Viviendas con sauna: Innovación y beneficios en el mercado inmobiliario

El auge de las saunas en los últimos años ha ido más allá de la mera conciencia de la salud para crear un nuevo valor en el mercado inmobiliario.

Los inmuebles con sauna están atrayendo la atención como una propiedad innovadora que cambia significativamente el concepto de las viviendas convencionales y tiene el potencial tanto de mejorar la calidad de vida de los residentes como de aumentar la rentabilidad para los inversores.

En este artículo, ofrecemos una perspectiva detallada y experta sobre los inmuebles con sauna, desde los conocimientos básicos hasta el valor de la inversión, basándonos en nuestros muchos años de experiencia en el sector inmobiliario como INA&Associates Ltd. (INA&Associates Ltd.).

Nos esforzaremos por proporcionar información útil para aquellos que están considerando la posibilidad de adquirir un inmueble con sauna, aquellos que están interesados en los inmuebles con sauna como objetivo de inversión, y aquellos que están buscando una nueva forma de vivienda.

Conocimientos básicos sobre los inmuebles con sauna

Definición y características de los inmuebles con sauna

Por inmuebles con sauna se entienden los inmuebles con instalaciones de sauna en propiedades residenciales y de inversión.

Estas propiedades proporcionan un entorno en el que los residentes pueden disfrutar de una experiencia de sauna en su propia casa mediante la instalación de una sala de sauna dedicada o una caja de sauna, además de las instalaciones de baño convencionales.

Las características de las propiedades con instalaciones de sauna incluyen el efecto de relajación en un espacio privado, la contribución a la promoción de la salud y la creación de valor añadido mediante la diferenciación de la propiedad.

Tendencias del mercado y antecedentes de la demanda

La demanda de viviendas con sauna en el mercado inmobiliario muestra un notable incremento a partir de 2023.

El número de consultas en portales especializados en saunas se ha multiplicado por 2,5 en dos años, cifra que es un claro indicativo del alto interés que despierta el mercado.

Detrás del aumento de la demanda se encuentran el incremento del tiempo en casa debido a la catástrofe de Corona, la mayor concienciación sobre la salud y la evolución de las necesidades de los consumidores de curarse en un espacio privado.

En particular, se espera que la necesidad potencial de inmuebles con sauna siga creciendo debido a la expansión de un segmento de entusiastas de las saunas (sauners).

Clasificación de los tipos de inmuebles

Los inmuebles con sauna pueden clasificarse según su forma de la siguiente manera

En las viviendas unifamiliares, las salas de sauna pueden incorporarse al diseño desde el inicio de la construcción, o pueden añadirse saunas a las viviendas existentes mediante reformas.

En los condominios, hay casos en los que las saunas se instalan en zonas privadas y casos en los que las saunas se instalan en zonas comunes.

Cada vez más, se están instalando saunas en propiedades de alquiler como estrategia de diferenciación para aumentar los alquileres y las tasas de ocupación.

Como inversión inmobiliaria, están llamando la atención las propiedades que pretenden aumentar la rentabilidad aprovechando el valor añadido que aportan las instalaciones de sauna.

Ventajas y desventajas de las propiedades con sauna

Ventajas de las propiedades residenciales

La principal ventaja de elegir una casa con sa una o un piso con sauna para uso residencial es la realización de una experiencia de sauna en un espacio privado.

Tener una sauna en casa significa que no tiene que salir y que puede disfrutar de ella siempre que quiera.

Esto no sólo ahorra tiempo y dinero en desplazamientos a las instalaciones de sauna, sino que también le permite disfrutar de la experiencia de la sauna en un estado completamente relajado, sin tener que preocuparse por otros usuarios.

Tampoco hay que olvidar los beneficios para la salud.

El uso regular de la sauna puede ayudar a mejorar la circulación sanguínea, reducir el estrés y mejorar la calidad del sueño, lo que la convierte en un medio muy eficaz para gestionar la salud en casa en una época en la que cada vez más personas trabajan desde casa.

Además, un entorno en el que las personas puedan descansar inmediatamente después de la sauna es una condición ideal para aprovechar al máximo los beneficios de la sauna.

Desventajas de las viviendas

Por otro lado, hay algunas desventajas a tener en cuenta para las propiedades con saunas residenciales.

El mayor es el elevado coste inicial.

Los costes de instalación de una sauna oscilan entre 500.000 y 1,5 millones de yenes para una simple caja de sauna, mientras que la construcción de una sala de sauna completa requiere una inversión de 2 a 3 millones de yenes o más.

Asegurar el espacio de instalación es otra consideración importante.

Las instalaciones de sauna requieren cierta superficie y pueden ser difíciles de instalar dependiendo de la distribución y estructura de la casa.

Además, el funcionamiento de las saunas conlleva gastos continuos de electricidad y mantenimiento, y también hay que tener en cuenta estos gastos corrientes.

Además, las instalaciones de sauna pueden estar sujetas a normativas legales, como la Ley de Normas de Construcción y la Ley de Servicios contra Incendios, por lo que se requiere una confirmación legal suficiente antes de su instalación.

Ventajas de las inversiones inmobiliarias

La mayor ventaja de explotar una propiedad como inversión en saunas es el efecto del aumento de los alquileres.

Según un estudio de mercado, se puede esperar un aumento del alquiler del 10-20% con la instalación de saunas, y más del 30% de los posibles inquilinos afirman que aceptarían un aumento del alquiler de 20.000 yenes o más, especialmente si la sauna se encuentra en la zona privada.

El aumento de la ocupación es otro beneficio importante.

Los inmuebles con sauna son escasos y tienen un gran atractivo como factor diferenciador.

Es de esperar que esto conduzca a periodos de desocupación más cortos y a una gestión estable de los alquileres.

También tienen un fuerte atractivo para un grupo objetivo específico de entusiastas de las saunas, lo que tiende a conducir a una ocupación a largo plazo.

Desventajas de las propiedades de inversión

La principal desventaja de las propiedades de inversión es el largo periodo de amortización de la inversión inicial.

El coste inicial de instalación del equipamiento de la sauna es elevado, e incluso teniendo en cuenta el efecto de unos alquileres más altos, puede llevar de varios años a una década recuperar la inversión.

Los costes de mantenimiento también son una carga constante.

Los equipos de sauna se utilizan en entornos cálidos y húmedos y requieren inspecciones periódicas y la sustitución de piezas, y estos costes pueden aumentar los gastos de explotación de la propiedad.

También hay que tener en cuenta el riesgo de avería o mal funcionamiento del equipo de la sauna, ya que el atractivo de la propiedad se reducirá significativamente durante el periodo de reparación.

Tipos de inmuebles con sauna y precios

Viviendas unifamiliares (nuevas y de segunda mano)

Los precios de las viviendas unifamiliares con sauna difieren considerablemente entre las viviendas nuevas y las de segunda mano.

En las nuevas construcciones, las salas de sauna pueden incorporarse desde la fase de diseño para garantizar una distribución eficiente y unas especificaciones óptimas del equipamiento.

El coste de la instalación de una sauna en una vivienda unifamiliar nueva suele ser más rentable que el de una instalación independiente, ya que se integra en el diseño general del edificio.

En las reformas de saunas en casas ya existentes , los espacios de sauna se crean aprovechando la distribución y la estructura existentes.

En este caso, la libertad de diseño es más limitada que en el caso de las nuevas construcciones debido a las limitaciones estructurales y a la necesidad de coordinarse con las instalaciones existentes, pero la inversión total, incluidos los costes de adquisición de la propiedad, puede ser menor.

Comunidades de propietarios (zonas privadas y comunes)

Existen dos enfoques para la instalación de saunas en comunidades de propietarios con saunas: la instalación en zonas privadas y la instalación en zonas comunes.

Para la instalación en zonas privadas, los equipos tipo caja de sauna son el tipo de instalación más común.

Estos equipos pueden instalarse en cuartos de baño ya existentes y en habitaciones de estilo occidental, y pueden instalarse en un periodo de tiempo relativamente corto.

Los precios oscilan entre 500 000 y 1,5 millones de yenes y varían mucho según la zona de instalación y las funciones.

Cuando las saunas se instalan en zonas comunes, pueden añadir valor al condominio en su conjunto.

En este caso, se requiere consenso en la asociación gestora y obras de gran envergadura, pero el atractivo para todas las unidades es muy elevado.

Propiedades de alquiler

Las propiedades de alquiler con sauna están llamando la atención como estrategia de diferenciación en el mercado del alquiler.

La instalación de saunas en propiedades de alquiler es principalmente una decisión de inversión por parte del propietario, con el objetivo tanto de aumentar los alquileres como las tasas de ocupación.

El coste de instalación de una sauna en un inmueble de alquiler ronda los 2 millones de yenes por unidad, y por esta inversión cabe esperar un aumento mensual del alquiler de unos 20 000 yenes.

El periodo de amortización es de unos 8-10 años, pero si se incluye el efecto de la mejora de la ocupación, la amortización puede conseguirse en un periodo de tiempo más corto.

Tabla comparativa del mercado de precios

Valor de inversión de una propiedad con sauna

Análisis detallado del efecto del aumento del alquiler

El indicador más importante para evaluar el valor de inversión de una propiedad con sauna es el efecto del aumento del alquiler.

Según los datos de los estudios de mercado, la introducción de instalaciones de sauna puede aumentar los alquileres entre un 10% y un 20% en comparación con los alquileres convencionales.

Este efecto tiende a ser más pronunciado en el mercado de alquiler de gama alta, sobre todo en las zonas urbanas.

Como ejemplo concreto, si se instalan instalaciones de sauna en una propiedad con un alquiler mensual de 100 000 yenes, el alquiler puede fijarse entre 120 000 y 140 000 yenes.

Se trata de una cifra muy atractiva como efecto de inversión, ya que aumentará los ingresos entre 240.000 y 480.000 yenes al año.

Sin embargo, este efecto varía mucho en función de la ubicación, la categoría del inmueble y el grupo al que vaya dirigido, por lo que es importante realizar un análisis individual del mercado.

Mejora de las tasas de ocupación y reducción del riesgo de desocupación

Los inmuebles con sauna suelen mantener altos índices de ocupación debido a su escasez.

Mientras que la tasa media de desocupación de un inmueble de alquiler típico oscila entre el 5% y el 15% dependiendo de la zona, los inmuebles con saunas tienen el potencial de reducir significativamente las tasas de desocupación.

Esto se debe a su gran atractivo para un grupo específico de entusiastas de las saunas.

Además, es más probable que los residentes que se mudan para disfrutar de las instalaciones de la sauna quieran quedarse durante más tiempo, reduciendo así los costes de rotación de inquilinos.

La ocupación a largo plazo supone un doble beneficio para el propietario en términos de garantizar unos ingresos estables y reducir los costes de gestión.

Análisis de rentabilidad y criterios de decisión de inversión

La decisión de invertir en un inmueble con sauna requiere una evaluación exhaustiva de la inversión inicial, la rentabilidad prevista y el periodo de amortización.

En un modelo de inversión estándar, suponiendo un aumento mensual del alquiler de 20 000 yenes (240 000 yenes al año) frente a un coste de instalación del equipamiento de la sauna de 2 millones de yenes, un cálculo sencillo muestra un periodo de recuperación de la inversión de aproximadamente 8,3 años.

Sin embargo, las decisiones de inversión reales también deben tener en cuenta los efectos de la mejora de las tasas de ocupación, la reducción de los costes de gestión debido a la ocupación a largo plazo y el aumento del valor de la propiedad.

Si se incluyen estos efectos secundarios, el periodo de amortización real puede reducirse a unos seis o siete años.

Las instalaciones de sauna también proporcionan una ventaja competitiva a largo plazo como diferenciador de la propiedad y, por lo tanto, cabe esperar que aumenten el valor de la propiedad en el momento de su futura venta.

Factores de riesgo y contramedidas

También existen factores de riesgo específicos asociados a la inversión en propiedades con sauna.

Los costes de reparación debidos a averías y envejecimiento del equipo tienden a ser más elevados que los de un equipo residencial normal.

Dado que los equipos de sauna se utilizan en entornos cálidos y húmedos, el mantenimiento regular es esencial y estos costes deben tenerse en cuenta en la planificación por adelantado.

La sostenibilidad del auge de las saunas también requiere una cuidadosa consideración.

No se sabe con certeza si la elevada demanda actual se mantendrá en el futuro, y existe el riesgo de que los cambios en las condiciones del mercado reduzcan la rentabilidad de la inversión.

Las contramedidas contra estos riesgos incluyen la selección de equipos fiables, contratos de mantenimiento regulares y una combinación de varios factores diferenciadores.

Conclusión.

Potencial futuro y valor de inversión de los inmuebles con sauna

Los inmuebles con sauna ofrecen una notable oportunidad de inversión en el actual mercado inmobiliario.

Se espera que la demanda en este sector siga creciendo en el futuro debido a la creciente concienciación sobre la salud y a las cambiantes necesidades de los consumidores de curarse en espacios privados.

Como oportunidad de inversión, se puede conseguir una rentabilidad atractiva mediante un análisis adecuado del mercado y decisiones de inversión prudentes.

En particular, con la ubicación y los datos demográficos adecuados, el sector puede superar a las inversiones inmobiliarias tradicionales.

Puntos clave para el éxito

Los siguientes factores son importantes para tener éxito con el sector inmobiliario de saunas.

En primer lugar, un análisis detallado del mercado objetivo para evaluar con precisión la calidad y cantidad de la demanda.

En segundo lugar, a la hora de seleccionar el equipamiento, hay que considerar cuidadosamente el equilibrio entre los costes iniciales y de funcionamiento y tomar decisiones basadas en la rentabilidad a largo plazo.

También es esencial garantizar un funcionamiento estable cumpliendo adecuadamente la normativa legal y estableciendo un régimen de mantenimiento regular.

Próximos pasos.

Si está pensando en adquirir una propiedad con sauna, le recomendamos que empiece por fijar unos objetivos de inversión concretos y un presupuesto.

A continuación, es importante realizar un análisis profesional del mercado y una valoración de la propiedad para verificar objetivamente la idoneidad de la inversión.

INA&Associates K.K. ofrece servicios profesionales de consultoría inmobiliaria sobre saunas y puede ayudarle a seleccionar la propiedad más adecuada para sus objetivos de inversión y a desarrollar una estrategia de inversión.

A través de la nueva oportunidad de inversión de los inmuebles de sauna, haremos todo lo posible para ayudarle a conseguir tanto la creación de activos como la mejora de su calidad de vida.

Preguntas más frecuentes

P1: ¿Necesito solicitar un permiso de construcción para instalar una propiedad con sauna?

R1: La necesidad de solicitar un permiso de obras para la instalación de una sauna depende del tamaño y el uso de la instalación.

En el caso de las saunas domésticas, no suele ser necesaria una licencia de obras si la superficie de la extensión es inferior a 10 m2, pero puede ser necesaria una solicitud si se trata de cambios estructurales o si la propiedad se utiliza con fines comerciales.

Le recomendamos que consulte siempre a un arquitecto o a una oficina administrativa antes de proceder a la instalación.

P2: ¿Cuánto cuesta el mantenimiento de los equipos de sauna?

A2: Los costes de mantenimiento de los equipos de sauna varían mucho en función del tipo de equipo y de la frecuencia de uso.

En general, el coste anual de mantenimiento oscila entre 100.000 y 300.000 yenes.

Esto incluye el coste de las inspecciones periódicas, la sustitución de consumibles y la electricidad.

Un mantenimiento adecuado puede prolongar la vida útil del equipo y mantener bajo control los costes a largo plazo.

P3: ¿Qué características tienen los inquilinos de inmuebles con sauna?

A3: Los inquilinos de inmuebles con sauna suelen ser personas preocupadas por su salud y con ingresos relativamente altos.

La franja de edad se sitúa principalmente entre los 30 y los 50 años, y es especialmente popular entre quienes trabajan desde casa, son autónomos o tienen otras ocupaciones que les obligan a pasar mucho tiempo en casa.

La demanda también es muy alta por parte de un segmento de la población conocido como entusiastas de las saunas, y estas personas se caracterizan por una fuerte preferencia por los arrendamientos a largo plazo.

P4: ¿Qué rendimiento puedo esperar de un inmueble con sauna para inversión?

R4: El rendimiento de las propiedades con sauna para inversión varía mucho en función de la ubicación y la categoría de la propiedad.

En general, se puede esperar que la instalación de una sauna aumente el rendimiento entre un 1% y un 3% en comparación con los rendimientos convencionales.

En el mercado de alquiler de alto nivel de las zonas urbanas, cabe esperar una mejora del rendimiento mayor.

Sin embargo, dado que la inversión inicial es elevada, es importante tomar las decisiones de inversión desde una perspectiva a largo plazo.

P5: ¿Qué ocurre con el valor de los activos de un inmueble con sauna cuando se vende?

R5: El valor de los activos de una propiedad con sauna cuando se vende depende de las tendencias de la demanda del mercado.

Mientras continúe el actual auge de las saunas, cabe esperar un cierto valor añadido como factor diferenciador.

Sin embargo, los valores futuros pueden fluctuar debido al envejecimiento del equipamiento y a los cambios en las tendencias del mercado.

A la hora de plantearse la venta, es importante fijar un precio adecuado en función de las tendencias del mercado.