Errores comunes en la inversión inmobiliaria y cómo evitarlos

En los últimos años, la inversión inmobiliaria ha atraído la atención como medio de obtener ingresos estables en el futuro y de acumular activos, y cada vez son más los principiantes que entran en el mercado. En un contexto de bajos tipos de interés e inseguridad de las pensiones, muchas personas pueden pensar que si pueden generar unos ingresos adicionales sostenibles... Sin embargo, la inversión inmobiliaria no es un camino fácil. Son muchos los casos de principiantes que fracasan por falta de conocimientos y preparación.

De hecho, según una encuesta realizada por un sitio web de información inmobiliaria, el número de personas que han "fracasado en la inversión inmobiliaria" es de aproximadamente el 40,7% del total. Además, si nos fijamos en las principales razones del fracaso, los motivos principales son "las vacantes que no se cubren" (aproximadamente el 36%) y "los gastos inesperados, como los costes de reparación y mantenimiento" (aproximadamente el 31%), seguidos de un precio excesivo (aproximadamente el 30%) y la compra de una propiedad en un lugar con poca demanda (aproximadamente el 16%). En otras palabras, muchos principiantes se quedan perplejos ante el riesgo de desocupación, la gestión de costes y la selección de propiedades.

Una vez que fracasas en la inversión inmobiliaria, puedes encontrarte en una situación irremediable, con un déficit mensual de tesorería que tienes que seguir compensando con tu propia cartera, o con una propiedad que nadie puede permitirse comprar y tú sufres la carga de gestionar. Para evitar estos riesgos, es importante conocer de antemano los patrones típicos de fracaso y tomar contramedidas. Este artículo ofrece ejemplos concretos de errores comunes cometidos por inversores inmobiliarios principiantes y seis puntos clave que debe conocer para evitar que se produzcan. Aprendiendo con integridad y una perspectiva a largo plazo, podrá dar un primer paso seguro hacia el crecimiento sostenible.

Ejemplos concretos de errores comunes

Existen varios patrones de errores comunes cometidos por los principiantes en la inversión inmobiliaria. A continuación se enumeran ejemplos típicos.

• Flujo de caja deficiente debido a una mala planificación de los ingresos y los gastos: pedir un préstamo basándose únicamente en unos ingresos por alquiler optimistas, lo que da lugar a una pérdida mensual debido a desocupaciones y gastos imprevistos. Por ejemplo, el prestatario estima convenientemente que no habrá períodos de desocupación y que no habrá gastos de reparación en un futuro previsible, cuando en realidad las desocupaciones y las reparaciones harán que el prestatario tenga que pagar de su bolsillo.....

• Riesgo de desocupación por falta de atención a la ubicación: casos en los que no se consigue encontrar inquilinos y las desocupaciones se prolongan debido a la compra de inmuebles en zonas de baja demanda o alejadas de las estaciones de tren, atraídos por el alto rendimiento superficial. Se han registrado casos extremos de fracaso, en los que los inquilinos se han lanzado a por cifras extremadamente altas, como rendimientos del 60%, pero nunca han aparecido.

• Malentendido de los contratos de subarrendamiento: casos en los que los inquilinos compran fácilmente una propiedad en virtud de un contrato de subarrendamiento, pensando que pueden estar tranquilos porque viene con una garantía de alquiler, sólo para ser informados después de la firma del contrato de que el alquiler garantizado se reducirá o se rescindirá. Los principiantes ven el subarriendo como algo "fácil", sin riesgo de desocupación, pero, como se explica a continuación, puede perjudicarle si no comprende las precauciones.

• Creer lo que dice el agente inmobiliario: Casos en los que se compra una propiedad por recomendación del agente, como "es una propiedad con buenas condiciones sólo por ahora", sólo para descubrir más tarde que existen riesgos de los que no se le informó. Si firma un contrato sin examinar usted mismo las deficiencias y riesgos futuros del inmueble, sufrirá gastos inesperados. De hecho, es posible que las empresas inmobiliarias sólo proporcionen buena información para obtener beneficios, como las comisiones de los agentes de ventas, por lo que debe preguntarse: "¿Por qué hay propiedades tan buenas en el mercado?". Es importante tener una actitud de cuestionamiento y tomar con calma una decisión.

• Objetivos y estrategia de inversión poco claros: Aunque la compra inicial tenga un objetivo declarado, como "sustituir una pensión en la vejez", el beneficio inmediato o la charla sobre ventas pueden llevar a adquirir un inmueble que no se ajuste a la política inicial. Invertir sin una estrategia puede llevarle por mal camino y acabar desprendiéndose del inmueble sin lograr los resultados deseados.

Los errores anteriores no son ejemplos únicos, y cualquier principiante puede caer en ellos. Sin embargo, por otro lado, si conoce de antemano estos factores típicos de fracaso y toma medidas, podrá reducir en gran medida la probabilidad de fracasar. En el siguiente capítulo, se explican en detalle uno a uno los seis puntos que los principiantes deben tener en cuenta para evitar que se produzcan estos fallos.

Seis puntos clave para que los principiantes eviten los errores

Prepárese para el riesgo elaborando un plan detallado de ingresos y gastos

En la inversión inmobiliaria, una mala planificación de ingresos y gastos (cálculo del flujo de caja) puede ser fatal. Es necesario conocer con exactitud la cantidad de dinero que queda en caja después de deducir las amortizaciones del préstamo, los gastos de gestión y los impuestos de los ingresos mensuales por alquiler. Además del precio del inmueble, hay otros gastos como los de registro, gestoría y primas de seguros. Además, hay que tener en cuenta el riesgo de que, si se produce una desocupación o un retraso en el pago del alquiler, los ingresos se reduzcan a cero y usted sea responsable de la devolución total del préstamo.

Por ejemplo, si se compra una propiedad con unos ingresos por alquiler previstos de 65.000 yenes al mes, pero se produce una vacante seis meses después y se tarda siete meses en encontrar otro inquilino, el rendimiento real de ese año bajará del 7,8% previsto inicialmente al 2,6% y usted tendrá que compensar el déficit con su sueldo. Prepare un plan que simule estos peores escenarios y que también tenga en cuenta los periodos de desocupación, los costes de reparación y el aumento de los tipos de interés. Es importante preparar una simulación de ingresos y gastos con superávit, en lugar de un plan con el efectivo justo a mano. Además, asegúrese siempre de que dispone de efectivo suficiente para cubrir varios meses de amortizaciones de préstamos y gastos, y de que tiene una base financiera que puede soportar imprevistos.

Considere la ubicación del inmueble y la demanda como máxima prioridad

Hay un dicho en el sector inmobiliario que dice que "la ubicación lo es todo". Investigar la ubicación y la demanda circundante es así de importante. Los principiantes tienden a centrarse en la alta cifra de "rendimiento del X%" o en el bajo precio de la propiedad, pero hay una razón para el alto rendimiento. En muchos casos, se debe a que el inmueble está lejos de la estación, en una zona con poca demanda, o es antiguo y tiene un alto riesgo de desocupación. De hecho, el principal motivo de fracaso es la "desocupación prolongada", que a su vez significa que se ha elegido un inmueble difícil de conseguir inquilinos.

Como ya se ha mencionado, en el caso de un estudio comprado a 20 minutos a pie de una estación de tren en el límite de la prefectura, el inquilino tuvo dificultades para instalarse, lo que provocó vacíos prolongados y una importante caída de los ingresos por debajo de las expectativas iniciales. En la encuesta, "comprar un lugar con poca demanda "** también se citó como motivo del fracaso. Así pues, tener un inmueble en un lugar con escasas perspectivas de demanda de alquiler es un riesgo importante.

Para evitarlo, realice un estudio exhaustivo de la demanda de alquiler en los alrededores cuando seleccione una propiedad. Compruebe la distancia a la estación más cercana, la popularidad de la línea de ferrocarril, las tendencias demográficas y los planes de desarrollo de la zona, y las tasas de vacantes de las propiedades de la competencia. Asimismo, evalúe la ubicación desde la perspectiva de "¿me gustaría vivir allí si fuera el inquilino?". También es útil evaluar la ubicación desde la perspectiva de "¿Querría vivir allí si yo fuera el inquilino?". Si la ubicación es mala, por muy buena que sea la propiedad en sí, no tendrá buenos resultados. No comprometerse con la ubicación y la demanda es un atajo para lograr una gestión estable a largo plazo. 3.

3. entender correctamente la estructura y los riesgos de los contratos de subarriendo

Los contratos de subarriendo (garantía de alquiler) son populares entre los principiantes, pero es peligroso creer sólo en sus méritos. Un subarriendo es una forma de contrato en la que la empresa de gestión inmobiliaria arrienda el inmueble al propietario en bloque y le paga un alquiler fijo. A primera vista puede parecer "seguro sin riesgo de desocupación", pero en realidad existen los siguientes riesgos

• Riesgo de reducción del alquiler garantizado: el alquiler prometido en el momento del contrato puede reducirse unilateralmente en el futuro.

• Riesgo de rescisión del contrato : el propio contrato puede no renovarse a conveniencia de la empresa subarrendadora, con la consiguiente pérdida repentina de ingresos por alquiler.

• Riesgo de que le vendan un inmueble sobrevalorado: si no tiene cuidado, pueden venderle un inmueble a un precio superior al real.

• Riesgo de insolvencia de la empresa: si la empresa de subarrendamiento entra en dificultades financieras o quiebra, la garantía de alquiler se convierte en un parpadeo en el radar.

En concreto, hay muchos casos en los que los principiantes firman fácilmente un contrato de subarriendo sin comprender bien los riesgos mencionados y acaban teniendo problemas porque no se les informó de ellos. De hecho, se señala que los principiantes tienden a fracasar por hacer un plan ingenuo de ingresos y gastos sin conocer bien las desventajas del subarriendo , o por verse forzados a una propiedad comparativamente cara por un contratista malintencionado.

El subarriendo en sí no es necesariamente malo, pero es importante entender los detalles del contrato y simular uno mismo los riesgos antes de tomar una decisión. Comprueba el importe del alquiler garantizado, revisa las cláusulas, las condiciones de cancelación del contrato, etc. y no dudes en hacer preguntas si algo no está claro. Le recomendamos que también tenga en cuenta los riesgos que conlleva la "reducción del riesgo de desocupación" y, si es necesario, compare y contraste con otras opciones, incluida la gestión externalizada habitual. No se lance a un proyecto simplemente porque es fácil, sino que entienda con calma las ventajas y desventajas antes de tomar una decisión. 4. No descuide la investigación.

4. no descuide la investigación suficiente (due diligence) y el autoestudio

La inversión inmobiliaria es una inversión** que requiere "ojo para juzgar por uno mismo los méritos y deméritos de las propiedades". Algunos principiantes encuentran difícil la terminología y el sistema jurídico y descuidan la investigación detallada, pensando que pueden dejársela a los profesionales. Sin embargo, la falta de recopilación de información y de diligencia debida antes de la compra es la causa de muchos fracasos. Todas las personas de éxito investigan a fondo e identifican los riesgos antes de comprar.

En primer lugar, si está interesado en una propiedad, visite el lugar usted mismo. Compruebe los factores ambientales (por ejemplo, el ambiente de la zona circundante, el ruido y el olor, el volumen de tráfico, el estado de las instalaciones cercanas, etc.) que no se pueden averiguar a partir de los anuncios o de lo que diga el responsable. También son importantes la antigüedad y la estructura del inmueble, así como su historial de reparaciones. Si es posible, pida a un especialista que diagnostique el edificio y se haga una idea de las futuras necesidades y costes de reparación.

Comprueba también la normativa y los derechos en la oficina municipal. También deben investigarse los riesgos legales, como la zonificación, si el inmueble puede reconstruirse o no, si hay ampliaciones o reformas no registradas y si existen derechos de arrendamiento o hipoteca. Además, si la propiedad está alquilada, hay que comprobar la situación de los inquilinos actuales (historial de retrasos en el pago del alquiler y detalles contractuales) para evaluar el riesgo de hacerse cargo.

La recopilación de información no se hace de la noche a la mañana, pero hoy en día hay muchas oportunidades de aprendizaje, como libros, sitios web especializados y seminarios. Es importante ir adquiriendo conocimientos básicos de fuentes fiables y desarrollar el sentido común para tomar tus propias decisiones. Muchos principiantes dicen que no saben por dónde empezar, pero ante todo, investigar por su cuenta, aunque sea poco, y tener la actitud de aplastar cualquier duda que pueda surgirle, le evitará cometer errores importantes más adelante.

5. elija expertos y contratistas de confianza y obtenga asesoramiento objetivo

La inversión inmobiliaria es una empresa de responsabilidad propia, pero contar con un socio de confianza puede aumentar enormemente su tasa de éxito. Cuanto más novato se es, más difícil resulta conocer los entresijos del sector, por lo que resulta útil contar con el apoyo de un profesional honesto. Pero, por desgracia, en el sector inmobiliario también hay muchas empresas sin escrúpulos. Si se da con una empresa que da prioridad al beneficio y deja en segundo plano los intereses del cliente, no cesarán los casos en los que se vea obligado a hacerse con propiedades sobrevaloradas y defectuosas sin ningún miramiento. Por tanto, puede decirse que "a quién comprar" es más importante que "qué comprar".

En primer lugar, consulte con varias inmobiliarias y haga un estudio comparativo. Podrá juzgar objetivamente si la propiedad y la simulación que le presentan son razonables o no si no se cree el cuento de una sola empresa, sino visitando también otras. Si, al visitar otras empresas, encuentra una persona de contacto que escuche atentamente su política y sus deseos de inversión y le haga una propuesta amistosa, es un socio potencial valioso.

Como clave para identificar a un contratista fiable, debes comprobar, por ejemplo, los siguientes puntos

• ¿La simulación de ingresos y gastos propuesta es realista (no demasiado indulgente)?

• ¿Proporciona la empresa información transparente sobre la propiedad, incluidos sus inconvenientes?

• ¿La empresa no utiliza un discurso de venta insistente ni le mete prisa para que firme un contrato?

• ¿Dan respuestas honestas y profesionales a sus preguntas?

Si examina la actitud de la persona o empresa desde estos puntos de vista, naturalmente podrá ver si puede confiar en ella o no. Si le resulta difícil tomar una decisión por sí mismo, también es útil buscar una segunda opinión de un tercero experto, como un asesor inmobiliario o un planificador financiero. Es importante acumular activos, así que aproveche los conocimientos de profesionales de confianza y evalúe los riesgos objetivamente.

6. Tenga en cuenta las inversiones sostenibles con integridad y perspectiva a largo plazo.

Por último, nos gustaría que los principiantes tuvieran una mentalidad inversora de integridad y perspectiva a largo plazo. La inversión inmobiliaria no consiste en obtener grandes beneficios a corto plazo, sino en hacer crecer los activos de forma constante a largo plazo con el objetivo de lograr un crecimiento sostenible. En lugar de dejarse llevar por la oportunidad de obtener beneficios inmediatos o ahorros fiscales, desarrolle una estrategia que mire a 10 o 20 años vista.

Por ejemplo, comprar un estudio recién construido para ahorrar impuestos será un completo desperdicio si al final no genera flujo de caja debido a la caída de los alquileres y al riesgo de desocupación. Las medidas fiscales son sólo un beneficio secundario; el objetivo de la inversión es generar ingresos por alquiler estables (flujo de caja). Aunque pueda ahorrar temporalmente en impuestos gracias a la depreciación, no tiene sentido si no le queda dinero en el bolsillo. Tome siempre las decisiones desde la perspectiva del "beneficio real" (¿aumentará el flujo de caja?).

Adoptar una visión a largo plazo también significa ser honesto con la propiedad y los inquilinos. Los inquilinos son "clientes" importantes para el propietario. Si les proporciona un entorno de vida cómodo y responde con sinceridad, aumentará la probabilidad de que permanezcan en su propiedad durante mucho tiempo, lo que a su vez se traduce en unos ingresos estables. No descuide el mantenimiento de las instalaciones de la propiedad y lleve a cabo las reparaciones y renovaciones necesarias de forma adecuada. Los alquileres no deben fijarse de forma demasiado agresiva, sino mantenerse en un nivel acorde con el mercado. La acumulación de una actitud de gestión tan sólida crea una relación de confianza y conduce a una reducción del riesgo de desocupación y al mantenimiento del valor de los activos.

Además, la inversión inmobiliaria implica relaciones con muchas personas, incluidos bancos, empresas de gestión e inquilinos. Ni que decir tiene que hay que pagar puntualmente a las entidades financieras y cumplir las responsabilidades contractuales, pero también hay que tener presente la comunicación sincera en todas las situaciones. La confianza no se construye de la noche a la mañana, sino día a día. Construir relaciones de confianza a largo plazo con integridad le proporcionará una base sólida para su negocio de inversión inmobiliaria y reducirá los problemas futuros.

Perspectivas y actitudes de los principiantes ante la inversión sostenible

La clave del éxito en la inversión inmobiliaria es la preparación previa, una perspectiva a largo plazo y una actitud básica inquebrantable. Como principiante, es posible que haya muchas cosas que no entienda. Sin embargo, si conoce los factores típicos de fracaso descritos en este artículo y actúa con conciencia de los seis puntos clave (planificación detallada, énfasis en la ubicación, comprensión de los contratos, investigación exhaustiva, elección de socios fiables, perspectiva a largo plazo e integridad), debería poder evitar errores fatales con una alta probabilidad.

En concreto, tener una perspectiva que priorice la estabilidad a largo plazo en lugar de dejarse llevar por las ganancias y pérdidas a corto plazo, y el compromiso de confiar en las personas implicadas (como los inquilinos en calidad de clientes y socios comerciales) son esenciales para lograr una inversión sostenible. Aumentando de forma constante sus conocimientos y experiencia, sin dejarse distraer por los auges y ostentaciones a corto plazo, la inversión inmobiliaria dará los frutos que le aportarán los próximos 10 o 20 años.

Como principiante, ahora es el momento de dar pasos cuidadosos con integridad y voluntad de aprender. De ese modo, nunca tendrá que temer invertir en bienes inmuebles, que es un gran activo. Si asume el reto con la preparación adecuada, la inversión inmobiliaria puede ser una sólida estrategia de gestión de activos que le ayude a evitar el fracaso y a aumentar su tasa de éxito. Esperamos que la información de este artículo le ayude a dar los primeros pasos hacia una inversión inmobiliaria sostenible que le conduzca a la riqueza y el crecimiento futuros.