鷺沼駅前再開発が2025年始動！川崎市最大級プロジェクトが不動産投資に与える影響と将来性を徹底解説

（PRTIMESより引用）

川崎市宮前区鷺沼駅前で進行中の第一種市街地再開発事業が、2025年冬頃から本格的に始動します。この大規模プロジェクトは、東急田園都市線沿線における近年最大級の再開発事業として注目を集めており、地域の不動産市場に大きな変化をもたらすことが予想されます。

本記事では、INA&Associates株式会社が、鷺沼駅前地区第一種市街地再開発事業の詳細な内容と、不動産投資家や地域住民の皆様にとっての意義について、専門的な視点から解説いたします。総事業費数百億円規模のこのプロジェクトが、どのような影響を地域の資産価値や将来性に与えるのか、データに基づいて分析してまいります。

鷺沼駅前地区第一種市街地再開発事業の全体像

事業の基本概要と背景

鷺沼駅前地区第一種市街地再開発事業は、川崎市宮前区鷺沼一丁目、三丁目、小台一丁目地内の約2.3ヘクタールを対象とした大規模な都市開発プロジェクトです。この事業は、鷺沼駅前地区市街地再開発組合が施行者となり、東急株式会社が事業協力者として参画する官民連携の取り組みとして推進されています。

川崎市は鷺沼駅周辺を地域生活拠点として位置づけており、現在の駐車場等の低未利用地が点在する状況から、土地の高度利用を図ることを目的としています。特に、山坂が多い地形特性から路線バスによる駅へのアクセスが多く、バス交通需要の増加への対応が急務となっていました。

事業推進の経緯と現在の状況

本事業の推進は以下の経緯を辿っています。

主要な経過

2024年11月11日に都市再開発法第11条第1項の規定に基づき市街地再開発組合の設立が認可され、現在は本格的な工事開始に向けた準備が進められています。

建築計画の詳細分析

本再開発事業は、駅前街区と北街区の2つのエリアに分けて開発が進められます。それぞれの建築計画の詳細は以下の通りです。

駅前街区の建築計画

駅前街区には地上32階・地下2階、高さ約133メートルの超高層複合ビルが建設されます。この建物は川崎市宮前区において最も高い建築物となる予定です。

北街区の建築計画

北街区には地上19階・地下2階、高さ約89メートルの複合ビルが建設され、宮前区役所の移転先となります。

両街区を合わせると、総住宅戸数は約452戸となり、宮前区における大規模な住宅供給が実現します。これは地域の住宅需給バランスに大きな影響を与える規模です。

駅まち一体開発による交通利便性の革新

本再開発事業の最大の特徴は、東急電鉄との連携による駅まち一体開発です。これにより、従来の再開発事業では実現困難だった駅と再開発ビルの直結が可能となります。

駅改良工事の主要な内容

1. 地下直結改札口の新設
再開発ビル地下1階に直結する新たな改札口を設置し、雨に濡れることなく駅から商業施設や公共施設へアクセスできる動線を整備します。

2. 南北自由通路の新設
現在、鷺沼駅を挟んで南北が分断されている状況を解消するため、駅を横断する自由通路を新設します。これにより、駅北口側と再開発ビル側の往来が格段に便利になります。

3. 交通広場の再整備
バス・タクシーなどの公共交通機関と鉄道の乗り換えをスムーズにする交通広場を整備し、交通結節機能を強化します。

4. 商業施設の配置最適化
南北自由通路に面した位置に商業施設を配置することで、駅利用者の回遊性を高め、賑わいのある駅前空間を創出します。

これらの改良により、鷺沼駅の1日平均乗降客数（約4万人）の利便性が大幅に向上し、駅周辺の歩行者動線が抜本的に改善されることが期待されます。

公共施設の充実が地域価値に与える影響

本再開発事業では、宮前区役所をはじめとする重要な公共施設が新たに整備されます。これらの施設配置は、地域の利便性向上と資産価値の向上に直結する要素です。

新設・移転される主要公共施設

特に宮前区役所の移転は、区内全域からのアクセス性を考慮した重要な決定です。現在の区役所と比較して、鉄道駅直結という立地により、区民の利便性が大幅に向上します。これは周辺不動産の利便性価値を押し上げる重要な要素となります。

商業施設の配置戦略と地域経済への影響

駅前街区に配置される商業施設は、地域の商業集積を高める重要な役割を担います。現在の鷺沼駅周辺は、大型商業施設が限られており、住民の多くが他駅での買い物を余儀なくされている状況です。

本再開発により整備される商業施設は、以下の特徴を持ちます：

- 駅直結のアクセス性：地下1階から直接アクセス可能
- 南北自由通路との連携：通行者の自然な回遊を促進
- 多様な業種の誘致：日常生活に必要な各種サービスの集積
- 地域密着型店舗の配置：住民ニーズに対応した店舗構成

これらの商業施設整備により、地域内での消費が促進され、地域経済の活性化が期待されます。また、商業施設の充実は住環境の向上にも寄与し、住宅需要の増加要因となります。

不動産投資家が知るべき市場への影響分析

周辺不動産価格への影響予測

鷺沼駅前地区の再開発事業は、周辺不動産市場に多層的な影響を与えることが予想されます。過去の類似事例を分析すると、大規模再開発事業は以下のような価格変動パターンを示すことが一般的です。

再開発による不動産価格への影響要因

1. 交通利便性の向上
駅直結機能の整備により、駅徒歩圏内の物件価値が向上します。特に徒歩5分圏内の既存マンションや戸建て住宅において、利便性プレミアムの上乗せが期待されます。

2. 商業・公共施設の充実
日常生活の利便性向上により、住環境としての魅力が増大します。これは特にファミリー層の住宅需要を刺激し、住宅需要の底上げ効果をもたらします。

3. 地域イメージの向上
川崎市の地域生活拠点としての位置づけが明確化されることで、ブランド価値の向上が期待されます。

4. 新規住宅供給の影響
約452戸の新規住宅供給は、短期的には競合要因となる可能性がありますが、中長期的には地域全体の住宅需要を喚起する効果が期待されます。

投資対象としての魅力度分析

本再開発事業周辺の不動産を投資対象として評価する際、以下の要素を考慮する必要があります。

ポジティブ要因

- 立地優位性の確立：駅直結という希少性の高い立地条件
- 人口流入の促進：新規住宅供給と利便性向上による人口増加
- 賃貸需要の安定化：公共施設従事者や商業施設従業員の住宅需要
- 将来的な資産価値の向上：地域開発の完成による長期的な価値上昇

リスク要因

- 工事期間中の影響：2025年から2035年までの長期工事による一時的な環境悪化
- 新規供給による競合：約452戸の新築住宅との競合関係
- 初期投資コストの上昇：再開発効果を見込んだ価格上昇

賃貸市場への影響と収益性分析

賃貸不動産投資の観点から、本再開発事業は以下の影響を与えると予想されます。

賃貸需要の変化

1. 公共施設関係者の需要
宮前区役所の移転により、区役所職員や関連業務従事者の住宅需要が駅周辺に集中することが予想されます。

2. 商業施設従業員の需要
新設される商業施設の従業員による賃貸住宅需要の増加が見込まれます。

3. 交通利便性を重視する層の需要
駅直結機能により、通勤利便性を重視する単身者やDINKS世帯の需要増加が期待されます。

賃料水準への影響予測

過去の類似再開発事例では、事業完成後3-5年で周辺賃料が10-20%上昇するケースが多く見られます。鷺沼駅前再開発においても、以下の要因により賃料上昇が期待されます：

- 駅直結という希少性による立地プレミアム
- 商業・公共施設充実による利便性プレミアム
- 地域ブランド向上によるイメージプレミアム

事業スケジュールと投資タイミング

本再開発事業の詳細なスケジュールは以下の通りです。

事業進行スケジュール

投資タイミングの考察

1. 現在（2025年）：工事着手前の価格水準で取得可能
2. 2026-2030年：工事の進捗に伴い段階的な価格上昇
3. 2031年以降：駅前街区完成による本格的な価値向上
4. 2035年以降：全事業完成による最終的な価値確定

投資効率を最大化するためには、工事着手前から2026年頃までの取得が最も有利と考えられます。ただし、工事期間中の一時的な住環境悪化を考慮したリスクプレミアムを織り込んだ投資判断が必要です。

まとめ：鷺沼駅前再開発がもたらす新たな投資機会

鷺沼駅前地区第一種市街地再開発事業は、川崎市宮前区における都市機能の抜本的な向上を実現する画期的なプロジェクトです。本事業の特徴と投資への影響を以下にまとめます。

事業の核心的価値

1. 駅まち一体開発の実現
東急電鉄との連携により、駅直結という希少性の高い立地価値を創出します。

2. 公共施設の戦略的配置
宮前区役所をはじめとする重要な公共施設の集積により、地域の中心性が確立されます。

3. 交通結節機能の強化
南北自由通路の新設と交通広場の整備により、地域全体のアクセス性が向上します。

4. 商業機能の充実
駅直結の商業施設により、住民の生活利便性が大幅に改善されます。

不動産投資家への提言

INA&Associates株式会社の分析では、本再開発事業は以下の理由から中長期的な投資価値を有すると考えております。

投資推奨理由
- 川崎市の政策的支援による事業の確実性
- 東急グループの事業参画による品質保証
- 田園都市線沿線における希少な大規模開発
- 公共施設集積による安定した需要基盤

投資時期の提案
最適な投資タイミングは2025年から2026年の工事初期段階です。この時期に取得することで、再開発効果を最大限に享受できる可能性が高いと考えられます。

次のアクションステップ

本再開発事業に関する投資をご検討の方は、以下のステップでの検討をお勧めいたします。

1. 現地視察の実施：工事着手前の現況確認
2. 周辺物件の市場調査：価格動向と供給状況の把握
3. 資金計画の策定：工事期間を考慮した投資計画の立案
4. 専門家への相談：税務・法務面での詳細検討

INA&Associates株式会社では、個別相談を承っております。超富裕層の皆様の資産形成戦略の一環として、専門的な視点からのアドバイスを提供いたします。お気軽にお問い合わせください