Durée de vie économique des bâtiments : Évaluation et importance

En matière d'évaluation immobilière, la "durée de vie économique" est un concept essentiel. Ce concept va au-delà de la simple durée de vie physique d'un bâtiment et constitue un indicateur important de la durée de vie de la valeur d'un bâtiment d'un point de vue social et économique. L'évaluation correcte de la durée de vie économique joue un rôle important, en particulier dans des aspects tels que les transactions immobilières, l'examen des prêts et l'évaluation des actifs. Cet article donne un aperçu de la durée de vie économique dans la pratique de l'évaluation immobilière, en commençant par la définition de la durée de vie économique, sa différence avec la durée de vie physique, les méthodes de calcul et des exemples de son utilisation dans la pratique.

Définition de la durée d'utilisation économique

La durée d'utilisation économique désigne le nombre d'années pendant lesquelles un bâtiment peut être adapté à l'usage auquel il est destiné et répondre pleinement à sa finalité. Selon les normes d'évaluation des biens immobiliers, la durée d'utilisation économique restante est définie comme "la période pendant laquelle, au moment de l'évaluation, l'utilité du bien immobilier est considérée comme suffisamment longue en fonction de son utilisation et de son usage, du degré de détérioration en termes de facteurs physiques et fonctionnels et du degré de compétitivité du marché en termes de facteurs économiques".

La durée de vie économique globale d'un bâtiment représente la période allant de la nouvelle construction jusqu'à la perte de valeur du bâtiment. En revanche, la "durée de vie économique résiduelle" représente le nombre d'années pendant lesquelles le bâtiment en question aura une valeur économique au moment de l'évaluation. En d'autres termes, la relation "durée de vie économique = nombre d'années écoulées + durée de vie économique restante" est établie.

Différences entre la durée de vie économique et la durée de vie physique et légale

Il existe plusieurs types de durée de vie utile des bâtiments, chacun étant défini en fonction d'objectifs et de perspectives différents

1. Durée d'utilisation physique: la période maximale pendant laquelle un bâtiment peut être physiquement utilisé et, moyennant un entretien approprié, peut résister à une utilisation physique ; pour les constructions en béton armé, cette durée est souvent d'environ 65 ans ; pour les constructions en béton armé, cette durée est souvent d'environ 65 ans ; pour les constructions en béton armé, cette durée est souvent d'environ 65 ans ; pour les constructions en béton armé, cette durée est souvent d'environ 65 ans.

2. Durée de vie statutaire: le nombre d'années de vie utile stipulé par l'ordonnance du ministère des finances pour l'amortissement à des fins fiscales, par exemple 22 ans pour les maisons en bois, 47 ans pour les maisons en béton armé, etc. Ce nombre est fixé uniformément pour des raisons d'équité fiscale.

3. Durée de vie économique: le nombre d'années pendant lesquelles un bâtiment a une valeur économique sur le marché, en tenant compte non seulement de sa durée de vie physique, mais aussi de son obsolescence fonctionnelle et économique, de sa compétitivité sur le marché, etc. Dans le cas des constructions en béton armé, une période de 40-47 ans est souvent adoptée dans la pratique, mais elle peut varier en fonction des circonstances.

Principales différences.

La durée d'utilisation légale est uniforme et calculable et vise, entre autres, à garantir l'équité fiscale. En revanche, la durée de vie économique est un concept qui reflète l'état et la qualité marchande de chaque bâtiment. Dans les évaluations immobilières, la durée d'utilisation légale n'est pas seulement utilisée comme référence, mais la durée d'utilisation économique restante est plus importante du point de vue du nombre d'années restantes que du point de vue du nombre d'années écoulées. Elle est étroitement liée au mode de dépréciation réel de la valeur du bâtiment et aux projections futures.

Facteurs affectant la durée de vie économique

La durée de vie économique est influencée par trois facteurs principaux

1. les facteurs physiques

• 2. la qualité de la construction et de l'exécution du bâtiment
• 2. le degré de détérioration au fil du temps
• L'état de l'entretien et l'historique des réparations
• la résistance aux tremblements de terre et aux catastrophes naturelles.

2. facteurs fonctionnels

• 3. l'adéquation à l'époque de l'agencement et de l'équipement du bâtiment
• Degré d'obsolescence des équipements et des intérieurs
• Déclin relatif de la fonctionnalité dû à l'évolution de la technologie du bâtiment et des concepts de conception
• Efficacité énergétique et performance environnementale

3. les facteurs économiques

• 4. la compétitivité de l'emplacement du bâtiment sur le marché
• Changements dans l'environnement immédiat (par exemple, commodité, cadre de vie, commercialité)
• Évolution des besoins sociaux et des tendances du marché
• l'impact des changements dans la législation et les normes de construction.

Ces facteurs sont interdépendants et déterminent collectivement la durée de vie économique d'un bâtiment. Par exemple, un bâtiment physiquement utilisable mais fonctionnellement obsolète ou situé dans un endroit qui n'est plus compétitif sur le marché aura tendance à avoir une durée de vie économique plus courte.

Méthodes de calcul de la durée d'utilité économique

Il existe plusieurs méthodes de calcul de la durée d'utilité économique

1. la méthode linéaire

La méthode linéaire est une méthode de détermination du montant de l'amortissement basée sur l'hypothèse que le montant de l'amortissement qui se produit pendant toute la durée de vie utile du bâtiment est un montant constant chaque année. Cette méthode suppose que la diminution de la valeur du bâtiment se produit de manière uniforme au fil du temps.

Formule: taux de modification de l'amortissement = durée d'utilisation économique résiduelle ÷ (années écoulées + durée d'utilisation économique résiduelle)

Par exemple, si la durée de vie économique résiduelle d'un bâtiment RC de 10 ans est déterminée à 35 ans : taux de modification de l'amortissement = 35 ÷ (10 + 35) = 0,778.

2) Méthode de l'amortissement dégressif

La méthode de l'amortissement dégressif repose sur l'hypothèse que l'amortissement annuel est un pourcentage constant de la valeur annuelle initiale. Cette méthode convient mieux à l'amortissement des bâtiments neufs, car plus le bâtiment est récent, plus l'amortissement est important, et plus l'amortissement diminue avec l'âge. 3.

3. approche théorique/par capitalisation des revenus

Une approche plus théorique consiste à calculer la période optimale d'exploitation en tant qu'entreprise génératrice de revenus en convertissant la capacité de gain du bâtiment en une fonction. Cette approche est particulièrement utile pour les biens immobiliers productifs.

Procédure:.

• Modélisation de l'évolution des revenus (loyers) de l'immeuble dans le temps
• Modéliser l'évolution des coûts (frais d'entretien, de réparation, etc.) dans le temps.
• Calculer le moment le plus économiquement rationnel pour reconstruire en convertissant le revenu net de ce qui précède en une fonction.

Selon cette approche, la durée de vie économique théorique du bâtiment est la période d'exploitation au cours de laquelle le revenu net cumulé actualisé est le plus élevé. Par exemple, dans un cas, un modèle pour un immeuble de bureaux RC a calculé que 30 ans était la période optimale de reconstruction (c'est-à-dire la durée de vie économique).

Détermination et utilisation de la durée d'utilisation économique dans la pratique

Exemples de détermination dans la pratique de l'évaluation immobilière

Dans la pratique de l'évaluation immobilière, la durée d'utilisation économique est déterminée sur la base de diverses données et observations du marché. Selon les exemples présentés dans les colonnes d'évaluation, la durée d'utilisation économique adoptée dans la pratique est la suivante

• Construction en béton armé (SRC) : 40-47 ans
• Béton armé (CA) : 40-47 ans
• Construction en acier lourd : 35 ans
• Construction en bois : 20-25 ans était la norme dans le passé, mais elle a eu tendance à augmenter ces dernières années.

Selon une étude de la Fédération des organisations de logement, la durée de vie réelle des maisons en bois (la période entre la construction et la démolition) a augmenté d'année en année, avec une étude de 2015 montrant qu'elle était de 38,3 ans. Cette évolution peut être attribuée à l'amélioration de la qualité des bâtiments et à la généralisation d'un entretien et d'une gestion appropriés.

Changements dans la détermination de la durée de vie économique

Selon les enquêtes précédentes, la durée de vie moyenne des maisons au Japon a évolué comme suit

• 1988 (1988) : 21 ans
• 1993 : 24 ans
• 1998 : 29 ans
• 2011 : 36,4 ans
• 2013 : 38,3 ans
• 2014 : 36,2 ans
• 2015 : 38,3 ans

Ces données montrent que la durée de vie économique des logements japonais augmente à long terme. Toutefois, on observe également des fluctuations d'une année sur l'autre, comme un raccourcissement temporaire entre 2013 et 2014.

Utilisation pratique de la durée de vie économique

La détermination de la durée de vie économique est utilisée dans les applications pratiques suivantes

1. Évaluation immobilière: elle est utilisée pour les ajustements d'amortissement dans l'approche par les coûts et pour fixer la période d'analyse dans la méthode de capitalisation des revenus.

2. Financement: les institutions financières tiennent compte de la durée de vie économique résiduelle d'un bâtiment lorsqu'elles fixent la durée d'un prêt. Des prêts plus longs peuvent être accordés si la durée de vie économique résiduelle du bâtiment est considérée comme supérieure à sa durée de vie légale.

3. Rapports d'ingénierie: pour les investissements immobiliers et les transactions immobilières importantes, un rapport est produit pour fournir une évaluation experte de la durée de vie économique du bâtiment.

4. Planification de la reconstruction: les propriétaires de biens immobiliers générateurs de revenus examinent le moment optimal pour la reconstruction en fonction de la durée de vie économique du bâtiment.

Modalités pratiques de la détermination de la durée de vie économique

Intégration du diagnostic du bâtiment et de l'analyse économique

En pratique, la détermination de la durée de vie économique d'un bâtiment nécessite à la fois un diagnostic physique du bâtiment et une analyse économique du marché :

1. Diagnostic du bâtiment: analyse de la durée de vie physique du bâtiment par des spécialistes tels que des architectes de premier ordre et prévisions des rénovations futures nécessaires.

2. Analyse économique: "analyse statistique des relations publiques", "analyse régionale", "analyse du marché", "analyse des revenus (analyse des recettes et des dépenses)" et projections futures par des évaluateurs immobiliers.

Ces analyses d'experts sont combinées pour déterminer la durée de vie économique résiduelle du bâtiment concerné. La détermination de la durée de vie économique résiduelle est particulièrement importante dans le cas des prêts bancaires, lorsque la durée de vie statutaire du bâtiment n'est pas suffisante pour calculer la durée du prêt.

Processus de détermination spécifique

Le processus spécifique de détermination de la durée d'utilisation économique peut comprendre les étapes suivantes

1. Enquête de base:.

   • Identification de la structure du bâtiment, de son âge et de son historique de rénovation
   • Inspection et évaluation de l'état d'entretien et de gestion
   • Analyse de l'emplacement et de l'environnement

2. Étude physique:.

   • Examen de la solidité et de la détérioration de l'ossature du bâtiment.
   • Évaluation de la fonctionnalité et de la durée de vie restante des installations
   • Prévision des travaux de réparation et de rénovation nécessaires à l'avenir

3. Analyse économique:.

   • Analyse de la compétitivité et de la demande sur le marché
   • Analyse chronologique de la rentabilité et des projections futures
   • Analyse du coût du cycle de vie

4. Évaluation globale:.

   • Évaluation complète des facteurs physiques, fonctionnels et économiques
   • Comparaison avec les données du marché pour des bâtiments similaires
   • Détermination finale de la durée de vie économique restante

Défis et perspectives de la détermination de la durée de vie économique

Défis actuels

La détermination de la durée de vie économique pose plusieurs problèmes

1. Caractère arbitraire de la détermination : la détermination dépend largement de l'expérience et de la subjectivité de l'évaluateur et les critères objectifs font défaut.

2. Manque de données: il n'y a pas suffisamment de données statistiques et de recherches sur la viabilité économique à long terme des bâtiments.

3. Adaptation aux changements environnementaux: les innovations technologiques et les changements rapides dans l'environnement social signifient que les critères traditionnels peuvent ne pas être applicables.

4. Évaluation des effets de la rénovation: il est difficile d'évaluer quantitativement la mesure dans laquelle les rénovations à grande échelle et les rénovations visant à améliorer les performances prolongent la durée de vie économique d'un bâtiment.

Perspectives d'avenir.

Les orientations futures de la détermination de la durée de vie économique sont les suivantes

1. Développement de bases de données: des efforts seront faits pour collecter et analyser des données à long terme sur la durée de vie économique des bâtiments et pour établir des critères plus objectifs.

2. IA et innovation technologique: des modèles plus sophistiqués de prédiction de la durée de vie économique peuvent être développés en utilisant l'intelligence artificielle et les techniques d'analyse des données de masse.

3. Accent mis sur la durabilité: l'impact environnemental et la durabilité à long terme seront intégrés dans la détermination de la durée de vie économique.

4. Revitalisation du marché de l'immobilier d'occasion: le concept même de durée de vie utile pourrait changer, conformément à l'évolution du gouvernement vers une société où "les bons produits sont construits, bien entretenus et utilisés pendant longtemps".

Conclusion.

La durée d'utilisation économique est un indicateur important qui prend en compte non seulement la durée de vie physique d'un bâtiment, mais aussi des facteurs fonctionnels et économiques. Dans la pratique de l'évaluation immobilière, il n'est pas seulement nécessaire de se référer à la durée de vie légale, mais aussi d'analyser en détail l'état et la qualité marchande de chaque bâtiment afin de déterminer correctement la durée de vie économique restante.

Des études récentes ont montré que la durée de vie économique des logements japonais a eu tendance à augmenter au fil du temps, ce qui peut être attribué aux progrès de la technologie du bâtiment et à la diffusion d'une maintenance et d'une gestion appropriées. Le concept de durée de vie économique continuera à jouer un rôle important dans l'évaluation des biens immobiliers à l'avenir.

La détermination d'une durée de vie économique appropriée contribue au bon développement du marché immobilier, à l'utilisation efficace des ressources et à la réalisation d'une société durable. Les évaluateurs immobiliers et les autres professionnels sont tenus de mener des recherches et des pratiques pour une détermination plus objective et plus précise de la durée de vie économique.