Guia Completo para Iniciantes em Investimentos Imobiliários Sustentáveis

O investimento em propriedades pode ser visto como uma forma de construir ativos sustentáveis para o futuro, em vez de simplesmente um meio de buscar lucros a curto prazo. Eu me concentro no investimento imobiliário como um meio de construir ativos de longo prazo com uma filosofia e visão, em vez de buscar lucros de curto prazo. Neste artigo, levando em conta essa perspectiva, explicarei aos iniciantes, de maneira fácil de entender, por que o investimento imobiliário é importante, por onde começar e quais são os riscos. Apoiamos os leitores que estão considerando a construção futura de ativos como empresários para que possam embarcar em um investimento imobiliário planejado e socialmente significativo a partir de uma perspectiva de longo prazo.

Importância e benefícios de iniciar um investimento imobiliário

Primeiro, a importância e os benefícios do investimento imobiliário são resumidos em termos do "porquê" do investimento imobiliário. Diferentemente do investimento em ações, a principal atração do investimento em imóveis é a perspectiva de uma renda estável proveniente do aluguel mensal. A vantagem é que é difícil ser influenciado por flutuações de preço de curto prazo no mercado e é fácil obter um fluxo de caixa estável a longo prazo, o que facilita a construção de ativos a longo prazo. Além disso, os empréstimos podem ser usados para alavancar os ativos e expandir os ativos de forma eficiente, mesmo com pequenas quantias de fundos próprios. As principais vantagens estão resumidas abaixo.

• Garantia de uma renda adicional estável: a administração de aluguéis proporciona um ganho de renda na forma de aluguel mensal, que pode ser usado como uma futura pensão ou como uma fonte estável de recursos para a subsistência. Juntamente com a renda de seu negócio principal, pode ser um forte pilar da renda familiar.

• Aumento do valor do ativo e efeito de alavancagem: os imóveis são considerados ativos resistentes à inflação, pois seu valor tende a aumentar durante períodos de aumento de preços (inflação). Além disso, os empréstimos de instituições financeiras podem ser usados para adquirir ativos de alto valor e, ao mesmo tempo, reduzir os fundos próprios, acelerando assim a construção de ativos.

• Vantagens fiscais: a renda do investimento em propriedade é permitida como despesa e, ao registrar a depreciação, os juros do empréstimo e os custos de administração como despesas, a renda tributável pode ser reduzida e pode-se esperar uma economia no imposto de renda e no imposto de renda de pessoas físicas. Também vale a pena observar que os empréstimos geralmente vêm com seguro de vida de crédito em grupo, o que permite que você deixe bens para sua família como substituto do seguro de vida no caso de uma emergência.

• Contribuição para a sociedade: além de simplesmente gerar renda para si mesmo, o fornecimento de moradias de boa qualidade também é socialmente significativo. Se você reformar e fornecer propriedades dilapidadas, poderá ajudar a melhorar o ambiente de vida local e contribuir para a solução de problemas sociais, como a utilização de casas vazias e a solução do déficit habitacional.

No entanto, para ter sucesso no investimento em propriedades, é importante ter uma filosofia e um objetivo claros quanto ao motivo pelo qual se está investindo em propriedades, em vez de se preocupar com lucros de curto prazo. Ao investir em propriedades com uma visão de onde você quer estar no futuro, você será mais consistente em suas decisões diárias e poderá administrar sua propriedade a longo prazo sem qualquer confusão. Como resultado, você poderá aumentar seus ativos de forma sustentável e, ao mesmo tempo, ter uma sensação de realização e significado social que vai além da mera obtenção de dinheiro.

Conhecimento básico de investimento imobiliário: termos importantes que os iniciantes devem ter em mente

Entender a terminologia é essencial quando se começa a investir em imóveis. Aqui está uma breve explicação da terminologia básica com a qual os iniciantes devem, pelo menos, estar familiarizados.

• Rendimento: O retorno anual de um investimento como uma porcentagem do valor do investimento. Por exemplo, se o preço da propriedade for de JPY 20 milhões e a renda anual de aluguel for de JPY 1 milhão, o rendimento será calculado em 5%. Há dois tipos de rendimento: rendimento de superfície (rendimento bruto) e rendimento real (rendimento líquido). O rendimento de superfície é simplesmente a renda do aluguel dividida pelo preço, enquanto o rendimento real é calculado deduzindo-se despesas como taxas de administração, custos de reparo e imposto predial. Ao escolher um imóvel, é importante não se deixar enganar apenas pelo alto rendimento superficial, mas comparar e considerar o rendimento real, incluindo as despesas. Ao analisar o rendimento real, você pode ter uma ideia da capacidade realista de ganho da propriedade.

• Fluxo de caixa: refere-se ao fluxo de receitas e despesas de caixa. No investimento imobiliário, refere-se ao saldo de caixa restante após a dedução de todas as despesas, como pagamentos de empréstimos, taxas de administração e impostos da renda mensal do aluguel, e é um indicador importante para determinar o sucesso ou o fracasso de um investimento. O indicador de uma boa administração de aluguéis é se um fluxo de caixa positivo (excedente) é garantido continuamente e, se o fluxo de caixa permanecer negativo (déficit), será necessário fazer uma revisão. Como iniciante, é particularmente importante planejar suas receitas e despesas, com ênfase em quanto dinheiro sobra a cada mês.

• Fundos próprios: a quantia de dinheiro que você tem para reservar para a compra de imóveis. Geralmente, você deve alocar uma parte do preço de compra da propriedade (entrada) e das despesas (taxas de registro, taxas de corretagem, prêmios de seguro contra incêndio etc.) em seus fundos próprios. O autofinanciamento no investimento em imóveis refere-se aos fundos de compra preparados fora dos empréstimos e, em geral, corresponde a cerca de 20% do preço do imóvel. Por exemplo, para uma propriedade no valor de 30 milhões de ienes, o valor estimado de fundos próprios é de cerca de 6 milhões de ienes. Entretanto, não é impossível obter um empréstimo completo sem fundos pessoais. No entanto, nesse caso, o ônus do pagamento mensal aumenta e o risco de o fluxo de caixa ser reduzido aumenta. Os iniciantes são aconselhados a fazer um plano de autofinanciamento razoável e manter o valor do empréstimo em um nível confortável.

• Empréstimo: fundos (financiamento) emprestados de uma instituição financeira para a compra de um imóvel. Os fundos são obtidos na forma de hipoteca ou empréstimo fixo e são pagos em um longo período de tempo. Os empréstimos possibilitam a aquisição de imóveis com poucos recursos pessoais e, conforme mencionado acima, permitem um investimento alavancado, mas também acarretam obrigações de pagamento mensal e ônus de juros. Os tipos de taxas de juros incluem taxas de juros variáveis e fixas, sendo que as taxas de juros variáveis acarretam o risco de aumento dos pagamentos devido a futuros aumentos nas taxas de juros. Os iniciantes devem prestar atenção às tendências das taxas de juros e escolher um tipo e prazo de empréstimo de acordo com sua própria tolerância ao risco. Com o valor do empréstimo e o plano de pagamento corretos, um empréstimo pode ser uma poderosa ferramenta de construção de ativos.

• Gerenciamento: refere-se a todos os aspectos da manutenção da propriedade e do gerenciamento do aluguel. Depois de comprar um imóvel, o proprietário é responsável por várias tarefas de gerenciamento, como recrutar inquilinos, contratar, cobrar aluguel, lidar com reclamações, limpar, inspecionar e consertar o prédio e lidar com os inquilinos quando eles se mudam. Há dois tipos de administração: a autogestão, em que o proprietário administra o imóvel por conta própria, e a administração terceirizada, em que uma empresa especializada em administração de imóveis é contratada para administrar o imóvel. A autogestão é econômica, mas exige tempo e conhecimento e pode ser um obstáculo para iniciantes. Por outro lado, a terceirização para uma empresa de administração reduz a carga de trabalho, mas incorre em uma comissão (taxa de administração). Conforme discutido abaixo, trabalhar com uma empresa de administração confiável é importante para uma administração estável de longo prazo.

• Risco de vacância: esse é o risco de um imóvel de aluguel ficar vago sem inquilinos. É considerado um dos riscos mais importantes a serem observados no investimento imobiliário, pois a renda do aluguel cessará se não houver inquilinos. Se a desocupação for prolongada, restarão apenas os pagamentos de empréstimos e os custos fixos, e a receita e a despesa se deteriorarão significativamente. A seleção de propriedades e de áreas é importante para reduzir o risco de vacância (veja detalhes abaixo). Outra medida eficaz é criar um ambiente fácil de ocupar, definindo aluguéis adequados e tornando a propriedade atraente (investimento de capital, renovação e gerenciamento cuidadoso).

Compreender a terminologia básica acima facilitará a compreensão do quadro geral do investimento imobiliário. É importante verificar qualquer terminologia que você não entenda e evitar ambiguidades. Um bom conhecimento dos conceitos básicos é o primeiro passo para o sucesso.

Riscos e precauções no investimento imobiliário

Embora o investimento imobiliário tenha muitas vantagens, há naturalmente riscos envolvidos. É importante que os iniciantes entendam antecipadamente quais riscos são possíveis e tomem as medidas adequadas. Os principais riscos assumidos no investimento em imóveis e uma visão geral desses riscos são os seguintes

• Risco de vacância: conforme mencionado acima, esse é o risco de uma propriedade ficar vaga devido à falta de inquilinos. Mesmo que não haja receita de aluguel, o pagamento de empréstimos, as taxas de administração, o imposto predial e outras despesas continuarão, de modo que a receita e a despesa se tornarão negativas. Esse é o risco de maior preocupação no investimento imobiliário, e devem ser feitos esforços para reduzir esse risco o máximo possível, realizando pesquisas de mercado e definindo aluguéis adequados antes de comprar um imóvel.

• Risco de atraso no pagamento do aluguel: mesmo quando há inquilinos, existe o risco de eles não pagarem o aluguel. Essa pode ser uma situação inesperada e dolorosa, pois a obrigação de pagar empréstimos e taxas de administração continua mesmo que a receita do aluguel seja interrompida. As contramedidas incluem uma triagem rigorosa ao recrutar inquilinos e usar os serviços de garantia de aluguel de uma empresa de garantia para se preparar para a eventualidade de não pagamento.

• Risco de flutuação da taxa de juros: esse é o risco de que a taxa de juros do empréstimo aumente no futuro. Se você tiver um empréstimo com taxa de juros variável, seus pagamentos mensais aumentarão quando as taxas de juros subirem, pressionando seu fluxo de caixa. As contramedidas incluem tomar um empréstimo a uma taxa fixa enquanto as taxas de juros estiverem baixas ou usar o pagamento antecipado para reduzir o principal. Fique de olho nas taxas de juros e nas tendências econômicas regularmente e prepare um plano de pagamento que possa resistir a um aumento inesperado nas taxas de juros.

• Risco de reparo e renovação de equipamentos: esse é o risco de custos de reparo inesperados devido ao envelhecimento do edifício ou à falha do equipamento. Os custos regulares são incorridos para manter a propriedade, como avarias no aquecedor de água e no ar-condicionado, reparos de vazamentos, pintura de paredes externas e grandes reparos. É importante reunir fundos de reserva para essas despesas não planejadas. É uma boa ideia verificar minuciosamente as condições do imóvel antes da compra e ter um plano de reparos de longo prazo que preveja os custos de reparos futuros que possam ser necessários.

• Risco de liquidez: os imóveis, assim como as ações, não podem ser convertidos em dinheiro imediatamente (baixa liquidez) e há o risco de não se encontrar um comprador rapidamente quando você quiser vender. Dependendo das condições do mercado, pode levar vários meses ou mais para vender a propriedade e ela pode não ser vendida pelo preço desejado. Mesmo que você queira se desfazer do imóvel o mais rápido possível, especialmente se ele permanecer vago, você pode ficar preso porque leva tempo para vender o imóvel. Como contramedida, é eficaz selecionar áreas e propriedades que sejam fáceis de vender regularmente e ter um plano financeiro em vigor no caso de uma emergência (tempo de venda e preparações de rede de segurança).

• Risco de desastres: esse é o risco de os edifícios serem danificados por desastres naturais, como incêndio, terremoto ou inundação, afetando os valores e a renda da propriedade. Esse é um risco que não deve ser ignorado, pois o Japão é propenso a desastres, mas o seguro contra incêndios e terremotos pode ajudar a cobrir os danos financeiros. Também é importante tomar medidas na fase de seleção da propriedade, como escolher uma propriedade com alta resistência a terremotos e evitar áreas propensas a inundações nos mapas de risco.

Conforme descrito acima, o investimento imobiliário envolve vários riscos, mas não há necessidade de ter medo excessivo se você estiver ciente dos riscos e tiver preparado contramedidas com antecedência. O importante é pesar os riscos e os retornos e planejar dentro de limites aceitáveis. Também enfatizo a importância de ser calmo e cauteloso nas decisões de investimento, pois acredito que é importante ser capaz de avaliar com calma as condições subjacentes sem se deixar levar pelo frenesi do mercado. Como iniciante, você deve simular especialmente o "pior cenário possível" e certificar-se de que tem tempo suficiente para resistir a ele. Se estiver preparado para os riscos e proceder de forma sistemática, o investimento imobiliário é uma maneira promissora de aumentar seu patrimônio de forma constante.

Primeiros passos na prática: da seleção de propriedades ao gerenciamento de longo prazo

Agora que você já entendeu a importância, os fundamentos e os riscos do investimento imobiliário, explicaremos os aspectos práticos de como começar. O que os iniciantes precisam ter em mente ao dar passos concretos são dicas sobre seleção de propriedades e de áreas, como trabalhar com uma empresa de administração e como formular um plano de investimento de longo prazo. Vamos dar uma olhada em cada uma delas.

Dicas de seleção de propriedades e de áreas

O sucesso ou o fracasso de um investimento imobiliário depende em grande parte da propriedade que você compra e em que área. A escolha de uma boa propriedade é o primeiro obstáculo para os iniciantes, mas alguns pontos facilitarão a decisão.

Primeiro, concentre-se em saber se a área tem um bom potencial de demanda. É importante determinar se a área tem grandes necessidades futuras de aluguel. Em geral, áreas urbanas com população crescente e áreas próximas a campi universitários e grandes escritórios corporativos tendem a ter demanda de aluguel estável e baixo risco de vacância. Por exemplo, é relativamente fácil conseguir inquilinos nos 23 distritos de Tóquio, nos centros de cidades designadas pelo governo, em propriedades próximas a estações e em áreas próximas a universidades e parques industriais. Por outro lado, áreas despovoadas e áreas periféricas onde a demanda é imprevisível têm um alto risco de vacância prolongada, o que é um obstáculo para iniciantes.

Em seguida, avalie a lucratividade e a condição da propriedade em si. Considere se é possível gerar uma renda de aluguel adequada para o preço de compra calculando o rendimento. Entretanto, conforme mencionado acima, é importante avaliar a rentabilidade não apenas com base no rendimento superficial, mas também no rendimento real, que leva em conta os custos de administração, os custos de reparos e os impostos. Leve em conta o custo dos reparos ao longo do tempo e simule se a propriedade será suficientemente lucrativa no longo prazo. Além disso, embora as propriedades mais antigas sejam mais baratas, existe a possibilidade de que grandes custos de reparo sejam incorridos no futuro. Antes de comprar um imóvel, obtenha uma inspeção do prédio (inspeção) e uma estimativa dos custos de reforma para entender o valor do investimento que será necessário no futuro.

Outros fatores a serem considerados incluem a localização (distância da estação, ambiente ao redor, disponibilidade de instalações comerciais e hospitais, etc.) e a atratividade do layout e das instalações (banheiro e lavabo separados e internet gratuita para solteiros, vaga de estacionamento e distrito escolar para famílias, etc.). É importante avaliar o imóvel de forma abrangente sob a perspectiva de "os inquilinos o escolherão?" É importante avaliar o imóvel sob a perspectiva de "será que os inquilinos o escolherão? No final, encontre o melhor imóvel que atenda às suas metas e ao seu orçamento, levando em consideração as opiniões da equipe da agência imobiliária e dos proprietários seniores. Economizar tempo e esforço na seleção cuidadosa de um imóvel resultará em operações estáveis no futuro.

Operação segura em cooperação com uma empresa de administração

Depois de adquirir uma boa propriedade, é hora de operá-la e gerenciá-la adequadamente. Para iniciantes, é altamente recomendável trabalhar com uma empresa de administração de propriedades confiável. Uma empresa de administração é um parceiro seguro que pode lidar profissionalmente com tudo, desde o recrutamento de inquilinos até as tarefas diárias de gerenciamento em seu nome. Os benefícios da terceirização da administração são particularmente significativos para investidores assalariados que estão ocupados com seus empregos diários ou que possuem propriedades em locais distantes.

A terceirização para uma empresa de administração oferece várias vantagens , comoeconomia de tempo e esforço eoperações estáveis respaldadas por conhecimento especializado. Por exemplo, o proprietário pode se concentrar em seu negócio principal ou em outros investimentos, já que as tarefas complexas de lidar com as reclamações dos inquilinos e lembrá-los dos aluguéis atrasados são resolvidas. Além disso, uma empresa de administração que esteja familiarizada com o mercado de aluguéis local poderá sugerir configurações de aluguel adequadas e publicidade de recrutamento eficaz, o que, em última análise, levará a períodos de vacância mais curtos e manterá o valor dos ativos.

No entanto, é importante estar ciente da importância de uma colaboração tripartite em vez de jogar tudo na empresa de administração. Ao criar um relacionamento de crescimento e confiança mútuos, é possível obter um gerenciamento sustentável da propriedade ". Esse é o relacionamento ideal entre o proprietário e a empresa de gerenciamento. Com a criação de um relacionamento de confiança que seja vantajoso para ambas as partes e que cresça em conjunto, é possível obter um gerenciamento estável e de longo prazo da propriedade.

Especificamente, é importante realizar reuniões regulares para compartilhar informações sobre o estado da propriedade e as áreas a serem melhoradas, e ouvir sinceramente as sugestões da empresa de administração. Ao ser honesto na administração de sua propriedade, não negligenciando nem mesmo pequenos reparos e ouvindo o que seus inquilinos têm a dizer, você aprofundará a confiança de sua empresa de administração e, como resultado, aumentará a satisfação dos inquilinos.

Importância do planejamento do investimento a partir de uma perspectiva de longo prazo

O investimento imobiliário não é uma corrida de curta distância, mas de longa distância. Ao planejar inicialmente seu investimento, é necessário formular cuidadosamente um plano de receitas e despesas a partir de uma perspectiva de longo prazo. Especificamente, simule seu fluxo de caixa pelo menos 10 anos após a compra e, de preferência, 20 anos no futuro.

Ao desenvolver um plano de receitas e despesas de longo prazo, é importante incluir os seguintes pontos

• Previsão cuidadosa da renda: a renda do aluguel pode flutuar no futuro devido a mudanças econômicas e ao equilíbrio entre oferta e demanda. Não há necessidade de ser muito pessimista, mas evite definir aluguéis excessivamente otimistas e faça suposições realistas com base no mercado circundante e nas tendências populacionais. Além disso, leve em consideração os possíveis períodos de vacância (espaços vazios causados pela entrada e saída de pessoas) que podem ocorrer a cada poucos anos.

• Cobertura das despesas: todos os custos, como pagamentos de empréstimos (principal e juros), taxas de administração, imposto predial e imposto de planejamento urbano, prêmios de seguro contra incêndio e reservas para reparos (autofinanciamento) são contabilizados. Em particular, os custos de reparos ao longo do tempo são frequentemente negligenciados, portanto, planeje acumular anualmente os custos futuros de reparos em grande escala. Isso proporciona um plano estável para despesas inesperadas.

• Considere vários cenários: verifique se você não atingirá o ponto de equilíbrio não apenas no cenário básico, mas também em cenários mais severos, como aumento das taxas de juros, queda dos aluguéis ou piora das taxas de vacância. Para manter um superávit mesmo em cenários de risco, a margem de segurança é garantida pelo aumento do índice de patrimônio líquido e pelo ajuste do período de amortização. Por outro lado, em cenários favoráveis, também elaboramos estratégias flexíveis, dependendo da situação, como o pagamento antecipado ou o investimento adicional.

O planejamento não é o fim do processo; também é importante analisar e revisar seu plano regularmente. As condições econômicas e os eventos da vida (casamento, educação dos filhos, aposentadoria etc.) podem mudar sua política de gerenciamento de ativos, portanto, atualize seu plano de longo prazo a cada marco. Se necessário, também é útil buscar a opinião de especialistas, como um consultor imobiliário ou um planejador financeiro (PF).

Ao elaborar uma estratégia com uma meta de 10 ou 20 anos no futuro em mente, você pode estabelecer uma política firme que possa lidar com as flutuações econômicas ao longo do caminho sem entrar em pânico. Para desenvolver o setor imobiliário como um ativo que gera renda estável e de longo prazo, leve em conta esse "pensamento estratégico de longo prazo".

Conclusão: investimento imobiliário sustentável que valoriza princípios e pessoas

O que foi exposto acima explica o conhecimento básico e a abordagem do investimento imobiliário para iniciantes. O investimento imobiliário não é uma história de "dinheiro fácil" que fará de você um milionário da noite para o dia. No entanto, se abordado com a filosofia e o planejamento corretos, é uma maneira maravilhosa de contribuir para a sociedade e, ao mesmo tempo, construir ativos de forma constante.

Capital humano ", "empatia com a filosofia " e "gerenciamento sustentável" também são aspectos importantes do investimento imobiliário. Ao cuidar bem de seus inquilinos, parceiros comerciais e outras partes interessadas, e ao abordar seus negócios com uma filosofia que possa ser compartilhada, será mais fácil conquistar a confiança e a cooperação das pessoas ao seu redor. Por exemplo, os investidores que agem com uma visão de "fornecer moradia segura e confortável para os inquilinos" e "contribuir para o desenvolvimento da comunidade local" terão o apoio da empresa de administração e dos inquilinos, o que, em última análise, levará ao sucesso a longo prazo.

Se você puder se envolver em investimentos imobiliários com uma filosofia firme e uma visão de longo prazo e não se deixar influenciar por flutuações econômicas de curto prazo, isso levará não apenas à riqueza pessoal, mas também à riqueza da sociedade. Incentivamos os iniciantes a dar os primeiros passos rumo a um investimento imobiliário sustentável e baseado em princípios com a ajuda das informações contidas neste artigo. Esperamos sinceramente que, por meio de um planejamento visionário de longo prazo e de esforços sinceros, você consiga construir ativos frutíferos para o futuro.