العقارات المزودة بالساونا: فرصة استثمارية مبتكرة ومربحة

لقد تجاوزت طفرة الساونا في السنوات الأخيرة مجرد الوعي الصحي إلى خلق قيمة جديدة في سوق العقارات.

تجذب العقارات المزودة بحمامات الساونا الانتباه باعتبارها عقارًا مبتكرًا يغير بشكل كبير مفهوم المرافق السكنية التقليدية ولديه القدرة على تحسين نوعية الحياة للسكان وزيادة الربحية للمستثمرين.

في هذه المقالة، نقدم وجهة نظر مفصلة وخبيرة حول العقارات المزودة بالساونا، بدءاً من المعرفة الأساسية إلى قيمة الاستثمار، استناداً إلى سنوات خبرتنا العديدة في مجال العقارات بصفتنا شركة INA&Associates Ltd.

سنسعى إلى تقديم معلومات مفيدة لأولئك الذين يفكرون في العقارات المزودة بساونا، وأولئك المهتمين بالعقارات المزودة بساونا كهدف استثماري، وأولئك الذين يبحثون عن شكل جديد من أشكال المنازل.

المعرفة الأساسية للعقارات المزودة بساونا

تعريف وخصائص العقارات المزودة بساونا

تشير العقارات المزودة بساونا إلى العقارات المزودة بمرافق الساونا في العقارات السكنية والاستثمارية.

توفر هذه العقارات بيئة يمكن للمقيمين فيها الاستمتاع بتجربة الساونا في منازلهم من خلال تركيب غرفة ساونا مخصصة أو صندوق ساونا بالإضافة إلى مرافق الحمام التقليدية.

تشمل خصائص العقارات المزودة بمرافق الساونا تأثير الاسترخاء في مساحة خاصة، والمساهمة في تعزيز الصحة وخلق قيمة مضافة من خلال تمييز العقار.

اتجاهات السوق وخلفية الطلب

يُظهر الطلب على العقارات المزودة بحمامات ساونا في سوق العقارات زيادة ملحوظة اعتبارًا من عام 2023 فصاعدًا.

وقد زاد عدد الاستفسارات على البوابات الإلكترونية المتخصصة في حمامات الساونا بمعامل 2.5 خلال عامين، وهو رقم يدل بوضوح على ارتفاع مستوى الاهتمام بالسوق.

ويقف وراء زيادة الطلب الزيادة في الطلب الزيادة في الوقت الذي يقضيه المرء في المنزل بسبب كارثة كورونا، وزيادة الوعي الصحي وتغير احتياجات المستهلكين للاستشفاء في مكان خاص.

وعلى وجه الخصوص، من المتوقع أن تستمر الحاجة المحتملة للعقارات التي تحتوي على حمامات ساونا في النمو بسبب توسع شريحة من عشاق الساونا (الساونا).

تصنيف أنواع العقارات

يمكن تصنيف العقارات المزودة بحمامات ساونا حسب شكلها على النحو التالي

في مساكن الأسرة الواحدة، قد تكون غرف الساونا مدمجة في التصميم منذ بداية البناء، أو قد تُضاف غرف الساونا إلى المساكن القائمة من خلال التجديد.

في الوحدات السكنية، هناك حالات يتم فيها تركيب صناديق الساونا في المناطق الخاصة وحالات يتم فيها توفير مرافق الساونا في المناطق المشتركة.

وعلى نحو متزايد، يتم تركيب مرافق الساونا في العقارات المستأجرة كاستراتيجية تمييز لزيادة الإيجارات ومعدلات الإشغال.

وكعقار استثماري، تجذب العقارات التي تهدف إلى زيادة الربحية من خلال الاستفادة من القيمة المضافة التي توفرها مرافق الساونا الانتباه.

مزايا وعيوب العقارات المزودة بالساونا

مزايا العقارات السكنية

تتمثل الميزة الرئيسية لاختيار منزل مزود بساونا أو شقة مزودة بساونا للاستخدام السكني في تحقيق تجربة الساونا في مساحة خاصة.

إن وجود ساونا في منزلك يعني أنك لست مضطرًا للخروج ويمكنك الاستمتاع بها وقتما تشاء.

وهذا لا يوفر الوقت والمال عند الذهاب إلى مرافق الساونا فحسب، بل يتيح لك أيضاً الاستمتاع بتجربة الساونا في حالة استرخاء تام، دون الحاجة إلى القلق بشأن المستخدمين الآخرين.

لا ينبغي أيضاً إغفال الفوائد الصحية.

يمكن أن يساعد استخدام الساونا بانتظام على تحسين الدورة الدموية وتقليل التوتر وتحسين جودة النوم، مما يجعلها وسيلة فعالة للغاية لإدارة الصحة في المنزل في عصر يتزايد فيه عدد الأشخاص الذين يعملون من المنزل.

بالإضافة إلى ذلك، تُعد البيئة التي يمكن للأشخاص فيها الراحة مباشرةً بعد الساونا حالة مثالية لتحقيق أقصى استفادة من فوائد الساونا.

عيوب العقارات السكنية

من ناحية أخرى، هناك بعض العيوب التي يجب ملاحظتها بالنسبة للعقارات التي تحتوي على حمامات ساونا سكنية.

التحدي الأكبر هو التكلفة الأولية المرتفعة.

حيث تتراوح تكاليف تركيب الساونا من 500,000 إلى 1.5 مليون ين لصندوق ساونا بسيط، بينما يتطلب بناء غرفة ساونا كاملة الحجم استثمارًا يتراوح بين 2 إلى 3 ملايين ين أو أكثر.

ويعد تأمين مساحة التركيب من الاعتبارات المهمة الأخرى.

تتطلب مرافق الساونا مساحة معينة وقد يكون من الصعب تركيبها اعتمادًا على تخطيط المنزل وهيكله.

بالإضافة إلى ذلك، يترتب على تشغيل حمامات الساونا تكاليف كهرباء وصيانة مستمرة، ويجب أن تؤخذ تكاليف التشغيل هذه في الاعتبار أيضاً.

وعلاوة على ذلك، قد تخضع مرافق الساونا للوائح القانونية مثل قانون معايير البناء وقانون خدمات الإطفاء، ويلزم الحصول على تأكيد قانوني كافٍ قبل التركيب.

مزايا العقارات الاستثمارية

أكبر ميزة لتشغيل عقار كعقار استثماري للساونا هي تأثير زيادة الإيجارات.

فوفقاً لأبحاث السوق، يمكن توقع زيادة الإيجار بنسبة 10-20% مع تركيب مرافق الساونا، حيث قال أكثر من 30% من المستأجرين المحتملين إنهم سيقبلون زيادة في الإيجار قدرها 20,000 ين ياباني أو أكثر، خاصة إذا كانت الساونا في المنطقة الخاصة.

زيادة الإشغال هي فائدة أخرى مهمة.

فالعقارات التي تحتوي على حمامات الساونا نادرة وتتمتع بجاذبية قوية كعامل تمييز.

ومن المتوقع أن يؤدي ذلك إلى فترات شغور أقصر وإدارة إيجارات مستقرة.

كما أنها تتمتع بجاذبية قوية لمجموعة مستهدفة محددة من عشاق الساونا، مما يؤدي إلى إشغال طويل الأجل.

عيوب العقارات الاستثمارية

العيب الرئيسي للعقارات الاستثمارية هو فترة الاسترداد الطويلة للاستثمار الأولي.

التكلفة الأولية لتركيب معدات الساونا مرتفعة، وحتى مع الأخذ في الاعتبار تأثير ارتفاع الإيجارات، قد يستغرق استرداد الاستثمار عدة سنوات إلى عقد من الزمان.

كما تشكل تكاليف الصيانة عبئاً مستمراً.

تُستخدم معدات الساونا في بيئات حارة ورطبة وتتطلب عمليات فحص منتظمة واستبدال قطع الغيار، ويمكن أن تؤدي هذه التكاليف إلى زيادة تكاليف تشغيل العقار.

كما يجب أن تؤخذ مخاطر تعطل أو عطل معدات الساونا في الحسبان، حيث ستنخفض جاذبية العقار بشكل كبير خلال فترة الإصلاح.

أنواع العقارات المزودة بالساونا وأسعارها

المنازل المنفصلة (الجديدة والمستعملة)

تختلف عروض أسعار المنازل المنفصلة المزودة بحمامات ساونا بشكل كبير بين العقارات الجديدة والمستعملة.

في الإنشاءات الجديدة، يمكن دمج غرف الساونا منذ مرحلة التصميم لضمان كفاءة التصميم ومواصفات التجهيزات المثلى.

تميل تكلفة تركيب الساونا في منزل منفصل جديد إلى أن تكون أكثر فعالية من حيث التكلفة من التركيب المستقل، حيث يتم دمجها في التصميم العام للمبنى.

تجديدات الساونا في المنازل القائمة تخلق مساحة ساونا مع الاستفادة من التصميم والهيكل الحالي .

في هذه الحالة، تكون حرية التصميم مقيدة أكثر من البناء الجديد بسبب القيود الهيكلية والحاجة إلى التنسيق مع المرافق القائمة، ولكن قد يكون إجمالي الاستثمار، بما في ذلك تكاليف اقتناء العقار، أقل.

الوحدات السكنية (مناطق خاصة ومشتركة)

هناك طريقتان لتركيبات الساونا في الوحدات السكنية المزودة بحمامات ساونا: التركيب في المناطق الخاصة والتركيب في المناطق المشتركة.

بالنسبة للتركيب في المناطق الخاصة، فإن المعدات من نوع صندوق الساونا هي أكثر أنواع التركيبات شيوعًا.

يمكن تركيب هذه المرافق في الحمامات الموجودة والغرف ذات الطراز الغربي ويمكن تركيبها في فترة زمنية قصيرة نسبياً.

وتتراوح الأسعار من 500000 ين ياباني إلى 1.5 مليون ين ياباني وتختلف على نطاق واسع حسب منطقة التركيب والوظائف.

عندما يتم تركيب مرافق الساونا في المناطق المشتركة، يمكن أن تضيف قيمة مضافة إلى الوحدة السكنية ككل.

وفي هذه الحالة، يتطلب الأمر بناء توافق في الآراء في جمعية الإدارة وأعمال بناء واسعة النطاق، ولكن جاذبيتها لجميع الوحدات عالية جداً.

تأجير العقارات

تجتذب عقارات تأجير الساونا الانتباه كاستراتيجية للتمييز في سوق الإيجار.

إن تركيب حمامات الساونا في العقارات المؤجرة هو في الأساس قرار استثماري من قبل المالك، بهدف زيادة الإيجارات ومعدلات الإشغال.

وتبلغ تكلفة تركيب الساونا في عقار للإيجار حوالي 2 مليون ين ياباني لكل وحدة، ويمكن توقع زيادة الإيجار الشهري لهذا الاستثمار بحوالي 20000 ين ياباني.

وتبلغ فترة الاسترداد حوالي 8-10 سنوات، ولكن إذا تم تضمين تأثير تحسين الإشغال، يمكن تحقيق الاسترداد في فترة زمنية أقصر.

جدول مقارنة الأسعار في السوق

القيمة الاستثمارية للعقار الاستثماري مع الساونا

تحليل مفصل لتأثير زيادة الإيجار

المؤشر الأكثر أهمية لتقييم القيمة الاستثمارية للعقار المزود بساونا هو تأثير زيادة الإيجار.

فوفقًا لبيانات أبحاث السوق، من المتوقع أن يؤدي إدخال مرافق الساونا إلى زيادة الإيجارات بنسبة 10% إلى 20% مقارنة بالإيجارات التقليدية.

ويميل هذا التأثير إلى أن يكون أكثر وضوحاً في سوق الإيجارات الراقية، لا سيما في المناطق الحضرية.

وكمثال محدد، إذا تم تركيب مرافق الساونا في عقار بإيجار شهري قدره 100000 ين، يمكن أن يتراوح الإيجار بين 120000 ين و140000 ين.

هذا رقم جذاب للغاية كتأثير استثماري، حيث سيزيد الدخل بمقدار 240,000 ين إلى 480,000 ين في السنة.

ومع ذلك، فإن هذا التأثير يختلف بشكل كبير حسب الموقع ودرجة العقار والمجموعة المستهدفة، لذا فإن تحليل السوق الفردي مهم.

تحسين معدلات الإشغال وتقليل مخاطر الشغور

تميل العقارات التي تحتوي على حمامات الساونا إلى الحفاظ على معدلات إشغال عالية بسبب ندرتها.

وفي حين أن متوسط معدل الشواغر للعقارات المستأجرة النموذجية يتراوح بين 5% و15% حسب المنطقة، فإن العقارات التي تحتوي على حمامات الساونا لديها القدرة على خفض معدلات الشواغر بشكل كبير.

ويرجع ذلك إلى جاذبيتها القوية لمجموعة مستهدفة محددة من عشاق الساونا.

وبالإضافة إلى ذلك، من المرجح أن يرغب المقيمون الذين ينتقلون إلى مرافق الساونا في البقاء لفترة زمنية أطول، مما يقلل من تكاليف دوران المستأجرين.

يحقق الإشغال طويل الأجل فائدة مزدوجة للمالك من حيث تأمين دخل ثابت وتقليل تكاليف الإدارة.

تحليل الربحية ومعايير اتخاذ القرار الاستثماري

يتطلب قرار الاستثمار في عقار يحتوي على ساونا تقييماً شاملاً للاستثمار الأولي والعائد المتوقع وفترة الاسترداد.

في نموذج استثماري قياسي، بافتراض زيادة الإيجار الشهري بمقدار 20000 ين (240000 ين سنويًا) مقابل تكلفة تركيب معدات الساونا البالغة 2 مليون ين، تُظهر عملية حسابية بسيطة فترة استرداد الاستثمار تبلغ حوالي 8.3 سنوات.

ومع ذلك، يجب أن تأخذ قرارات الاستثمار الفعلية في الاعتبار أيضًا آثار تحسن معدلات الإشغال وانخفاض تكاليف الإدارة بسبب الإشغال طويل الأجل وزيادة قيمة العقار.

إذا تم تضمين هذه الآثار الثانوية، فقد تنخفض فترة الاسترداد الفعلية إلى حوالي ست إلى سبع سنوات.

توفر مرافق الساونا أيضاً ميزة تنافسية طويلة الأجل كعامل تمييز للعقار، وبالتالي يمكن توقع زيادة قيمة العقار وقت البيع المستقبلي.

عوامل الخطر والتدابير المضادة

هناك أيضاً عوامل مخاطر محددة مرتبطة بالاستثمار في عقار يحتوي على ساونا.

تميل تكاليف الإصلاح بسبب أعطال المعدات وتقادمها إلى أن تكون أعلى من تكاليف إصلاح المعدات السكنية العادية.

وبما أن معدات الساونا تُستخدم في بيئات حارة ورطبة، فإن الصيانة الدورية ضرورية ويجب أخذ هذه التكاليف في الحسبان عند التخطيط المسبق.

كما تحتاج استدامة ازدهار الساونا إلى دراسة متأنية.

فمن غير المؤكد ما إذا كان الطلب المرتفع الحالي سيستمر في المستقبل، وهناك خطر أن تؤدي التغيرات في ظروف السوق إلى تقليل العائد على الاستثمار.

وتشمل التدابير المضادة لهذه المخاطر اختيار المعدات الموثوقة وعقود الصيانة المنتظمة ومزيج من عدة عوامل مميزة.

الخلاصة.

الإمكانات المستقبلية والقيمة الاستثمارية للعقارات المزودة بساونا

توفر العقارات المزودة بساونا فرصة استثمارية جديرة بالملاحظة في سوق العقارات الحالي.

من المتوقع أن يستمر الطلب في هذا القطاع في النمو في المستقبل بسبب زيادة الوعي الصحي وتغير احتياجات المستهلكين للاستشفاء في الأماكن الخاصة.

وباعتبارها فرصة استثمارية، يمكن تحقيق ربحية جذابة من خلال تحليل السوق المناسب واتخاذ قرارات استثمارية حكيمة.

وعلى وجه الخصوص، مع الموقع المناسب والتركيبة السكانية المستهدفة، يمكن لهذا القطاع أن يتفوق على الاستثمارات العقارية التقليدية.

النقاط الرئيسية للنجاح

تعتبر العوامل التالية مهمة للنجاح في عقارات الساونا.

أولاً، إجراء تحليل مفصل للسوق المستهدف لتقييم نوعية وكمية الطلب بدقة.

ثانياً، عند اختيار المعدات، يجب النظر بعناية في التوازن بين التكاليف الأولية وتكاليف التشغيل واتخاذ القرارات على أساس الربحية على المدى الطويل.

من الضروري أيضًا ضمان التشغيل المستقر من خلال الامتثال للوائح القانونية بشكل مناسب ووضع نظام صيانة منتظم.

خطوات العمل التالية.

إذا كنت تفكر في شراء عقار يحتوي على ساونا، نوصيك بالبدء بوضع أهداف استثمارية محددة وميزانية.

ومن المهم بعد ذلك إجراء تحليل احترافي للسوق وتقييم العقار للتحقق بموضوعية من مدى ملاءمة الاستثمار.

تقدم شركة INA&Associates K.K. خدمات استشارية احترافية حول عقارات الساونا ويمكنها مساعدتك في اختيار العقار الأنسب لأهدافك الاستثمارية ووضع استراتيجية استثمارية.

من خلال الفرصة الاستثمارية الجديدة لعقارات الساونا، سنبذل قصارى جهدنا لمساعدتك في تحقيق بناء الأصول وتحسين نوعية الحياة.

الأسئلة المتداولة

س1: س1: هل أحتاج إلى تقديم طلب للحصول على تصريح بناء لتركيب عقار يحتوي على ساونا؟

ج1: تعتمد الحاجة إلى طلب تصريح بناء لتركيب ساونا على حجم التركيب واستخدامه.

بالنسبة للساونا المنزلية، لا يلزم الحصول على تصريح بناء بشكل عام إذا كانت مساحة التوسعة أقل من 10 م2، ولكن قد يلزم تقديم طلب إذا كان الأمر يتعلق بتغييرات هيكلية أو إذا كان العقار يستخدم لأغراض تجارية.

نوصي دائماً باستشارة مهندس معماري أو مكتب إداري قبل التركيب.

س2: ما هي تكلفة صيانة معدات الساونا؟

ج2: تختلف تكاليف صيانة معدات الساونا بشكل كبير حسب نوع المعدات وتكرار الاستخدام.

وبصفة عامة، يجب أن تتوقع إنفاق ما بين 100,000 ين ياباني و300,000 ين ياباني سنوياً على الصيانة.

وهذا يشمل تكلفة عمليات الفحص المنتظمة واستبدال المواد الاستهلاكية والكهرباء.

يمكن أن تؤدي الصيانة المناسبة إلى إطالة عمر المعدات وإبقاء التكاليف طويلة الأجل تحت السيطرة.

س3: ما هي خصائص شاغلي العقارات المزودة بحمامات الساونا؟

ج 3: يميل المستأجرون في العقارات المزودة بحمامات الساونا إلى أن يكونوا من المهتمين بالصحة ولديهم دخل مرتفع نسبيًا.

وتتراوح الفئة العمرية بشكل رئيسي بين الثلاثينيات والخمسينيات من العمر، وهي تحظى بشعبية خاصة بين أولئك الذين يعملون من المنزل أو يعملون لحسابهم الخاص أو لديهم مهن أخرى تتطلب منهم قضاء الكثير من الوقت في المنزل.

كما أن الطلب مرتفع للغاية من شريحة من السكان تُعرف باسم عشاق الساونا (حمامات البخار)، ويتميز هؤلاء الأشخاص بتفضيلهم الشديد للإيجارات طويلة الأجل.

س4: ما نوع العائد الذي يمكن أن أتوقعه من عقار يحتوي على ساونا للاستثمار؟

ج4: تختلف العوائد على عقارات الساونا الاستثمارية اختلافاً كبيراً حسب الموقع ودرجة العقار.

بشكل عام، يمكن توقع أن يؤدي تركيب الساونا إلى زيادة العائدات بنسبة 1% إلى 3% مقارنة بالعائدات التقليدية.

في سوق الإيجارات الراقية في المناطق الحضرية، يمكن توقع تحسن أعلى في العائد.

ومع ذلك، بما أن الاستثمار الأولي مرتفع، فمن المهم اتخاذ قرارات الاستثمار من منظور طويل الأجل.

س5: ماذا يحدث لقيمة أصول العقار الذي يحتوي على ساونا عند بيعه؟

ج5: تعتمد قيمة أصول العقار المزود بساونا عند بيعه على اتجاهات الطلب في السوق.

طالما استمرت الطفرة الحالية في الساونا، يمكن توقع قدر معين من القيمة المضافة كعامل تفاضلي.

ومع ذلك، قد تتقلب القيم المستقبلية بسبب تقادم المعدات وتغير اتجاهات السوق.

عند التفكير في البيع، من المهم تحديد سعر مناسب بناءً على اتجاهات السوق.