تجنب الأخطاء الشائعة في الاستثمار العقاري للمبتدئين

في السنوات الأخيرة، اجتذب الاستثمار العقاري الاهتمام كوسيلة لتحقيق دخل مستقر في المستقبل وبناء الأصول، مع تزايد عدد المبتدئين الذين يدخلون السوق. وعلى خلفية انخفاض أسعار الفائدة وانعدام الأمن التقاعدي، قد يعتقد الكثير من الناس أنه إذا كان بإمكانهم تحقيق دخل إضافي مستدام. ومع ذلك، فإن الاستثمار العقاري ليس طريقاً سهلاً. هناك العديد من حالات فشل المبتدئين بسبب نقص المعرفة والاستعداد.

في الواقع، وفقاً لدراسة استقصائية أجراها أحد مواقع المعلومات العقارية، فإن عدد الأشخاص الذين "فشلوا في الاستثمار العقاري" يبلغ حوالي 40.7% من إجمالي عدد الأشخاص الذين فشلوا في الاستثمار العقاري . وعلاوة على ذلك، وبالنظر إلى الأسباب الرئيسية للفشل، فإن أهم أسباب الفشل هي "عدم ملء الشواغر" (حوالي 36%) و"النفقات غير المتوقعة مثل تكاليف الإصلاح والصيانة" (حوالي 31%)، يليها المبالغة في الأسعار (حوالي 30%) وشراء عقار في موقع منخفض الطلب (حوالي 16%). وبعبارة أخرى، فإن العديد من المبتدئين يتعثرون في مخاطر الشواغر وإدارة التكاليف واختيار العقار.

بمجرد أن تفشل في الاستثمار العقاري، قد تجد نفسك في وضع لا يمكن تداركه، مع عجز شهري في التدفق النقدي الذي يتعين عليك الاستمرار في تعويضه من محفظتك الخاصة، أو مع عقار لا يستطيع أحد شراؤه وتعاني من عبء إدارته. لتجنب مثل هذه المخاطر، من المهم معرفة الأنماط النموذجية للفشل مسبقاً واتخاذ الإجراءات المضادة. تقدم هذه المقالة أمثلة محددة للأخطاء الشائعة التي يرتكبها المستثمرون العقاريون المبتدئون وست نقاط رئيسية يجب أن تعرفها لتجنب حدوث ها. من خلال التعلم بنزاهة ومنظور طويل الأجل، يمكنك اتخاذ خطوة أولى آمنة نحو النمو المستدام.

أمثلة محددة للأخطاء الشائعة

هناك عدة أنماط من الأخطاء الشائعة التي يرتكبها المبتدئون في الاستثمار العقاري. الأمثلة النموذجية مذكورة أدناه.

• ضعف التدفق النقدي بسبب سوء تخطيط الدخل والنفقات: الحصول على قرض يعتمد فقط على دخل الإيجار المتفائل، مما يؤدي إلى خسارة شهرية بسبب الوظائف الشاغرة والنفقات غير المتوقعة. على سبيل المثال، يقدر المقترض بشكل ملائم أنه لن تكون هناك فترة شغور وأنه لن تكون هناك تكاليف إصلاح في المستقبل المنظور، في حين أن الشواغر والإصلاحات في الواقع ستؤدي إلى اضطرار المقترض إلى الدفع من جيبه الخاص....

• مخاطر الشواغر بسبب عدم التركيز على الموقع: الحالات التي لا يتمكن فيها المستأجرون من العثور على مستأجرين وتطول فترة الشواغر بسبب شراء عقارات في مناطق منخفضة الطلب أو بعيدة عن محطات القطار، تجذبها العوائد السطحية المرتفعة. وقد تم الإبلاغ عن حالات متطرفة من الفشل، حيث قفز المستأجرون بأرقام عالية للغاية مثل عوائد 60%، لكنهم لم يظهروا أبداً.

• سوء فهم عقود الإيجار من الباطن: حالات يشتري فيها المستأجرون عقارًا بموجب عقد إيجار من الباطن بسهولة، ظنًا منهم أنهم مطمئنون لأنه يأتي مع ضمان الإيجار، ليتم إبلاغهم بعد توقيع العقد بأن الإيجار المضمون سيتم تخفيضه أو إنهاؤه. يبدو التأجير من الباطن للمبتدئين على أنه "سهل وبدون مخاطر الشغور"، لكنه قد يضرك إذا لم تفهم الاحتياطات اللازمة، كما هو موضح أدناه.

• تصديق ما يقوله الوكيل العقاري: الحالات التي تشتري فيها عقاراً حسب توصيات الوكيل، مثل "إنه عقار بشروط جيدة في الوقت الحالي فقط"، لتكتشف لاحقاً أن هناك مخاطر لم يتم إخبارك بها. إذا وقعت عقداً دون أن تتفحص العيوب والمخاطر المستقبلية للعقار بنفسك، فستعاني من نفقات غير متوقعة. في الواقع، قد لا تقدم الشركات العقارية معلومات جيدة إلا من أجل الربح، مثل عمولات وكلاء المبيعات، لذلك يجب أن تسأل نفسك "لماذا توجد عقارات جيدة في السوق". من المهم أن يكون لديك موقف التساؤل واتخاذ القرار بهدوء.

• أهداف واستراتيجية الاستثمار غير الواضحة: حتى لو كان للشراء الأولي هدف معلن، مثل "استبدال معاش تقاعدي في سن الشيخوخة"، فإن الربح الفوري أو حديث المبيعات يمكن أن يؤدي إلى شراء عقار لا يتطابق مع السياسة الأولية. قد يؤدي الاستثمار بدون استراتيجية إلى ضلالك وقد ينتهي بك الأمر بالتخلي عن العقار دون تحقيق النتائج المرجوة.

الأخطاء المذكورة أعلاه ليست أمثلة فريدة، ويمكن لأي شخص مبتدئ أن يقع فيها. ولكن، على الجانب الآخر، إذا عرفت عوامل الفشل النموذجية هذه مسبقاً واتخذت إجراءات، يمكنك تقليل احتمالية الفشل بشكل كبير. في الفصل التالي، يتم شرح النقاط الست التي يجب على المبتدئين أخذها في الاعتبار لمنع حدوث هذه الإخفاقات بالتفصيل واحدة تلو الأخرى.

ست نقاط رئيسية للمبتدئين لتجنب الأخطاء

الاستعداد للمخاطر من خلال وضع خطة مفصلة للدخل والنفقات

في الاستثمار العقاري، يمكن أن يكون التخطيط السيئ للدخل والنفقات (حساب التدفق النقدي) قاتلاً في الاستثمار العقاري. من الضروري أن تستوعب بدقة المبلغ المالي المتبقي في متناول اليد بعد خصم أقساط سداد القرض ورسوم الإدارة والضرائب من دخل الإيجار الشهري. بالإضافة إلى سعر العقار، هناك العديد من النفقات الأخرى مثل رسوم التسجيل ورسوم السمسرة وأقساط التأمين. وعلاوة على ذلك، عليك أن تأخذ في الحسبان المخاطرة التي تتمثل في أنه في حالة وجود شاغر أو متأخرات إيجار، سينخفض دخلك إلى الصفر وستكون مسؤولاً عن سداد القرض بالكامل.

على سبيل المثال، إذا تم شراء عقار بدخل إيجار متوقع يبلغ 65,000 ين شهريًا، ولكن حدث شغور بعد ستة أشهر واستغرق الأمر سبعة أشهر للعثور على مستأجر آخر، فإن العائد الفعلي لتلك السنة سينخفض من 7.8% المخطط له في الأصل إلى 2.6% وسيتعين عليك تعويض النقص من راتبك. قم بإعداد خطة تحاكي هذه السيناريوهات الأسوأ وتأخذ في الاعتبار أيضاً فترات الشغور وتكاليف الإصلاح وارتفاع أسعار الفائدة. من المهم إعداد محاكاة للدخل/النفقات مع وجود فائض، بدلاً من إعداد خطة تحتوي على ما يكفي من النقود فقط. بالإضافة إلى ذلك، احرص دائماً على أن يكون لديك ما يكفي من النقد في متناول اليد لتغطية عدة أشهر من سداد القروض والنفقات، وأن تكون لديك قاعدة مالية يمكنها تحمل الأحداث غير المتوقعة.

ضع في اعتبارك موقع العقار والطلب عليه كأولوية قصوى

هناك مقولة في مجال العقارات مفادها أن "الموقع هو كل شيء". إن البحث عن الموقع والطلب المحيط به أمر مهم للغاية. يميل المبتدئون إلى التركيز على الرقم المرتفع "العائد X%" أو السعر المنخفض للعقار، ولكن هناك سبب لارتفاع العائد. في كثير من الحالات، يرجع ذلك إلى عوامل مثل بُعد العقار عن المحطات، أو وجوده في منطقة ذات طلب منخفض، أو كونه قديمًا مع ارتفاع نسبة الشواغر. في الواقع، فإن السبب الرئيسي للفشل هو "الشغور لفترات طويلة"، وهذا بدوره يعني أنك اخترت عقاراً يصعب الحصول على مستأجرين.

كما ذكرنا سابقاً، في حالة شقة استوديو تم شراؤها في شقة استوديو على بعد 20 دقيقة سيراً على الأقدام من محطة قطار على الحدود بين المحافظات، واجه المستأجر صعوبة في الانتقال إليها، مما أدى إلى شغور طويل الأمد وانخفاض كبير في الدخل المتوقع في البداية. وفي الدراسة الاستقصائية، ذُكر أيضًا "شراء مكان ذي طلب منخفض"** كسبب للفشل. وبالتالي، فإن امتلاك عقار في موقع تنخفض فيه احتمالات الطلب على الإيجار يمثل مخاطرة كبيرة.

لتجنب ذلك، قم بإجراء مسح شامل للطلب على الإيجار في المنطقة المحيطة عند اختيار العقار. تحقق من المسافة من أقرب محطة، وشعبية خط السكك الحديدية، والاتجاهات السكانية وخطط التنمية في المنطقة، ومعدلات الشغور في العقارات المنافسة. قم أيضاً بتقييم الموقع من منظور "هل كنت سأرغب في العيش هناك لو كنت أنا المستأجر؟ من المفيد أيضاً تقييم الموقع من منظور "هل كنت سأرغب في العيش هناك لو كنت أنا المستأجر؟ إذا كان الموقع سيئاً، فبغض النظر عن مدى جودة العقار نفسه، فلن يكون أداؤه جيداً. عدم المساومة على الموقع والطلب هو طريق مختصر لإدارة مستقرة طويلة الأجل. 3.

3- فهم هيكل ومخاطر عقود الإيجار من الباطن بشكل صحيح

تحظى عقود الإيجار من الباطن (ضمان الإيجار) بشعبية كبيرة بين المبتدئين، ولكن من الخطورة الاعتقاد بمزاياها فقط. عقد الإيجار من الباطن هو شكل من أشكال العقود التي تستأجر فيها شركة إدارة العقارات العقار من المالك بالجملة وتدفع إيجارًا ثابتًا للمالك. للوهلة الأولى قد يبدو للوهلة الأولى أنه عقد "آمن بدون مخاطر شغور"، ولكن في الواقع هناك المخاطر التالية

• مخاطر تخفيض الإيجار المضمون: قد يتم تخفيض الإيجار الموعود به وقت التعاقد من جانب واحد في المستقبل.

• مخاطر إنهاء العقد: قد لا يتم تجديد العقد نفسه في الوقت الذي يناسب شركة التأجير من الباطن، مما يؤدي إلى خسارة مفاجئة في دخل الإيجار.

• خطر بيع عقار بسعر مبالغ فيه: إذا لم تكن حذراً، فقد يتم بيع عقار بسعر أعلى من السعر الفعلي.

• خطر إعسار الشركة: إذا تعرضت شركة التأجير من الباطن لصعوبات مالية أو إفلاس، فإن ضمان الإيجار يصبح مجرد نقطة على الرادار.

على وجه الخصوص، هناك العديد من الحالات التي يوقع فيها المبتدئون بسهولة على عقد الإيجار من الباطن دون فهم كامل للمخاطر المذكورة أعلاه وينتهي بهم الأمر في ورطة لأنهم لم يتم إخبارهم بها. في الواقع، يُشار إلى أن المبتدئين يميلون إلى الفشل من خلال وضع خطة ساذجة للدخل والإنفاق دون أن يعرفوا جيدًا مساوئ التأجير من الباطن، أو أن يتم إجبارهم على عقار باهظ الثمن نسبيًا من قبل مقاول خبيث.

التأجير من الباطن في حد ذاته ليس سيئاً بالضرورة، ولكن من المهم فهم تفاصيل العقد ومحاكاة المخاطر بنفسك قبل اتخاذ القرار. تحقق من مبلغ الإيجار المضمون، وراجع البنود وشروط إلغاء العقد، وما إلى ذلك، ولا تتردد في طرح الأسئلة إذا كان هناك أي شيء غير واضح. نوصيك أيضاً بالنظر في المخاطر الكامنة وراء "تقليل مخاطر الشغور"، وإذا لزم الأمر، قارن وقارن مع الخيارات الأخرى، بما في ذلك الإدارة العادية بالاستعانة بمصادر خارجية. لا تقفز إلى مشروع ما لمجرد أنه سهل، ولكن افهم بهدوء المزايا والعيوب قبل اتخاذ القرار. 4.

4- لا تهمل البحث الكافي (العناية الواجبة) والدراسة الذاتية

الاستثمار في العقارات هو استثمار** يتطلب "أن تكون على دراية كافية بالحكم على مزايا وعيوب العقارات بنفسك". بعض المبتدئين يجدون صعوبة في المصطلحات والنظام القانوني ويهملون البحث التفصيلي، معتقدين أنه يمكنهم ترك الأمر للمحترفين. ومع ذلك، فإن الافتقار إلى جمع المعلومات والعناية الواجبة بالعقارات قبل الشراء هو سبب العديد من حالات الفشل. يقوم جميع الأشخاص الناجحين بإجراء بحث شامل وتحديد المخاطر قبل الشراء.

أولاً، إذا كنت مهتماً بعقار ما، قم بزيارة الموقع بنفسك. تحقق من العوامل البيئية (مثل جو المنطقة المحيطة، والضوضاء والرائحة، وحجم حركة المرور، وحالة المرافق القريبة، وما إلى ذلك) التي لا يمكن التأكد منها من الإعلانات أو مما يقوله الشخص المسؤول. عمر العقار وهيكله وتاريخ إصلاحه السابق مهمان أيضاً. إذا كان ذلك ممكناً، اطلب من أحد المتخصصين تشخيص المبنى ومعرفة احتياجات الإصلاح المستقبلية والتكاليف.

تحقق أيضاً من اللوائح والحقوق في مكتب البلدية. يجب أيضاً التحقق من المخاطر القانونية مثل تقسيم المناطق، وما إذا كان يمكن إعادة بناء العقار أم لا، وما إذا كانت هناك أي إضافات أو تعديلات غير مسجلة، وما إذا كانت هناك أي حقوق إيجار أو رهن عقاري أم لا. وعلاوة على ذلك، إذا كان العقار مستأجراً، تحقق من وضع المستأجرين الحاليين (تاريخ متأخرات الإيجار والتفاصيل التعاقدية) لتقييم مخاطر الاستيلاء على العقار.

لا يتم جمع المعلومات بين عشية وضحاها، ولكن هناك الكثير من فرص التعلم هذه الأيام، بما في ذلك الكتب والمواقع الإلكترونية المتخصصة والندوات. من المهم أن تتعلم باطراد المعرفة الأساسية من مصادر موثوقة وأن تطور عينك على اتخاذ قراراتك الخاصة. يقول العديد من المبتدئين إنهم لا يعرفون من أين يبدأون، ولكن قبل كل شيء، فإن إجراء بحثك الخاص، حتى لو كان شيئًا صغيرًا، والتحلي بسلوك سحق أي شكوك قد تراودك، سيمنعك من ارتكاب أخطاء كبيرة لاحقًا.

5- اختر خبراء ومقاولين موثوقين واحصل على مشورة موضوعية

الاستثمار العقاري هو مشروع مسؤول ذاتياً، ولكن وجود شريك موثوق به يمكن أن يزيد من نسبة نجاحك بشكل كبير. فكلما كنت مبتدئاً، كلما كان من الصعب عليك معرفة خبايا الصناعة، لذا من المفيد الحصول على دعم خبير محترف وموثوق به. لكن لسوء الحظ، فإن صناعة العقارات هي أيضاً موطن لعدد من الشركات عديمة الضمير. إذا اصطدمت بشركة تعطي الأولوية للربح وتضع مصلحة العميل في المرتبة الثانية، فلن تكون هناك نهاية للحالات التي تضطر فيها إلى الحصول على عقارات باهظة الثمن ومعيبة دون اكتراث. لذلك، يمكن القول أن "ممن تشتري" أهم من "ماذا تشتري".

أولاً وقبل كل شيء، استشر العديد من الشركات العقارية وقم بإجراء دراسة مقارنة. يمكنك الحكم بموضوعية على ما إذا كان العقار والمحاكاة المقدمة لك معقولاً أم لا من خلال عدم تصديق قصة شركة واحدة فقط، ولكن من خلال زيارة شركات أخرى أيضاً. إذا وجدت خلال زيارتك للشركات الأخرى شخصًا يستمع بعناية إلى سياستك الاستثمارية ورغباتك ويقدم لك عرضًا وديًا، فهو شريك محتمل ذو قيمة.

كمفتاح لتحديد المقاول الموثوق به، يجب عليك التحقق من النقاط التالية، على سبيل المثال

• هل محاكاة الإيرادات والنفقات المقترحة واقعية (ليست متساهلة للغاية)؟

• هل تقدم الشركة معلومات شفافة عن العقار، بما في ذلك عيوبه؟

• هل لا تستخدم الشركة عرض مبيعات انتهازي أو تستعجلك لتوقيع العقد؟

• هل يقدمون إجابات صادقة ومهنية على أسئلتك؟

إذا نظرت إلى سلوك الشخص أو الشركة من هذه المنظورات، ستتمكن بطبيعة الحال من معرفة ما إذا كان بإمكانك الوثوق بهم أم لا. إذا كان من الصعب عليك اتخاذ قرار بمفردك، فمن المفيد أيضاً أن تطلب رأياً ثانياً من خبير خارجي، مثل مستشار عقاري أو مخطط مالي. من المهم بناء الأصول، لذا استفد من معرفة المتخصصين الموثوق بهم وقم بتقييم المخاطر بموضوعية.

6- ضع في اعتبارك الاستثمارات المستدامة بنزاهة ومنظور طويل الأجل.

وأخيراً، نحث المبتدئين على أن يكون لديهم عقلية استثمارية تت سم بالنزاهة ومنظور طويل الأجل. فالاستثمار العقاري لا يتعلق بتحقيق أرباح كبيرة على المدى القصير، بل يتعلق بتنمية الأصول بشكل مطرد على المدى الطويل بهدف تحقيق نمو مستدام. فبدلاً من القفز على فرصة تحقيق أرباح فورية أو وفورات ضريبية، ضع استراتيجية تتطلع إلى 10 أو 20 عاماً في المستقبل.

على سبيل المثال، فإن شراء شقة استوديو حديثة البناء للتوفير في الضرائب سيكون مضيعة للوقت إذا لم تدر تدفقات نقدية في النهاية بسبب انخفاض الإيجارات ومخاطر الشغور. إن التدابير الضريبية ليست سوى فائدة جانبية؛ فالغرض من الاستثمار هو توليد دخل إيجار ثابت (التدفق النقدي). حتى لو كان بإمكانك التوفير في الضرائب مؤقتاً من خلال الاستهلاك، فلا معنى لذلك إذا لم يتبقَّ أي أموال في جيبك. اتخذ قراراتك دائماً من منظور "الربح الحقيقي" (هل سيزداد التدفق النقدي؟).

وجود منظور طويل الأجل يعني أيضاً أن تكون صادقاً مع العقار والمستأجرين. المستأجرون هم "عملاء" مهمون للمالك. إذا قمت بتوفير بيئة معيشية مريحة وتجاوبت معهم بإخلاص، فإنك تزيد من احتمالية بقائهم في عقارك لفترة طويلة، مما يؤدي بدوره إلى دخل ثابت. لا تهمل صيانة مرافق العقار وقم بإجراء الإصلاحات والتجديدات اللازمة بشكل مناسب. لا يجب أن يكون تحديد الإيجار مبالغاً فيه، بل يجب أن يبقى عند مستوى يتناسب مع السوق. إن تراكم مثل هذا الموقف الإداري السليم يخلق علاقة ثقة ويؤدي إلى تقليل مخاطر الشغور والحفاظ على قيمة الأصول.

علاوة على ذلك، ينطوي الاستثمار العقاري على علاقات مع العديد من الأشخاص، بما في ذلك البنوك وشركات الإدارة والمستأجرين. وغني عن القول أنه يجب عليك سداد الأقساط للمؤسسات المالية في الوقت المحدد والوفاء بمسؤولياتك التعاقدية، ولكن يجب عليك أيضاً أن تضع التواصل الصادق في الاعتبار في جميع المواقف. فالثقة لا تُبنى بين عشية وضحاها، بل على أساس يومي. إن بناء علاقات ثقة طويلة الأجل تتسم بالنزاهة سيوفر أساساً متيناً لأعمالك الاستثمارية العقارية ويقلل من المشاكل المستقبلية.

وجهات نظر المبتدئين ومواقفهم تجاه الاستثمار المستدام

مفتاح النجاح في الاستثمار العقاري هو الإعداد المسبق والمنظور طويل الأجل والموقف الأساسي الثابت. كمبتدئ، قد يكون هناك الكثير مما لا تفهمه. ومع ذلك، إذا كنت تعرف عوامل الفشل النموذجية كما هو موضح في هذه المقالة وتتصرف بوعي بالنقاط الرئيسية الست (التخطيط التفصيلي، والتركيز على الموقع، وفهم العقود، والبحث الشامل، واختيار شركاء موثوقين، والمنظور طويل الأجل، والنزاهة)، يجب أن تكون قادراً على تجنب الأخطاء القاتلة باحتمالية عالية.

وعلى وجه الخصوص، فإن وجود منظور يعطي الأولوية للاستقرار طويل الأ جل بدلاً من التأثر بالمكاسب والخسائر قصيرة الأجل، والالتزام بالثقة في الأشخاص المعنيين (مثل المستأجرين كعملاء وشركاء تجاريين) أمران ضروريان لتحقيق الاستثمار المستدام. من خلال بناء معرفتك وخبرتك بشكل مطرد دون الانشغال بالازدهار والازدهار قصير الأجل، فإن الاستثمار العقاري سيجني ثماره التي ستحقق لك على مدى 10 إلى 20 عاماً قادمة.

كمبتدئ، حان الوقت الآن لاتخاذ خطوات حذرة إلى الأمام بنزاهة واستعداد للتعلم. وبهذه الطريقة، لن تخاف أبداً من الاستثمار في العقارات، وهي من الأصول الكبيرة. إذا واجهت التحدي مع الإعداد الصحيح، يمكن أن يكون الاستثمار العقاري استراتيجية سليمة لإدارة الأصول تساعدك على تجنب الفشل وزيادة معدل نجاحك. نأمل أن تساعدك المعلومات الواردة في هذا المقال على اتخاذ الخطوات الأولى نحو الاستثمار العقاري المستدام الذي سيؤدي إلى تحقيق الثروة والنمو في المستقبل.