Distinction entre Parties Communes et Privatives dans une Copropriété

Il est extrêmement important que toute personne envisageant l'achat d'un appartement en copropriété comprenne correctement la différence entre les parties communes et lesparties privatives.

Cette distinction n'est pas seulement un concept, mais une connaissance pratique qui affecte directement tous les aspects de la vie en copropriété, tels que l'étendue de la propriété, la charge des frais de gestion et des fonds de réserve pour les réparations, et la possibilité ou non d'effectuer des travaux de rénovation.

Une bonne compréhension de ces concepts dans le cadre de la loi sur la copropriété peut permettre d'éviter des problèmes après l'achat d'un appartement en copropriété et de garantir une vie en copropriété confortable.

Dans cet article, basé sur notre expérience dans de nombreuses transactions de condominiums en tant qu'INA & Associates Ltd, nous expliquerons tout, des concepts de base des zones d'utilisation commune et des zones d'utilisation exclusive aux points pratiques de prudence, d'une manière facile à comprendre.

Notions de base sur les parties communes et les parties exclusives dans les immeubles en copropriété

Qu'est-ce qu'une partie exclusive ?

Les parties exclusives désignent les parties de l'immeuble dont les copropriétaires sont les seuls propriétaires.

Plus précisément, il s'agit des espaces intérieurs de l'unité d'habitation, tels que le salon, la cuisine, la salle de bain et les toilettes, et le propriétaire de l'unité a le droit d'utiliser librement les parties exclusives, d'en tirer profit et d'en disposer.

L'étendue de la zone exclusive est généralement définie comme les parties intérieures des murs, des planchers et des plafonds de l'unité d'habitation, à l'exclusion de l'ossature en béton et des murs structurels.

Cette division permet aux propriétaires de logements d'effectuer librement des travaux d'aménagement et de rénovation dans les parties à usage exclusif, dans la mesure où ils ne contreviennent pas aux règles de gestion.

Toutefois, même dans les zones privées, des restrictions s'appliquent aux travaux qui affectent la structure et la sécurité de l'immeuble dans son ensemble, et l'approbation de l'association de gestion peut être requise.

En outre, les installations telles que les tuyaux d'alimentation et d'évacuation d'eau et les câbles électriques installés dans les parties privatives doivent également être gérés de manière appropriée, en tenant compte de leur impact sur les autres unités.

Que sont les parties communes ?

Les parties communes désignent les parties de l'immeuble qui sont la propriété commune de tous les copropriétaires et qui sont essentielles au maintien de la fonctionnalité globale de l'immeuble.

Les parties communes comprennent les installations du bâtiment telles que les halls d'entrée, les couloirs, les escaliers, les ascenseurs, les salles des machines, les réservoirs d'eau et les salles des pompes.

En outre, la structure du bâtiment, les murs extérieurs, le toit, la partie structurelle du balcon et l'ensemble des locaux sont également considérés comme des parties communes.

Les parties communes sont gérées par l'association de gestion et les coûts sont supportés par les propriétaires d'unités individuelles en tant que frais de gestion.

L'utilisation des parties communes doit s'inscrire dans le cadre des intérêts communs de tous les propriétaires de logements et, en règle générale, les modifications personnelles et l'utilisation exclusive ne sont pas autorisées.

Toutefois, en fonction des règles de gestion et du règlement intérieur, des droits d'utilisation exclusive peuvent être établis pour certaines parties communes.

Par exemple, les balcons, les jardins privés et les parkings sont des parties communes, mais ils sont généralement réservés à l'usage exclusif de certains propriétaires.

Base juridique de la loi sur la copropriété

La distinction entre les parties communes et les parties exclusives dans les copropriétés est clairement définie par la loi sur la copropriété des immeubles, etc.

L'article 2 de la loi sur la propriété compartimentée définit les parties exclusives comme "les parties du bâtiment qui font l'objet d'une propriété compartimentée", tandis que l'article 4 de la même loi définit les parties communes comme "les parties du bâtiment autres que les parties exclusives, les annexes du bâtiment qui ne font pas partie des parties exclusives et les annexes qui sont désignées comme parties communes par les règles".

Cette base juridique clarifie l'étendue des responsabilités en matière de propriété et de gestion dans les condominiums et établit un mécanisme pour prévenir les problèmes entre les propriétaires d'unités.

La loi sur la propriété des logements a été promulguée en 1962 et a depuis été modifiée à plusieurs reprises en réponse à l'évolution des conditions sociales, formant ainsi la base du système actuel de gestion des copropriétés.

Pour une interprétation détaillée de la loi, il est possible de se référer aux Guidelines for Proper Condominium Management (Lignes directrices pour une bonne gestion des copropriétés) et à diverses lignes directrices publiées par le ministère du territoire, des infrastructures et des transports.

Distinction spécifique entre les parties communes et les parties exclusives

Qu'est-ce qui est inclus dans les zones exclusives ?

Il est extrêmement important pour les propriétaires de condominiums de bien comprendre l'étendue des zones exclusives.

En ce qui concerne les espaces intérieurs, le salon, la salle de séjour, la salle à manger, la cuisine, la salle de bains, les toilettes, les salles d'eau et les espaces de rangement du logement entrent dans la catégorie des zones à usage exclusif.

Ces espaces se réfèrent aux zones intérieures à partir des matériaux de finition des murs, des sols et des plafonds, et ne comprennent pas les zones d'ossature en béton.

En ce qui concerne les équipements, les climatiseurs, les chauffe-eau, les équipements de cuisine, les équipements de salle de bains, les lavabos et les équipements de toilettes installés dans le logement sont considérés comme des parties privatives.

Toutefois, les tuyauteries et les câblages liés à ces équipements qui affectent d'autres logements ou des parties communes peuvent être considérés comme des parties communes.

En ce qui concerne les matériaux intérieurs, les matériaux de finition tels que les revêtements de sol, les tatamis, les tapis, les papiers peints, les carrelages et les peintures sont inclus dans les zones d'usage exclusif.

Ces matériaux peuvent être changés librement par les propriétaires de l'unité, mais peuvent être limités par les règles de gestion.

Ce qui est inclus dans les parties communes

L'étendue des parties communes est vaste et constitue un élément important de la fonction globale et de la sécurité de la copropriété.

La partie structurelle du bâtiment comprend l'ossature en béton, les murs de structure, les poutres, les colonnes et les fondations, qui ont une incidence directe sur la sécurité du bâtiment et qui ne peuvent donc pas être modifiées par des particuliers.

Les installations communes comprennent les ascenseurs, les systèmes d'approvisionnement en eau et d'évacuation, les systèmes électriques, les systèmes de gaz, les systèmes de lutte contre l'incendie, les systèmes d'interphone, les systèmes de verrouillage automatique, les caméras de sécurité et les parkings mécaniques.

La gestion de ces installations nécessite des connaissances et des compétences spécialisées, et leur entretien régulier est assuré par des sociétés de gestion et des entrepreneurs spécialisés.

En ce qui concerne le site, l'ensemble du terrain sur lequel se trouve le bâtiment est une zone commune, et tous les propriétaires d'unités ont des droits de propriété proportionnels à leurs intérêts.

Les allées, les plantations, les dépendances, les portails et les clôtures du site font également partie des parties communes et sont correctement entretenus par l'association de gestion.

Parties difficiles à déterminer

Dans les copropriétés, il y a des endroits où la limite entre les parties communes et les parties privatives est ambiguë et difficile à déterminer.

Pour les portes d'entrée, la porte elle-même est généralement considérée comme une partie commune, tandis que la finition intérieure et la clé sont des parties exclusives, mais le traitement peut différer en fonction des règles de gestion.

Si vous envisagez de remplacer ou de modifier la porte d'entrée, vous devez vous renseigner au préalable auprès de l'association de gestion.

Les vitres et les châssis des fenêtres sont souvent considérés comme des parties communes, car ils affectent l'apparence de l'immeuble, et leur remplacement ou leur modification par des particuliers est limité.

Toutefois, des mesures anti-condensation et d'isolation à l'intérieur peuvent être autorisées dans le cadre des règles de gestion.

Les balcons et les jardins privés sont des espaces spéciaux qui sont des parties communes mais dont certaines unités ont le droit d'usage exclusif.

La partie structurelle et sa fonction d'issue de secours doivent être maintenues en tant que partie commune et des restrictions s'appliquent aux modifications personnelles.

La plomberie et le câblage sont considérés comme des parties exclusives s'ils sont directement reliés aux équipements du logement, et comme des parties communes s'ils affectent d'autres logements ou des parties communes.

Cette classification nécessite un jugement technique, il est donc important de vérifier avec un spécialiste avant la construction.

Relation entre les frais de gestion et la réserve pour réparations

Portée des frais de gestion

Les frais de gestion sont nécessaires au bon entretien et à la gestion des parties communes des copropriétés et constituent une dépense mensuelle importante à la charge des copropriétaires.

Les principales utilisations des frais de gestion comprennent les coûts de nettoyage des parties communes, les coûts d'entretien et d'inspection des équipements, les coûts de personnel pour le personnel de gestion, les coûts des services publics, les primes d'assurance et les coûts d'externalisation des sociétés de gestion.

Les frais de nettoyage sont facturés pour maintenir l'esthétique et l'hygiène générales des parties communes, y compris les halls d'entrée, les couloirs, les escaliers, les ascenseurs intérieurs, les zones de stockage des déchets, les parkings et l'entretien des plantes.

Les frais d'entretien et d'inspection des installations comprennent les inspections régulières et les réparations mineures des ascenseurs, des systèmes d'approvisionnement en eau et de drainage, des systèmes électriques, des équipements de lutte contre l'incendie et des parkings mécaniques, qui sont essentiels pour assurer la sécurité et la fonctionnalité du bâtiment.

Les frais de personnel pour le personnel de gestion comprennent les salaires et les primes d'assurance sociale pour le personnel de gestion qui effectue les tâches de gestion quotidiennes et qui est un facteur important pour la sécurité et le confort des résidents.

Les coûts des services publics comprennent les frais d'électricité pour l'éclairage des parties communes, les ascenseurs, les pompes d'alimentation en eau et d'évacuation, les parkings mécaniques, etc. ainsi que les frais d'eau et d'assainissement pour l'alimentation en eau et l'évacuation des parties communes.

Les frais d'externalisation à une société de gestion sont les frais d'externalisation des tâches de gestion professionnelle à une société de gestion et comprennent le soutien administratif à l'association de gestion, les travaux de comptabilité et diverses procédures au nom de l'association.

Mécanisme du fonds de réserve pour les réparations

Le fonds de réserve pour les répar ations est un fonds accumulé par les propriétaires compartimentés en prévision de futurs travaux de réparation de grande envergure et constitue un système important directement lié au maintien de la valeur des actifs des copropriétés.

Les travaux de réparation de grande envergure comprennent la peinture et la réparation des murs extérieurs, l'imperméabilisation des toits, le renouvellement des conduites d'eau et d'évacuation, la modernisation des ascenseurs et la rénovation des locaux extérieurs, etc. Ces travaux sont essentiels pour prolonger la durée de vie de l'immeuble et améliorer le cadre de vie.

Le montant de la réserve de réparation est calculé sur la base du plan de réparation à long terme, qui tient compte de la taille, de la structure, du type d'équipement et de l'âge du bâtiment.

Le plan de réparation à long terme est préparé conformément aux directives du ministère de l'aménagement du territoire, des infrastructures et des transports pour la préparation des plans de réparation à long terme, et prévoit le calendrier et les coûts des travaux de réparation nécessaires sur une période d'environ 30 ans.

Le niveau approprié du fonds de réserve pour les réparations peut être déterminé à l'aide des directives sur le fonds de réserve pour les réparations dans les copropriétés, publiées par le ministère de l'aménagement du territoire, de l'infrastructure et des transports, qui fournissent un montant indicatif en fonction de la surface totale et de la structure de l'immeuble.

En cas de déficit du fonds de réserve pour les réparations, il sera nécessaire de percevoir une somme forfaitaire ou d'emprunter de l'argent, ce qui alourdira la charge financière des copropriétaires ; il est donc important de formuler et de mettre en œuvre un plan de réserve approprié.

Points à noter lors de la rénovation/réhabilitation

Rénovation de zones privées

Le remodelage et la rénovation dans les zones exclusives sont reconnus comme un droit des propriétaires d'unités, mais il est nécessaire de comprendre qu'il existe des restrictions selon les règles de gestion et le règlement intérieur pour l'utilisation.

En ce qui concerne l'étendue de la liberté, les rénovations peuvent être effectuées dans la mesure où elles n'affectent pas la structure, comme la modification de la disposition des pièces, le changement des matériaux intérieurs et le remplacement des équipements et des appareils.

Le remplacement du revêtement de sol, le changement de papier peint, la modernisation des équipements de cuisine et de salle de bain et l'ajout d'espaces de rangement peuvent généralement être effectués librement.

Toutefois, une confirmation préalable est nécessaire pour les changements de revêtement de sol, car certaines réglementations de gestion peuvent stipuler des normes concernant la performance de l'isolation acoustique dans la perspective d'empêcher le bruit d'atteindre l'étage inférieur.

Lors de rénovations impliquant des modifications du plan d'étage, il est important de faire la distinction entre les murs structurels et les murs non structurels, et il est interdit d'enlever ou de modifier les murs structurels, car cela affecte la sécurité du bâtiment.

En ce qui concerne les modifications des équipements électriques et de plomberie, il est possible de modifier le câblage et la tuyauterie dans les parties privatives, mais les travaux affectant les parties communes doivent être approuvés par l'association de gestion.

Les restrictions prévues par l'accord de gestion peuvent porter sur les heures de travail, l'obligation d'avertir l'entrepreneur, la notification préalable des unités voisines et les méthodes d'élimination des déchets.

Ces restrictions ont pour but de préserver le cadre de vie général de l'immeuble et de prévenir les problèmes entre les résidents. Il est donc important de les vérifier minutieusement lors de la planification des travaux de rénovation.

Travaux de construction concernant les parties communes

Les travaux de construction concernant les parties communes doivent être approuvés par l'association de gestion et ne peuvent pas être effectués à la discrétion d'un particulier.

Les travaux qui requièrent l'approbation de l'association de gestion comprennent les travaux sur les murs extérieurs, le remodelage des balcons, les jardins privés, le remplacement des portes d'entrée et la modification des vitres et des châssis des fenêtres.

Comme ces travaux peuvent affecter l'apparence et la structure du bâtiment, ils nécessitent un examen approfondi et des procédures d'approbation de la part de l'association de gestion.

Quant aux balcons, bien qu'ils bénéficient d'un droit d'usage exclusif, il s'agit de parties communes, de sorte que les changements de garde-corps, de matériaux de revêtement de sol et l'installation de remises doivent être approuvés par l'association de gestion.

En outre, les modifications qui nuisent à la fonction d'issue de secours ne sont pas autorisées, la sécurité en cas d'urgence étant la priorité absolue.

Les travaux de plomberie et de câblage nécessitent également l'approbation de l'association de gestion et l'installation par un entrepreneur spécialisé s'il existe une possibilité d'affecter d'autres unités d'habitation ou des parties communes.

En ce qui concerne les habitations voisines, il faut veiller à minimiser les émissions de bruit, de vibrations et de poussières pendant la période de construction.

Avant le début des travaux, les habitations voisines doivent être accueillies et informées des travaux de construction, les heures de construction doivent être limitées à celles stipulées dans les règles de gestion, et une attention particulière doit être accordée aux travaux de construction pendant les week-ends et les jours fériés.

Le stationnement des véhicules de chantier doit également respecter les règles d'utilisation des parties communes et il faut veiller à ne pas gêner le passage et le stationnement des autres résidents.

Pour le chargement et le déchargement de matériaux à l'aide d'ascenseurs, il est important qu'un durcissement adéquat soit effectué et que des mesures soient prises pour éviter d'endommager les parties communes.

Conclusion.

Comprendre les partiescommunes etexclusives d'un immeuble d'appartements est une connaissance importante pour tous les aspects de la copropriété, de l'achat de l'immeuble à la vie quotidienne et au maintien futur de la valeur de l'immeuble.

Il est important de comprendre que si les parties exclusives peuvent être utilisées librement par les copropriétaires, il existe des restrictions imposées par les règles de gestion, et de réaliser que les parties communes doivent être correctement gérées en tant que propriété commune de tous les copropriétaires.

Parmi les points à vérifier avant d'acheter un appartement en copropriété, il est recommandé d'examiner attentivement le contenu des règles de gestion, le niveau des frais de gestion et du fonds de réserve pour les réparations, l'adéquation du plan de réparation à long terme et le statut de gestion de l'association de gestion.

En particulier, il est important de prendre une décision prudente sur l'état du fonds de réserve pour les réparations et les futurs plans de réparation à grande échelle, tout en bénéficiant de l'avis d'un expert, car ces éléments affectent directement la valeur de l'actif du condominium.

En ce qui concerne l'importance d'une bonne gestion de l'association de gestion, le maintien d'un bon cadre de vie et de la valeur des actifs peut être atteint si tous les propriétaires d'unités ont un sentiment d'appartenance et participent activement aux activités de l'association de gestion.

INA&Associates K.K. offre un soutien complet pour la protection de vos biens de valeur, de l'achat d'un condominium à sa gestion.

Si vous avez des questions sur les copropriétés, notre personnel expérimenté et professionnel se fera un plaisir de vous fournir la meilleure solution pour vos besoins individuels.

Questions fréquemment posées

Q1 : Les balcons sont-ils des espaces privés ?

R1 : Les balcons sont des parties communes, mais ce sont des parties spéciales que certaines unités ont le droit d'utiliser exclusivement. La partie structurelle et sa fonction d'issue de secours doivent être maintenues en tant que partie commune, et toute modification personnelle doit être approuvée par l'association de gestion. Si vous souhaitez changer la main courante ou le matériau du revêtement de sol, veuillez vérifier les règles de gestion à l'avance et vous adresser à l'association de gestion si nécessaire.

Q2 : La porte d'entrée peut-elle être remplacée librement ?

R2 : La porte d'entrée elle-même est généralement considérée comme une partie commune et ne peut être remplacée à la discrétion d'un particulier. Si vous souhaitez remplacer la porte, vous devez demander et obtenir l'approbation de l'association de gestion. Toutefois, la finition à l'intérieur de la porte et la clé peuvent être considérées comme des parties privées et sont traitées différemment selon les règles de gestion, il est donc important de vérifier à l'avance.

Q3 : Dois-je éviter les appartements dont les frais de gestion sont élevés ?

R3 : Il est important de ne pas juger uniquement sur le niveau des frais de gestion, mais d'évaluer l'équilibre global entre les détails et les coûts de la gestion. Dans une copropriété bien gérée, la valeur de l'actif de l'immeuble sera maintenue et les avantages économiques seront plus importants à long terme. Il convient d'examiner attentivement le rapport coût-efficacité en vérifiant l'utilisation des frais de gestion, les antécédents de la société de gestion et de l'association de gestion.

Q4 : Qui paie les réparations des parties communes ?

R4 : Les frais de réparation des parties communes sont financés par le fonds de réserve pour les réparations. Le fonds de réserve pour les réparations est un fonds mensuel mis de côté par les propriétaires compartimentés pour couvrir les futurs travaux de réparation de grande envergure. En cas de déficit du fonds de réserve pour les réparations, il sera nécessaire de percevoir une somme forfaitaire ou d'emprunter de l'argent, il est donc important de maintenir un plan de financement approprié.

Q5 : Existe-t-il des restrictions concernant la rénovation des zones exclusives ?

R5 : La rénovation des zones privées est en principe libre, mais il existe des restrictions en fonction des règles de gestion. Les principales restrictions concernent les délais de construction, les normes d'insonorisation pour les matériaux de revêtement de sol, l'interdiction de modifier les murs structurels et l'obligation d'informer les unités voisines à l'avance. Il est recommandé de vérifier soigneusement l'accord de gestion au stade de la planification de la rénovation et de consulter l'association de gestion si nécessaire.