Riesgos de Invertir en Inmuebles Subastados: Casos y Consejos

Al considerar la inversión inmobiliaria, muchas personas piensan que las propiedades subastadas pueden comprarse con descuento. Es cierto que las propiedades subastadas pueden adquirirse a un precio entre un 20% y un 30% inferior al precio de mercado, y a primera vista parecen un objetivo de inversión atractivo.

Sin embargo, según nuestra experiencia en la gestión de muchos proyectos de inversión inmobiliaria en INA & Associates, la inversión inmobiliaria en inmuebles subastados entraña riesgos impensables en las transacciones inmobiliarias normales. De hecho, hemos visto muchos casos de personas que han empezado a invertir en propiedades subastadas simplemente porque son baratas, y han acabado en problemas inesperados.

En este artículo, presentamos las razones por las que no recomendamos invertir en propiedades en subasta y ejemplos de problemas reales que se han producido. Esperamos que con esta información pueda realizar una inversión inmobiliaria segura.

¿Qué es una subasta inmobiliaria?

Para entender correctamente las subastas inmobiliarias, primero explicaremos su estructura básica.

Definición y tipos de subastas inmobiliarias

Una propiedad subastada es un bien inmueble que es vendido forzosamente por un tribunal a petición de un acreedor cuando un deudor no puede pagar una hipoteca u otras deudas. Hay tres tipos principales de subasta.

Las subastas obligatorias se llevan a cabo cuando no se cumplen los atrasos fiscales o las órdenes judiciales de pago. Los bienes del deudor pueden ser embargados y sacados a subasta aunque no estén garantizados por una hipoteca.

Las subastas de bienes garantizados son casos en los que los bienes pignorados como garantía de una hipoteca o un préstamo comercial se sacan a subasta por impago. Es la forma más común de subasta.

Las subastas formales son las que se celebran para cumplir formalidades legales en relación con la división de bienes comunes o la partición de una herencia. Se diferencia de las demás subastas en que no tiene por objeto la liquidación de deudas.

Cómo comprobar la información sobre los bienes subastados

La información sobre los bienes subastados se confirma mediante documentos conocidos como el "juego de tres piezas". La descripción de la propiedad describe los derechos y restricciones legales de la propiedad, así como las condiciones de entrega por parte del ocupante. El informe de inspección del estado es el resultado de una inspección in situ realizada por el agente ejecutor e informa sobre el uso de la propiedad, la presencia o ausencia de ocupantes, la estructura y el equipamiento del edificio, etc., con fotografías. El informe de tasación es una evaluación del valor de mercado realizada por un tasador de bienes designado por el tribunal y sirve de base para calcular el precio de venta estándar.

Estado actual y estadísticas de las subastas de inmuebles

Consulte el estado actual del mercado de las propiedades en subasta en términos numéricos.

Tendencias de las subastas inmobiliarias en 2024

El número de inmuebles subastados en 2024 fue de 11.415, lo que representa un aumento de 329 con respecto al año anterior. Se trata del primer aumento desde 2009, de hecho, el primer aumento en 15 años. En 2009, tras la quiebra de Lehman Brothers, salieron a subasta más de 60.000 inmuebles, pero desde entonces el número no ha dejado de disminuir cada año.

Sin embargo, si nos fijamos exclusivamente en el área metropolitana, el número de inmuebles sacados a subasta periódicamente ha ido disminuyendo, y el número de inmuebles en el primer semestre de 2024 se reducirá a aproximadamente la mitad que hace 10 años. Esto demuestra que existen disparidades entre regiones.

Evolución de los precios y adjudicaciones

La media de ofertas adjudicadas fue de 13,56 millones de yenes en la región de Kanto y de 11,6 millones de yenes en la región de Kinki. Por otra parte, los precios de los inmuebles subastados siguen una tendencia a la baja y el número de pujas también disminuye.

Estos datos demuestran que el mercado inmobiliario de subastas no es un entorno de inversión estable. El número de inmuebles fluctúa mucho y los precios son difíciles de predecir.

Razones por las que no se recomienda invertir en inmuebles subastados

Basándonos en nuestros muchos años de experiencia en el sector inmobiliario, explicamos las principales razones por las que no recomendamos la inversión inmobiliaria en inmuebles subastados.

Exención de responsabilidad por incumplimiento contractual

La cuestión más importante es que la responsabilidad por incompatibilidad contractual (antes responsabilidad por defectos) no se aplica a las propiedades subastadas. En una transacción inmobiliaria normal, si se encuentra un defecto grave en la propiedad, se puede reclamar al vendedor los costes de reparación incluso después de la compra.

Sin embargo, en el caso de las propiedades subastadas, no es responsable de los problemas que puedan surgir. Si se descubren goteras o daños por termitas después de la compra, o si se detectan problemas sísmicos, el comprador es enteramente responsable.

Ausencia de apoyo profesional

Como en una subasta inmobiliaria no interviene ningún intermediario, tiene que hacerlo todo usted mismo, desde el procedimiento de puja hasta la entrega. En una transacción inmobiliaria normal, un intermediario investigará la propiedad, redactará un contrato y entregará el dinero en su nombre, pero en una subasta inmobiliaria no existe este tipo de apoyo.

Si carece de experiencia en transacciones inmobiliarias, es más probable que se encuentre con problemas inesperados. En particular, la falta de apoyo profesional en procedimientos legales y comprobación de derechos es un riesgo importante.

Depósito elevado y dificultades de financiación.

Para pujar por propiedades en subasta se requiere un depósito equivalente al 20% del precio de venta estándar. Por ejemplo, si el precio de venta estándar de una propiedad es de 20 millones de yenes, hay que pagar por adelantado un depósito de 4 millones de yenes.

Además, existe el problema de que es difícil conseguir un préstamo para las propiedades subastadas. Las instituciones financieras tienden a juzgar las propiedades subastadas como si hubieran sido puestas a subasta por algún problema, y tienden a calificar su valor como garantía a la baja. Como resultado, a menudo se ven obligadas a comprar la propiedad en un pago único en efectivo.

Limitaciones en la búsqueda de propiedades

Los inmuebles subastados no pueden inspeccionarse si el deudor reside en ellos. El estado del inmueble debe juzgarse únicamente desde el exterior, lo que dificulta enormemente la detección de defectos ocultos.

La imposibilidad de obtener información importante, como problemas estructurales en el edificio, defectos de equipamiento y problemas en el entorno, que sólo pueden descubrirse comprobando realmente el interior, es una limitación fatal para las decisiones de inversión.

Ejemplos de problemas reales

A continuación se exponen ejemplos de problemas que se han producido realmente con inmuebles subastados. Estos casos ilustran los riesgos específicos de invertir en inmuebles subastados.

Caso 1: Costes de renovación inesperados

Un inversor ganó una subasta inmobiliaria por 15 millones de yenes. Por fuera, la vivienda, de 15 años de antigüedad, no parecía tener problemas especiales, pero cuando se revisó el interior tras la entrega, se descubrieron una serie de problemas graves.

En primer lugar, las tuberías del baño y la cocina estaban deterioradas por el paso del tiempo y tenían fugas. Además, el cableado de la instalación eléctrica era defectuoso y debía sustituirse por completo por cuestiones de seguridad. También se descubrieron goteras en el tejado, que había que impermeabilizar.

Al final, el coste de estas reparaciones superó los 5 millones de yenes, muy por encima del presupuesto de inversión original. El precio combinado de la propiedad y los costes de reparación superaron el precio de mercado de propiedades similares en el barrio, lo que la convirtió en un completo fracaso como inversión.

Caso práctico 2: El problema del anterior propietario que se quedó con la propiedad

En otro caso, un inversor que ganó una puja por una vivienda unifamiliar en una subasta se enfrentó al problema del desahucio del anterior propietario. Tres meses después de ganar la puja, el anterior propietario no se había mudado y no podía empezar a alquilar la propiedad.

Se intentó negociar, pero el anterior propietario seguía negándose a mudarse alegando que no encontraba un lugar al que mudarse y que no tenía gastos de mudanza. Finalmente, tuvimos que pedir a un abogado que iniciara un procedimiento judicial, que duró unos ocho meses hasta que se emprendió la acción ejecutiva.

Los honorarios del abogado y los gastos de ejecución durante este periodo ascendieron a unos 800.000 yenes, y perdimos otros ocho meses de ingresos por alquiler. El plan de inversión inicial era obtener beneficios desde el primer año, pero en realidad las pérdidas continuaron hasta el segundo.

Caso 3: Hacerse cargo de los atrasos en los gastos de gestión

En un caso, un inversor que ganó la subasta de un piso acabó haciéndose cargo de los gastos de gestión atrasados del propietario anterior. Tras ganar la puja, la asociación de gestión exigió el pago de 1,8 millones de yenes por los atrasos de los últimos tres años en concepto de honorarios de gestión y fondo de reserva para reparaciones.

Según las normas de gestión, el nuevo propietario estaba obligado a hacerse cargo de los atrasos, pero esta información no pudo conocerse con antelación. Por razones de privacidad, la asociación de gestión no revela por adelantado la existencia ni el importe de los atrasos.

Este gasto inesperado provocó un deterioro significativo del saldo de la inversión, que fue muy inferior al rendimiento previsto inicialmente.

Caso 4: Descubrimiento de infracciones del código de edificación

En algunos casos, los inversores que adquirieron viviendas unifamiliares antiguas en subasta se encontraron con el problema de las infracciones del código de edificación. Se descubrió que algunas partes del inmueble no cumplían el código de edificación y no podían alquilarse.

En concreto, la ampliación no había obtenido licencia de obras y no cumplía el Código de la Edificación vigente. Para poder llevar a cabo operaciones de alquiler, hubo que eliminar o legalizar la parte ilegal del inmueble, lo que supuso un coste de más de 3 millones de yenes.

Además, durante el periodo de las obras de legalización, el inmueble no pudo ofrecerse en alquiler y no se obtuvieron los ingresos por alquiler previstos.

Caso 5: Problemas de lindes y vecindad

En algunos casos, se produjeron problemas de lindes en propiedades subastadas de viviendas unifamiliares con terreno. El límite con el terreno vecino no estaba claro y surgió una disputa con el propietario del terreno vecino sobre el alcance del uso del terreno.

Se descubrió que el anterior propietario había utilizado parte del terreno vecino sin permiso, y el propietario vecino exigió la devolución del terreno y una indemnización por daños y perjuicios. El estudio para determinar los límites y los procedimientos legales tardaron aproximadamente un año en completarse, tiempo durante el cual la propiedad no pudo utilizarse de forma efectiva.

Al final, hubo que devolver parte del terreno al propietario vecino, lo que dio lugar a una superficie menor de la prevista inicialmente. Esto limitó el tamaño de los edificios que podían construirse y obligó a revisar a fondo el plan de inversión.

Cuadro de análisis de riesgos de las propiedades subastadas

El siguiente cuadro resume los riesgos de invertir en inmuebles subastados.

Como puede verse en la tabla, la inversión inmobiliaria en subastas implica una serie de factores de alto riesgo y alto impacto, la mayoría de los cuales son difíciles de contrarrestar.

Alternativas de inversión inmobiliaria segura

Además de las subastas inmobiliarias, existen otras oportunidades de inversión inmobiliaria rentables.

Consideración de las propiedades de venta voluntaria

Las propiedades de venta voluntaria son propiedades que se venden por acuerdo entre el deudor y el acreedor antes de una subasta. En comparación con las propiedades subastadas, el riesgo se reduce significativamente porque es posible una visita previa y se pueden llevar a cabo negociaciones con el vendedor.

El precio suele ser un 10-20% más bajo que el de mercado y, aunque no es tan alto como el de una propiedad subastada, hay suficientes ventajas de inversión.

Inversión en la renovación de propiedades antiguas

Otro método de inversión eficaz es comprar una propiedad antigua y renovarla. Se trata de un método de inversión en el que los riesgos pueden controlarse fácilmente, ya que el estado de la propiedad puede comprobarse con mucha antelación y los planes de renovación pueden elaborarse libremente.

Se pueden obtener altos rendimientos mediante una selección adecuada de la propiedad y la planificación de la renovación.

Invertir en propiedades nuevas y de reciente construcción

Si la estabilidad es importante, invertir en propiedades nuevas o de reciente construcción es una opción. El riesgo inicial de reparación es bajo y la gestión del alquiler a largo plazo puede ser estable.

Los rendimientos no son tan altos como los de las propiedades en subasta, pero se puede conseguir una inversión estable con un riesgo reducido.

Conclusión.

Hemos examinado la inversión inmobiliaria en inmuebles subastados desde varios ángulos. Es cierto que los inmuebles subastados pueden adquirirse a un precio inferior al del mercado, pero los riesgos que entrañan no son recomendables para los inversores principiantes.

Especialmente importante es el hecho de que todos los riesgos se transfieren al comprador debido a la exención de responsabilidad por incumplimiento contractual. Sin conocimientos especializados y una amplia experiencia, es difícil tomar decisiones de riesgo adecuadas.

En INA&Associates Ltd, le ofrecemos el plan de inversión inmobiliaria más adecuado en función de sus objetivos de inversión y su tolerancia al riesgo. Además de las propiedades en subasta, existen muchas otras oportunidades de inversión que son rentables y seguras.

Si está pensando en invertir en inmuebles, póngase en contacto con nosotros para obtener más información. Con nuestra amplia experiencia y conocimientos, le ayudaremos a constituir su patrimonio.

Preguntas más frecuentes

P1: ¿Realmente puedo comprar una propiedad subastada con descuento?

R1: Es cierto que las propiedades subastadas pueden comprarse a un precio entre un 20 y un 30% inferior al de mercado. Sin embargo, si se tienen en cuenta los vicios ocultos, los gastos de reparación y diversos gastos de procedimiento, el coste final de la inversión suele ser igual o superior al precio de mercado.

P2: ¿Puedo obtener una hipoteca sobre un inmueble subastado?

R2: Aunque el sistema las ofrece, las entidades financieras son reacias a conceder préstamos sobre inmuebles subastados. El valor de la garantía suele ser inferior y las condiciones del préstamo son más estrictas. Además, el procedimiento de préstamo debe completarse en un breve plazo de aproximadamente un mes desde la oferta hasta el pago, lo que en la práctica suele significar que en muchos casos se fuerza la compra en efectivo.

P3: ¿Dónde puedo encontrar información sobre los inmuebles que se subastan?

R3: Puede consultar información sobre los inmuebles subastados en el sitio web de BIT gestionado por los tribunales. Es posible descargar un "conjunto de tres elementos" -una descripción de la propiedad, un informe de inspección del estado y un informe de tasación- y comprobar los detalles. Tenga en cuenta, sin embargo, que hay una serie de riesgos que no pueden determinarse únicamente a partir de esta información.

P4: ¿No tienen éxito algunos inversores con propiedades subastadas?

R4: Efectivamente, hay inversores con éxito en subastas de inmuebles. Sin embargo, estas personas tienen mucha experiencia y conocimientos, y gestionan bien sus riesgos. No es realista esperar resultados similares de los principiantes.

P5: ¿Existen otras formas de comprar propiedades con descuento aparte de las subastas de propiedades?

R5: Existen otras oportunidades de comprar una propiedad a un precio inferior al de mercado distintas de las subastas de propiedades, como las ventas voluntarias, la renovación de propiedades antiguas o las propiedades que tienen prisa por venderse. Estos métodos pueden investigarse con suficiente antelación y pueden reducir considerablemente el riesgo.