Inversores extranjeros adinerados impulsan el mercado de áticos en Tokio

En los últimos años, la compra de áticos en Tokio por parte de extranjeros adinerados ha aumentado espectacularmente en el mercado inmobiliario de gama alta de Tokio: según las estadísticas de 2024, el precio medio de un condominio nuevo en los 23 distritos de Tokio alcanzó los 111,81 millones de yenes y la inversión inmobiliaria extranjera en áticos, sobre todo en el centro de Tokio, es cada vez más activa.

Detrás de este fenómeno hay varias "razones ocultas" que van más allá de los meros objetivos de inversión. Varios factores actúan de forma combinada, entre ellos la sensación de asequibilidad debida a la debilidad del yen, la estabilidad política de Japón y los cambios en las estrategias de inversión de los particulares adinerados.

Basándonos en nuestra experiencia como INA&Associates K.K. observando de cerca las tendencias de muchos inversores extranjeros, explicaremos en detalle la verdad que se esconde tras este fenómeno de compra de inmuebles y su impacto en el mercado inmobiliario de Tokio en el futuro.

Situación actual de la inversión en áticos de Tokio por parte de acaudalados inversores extranjeros

Expansión de la escala de inversión

La presencia de extranjeros adinerados en el mercado de viviendas de lujo de Tokio aumenta año tras año: en 2024, la inversión inmobiliaria procedente del extranjero en Japón aumentará un 70% interanual, y la inversión en condominios de lujo en el centro de la ciudad desempeñará un papel central.

Destaca especialmente el aumento de los precios de los áticos. Los precios de las propiedades prime (propiedades de lujo del 5% superior) en los tres distritos centrales de Tokio (Chiyoda, Chuo y Minato) aumentaron más del 50% en los cinco años hasta junio de 2024. El motor de este aumento de precios es la presencia de inversores extranjeros adinerados que compran al por mayor para obtener efectivo.

Principales grupos de inversores

Entre los inversores extranjeros adinerados, los procedentes de la Gran China (China continental, Hong Kong, Taiwán y Singapur) son los principales actores del mercado de áticos de Tokio. Muchos de ellos adquieren inmuebles con un presupuesto de entre 300 y 500 millones de yenes en efectivo y rara vez recurren a préstamos.

También aumentan los inversores de Europa y EE.UU., sobre todo las grandes inversiones de fondos de capital privado y particulares con un patrimonio muy elevado.En mayo de 2025, un ático de ultralujo en Harajuku, Shibuya-ku, promovido por la empresa sueca de capital privado EQT, se vendió por unos 9.500 millones de yenes, alcanzando un precio récord de más de 50 millones de yenes por tsubo. Se alcanzó un precio récord de más de 50 millones de yenes por tsubo.

Tendencias de inversión por regiones

Las siguientes zonas del mercado inmobiliario de Tokio son de especial interés para los inversores extranjeros adinerados:

En estas zonas, los áticos amplios de más de 120 m2 son especialmente populares y se espera que mantengan y aumenten el valor de los activos debido a su rareza.

Razones ocultas" por las que los extranjeros adinerados eligen áticos en Tokio

Razón 1: Excelente oportunidad de inversión debido a la debilidad del yen

La fuerte depreciación del yen a partir de 2022 ha supuesto un importante viento de cola para la inversión inmobiliaria extranjera. Los precios de las propiedades japonesas en términos de dólares han caído significativamente, creando una situación de "venta a precio de ganga" para los inversores extranjeros.

De hecho, el 87,5% de los encuestados en un sondeo entre personas adineradas de la Gran China afirmaron que ahora es el momento de comprar, y las inversiones que aprovechan las ventajas del tipo de cambio son cada vez más activas. En particular, para los inversores que poseen divisas fuertes como el dólar estadounidense y el dólar de Hong Kong, adquirir activos denominados en yenes es una oportunidad de inversión sumamente atractiva.

Razón 2: Rendimiento teórico ventajoso

Se estima que el rendimiento teórico de los áticos de Tokio se sitúa entre el 3,5% y el 4%, un nivel elevado en comparación con los rendimientos ligeramente inferiores al 2% de las principales ciudades chinas y los rendimientos de las principales ciudades europeas y estadounidenses.

Además de esta ventaja de rendimiento, la estabilidad del mercado de alquiler japonés (bajas tasas de desocupación y alquileres estables) es también un factor importante en las estrategias de inversión de los particulares adinerados que buscan inversiones a largo plazo.

Razón 3: Valor como "activo seguro" debido a la estabilidad política y social

La estabilidad política y el buen orden social de Japón son factores de decisión de inversión sumamente importantes para los HNWI en el extranjero. En particular, el sector inmobiliario japonés es muy valorado como "activo seguro" ante los crecientes riesgos geopolíticos.

Las ventajas institucionales de Japón, como la seguridad pública, la transparencia del sistema jurídico y la protección segura de los derechos de propiedad, son difíciles de encontrar en otros países. Estos factores hacen de las viviendas de lujo de Tokio algo más que un objetivo de inversión, sino también una "base de contingencia".

Razón 4: Diversificación de activos y cobertura de riesgos

La incertidumbre en el mercado inmobiliario chino y las crecientes fricciones con China en los países occidentales han impulsado a los residentes adinerados de la Gran China a diversificar geográficamente sus activos. La inversión inmobiliaria en Japón se considera una parte importante de esta estrategia de diversificación de activos.

La diversificación en activos denominados en yenes ofrece las ventajas combinadas de reducir el riesgo cambiario y, al mismo tiempo, asegurar un futuro destino para la emigración. En particular, las inversiones se realizan cada vez más desde una perspectiva a largo plazo, teniendo en cuenta el entorno educativo de los niños y el entorno vital de las generaciones mayores.

Razón 5: Cambios en los estilos de vida y las necesidades residenciales

Tras la catástrofe de Corona, los valores de los expatriados adinerados en materia de vivienda han cambiado significativamente. Debido al aumento del tiempo en casa, se está poniendo más énfasis en factores cualitativos de la vivienda como el espacio, la comodidad y la privacidad.

Tokyo Penthouse ofrece el entorno vital ideal para satisfacer estas necesidades, con espaciosas unidades de más de 120 m2, grandes terrazas, insonorización y funciones de oficina en casa para satisfacer el estilo de vida de la clase acomodada.

La alta calidad de la infraestructura de vida japonesa (instalaciones médicas, educativas, de transporte y comerciales) es también un gran atractivo para los residentes actuales. En particular, el fácil acceso a escuelas internacionales e instalaciones médicas avanzadas es un factor importante para las familias acomodadas que buscan una residencia familiar a largo plazo.

Razón 6: Escasez y expectativas de potencial futuro.

La oferta de áticos en el centro de las ciudades es extremadamente limitada, y esta escasez favorece el mantenimiento y la mejora del valor de los activos. En particular, el equilibrio entre la oferta y la demanda sigue siendo favorable para los inversores, ya que la oferta de áticos en la última planta se limita a una o unas pocas unidades en cada edificio, incluso cuando hay nueva oferta debido a la reurbanización a gran escala.

Además, las expectativas sobre el estatus internacional de Japón, como la Exposición Universal de Osaka-Kansai de 2025 y la futura visión de Tokio como centro financiero internacional, también están influyendo en las decisiones de inversión. Estos factores han llevado a evaluar el potencial de crecimiento a largo plazo del mercado inmobiliario de Tokio.

Métodos de inversión y proceso de compra

La compra al contado es la norma.

La característica más significativa de la inversión en áticos de Tokio por parte de inversores extranjeros adinerados es la abrumadora mayoría de compras al contado. Rara vez se recurre a préstamos, lo que evita el riesgo de que suban los tipos de interés y permite realizar transacciones rápidas.

Esta compra en efectivo se debe a la amplia liquidez de los inversores extranjeros adinerados, así como a las restricciones a los préstamos extranjeros en las instituciones financieras japonesas. Sin embargo, las compras al contado también tienen la ventaja de aumentar el poder de negociación y permitir la adquisición en mejores condiciones.

Periodo de inversión y estrategias de salida

El periodo de inversión en las estrategias de inversión de alto patrimonio neto suele ser para tenencias a largo plazo de cinco a diez años o más, más que para la reventa a corto plazo. Esto se debe a las siguientes razones

1) Garantía de ingresos estables: flujo de caja estable procedente de las rentas de alquiler

(2. aumento del valor del activo: se espera una revalorización del precio a largo plazo debido al creciente estatus internacional de Tokio.

3. compatibilidad con la demanda real: combinación de inversión y uso residencial real

4. ventajas fiscales: reducción del impuesto de transmisiones patrimoniales debido a la propiedad a largo plazo

Se están considerando diversas estrategias de salida, como la venta en respuesta a las condiciones del mercado, la herencia a la siguiente generación y la continuación de la propiedad mediante la incorporación.

Factores a tener en cuenta a la hora de comprar

El análisis de las tendencias de los inversores internacionales muestra una clara tendencia en los factores que se destacan en el momento de la compra:

Estar en una "zona de marca" es particularmente importante tanto en términos de valor de inversión como de estatus, y las propiedades en ubicaciones privilegiadas del centro de la ciudad tienden a ser elegidas incluso si son ligeramente más caras.

Comprender los aspectos fiscales y jurídicos

Tratamiento fiscal de los inversores extranjeros

Comprender los aspectos fiscales de la inversión inmobiliaria extranjera es sumamente importante. En Japón, existen pocas restricciones legales a la compra y tenencia de propiedades por parte de extranjeros, pero el tratamiento fiscal requiere atención.

Impuesto sobre la renta de bienes inmuebles de no residentes:

- Retención del 20% sobre los ingresos por alquiler.

- Posibilidad de ajustar la cuantía del impuesto presentando una declaración fiscal.

- Obligación de designar un gestor fiscal.

Impuesto sobre transmisiones patrimoniales:

- Transferencias a corto plazo (hasta 5 años): 39,63%.

- Transmisiones a largo plazo (más de 5 años): 20,315%.

- Posibilidad de deducir los gastos de adquisición y transmisión

Trámites y documentos necesarios en el momento de la compra

Los procedimientos para la compra de bienes inmuebles japoneses por extranjeros adinerados son básicamente los mismos que para los japoneses, pero se requieren los siguientes documentos adicionales:

1. certificado de residencia para extranjeros (en el caso de residentes japoneses)

2. certificado de impresión de sello (expedido por el consulado del país de origen)

3. declaración jurada (en el caso de no residentes)

4. notificación previa de conformidad con la Ley de Levantamientos Topográficos Importantes (para las zonas aplicables).

Debido a la complejidad de estos trámites, es imprescindible trabajar con una agencia inmobiliaria, un contable fiscal o un escribano judicial con conocimientos especializados.

Impacto en el mercado y perspectivas de futuro

Impacto en la formación de precios

El bombardeo inmobiliario por parte decompradores extranjeros adinerados ha tenido un impacto significativo en la formación de precios en el mercado inmobiliario de gama alta de Tokio. La alta competitividad de las compras al contado y la baja sensibilidad a los precios han presionado al alza los precios del mercado.

En particular, los áticos se venden cada vez más a niveles que superan la percepción tradicional de precios de los japoneses adinerados, lo que hace subir el nivel de precios del mercado en su conjunto.

Respuesta de la oferta

Los promotores están intensificando las siguientes iniciativas en respuesta a esta tendencia entre los inversores extranjeros

1. Introducción de instalaciones con especificaciones internacionales: instalaciones y especificaciones que satisfacen las necesidades de los inversores extranjeros adinerados.

2. Servicios multil ingües : asistencia multilingüe desde la venta hasta el servicio posventa.

3. Aumento de la oferta de grandes unidades: oferta proactiva de grandes unidades de más de 120 m2.

4. Reforzar el poder de la marca: asociarse con marcas reconocidas internacionalmente.

Previsiones futuras del mercado

Se prevé que la presencia de inversores extranjeros adinerados en el mercado inmobiliario de Tokio siga creciendo. Los factores que se pueden citar como base para ello son los siguientes

Factores a corto plazo (1-2 años):

- Depreciación continuada del yen

- Inestabilidad del mercado inmobiliario chino

- Continuación de la política de relajación monetaria en Japón

Factores a medio y largo plazo (3-10 años):

- Transformación de Tokio en centro financiero internacional

- Plena recuperación de la demanda interna

- Estabilidad relativa de Japón en la región asiática

Sin embargo, también hay que tener en cuenta los siguientes factores de riesgo

1) subida de los tipos de interés: cambios en las condiciones del mercado debido a cambios en la política del BOJ

(2) Regulación más estricta: posible introducción de restricciones a la inversión extranjera.

3) Riesgo geopolítico: deterioro del sentimiento inversor debido a cambios en las condiciones internacionales.

Conclusiones.

El fenómeno del "bombardeo" de áticos en Tokio por parte de acaudalados inversores extranjeros no es simplemente un auge de la inversión, sino una tendencia a largo plazo basada en múltiples factores estructurales. Diversas "razones ocultas", como las oportunidades de inversión debidas a la debilidad del yen, la estabilidad política, los elevados rendimientos, las necesidades de diversificación de activos y la evolución de los estilos de vida, actúan de forma combinada.

Este fenómeno está acelerando la internacionalización del mercado inmobiliario de Tokio y provocando cambios significativos en el mecanismo de formación de precios. Aunque se espera un crecimiento continuo en el futuro, es importante una gestión adecuada del riesgo y un estrecho seguimiento de las tendencias del mercado.

INA&Associates ofrece información actualizada sobre el mercado y apoyo profesional a los inversores en Japón y en el extranjero. INA&Associates ofrece información actualizada sobre el mercado y apoyo profesional a los inversores nacionales y extranjeros.

Preguntas más frecuentes

P1: ¿Pueden los extranjeros adquirir libremente bienes inmuebles en Japón?

R1: Sí, existen pocas restricciones legales para que los extranjeros adquieran inmuebles en Japón. Sin embargo, se debe prestar atención a las áreas en las que se requiere notificación previa en virtud de la Ley de Estudio de Tierras Importantes y el tratamiento fiscal. El procedimiento de compra es básicamente el mismo que para los nacionales japoneses, pero es aconsejable buscar ayuda profesional para la preparación de documentación adicional y la designación de un agente fiscal.

P2: ¿Qué rendimiento de inversión puedo esperar de un ático en Tokio?

R2: El rendimiento esperado de un ático en Tokio ronda entre el 3,5% y el 4%. Esta cifra es superior a la de las principales ciudades de China (menos del 2%) y a la de las principales ciudades de Europa y Estados Unidos. Sin embargo, es importante realizar simulaciones detalladas de ingresos y gastos para cada propiedad, ya que variará en función de la ubicación, el tipo de propiedad y las condiciones del mercado.

P3: ¿Cuáles son los impuestos y otros gastos en el momento de la compra?

R3: El importe estándar de diversos gastos al comprar una propiedad oscila entre el 7% y el 10% del precio de la propiedad. Los principales son el impuesto de registro y licencia, el impuesto de adquisición de bienes inmuebles, el impuesto de actos jurídicos documentados, los honorarios del escribano judicial y los honorarios de la agencia. En el caso de los extranjeros, pueden incurrirse en gastos adicionales, como los honorarios del administrador fiscal y los costes de traducción.

P4: ¿Cómo debo gestionar la propiedad si la pongo en alquiler?

R4: En el caso de expatriados adinerados, es habitual subcontratar a una empresa de gestión profesional. INA&Associates también ofrece servicios de gestión para inversores internacionales.

P5: ¿Hay que tomar precauciones a la hora de vender en el futuro?

R5: El impuesto de transmisiones patrimoniales grava la venta del inmueble. El tipo impositivo es del 39,63% si el periodo de tenencia es de cinco años o menos, y del 20,315% si el periodo de tenencia es superior a cinco años. También hay que tener en cuenta el impacto de las fluctuaciones del tipo de cambio. Se requiere un enfoque estratégico para determinar cuándo vender, teniendo en cuenta tanto las tendencias del mercado como los aspectos fiscales.