Investissement Immobilier pour Débutants : Construire un Patrimoine Durable

L'investissement immobilier peut être considéré comme un moyen de construire des actifs durables pour l'avenir, plutôt que comme un simple moyen de rechercher des profits à court terme. Je considère l'investissement immobilier comme un moyen de construire un patrimoine à long terme avec une philosophie et une vision, plutôt que comme la recherche d'un profit à court terme. Dans cet article, tout en tenant compte de cette perspective, j'expliquerai aux débutants, d'une manière facile à comprendre, pourquoi l'investissement immobilier est important, où commencer et quels sont les risques. Nous soutenons les lecteurs qui envisagent de se constituer un patrimoine en tant qu'entrepreneurs, afin qu'ils puissent se lancer dans un investissement immobilier planifié et socialement significatif dans une perspective à long terme.

Importance et avantages de l'investissement immobilier

Tout d'abord, l'importance et les avantages de l'investissement immobilier sont résumés en termes de "pourquoi" de l'investissement immobilier. Contrairement à l'investissement en actions, le principal attrait de l'investissement immobilier est la perspective d'un revenu stable provenant des loyers mensuels. L'avantage est qu'il est difficile d'être influencé par les fluctuations de prix à court terme sur le marché et qu'il est facile d'obtenir un flux de trésorerie stable à long terme, ce qui facilite la constitution d'un patrimoine à long terme. En outre, les prêts (emprunts) peuvent être utilisés pour obtenir un effet de levier sur les actifs et développer efficacement les actifs, même à partir de faibles montants de fonds propres. Les principaux avantages sont résumés ci-dessous.

• Assurer un revenu complémentaire stable: la gestion locative procure un gain de revenu sous la forme d'un loyer mensuel, qui peut remplacer une future pension ou constituer une source stable de revenus pour vivre. Avec les revenus de votre activité principale, il peut s'agir d'un pilier solide du revenu du ménage.

• Augmentation de la valeur des actifs et effet de levier: l'immobilier est considéré comme un actif résistant à l'inflation, car sa valeur tend à augmenter en période de hausse des prix (inflation). En outre, les prêts des institutions financières peuvent être utilisés pour acquérir des actifs de grande valeur tout en réduisant les fonds propres, ce qui accélère la constitution d'un patrimoine.

• Avantages fiscaux: les revenus de l'investissement immobilier sont considérés comme des dépenses et, en comptabilisant l'amortissement, les intérêts d'emprunt et les frais de gestion comme des dépenses, il est possible de réduire le revenu imposable et de réaliser des économies d'impôt sur le revenu et sur l'habitant. Il convient également de noter que les prêts sont souvent assortis d'une assurance-vie de crédit de groupe, qui vous permet de léguer des actifs à votre famille en remplacement de l'assurance-vie en cas d'urgence.

• Contribution à la société: outre le fait de générer des revenus pour vous-même, la fourniture d'un logement de bonne qualité a également une importance sociale. Si vous rénovez et fournissez des propriétés délabrées, vous pouvez aider à améliorer le cadre de vie local et contribuer à résoudre des problèmes sociaux tels que l'utilisation de maisons vides et la résolution de la pénurie de logements.

Cependant, pour réussir dans l'investissement immobilier, il est important d'avoir une philosophie et un objectif clairs quant à la raison pour laquelle vous investissez dans l'immobilier, plutôt que d'être préoccupé par les profits à court terme. En investissant dans l'immobilier avec une vision de l'avenir, vous serez plus cohérent dans vos décisions quotidiennes et vous serez en mesure de gérer votre bien à long terme sans aucun flou. Vous pourrez ainsi faire fructifier durablement votre patrimoine tout en ressentant un sentiment d'accomplissement et de signification sociale qui va au-delà du simple gain d'argent.

Connaissances de base de l'investissement immobilier : les termes importants à retenir pour les débutants

La compréhension de la terminologie est essentielle lorsque l'on commence à investir dans l'immobilier. Voici une brève explication de la terminologie de base que les débutants doivent au moins connaître.

• Rendement: le rendement annuel d'un investissement, exprimé en pourcentage du montant de l'investissement. Par exemple, si le prix du bien est de 20 millions de JPY et que le revenu locatif annuel est de 1 million de JPY, le rendement est calculé à 5 %. Il existe deux types de rendement : le rendement de surface (rendement brut) et le rendement réel (rendement net). Le rendement superficiel est simplement le revenu locatif divisé par le prix, tandis que le rendement réel est calculé en déduisant les dépenses telles que les frais de gestion, les coûts de réparation et l'impôt foncier. Lors du choix d'un bien immobilier, il est important de ne pas se laisser abuser par le seul rendement superficiel élevé, mais de comparer et de prendre en compte le rendement réel, charges comprises. En examinant le rendement réel, vous pouvez vous faire une idée de la capacité de gain réaliste du bien.

• Flux de trésorerie: il s'agit du flux des recettes et des dépenses en espèces. Dans le cadre d'un investissement immobilier, il s'agit du solde des liquidités disponibles après avoir déduit du revenu locatif mensuel toutes les dépenses telles que les remboursements d'emprunts, les frais de gestion et les impôts. L'indicateur d'une bonne gestion locative est la garantie d'un flux de trésorerie positif (excédent) sur une base continue, et si le flux de trésorerie reste négatif (déficit), une révision s'impose. En tant que débutant, il est particulièrement important de planifier vos revenus et vos dépenses en mettant l'accent sur le montant des liquidités restantes chaque mois.

• Fonds propres: montant des liquidités que vous devez mettre de côté pour l'achat d'un bien immobilier. En règle générale, une partie du prix d'achat du bien (acompte) et des dépenses (droits d'enregistrement, frais de courtage, primes d'assurance contre l'incendie, etc. L'autofinancement dans l'investissement immobilier se réfère aux fonds d'achat préparés en dehors des prêts et s'élève généralement à environ 20 % du prix du bien. Par exemple, pour un bien d'une valeur de 30 millions de yens, le montant estimé des fonds propres est d'environ 6 millions de yens. Toutefois, il n'est pas impossible de contracter un prêt complet sans fonds propres. Cependant, dans ce cas, la charge de remboursement mensuel augmente et le risque de resserrement de la trésorerie s'accroît. Il est conseillé aux débutants d'établir un plan d'autofinancement raisonnable et de maintenir le montant du prêt à un niveau confortable.

• Prêt: Fonds (financement) empruntés auprès d'une institution financière pour l'achat d'un bien immobilier. Les fonds sont réunis sous la forme d'un prêt hypothécaire ou d'un prêt à taux fixe et sont remboursés sur une longue période. Les prêts permettent d'acquérir un bien immobilier avec peu de fonds personnels et, comme mentionné ci-dessus, permettent un investissement à effet de levier, mais impliquent également des obligations de remboursement mensuel et des charges d'intérêt. Les types de taux d'intérêt comprennent les taux d'intérêt variables et les taux d'intérêt fixes, les taux d'intérêt variables comportant le risque d'une augmentation des remboursements en raison d'une hausse future des taux d'intérêt. Les débutants doivent être attentifs aux tendances des taux d'intérêt et choisir un type et une durée de prêt en fonction de leur propre tolérance au risque. Avec un montant et un plan de remboursement appropriés, un prêt peut être un outil puissant de constitution d'un patrimoine.

• Gestion: désigne tous les aspects de l'entretien d'un bien immobilier et de la gestion locative. Après l'achat d'un bien immobilier, le propriétaire est responsable de diverses tâches de gestion, telles que le recrutement des locataires, la conclusion de contrats, la perception des loyers, le traitement des plaintes, le nettoyage, l'inspection et la réparation de l'immeuble, ainsi que les relations avec les locataires lorsqu'ils quittent le logement. Il existe deux types de gestion: l'autogestion, dans laquelle le propriétaire gère lui-même son bien, et la gestion externalisée, dans laquelle une société de gestion immobilière spécialisée est chargée de gérer le bien. L'autogestion est rentable, mais elle demande du temps et de l'expertise, et peut constituer un obstacle pour les débutants. En revanche, l'externalisation auprès d'une société de gestion réduit la charge de travail mais donne lieu à une commission (frais de gestion). Comme nous le verrons plus loin, il est important de travailler avec une société de gestion fiable pour assurer une gestion stable à long terme.

• Risque d'inoccupation: il s'agit du risque qu'un bien locatif devienne inoccupé sans locataire. Il est considéré comme l'un des risques les plus importants à connaître en matière d' investissement immobilier, car les revenus locatifs cessent s'il n'y a pas de locataires. Si l'inoccupation se prolonge, il ne reste plus que les remboursements d'emprunts et les coûts fixes, et les revenus et les dépenses se détériorent considérablement. La sélection des biens et des zones est importante pour réduire le risque d'inoccupation (voir ci-dessous pour plus de détails). Une autre mesure efficace consiste à créer un environnement facile à occuper en fixant des loyers appropriés et en rendant le bien attractif (investissement en capital, rénovation et gestion attentive).

La compréhension de la terminologie de base ci-dessus permet de mieux appréhender l'ensemble de l'investissement immobilier. Il est important de vérifier toute terminologie que vous ne comprenez pas et d'éviter toute ambiguïté. Une bonne connaissance des bases est le premier pas vers la réussite.

Risques et précautions en matière d'investissement immobilier

Bien que l'investissement immobilier présente de nombreux avantages, il comporte naturellement des risques. Il est important pour les débutants de comprendre à l'avance les risques possibles et de prendre les mesures appropriées. Les principaux risques encourus dans le cadre d'un investissement immobilier et un aperçu de ces risques sont les suivants

• Risque d'inoccupation: comme mentionné ci-dessus, il s'agit du risque qu'un bien immobilier devienne inoccupé en raison d'un manque de locataires. Même si aucun revenu locatif n'est perçu, les remboursements d'emprunt, les frais de gestion, l'impôt foncier et les autres dépenses se poursuivent, de sorte que les recettes et les dépenses deviennent négatives. Il s'agit du risque le plus préoccupant en matière d'investissement immobilier, et il convient de s'efforcer de le réduire autant que possible en réalisant une étude de marché et en fixant des loyers appropriés avant l'achat d'un bien.

• Risque d'arriérés de loyer: même lorsqu'il y a des locataires, il existe un risque qu'ils ne paient pas leur loyer. Il peut s'agir d'une situation inattendue et douloureuse, car l'obligation de payer les prêts et les frais de gestion se poursuit même si les revenus locatifs cessent. Les contre-mesures comprennent une sélection rigoureuse lors du recrutement des locataires et l'utilisation des services de garantie de loyer d'une société de garantie pour se préparer à l'éventualité d'un défaut de paiement.

• Risque de fluctuation des taux d'intérêt: il s'agit du risque que le taux d'intérêt du prêt augmente à l'avenir. Si vous avez un prêt à taux d'intérêt variable, vos remboursements mensuels augmenteront lorsque les taux d'intérêt augmenteront, ce qui pèsera sur votre trésorerie. Les contre-mesures consistent à emprunter à un taux fixe lorsque les taux d'intérêt sont bas, ou à utiliser le remboursement anticipé pour réduire le capital. Surveillez régulièrement les taux d'intérêt et les tendances économiques et préparez un plan de remboursement qui puisse résister à une hausse inattendue des taux d'intérêt.

• Risque de réparation et de renouvellement de l'équipement: il s'agit du risque de coûts de réparation inattendus dus au vieillissement du bâtiment ou à une défaillance de l'équipement. Des coûts réguliers sont encourus pour entretenir le bien, tels que les pannes de chauffe-eau et de climatiseur, les réparations de fuites, la peinture des murs extérieurs et les réparations majeures. Il est important de constituer une réserve pour faire face à ces dépenses imprévues. Il est conseillé de vérifier soigneusement l'état de l'immeuble avant l'achat et d'avoir un plan de réparation à long terme qui anticipe les coûts de réparation futurs qui pourraient être nécessaires.

• Risque de liquidité: les biens immobiliers ne sont pas immédiatement convertibles en espèces comme les actions (faible liquidité) et il existe un risque que vous ne puissiez pas trouver un acheteur rapidement lorsque vous souhaitez vendre. Selon les conditions du marché, la vente d'un bien immobilier peut prendre plusieurs mois, voire plus, et le bien peut ne pas se vendre au prix souhaité. Même si vous souhaitez vous débarrasser du bien le plus rapidement possible, surtout s'il reste vacant, vous risquez d'être bloqué car la vente du bien prend du temps. En guise de contre-mesure, il est efficace de sélectionner des zones et des biens faciles à vendre régulièrement et de prévoir un plan financier en cas d'urgence (délais de vente et préparation du filet de sécurité).

• Risque de catastrophe: il s'agit du risque que des bâtiments soient endommagés par des catastrophes naturelles telles que des incendies, des tremblements de terre ou des inondations, ce qui affecte la valeur des biens immobiliers et les revenus. Il s'agit d'un risque à ne pas négliger car le Japon est sujet aux catastrophes, mais il est possible de souscrire une assurance contre les incendies et les tremblements de terre pour couvrir les dommages financiers. Il est également important de prendre des mesures au stade de la sélection du bien immobilier, par exemple en choisissant un bien ayant une résistance élevée aux tremblements de terre et en évitant les zones inondables figurant sur les cartes des risques.

Comme décrit ci-dessus, l'investissement immobilier comporte divers risques, mais il n'y a pas lieu d'être trop craintif si l'on est conscient des risques et que l'on a préparé des contre-mesures à l'avance. L'important est de peser les risques et les rendements et de planifier dans des limites acceptables. J'insiste également sur l'importance du calme et de la prudence dans les décisions d'investissement, car je pense qu'il est important de pouvoir évaluer calmement les conditions sous-jacentes sans se laisser emporter par la frénésie du marché. En tant que débutant, vous devriez surtout simuler le "pire scénario" et vous assurer que vous disposez de suffisamment de temps pour y faire face. Si vous êtes prêt à prendre des risques et que vous procédez de manière systématique, l'investissement immobilier est un moyen prometteur d'accroître régulièrement votre patrimoine.

Premiers pas dans la pratique : de la sélection des biens à la gestion à long terme

Maintenant que vous avez compris l'importance, les connaissances de base et les risques de l'investissement immobilier, nous allons vous expliquer les aspects pratiques des premiers pas. Les débutants doivent avoir à l'esprit des conseils sur la sélection des biens et des zones, la collaboration avec une société de gestion et l'élaboration d'un plan d'investissement à long terme. Examinons ces points l'un après l'autre.

Conseils pour le choix du bien et de la zone

Le succès ou l'échec d'un investissement immobilier dépend en grande partie du bien que vous achetez et de la zone dans laquelle vous l'achetez. Le choix d'un bon bien immobilier est le premier obstacle pour les débutants, mais quelques points faciliteront la décision.

Tout d'abord, il convient de vérifier si la zone présente un bon potentiel de demande. Il est important de déterminer si la zone a des besoins locatifs importants à l'avenir. En général, les zones urbaines avec une population croissante et les zones proches des campus universitaires ou des bureaux de grandes entreprises ont tendance à avoir une demande locative stable et un faible risque d'inoccupation. Par exemple, il est relativement facile de trouver des locataires dans les 23 quartiers de Tokyo, dans les centres des villes désignées par le gouvernement, dans les propriétés situées à proximité des gares et dans les zones proches des universités et des zones industrielles. En revanche, les zones dépeuplées et les zones périphériques où la demande est imprévisible présentent un risque élevé d'inoccupation prolongée, ce qui constitue un obstacle pour les débutants.

Ensuite, évaluez la rentabilité et l'état du bien lui-même. Vérifiez si le prix d'achat permet de générer des revenus locatifs suffisants en calculant le rendement. Toutefois, comme indiqué plus haut, il est important de juger la rentabilité non seulement sur le rendement superficiel, mais aussi sur le rendement réel, qui prend en compte les frais de gestion, les frais de réparation et les impôts. Tenez compte du coût des réparations dans le temps et simulez si le bien sera suffisamment rentable à long terme. En outre, si les biens immobiliers anciens sont moins chers, il est possible que d'importants frais de réparation soient encourus à l'avenir. Avant d'acheter un bien immobilier, demandez une inspection du bâtiment (inspection) et une estimation des coûts de rénovation pour comprendre le montant de l'investissement qui sera nécessaire à l'avenir.

D'autres facteurs à prendre en compte sont l'emplacement (distance par rapport à la gare, environnement immédiat, présence de commerces et d'hôpitaux, etc.) et l'attrait de l'aménagement et des équipements (salle de bain et toilettes séparées et internet gratuit pour les célibataires, parking et zones scolaires pour les familles, etc.) Il est important de juger le bien de manière globale en se demandant si les locataires le choisiront. Il est important d'évaluer le bien du point de vue "les locataires le choisiront-ils ? Au final, il s'agit de trouver le meilleur bien qui corresponde à vos objectifs et à votre budget, en tenant compte de l'avis du personnel de l'agence immobilière et des propriétaires les plus anciens. Le fait de consacrer du temps et des efforts à la sélection minutieuse d'un bien immobilier vous permettra d'assurer la stabilité de vos activités par la suite.

Une exploitation sûre en collaboration avec une société de gestion

Après avoir acquis un bon bien immobilier, il est temps de l'exploiter et de le gérer correctement. Pour les débutants, il est fortement recommandé de travailler avec une société de gestion immobilière fiable. Une société de gestion est un partenaire rassurant qui peut s'occuper professionnellement de tout, depuis le recrutement des locataires jusqu'aux tâches de gestion quotidienne en votre nom. Les avantages de l'externalisation de la gestion sont particulièrement importants pour les investisseurs salariés qui ont un emploi du temps chargé ou qui possèdent des biens immobiliers dans des endroits éloignés.

L'externalisation auprès d'une société de gestion offre de nombreux avantages , tels qu'un gain de temps et d'efforts et desopérations stables soutenues par l'expertise. Par exemple, le propriétaire peut se concentrer sur son activité principale ou sur d'autres investissements, car les tâches complexes telles que le traitement des plaintes des locataires et des arriérés de loyer sont prises en charge. En outre, une société de gestion qui connaît bien le marché locatif local sera en mesure de proposer des loyers adaptés et des annonces de recrutement efficaces, ce qui permettra de réduire les périodes d'inoccupation et de maintenir la valeur des actifs.

Néanmoins, il est important d'être conscient de l'importance d'une collaboration tripartite plutôt que de tout mettre sur le dos de la société de gestion. En construisant une relation de croissance et de confiance mutuelles, il est possible de parvenir à une gestion immobilière durable ". C'est la relation idéale entre le propriétaire et la société de gestion. En construisant une relation de confiance gagnante pour les deux parties et en se développant ensemble, il est possible d'assurer une gestion stable et à long terme du bien immobilier.

Plus précisément, il est important d'organiser des réunions régulières pour échanger des informations sur l'état du bien et les points à améliorer, et d'écouter sincèrement les suggestions de la société de gestion. En étant honnête dans la gestion de votre bien, en ne négligeant pas les petites réparations et en écoutant ce que vos locataires ont à dire, vous renforcerez la confiance de votre société de gestion et, par conséquent, améliorerez la satisfaction de vos locataires.

Importance de la planification de l'investissement dans une perspective à long terme

L'investissement immobilier n'est pas une course de courte durée, mais une course de longue durée. Lors de la planification initiale de votre investissement, vous devez soigneusement formuler un plan de recettes et de dépenses dans une perspective à long terme. Plus précisément, simulez vos flux de trésorerie au moins 10 ans après l'achat et, de préférence, 20 ans plus tard.

Lors de l'élaboration d'un plan de recettes et de dépenses à long terme, il est important d'inclure les points suivants

• Prévision prudente des revenus : les revenus locatifs peuvent fluctuer à l'avenir en raison des changements économiques et de l'équilibre entre l'offre et la demande. Il ne faut pas être trop pessimiste, mais éviter de fixer des loyers trop optimistes et faire des hypothèses réalistes basées sur le marché environnant et les tendances démographiques. Il faut également tenir compte des éventuelles périodes d'inoccupation (les vides causés par les mouvements de population) qui peuvent survenir toutes les quelques années.

• Couverture des dépenses: tous les coûts tels que les remboursements de prêts (capital et intérêts), les frais de gestion, l'impôt foncier et la taxe d'urbanisme, les primes d'assurance incendie et les réserves pour réparations (autofinancement) doivent être pris en compte. En particulier, les coûts de réparation au fil du temps sont souvent négligés ; il faut donc prévoir d'accumuler les coûts de réparation futurs à grande échelle sur une base annuelle. Vous disposerez ainsi d'un plan stable pour faire face aux dépenses imprévues.

• Envisagez plusieurs scénarios: vérifiez que vous n'atteindrez pas le seuil de rentabilité non seulement dans le scénario de base, mais aussi dans des scénarios plus graves tels que la hausse des taux d'intérêt, la baisse des loyers ou l'aggravation des taux d'inoccupation. Afin de maintenir un excédent même dans les scénarios à risque, la marge de sécurité est garantie en augmentant le ratio de fonds propres et en ajustant la période de remboursement. À l'inverse, dans les scénarios favorables, nous élaborons également des stratégies flexibles en fonction de la situation, telles que le remboursement anticipé ou l'investissement supplémentaire.

La planification n'est pas la fin du processus ; il est également important de revoir et de réviser régulièrement votre plan. La conjoncture économique et les événements de la vie (mariage, études des enfants, retraite, etc.) peuvent modifier votre politique de gestion d'actifs, c'est pourquoi il convient d'actualiser votre plan à long terme à chaque étape. Si nécessaire, il est également utile de demander l'avis d'experts tels qu'un conseiller immobilier ou un planificateur financier (PF).

L'élaboration d'une stratégie avec un objectif à 10 ou 20 ans permet d'établir une politique ferme et de faire face, sans panique, aux fluctuations économiques en cours de route. Pour développer l'immobilier en tant qu'actif générant des revenus stables et à long terme, tenez compte de cette "réflexion stratégique à long terme".

Conclusion : un investissement immobilier durable qui valorise les principes et les personnes

Ce qui précède a expliqué les connaissances de base et l'approche de l'investissement immobilier pour les débutants. L'investissement immobilier n'est pas une histoire d'argent facile qui vous rendra millionnaire du jour au lendemain. Cependant, s'il est abordé avec la bonne philosophie et la bonne planification, c'est un excellent moyen de contribuer à la société tout en construisant régulièrement des actifs.

Le " capital humain ", l '"empathie avec la philosophie " et la "gestion durable" sont également des aspects importants de l'investissement immobilier. En prenant soin de vos locataires, de vos partenaires commerciaux et des autres parties prenantes, et en abordant votre activité avec une philosophie que vous pouvez partager, vous gagnerez plus facilement la confiance et la coopération de ceux qui vous entourent. Par exemple, les investisseurs qui agissent dans l'optique de "fournir des logements sûrs et confortables aux locataires" et de "contribuer au développement de la communauté locale" seront soutenus par la société de gestion et les locataires, ce qui, en fin de compte, conduira à un succès à long terme.

Si vous pouvez vous engager dans l'investissement immobilier avec une philosophie ferme et une vision à long terme, et ne pas vous laisser influencer par les fluctuations économiques à court terme, cela conduira non seulement à la richesse personnelle, mais aussi à la richesse de la société. Les débutants sont encouragés à faire les premiers pas vers un investissement immobilier durable et fondé sur des principes à l' aide des informations contenues dans cet article. Nous espérons sincèrement que, grâce à une planification visionnaire à long terme et à des efforts sincères, vous parviendrez à constituer un patrimoine fructueux pour l'avenir.