Investir dans l'immobilier : Pourquoi et quels avantages ?

Ces dernières années, l'investissement immobilier a suscité un regain d'intérêt en tant que moyen de constitution d'un patrimoine. Alors qu'il existe divers instruments d'investissement tels que les actions et les fonds d'investissement, l'immobilier, un actif physique, offre une stabilité et des avantages multiples que l'on ne retrouve pas dans d'autres instruments financiers. Cet article explique pourquoi les gens investissent dans l'immobilier, à l'intention des débutants qui commencent à envisager un investissement immobilier à l'avenir. Les principales motivations et les avantages sont résumés en termes de planification du mode de vie futur et de protection du patrimoine.

Stabilité de la vieillesse et insécurité des pensions

Avec la baisse de la natalité au Japon et le vieillissement de la population, on craint de plus en plus que les pensions publiques ne suffisent pas à elles seules à garantir des fonds suffisants pour la retraite. En fait, selon une enquête du Centre culturel de l'assurance-vie, 82,2 % des personnes interrogées ont déclaré se sentir "mal à l'aise" par rapport à leur propre retraite et, en 2019, un rapport de l'Agence des services financiers a souligné qu'"environ 20 millions de yens d'actifs autres que les pensions publiques sont nécessaires à la retraite", ce qui est devenu un problème social majeur (le "problème des 20 millions de yens dans la vieillesse"). C'est dans ce contexte que s'inscrit le problème des 20 millions de yens à la retraite. Dans ce contexte, un nombre croissant de personnes se tournent vers l'investissement immobilier pour préparer leur retraite.

Si vous achetez un bien immobilier et que vous le louez, vous pouvez obtenir un revenu régulier sous forme de loyers mensuels. Contrairement aux dividendes d'un investissement en actions, cette source de revenus est moins sujette aux fluctuations économiques extrêmes et peut être perçue de manière continue tant qu'il y a des locataires. Si vous contractez un emprunt pour acheter un bien immobilier et le gérer à long terme, les revenus locatifs resteront dans votre poche après le remboursement de l'emprunt, agissant comme une pension privée. Même si l'on s'inquiète du relèvement de l'âge de la retraite publique et de la réduction des prestations, les revenus de l'immobilier ont l'avantage d'être perçus à son propre rythme. Ainsi, l'investissement immobilier devrait contribuer à stabiliser la retraite en tant que moyen de se préparer aux futurs déficits de pension.

Protection contre l'inflation et résistance aux fluctuations économiques

Le risque d'inflation (hausse des prix) ne peut être ignoré dans le cadre de la constitution d'un patrimoine. Alors que les liquidités et les dépôts perdent leur valeur réelle lorsque l'inflation augmente, l'immobilier est considéré comme un actif réel qui conserve facilement sa valeur même lorsque les prix augmentent. Lorsque les prix augmentent, les prix de l'immobilier ont généralement tendance à augmenter et les loyers peuvent être révisés (augmentés) en fonction des prix. On peut donc s'attendre à ce que l'investissement immobilier fonctionne comme une couverture contre l'inflation (contre-mesure contre l'inflation), et de nombreux investisseurs ont d'ailleurs choisi l'immobilier comme mesure de défense de leurs actifs.

Un autre avantage est que la gestion locative immobilière n'est pas aussi directement affectée par les fluctuations économiques que le marché boursier. Même en cas de ralentissement économique, un logement est nécessaire à la vie, il est donc rare que les valeurs s'effondrent ou que les locataires disparaissent en masse, comme c'est le cas pour les cours de la bourse. D'ailleurs, certains soulignent que les locataires ne déménagent pas en masse en cas de récession et que les prix des loyers ne chutent pas brutalement. Le fait qu'il s'agisse d'actifs stables et résistants aux fluctuations économiques constitue un attrait majeur pour se préparer à l'incertitude future.

Sentiment de sécurité dû à la nature physique de l'actif

L'immobilier est un actif tangible, physique, et il ne faut pas oublier qu'il procure un sentiment de sécurité psychologique. Contrairement aux actions d'une société gérée par quelqu'un d'autre, les terrains et les bâtiments que vous possédez ont une valeur réelle et ne risquent pas de tomber à zéro, mais il existe un risque de perte dû à la baisse des prix du foncier ou à la vétusté. En fait, certains affirment que l'attrait de l'investissement immobilier réside dans le "sentiment de stabilité que procure la possession d'un actif physique, contrairement aux actions ou aux fonds d'investissement". Outre le fait que la valeur reste dans le bâtiment lui-même, le terrain ne se détériore pas avec le temps, de sorte que la fondation reste un actif même si elle est détenue pendant une longue période. Le fait que ce soit le bien réel, l'immobilier, qui reste à portée de main permet au néophyte de se sentir plus facilement " acteur de son propre patrimoine " dans le futur, ce qui est également un facteur rassurant.

Avantages fiscaux (économies d'impôt sur le revenu et de taxe d'habitation)

Les avantages fiscaux de l' investissement immobilier sont nombreux et certains se lancent dans l'aventure avec l'idée de faire des économies d'impôts. Par exemple, si vous achetez un bien immobilier et que vous en assurez la gestion locative, vous pouvez réduire votre impôt sur le revenu et votre taxe d'habitation en remplissant chaque année une déclaration de revenus. Bien que les revenus fonciers soient imposés en même temps que d'autres revenus, tels que les revenus du travail, il est possible de réduire le revenu imposable en comptabilisant les coûts de la gestion immobilière en tant que dépenses. Si vous parvenez à réduire votre revenu imposable final grâce à ce compte de résultat, l'impôt que vous paierez sera moins élevé que si vous n'aviez rien fait. Un large éventail de dépenses peut être pris en compte, comme l'amortissement du bâtiment, les intérêts d'emprunt, les frais de gestion, les primes d'assurance incendie, l'impôt foncier et les frais de réparation. L'amortissement (le coût de la valeur d'un bâtiment au prorata de sa durée de vie utile) est particulièrement intéressant parce qu'il s'agit d'une dépense qui n'implique pas de sortie de fonds, de sorte qu'il est possible d'économiser de l'impôt tout en conservant des bénéfices dans les livres et en gardant des fonds en caisse.

Il est important de noter que, bien que l'effet relatif d'économie d'impôt diminue si les revenus et les dépenses immobiliers sont positifs et rentables, il est plus facile d'enregistrer une perte au cours de la période initiale et à moyen terme, lorsque la charge des intérêts d'emprunt et l'amortissement sont élevés, ce qui entraîne dans certains cas une réduction de la charge fiscale par compensation avec les revenus de l'emploi. Ces avantages fiscaux comptent parmi les avantages de l'investissement immobilier en tant que mécanisme permettant de rendre la constitution d'un patrimoine plus efficace.

Planification de l'héritage et transmission du patrimoine aux membres de la famille

La transmission des actifs à la génération suivante est un aspect important de la constitution d'un patrimoine. L'investissement immobilier est considéré comme l'un des moyens les plus efficaces de planifier les droits de succession. Au moment de la succession, la valeur estimée des biens immobiliers est généralement inférieure à celle des liquidités ou des dépôts. Les terrains sont évalués sur la base des prix des terrains en bordure de route fixés par l'État et les bâtiments sont évalués sur la base de la valeur d'évaluation de l'impôt foncier, qui est généralement inférieure au prix en vigueur (valeur de marché).

En outre, dans le cas de biens immobiliers en location, la situation de "location à d'autres" est prise en compte et la valeur imposable aux fins de l'impôt sur les successions est encore réduite. Comme les héritiers ne peuvent pas immédiatement utiliser librement le bien lorsqu'il est loué, un certain pourcentage est déduit de la valeur imposable. En recourant à ce système, la détention d'un bien immobilier plutôt que de liquidités peut réduire la charge fiscale au moment de la succession et permettre de transmettre davantage de biens aux membres restants de la famille. En outre, si vous laissez un bien immobilier à votre famille, vous lui laissez également une source de revenus continue sous la forme de revenus locatifs, ce qui présente l'avantage supplémentaire d'assurer la sécurité des moyens de subsistance des membres survivants de la famille.

L'effet de garantie comme substitut à l'assurance vie

Les prêts utilisés pour les investissements immobiliers sont généralement assortis d'une assurance-vie de groupe (danshin). Cette assurance-vie collective garantit que si le propriétaire décède ou devient gravement invalide pendant le remboursement du prêt, le solde du prêt sera remboursé avec le produit de l'assurance. La famille survivante se retrouve ainsi avec un bien immobilier libre de toute dette et avec le revenu locatif mensuel associé. C'est exactement le même effet que le versement d'une somme forfaitaire sur le capital décès d'une assurance vie, et l'on dit que l'investissement immobilier peut être une alternative à l'assurance vie.

Dans le cas de l'assurance-vie, les assurés doivent payer des primes régulières, mais dans le cas de l'immobilier, les remboursements de prêts (qui comprennent également les primes d'assurance) peuvent être alloués à partir des revenus locatifs , de sorte qu'il est possible d'obtenir une sécurité similaire à celle de l'assurance-vie en utilisant les revenus locatifs pour rembourser les prêts, mais les risques tels que l'inoccupation et la hausse des taux d'intérêt sont également présents. Cependant, les risques tels que l'inoccupation et la hausse des taux d'intérêt doivent également être pris en compte. En outre, si la valeur du bien immobilier augmente avec le temps, on peut s'attendre à ce que le bien lui-même prenne de la valeur. Alors que le montant de la prestation d'assurance est fixé au moment de la conclusion du contrat, la valeur du bien peut augmenter au cours de la période de détention, en fonction des tendances du marché. De nombreuses personnes choisissent d'investir dans l'immobilier pour assurer la sécurité de leur famille et gérer leur patrimoine.

Une croissance efficace du patrimoine grâce à l'effet de levier

L'une des raisons pour lesquelles même les débutants qui souhaitent investir mais ne disposent pas de fonds personnels importants peuvent facilement se lancer dans l'investissement immobilier est qu'ils peuvent recourir à des prêts auprès d'institutions financières. L'immobilier est un bien cher, mais il est possible d'emprunter de l'argent à une banque pour l'acquérir et l'utiliser comme effet de levier. Par exemple, un bien immobilier qui peut être acheté avec seulement 5 millions de yens de fonds propres vaut environ 5 millions de yens, mais si l'on utilise 5 millions de yens comme acompte et que l'on emprunte 25 millions de yens supplémentaires pour acheter un bien immobilier d'une valeur de 30 millions de yens, on peut obtenir un revenu locatif six fois plus important avec le même montant de fonds propres . On estime également qu'il est possible de gagner six fois plus de revenus locatifs avec le même montant de fonds personnels. Ainsi, les prêts peuvent être utilisés pour réaliser de grands projets d'investissement qui seraient autrement hors de portée, et pour accroître les actifs de manière efficace.

La politique de taux d'intérêt bas menée depuis longtemps par le Japon, qui a maintenu les taux d'emprunt à des niveaux historiquement bas, est également un facteur favorable. La possibilité de lever des fonds à des taux d'intérêt bas permet de gagner facilement la différence (marge d'intérêt) entre le revenu locatif et le bien immobilier. La possibilité de gérer des actifs importants à l'aide de prêts, même avec peu de fonds propres, est un avantage unique de l'investissement immobilier et une raison majeure pour laquelle il attire les personnes qui veulent "accélérer la constitution d'un patrimoine".

Assurer une source de revenus stable et renforcer les portefeuilles d'actifs

L'une des motivations les plus courantes pour se lancer dans l'investissement immobilier est l'idée de disposer d'une source de revenus stable autre qu'un salaire. Pour les salariés et autres personnes ayant un travail journalier, les revenus locatifs de l'immobilier peuvent constituer un deuxième pilier de revenus. Ces dernières années en particulier, avec la levée de l'interdiction des seconds emplois et la diffusion de l'orientation FIRE (retraite anticipée), de plus en plus de personnes souhaitent augmenter leurs options futures en disposant d'une rentrée d'argent mensuelle régulière. Les revenus locatifs sont perçus sans trop de difficultés tant que les locataires sont garantis. Ils constituent donc une source de revenus qui n'est pas liée aux heures de travail et qui apporte un sentiment de liberté dans la vie des gens. En fait, l'investissement immobilier est considéré comme une méthode de gestion d'actifs sans tracas, même si vous avez un travail de jour, et il est réputé convenir aux personnes actives occupées, car il n'est pas nécessaire de vérifier quotidiennement l'évolution des prix.

L'inclusion de biens immobiliers dans un portefeuille d'actifs global permet également d'accroître l'effet de diversification. Si vous possédez des biens immobiliers, dont l'évolution des prix diffère de celle des actions et des obligations, vous pouvez être en mesure de compenser un ralentissement sur un marché par d'autres actifs, ce qui devrait avoir pour effet de réduire la volatilité totale des actifs. En particulier, la demande de logements dans les zones urbaines du Japon est stable et les besoins locatifs restent élevés dans les zones métropolitaines. Le double avantage de la stabilité des revenus et de la diversification des actifs fait de l'investissement immobilier une base plus solide pour la constitution d'actifs.

Tendances du marché immobilier et perspectives d'avenir au Japon

Enfin, il convient de mentionner les tendances du marché immobilier japonais. Comme indiqué plus haut, l'investissement immobilier individuel est en hausse, soutenu par la politique de taux d'intérêt bas, mais d'autres facteurs lui donnent également un coup de pouce. Par exemple, les projets de réaménagement se succèdent, principalement dans le centre de Tokyo, et la valeur de l'immobilier urbain devrait augmenter en raison d'une plus grande commodité. Comme la demande d'immeubles locatifs augmente dans les zones où le réaménagement facilite l'attraction de la population, ces immeubles attirent l'attention des investisseurs, y compris ceux qui visent des gains de prix futurs (gains en capital).

Un autre facteur est l'intérêt croissant des jeunes pour la gestion d'actifs, en partie dû au boom des investisseurs individuels suite à la nouvelle Corona, et à la diffusion de programmes d'incitation fiscale tels que NISA et iDeCo, où le concept de "constitution d'actifs par l'investissement" a commencé à se répandre parmi les personnes âgées de 20 à 30 ans, et de plus en plus de personnes s'intéressent à l'immobilier dans le prolongement de ce concept. L'investissement immobilier devient une option stable de gestion des actifs dans la "période de vie de 100 ans", car il permet d'accroître régulièrement les actifs dans une perspective à long terme.

En résumé, les principales raisons pour lesquelles les gens choisissent l'investissement immobilier sont la sécurité qu'il offre pour préparer l'avenir et ses divers avantages que l'on ne retrouve pas dans d'autres types d'investissement. La stabilité des revenus locatifs et le maintien de la valeur des biens immobiliers sont très intéressants pour faire face aux préoccupations liées aux fonds de retraite et au risque d'inflation. En outre, les avantages de l'investissement immobilier comprennent les avantages fiscaux, les mesures successorales, les avantages en matière de sécurité et l'expansion du patrimoine grâce à l'effet de levier. Bien sûr, en tant qu'investissement, il y a des risques et des points à garder à l'esprit, mais il vaut la peine pour les débutants d'acquérir une bonne compréhension de ces motivations et avantages et d'envisager l'investissement immobilier comme une forme de gestion d'actifs adaptée à leur propre projet de vie.