Inversión inmobiliaria para principiantes: guía completa y sostenible

La inversión inmobiliaria puede considerarse una forma de construir activos sostenibles para el futuro, en lugar de un simple medio de perseguir beneficios a corto plazo. Me centro en la inversión inmobiliaria como un medio de construcción de activos a largo plazo con una filosofía y una visión, en lugar de la búsqueda de beneficios a corto plazo. En este artículo, teniendo en cuenta esta perspectiva, explicaré a los principiantes de forma fácil de entender por qué es importante la inversión inmobiliaria, por dónde empezar y cuáles son los riesgos. Apoyamos a los lectores que se plantean la creación de activos en el futuro como empresarios para que puedan embarcarse en una inversión inmobiliaria planificada y socialmente significativa desde una perspectiva a largo plazo.

Importancia y ventajas de empezar a invertir en bienes inmuebles

En primer lugar, el significado y los beneficios de la inversión inmobiliaria se resumen en términos del "por qué" de la inversión inmobiliaria. A diferencia de la inversión en acciones, el principal atractivo de la inversión inmobiliaria es la perspectiva de unos ingresos estables procedentes de las rentas mensuales de alquiler. La ventaja es que es difícil dejarse influir por las fluctuaciones a corto plazo de los precios en el mercado, y es fácil obtener un flujo de caja estable a largo plazo, lo que facilita la acumulación de activos a largo plazo. Además, los préstamos (empréstitos) pueden utilizarse para apalancar activos y ampliarlos de forma eficiente incluso a partir de pequeñas cantidades de fondos propios. A continuación se resumen las principales ventajas.

• Garantizar unos ingresos adicionales estables: la gestión de alquileres proporciona una ganancia en forma de renta mensual, que puede utilizarse como futura pensión o como fuente estable de fondos para vivir. Junto con los ingresos de su actividad principal, puede ser un sólido pilar de los ingresos familiares.

• Aumento del valor de los activos y efecto palanca: los bienes inmuebles se consideran un activo resistente a la inflación, ya que su valor tiende a aumentar en periodos de subida de precios (inflación). Además, los préstamos de las entidades financieras pueden utilizarse para adquirir activos de alto valor al tiempo que se reducen los fondos propios, lo que acelera la acumulación de activos.

• Ventajas fiscales: Los ingresos procedentes de la inversión inmobiliaria se admiten como gasto, y al contabilizar como gastos la amortización, los intereses de los préstamos y los costes de gestión, se puede reducir la base imponible y esperar un ahorro en los impuestos sobre la renta y sobre los habitantes. También hay que tener en cuenta que los préstamos suelen ir acompañados de un seguro de vida de crédito colectivo, que permite dejar activos a la familia como sustituto del seguro de vida en caso de emergencia.

• Contribución a la sociedad: además de generar ingresos para uno mismo, proporcionar una vivienda de buena calidad también tiene importancia social. Si renueva y pone a disposición propiedades en mal estado, puede ayudar a mejorar el entorno de vida local y contribuir a resolver problemas sociales como la utilización de viviendas vacías y la solución a la escasez de viviendas.

Sin embargo, para tener éxito en la inversión inmobiliaria, es importante tener una filosofía y un objetivo claros de por qué se invierte en inmuebles, en lugar de preocuparse por los beneficios a corto plazo. Si invierte en propiedades con una visión de dónde quiere estar en el futuro, será más coherente en su toma de decisiones diaria y podrá gestionar su propiedad a largo plazo sin desdibujarse. Como resultado, podrá hacer crecer su patrimonio de forma sostenible y, al mismo tiempo, sentir una satisfacción y un significado social que van más allá de la mera obtención de dinero.

Conocimientos básicos sobre inversión inmobiliaria: términos importantes que los principiantes deben tener en cuenta

Comprender la terminología es esencial cuando se empieza a invertir en propiedades inmobiliarias. He aquí una breve explicación de la terminología básica que los principiantes deben tener en cuenta como mínimo.

• Rendimiento: La rentabilidad anual de una inversión como porcentaje del importe de la inversión. Por ejemplo, si la propiedad tiene un precio de 20 millones de yenes y los ingresos anuales por alquiler son de 1 millón de yenes, el rendimiento se calcula en un 5%. Existen dos tipos de rendimiento: el rendimiento superficial (rendimiento bruto) y el rendimiento real (rendimiento neto). El rendimiento superficial es simplemente los ingresos por alquiler divididos por el precio, mientras que el rendimiento real se calcula deduciendo de él gastos como los honorarios de gestión, los costes de reparación y el impuesto sobre bienes inmuebles. A la hora de elegir un inmueble, es importante no dejarse engañar sólo por el alto rendimiento superficial, sino comparar y considerar el rendimiento real incluidos los gastos. El rendimiento real permite hacerse una idea de la capacidad realista de la propiedad para generar ingresos.

• Flujo de caja: Se refiere al flujo de ingresos y gastos en efectivo. En la inversión inmobiliaria, se refiere al saldo de caja disponible tras deducir todos los gastos, como amortizaciones de préstamos, gastos de gestión e impuestos, de los ingresos mensuales por alquiler, y es un indicador importante para determinar el éxito o el fracaso de una inversión. El indicador de una buena gestión del alquiler es si se garantiza un flujo de caja positivo (superávit) de forma continuada, y si el flujo de caja sigue siendo negativo (déficit), es necesaria una revisión. Como principiante, es especialmente importante planificar los ingresos y los gastos haciendo hincapié en cuánto efectivo queda cada mes.

• Fondos propios: la cantidad de efectivo que tiene que reservar para la compra de una propiedad. Por lo general, debe asignar a sus fondos propios una parte del precio de compra del inmueble (pago inicial) más los gastos (gastos de registro, corretaje, primas de seguro contra incendios, etc.). La autofinanciación en la inversión inmobiliaria se refiere a los fondos de compra preparados al margen de los préstamos y suele ascender aproximadamente al 20% del precio del inmueble. Por ejemplo, para una propiedad de 30 millones de yenes, la cantidad estimada de fondos propios es de unos 6 millones de yenes. Sin embargo, no es imposible pedir un préstamo completo sin fondos propios. Sin embargo, en este caso, aumenta la carga de la amortización mensual y aumenta el riesgo de que la tesorería se resienta. Se aconseja a los principiantes que elaboren un plan de autofinanciación razonable y mantengan el importe del préstamo en un nivel cómodo.

• Préstamo: Fondos (financiación) prestados por una institución financiera para la compra de una propiedad. Los fondos se obtienen en forma de hipoteca o préstamo plano y se devuelven en un largo periodo de tiempo. Los préstamos permiten adquirir bienes inmuebles con pocos fondos personales y, como ya se ha dicho, permiten apalancar la inversión, pero también conllevan obligaciones de reembolso mensual y cargas de intereses. Los tipos de interés son variables y fijos; los tipos variables conllevan el riesgo de que aumenten los reembolsos debido a futuras subidas de los tipos de interés. Los principiantes deben prestar atención a las tendencias de los tipos de interés y elegir un tipo de préstamo y un plazo acordes con su propia tolerancia al riesgo. Con el importe y el plan de amortización adecuados, un préstamo puede ser una poderosa herramienta de creación de activos.

• Gestión: se refiere a todos los aspectos del mantenimiento de la propiedad y la gestión del alquiler. Tras la compra de un inmueble, el propietario es responsable de diversas tareas de gestión, como la captación de inquilinos, la contratación, el cobro del alquiler, la gestión de las reclamaciones, la limpieza, la inspección y reparación del edificio, y el trato con los inquilinos cuando se marchan. Existen dos tipos de gestión: la autogestión, en la que el propietario gestiona el inmueble por sí mismo, y la gestión externalizada, en la que se encarga a una empresa especializada la gestión del inmueble. La autogestión es rentable, pero requiere tiempo y experiencia, y puede ser un obstáculo para los principiantes. Por otro lado, subcontratar a una empresa de gestión reduce la carga de trabajo pero conlleva una comisión (gastos de gestión). Como se explica más adelante, trabajar con una empresa de gestión fiable es importante para una gestión estable a largo plazo.

• Riesgo de desocupación: Es el riesgo de que un inmueble en alquiler quede desocupado sin inquilinos. Se considera uno de los riesgos más importantes a tener en cuenta en la inversión inmobiliaria, ya que los ingresos por alquiler cesarán si no hay inquilinos. Si la desocupación se prolonga, sólo quedan las amortizaciones del préstamo y los gastos fijos, y los ingresos y gastos se deterioran considerablemente. La selección del inmueble y de la zona son importantes para reducir el riesgo de desocupación (para más detalles, véase más adelante). Otra medida eficaz es crear un entorno fácil de ocupar fijando alquileres adecuados y haciendo que el inmueble resulte atractivo (inversión de capital, renovación y gestión cuidadosa).

Comprender la terminología básica anterior facilitará la comprensión general de la inversión inmobiliaria. Es importante comprobar cualquier terminología que no entienda y evitar ambigüedades. Un buen conocimiento de los conceptos básicos es el primer paso hacia el éxito.

Riesgos y precauciones en la inversión inmobiliaria

Aunque la inversión inmobiliaria tiene muchas ventajas, naturalmente conlleva riesgos. Es importante que los principiantes comprendan de antemano qué riesgos son posibles y tomen las medidas adecuadas. Los principales riesgos que se asumen en la inversión inmobiliaria y un resumen de los mismos son los siguientes

• Riesgo de desocupación: como ya se ha mencionado, es el riesgo de que un inmueble quede desocupado por falta de inquilinos. Aunque no se perciban ingresos por alquileres, continuarán las amortizaciones de préstamos, los gastos de gestión, el impuesto sobre bienes inmuebles y otros gastos, por lo que los ingresos y los gastos serán negativos. Este es el riesgo que más preocupa en la inversión inmobiliaria, y debe procurarse reducirlo en la medida de lo posible realizando estudios de mercado y fijando unos alquileres adecuados antes de adquirir un inmueble.

• Riesgo de impago del alquiler: incluso cuando hay inquilinos, existe el riesgo de que éstos no paguen el alquiler. Puede ser una situación inesperada y dolorosa, ya que la obligación de pagar los préstamos y los gastos de gestión continúa aunque cesen los ingresos por alquiler. Las contramedidas incluyen una rigurosa selección a la hora de contratar inquilinos y el uso de los servicios de garantía de alquiler de una sociedad de garantía para prepararse ante la eventualidad de impago.

• Riesgo de fluctuación del tipo de interés: es el riesgo de que el tipo de interés del préstamo suba en el futuro. Si tiene un préstamo a tipo de interés variable, sus cuotas mensuales aumentarán cuando suban los tipos de interés, lo que ejercerá presión sobre su tesorería. Entre las medidas para contrarrestarlo se incluyen los préstamos a tipo fijo mientras los tipos de interés estén bajos, o recurrir al pago anticipado para reducir el principal. Vigile periódicamente los tipos de interés y las tendencias económicas y prepare un plan de amortización que pueda soportar una subida inesperada de los tipos de interés.

• Riesgo de reparación y renovación del equipamiento: Es el riesgo de costes de reparación inesperados debidos al envejecimiento del edificio o a fallos del equipamiento. El mantenimiento del inmueble conlleva gastos periódicos, como averías del calentador de agua y del aire acondicionado, reparación de goteras, pintura de paredes exteriores y reparaciones importantes. Es importante reunir fondos de reserva para estos gastos imprevistos. Es una buena idea comprobar a fondo el estado del edificio antes de comprarlo y tener un plan de reparaciones a largo plazo que prevea los futuros gastos de reparación que puedan ser necesarios.

• Riesgo de liquidez: Los bienes inmuebles no son inmediatamente convertibles en efectivo como las acciones (baja liquidez) y existe el riesgo de que no pueda encontrar un comprador rápidamente cuando quiera vender. Dependiendo de las condiciones del mercado, puede llevar varios meses o más vender la propiedad y puede que no se venda al precio deseado. Aunque quiera desprenderse de la propiedad lo antes posible, sobre todo si sigue vacía, es posible que se quede atascado porque se tarda tiempo en vender la propiedad. Como contramedida, es eficaz seleccionar zonas y propiedades que sean fáciles de vender con regularidad y disponer de un plan financiero en caso de emergencia (tiempo de venta y preparativos de la red de seguridad).

• Riesgo de catástrofe: Es el riesgo de que los edificios sufran daños por catástrofes naturales como incendios, terremotos o inundaciones, lo que afectaría al valor de las propiedades y a los ingresos. Es un riesgo que no debe ignorarse, ya que Japón es propenso a las catástrofes, pero los seguros contra incendios y terremotos pueden ayudar a cubrir los daños financieros. También es importante tomar medidas en la fase de selección de la propiedad, como elegir una propiedad con alta resistencia a los terremotos y evitar las zonas propensas a inundaciones que figuran en los mapas de peligrosidad.

Como se ha descrito anteriormente, la inversión inmobiliaria conlleva diversos riesgos, pero no hay por qué tener demasiado miedo si se conocen los riesgos y se han preparado medidas para contrarrestarlos de antemano. Lo importante es sopesar los riesgos y los beneficios y planificar dentro de unos límites aceptables. También hago hincapié en la importancia de mantener la calma y la cautela a la hora de tomar decisiones de inversión, ya que creo que es importante poder evaluar con calma las condiciones subyacentes sin dejarse llevar por el frenesí del mercado. Como principiante, debe simular especialmente el "peor escenario posible" y asegurarse de que tiene tiempo suficiente para soportarlo. Si está preparado para los riesgos y procede de forma sistemática, la inversión inmobiliaria es una forma prometedora de aumentar su patrimonio de forma constante.

Primeros pasos en la práctica: de la selección del inmueble a la gestión a largo plazo

Ahora que ya conoce el significado, los conocimientos básicos y los riesgos de la inversión inmobiliaria, le explicaremos los aspectos prácticos de cómo empezar. Lo que los principiantes deben tener en cuenta a la hora de dar pasos concretos son consejos sobre la selección de propiedades y zonas, cómo trabajar con una empresa de gestión y cómo formular un plan de inversión a largo plazo. Veámoslos uno por uno.

Consejos para la selección del inmueble y de la zona

El éxito o el fracaso de una inversión inmobiliaria depende en gran medida de qué propiedad compre y en qué zona. Elegir un buen inmueble es el primer obstáculo para los principiantes, pero algunos puntos facilitarán la decisión.

En primer lugar, hay que centrarse en si la zona tiene un buen potencial de demanda. Es importante determinar si la zona tiene grandes necesidades de alquiler en el futuro. En general, las zonas urbanas con una población en crecimiento y las zonas cercanas a campus universitarios y grandes oficinas corporativas suelen tener una demanda de alquiler estable y un riesgo de vacantes bajo. Por ejemplo, es relativamente fácil conseguir inquilinos en los 23 distritos de Tokio, los centros de las ciudades designadas por el gobierno, las propiedades cercanas a estaciones y las zonas próximas a universidades y polígonos industriales. En cambio, las zonas despobladas y periféricas, donde la demanda es imprevisible, tienen un alto riesgo de desocupación prolongada, lo que supone un obstáculo para los principiantes.

A continuación, evalúe la rentabilidad y el estado del propio inmueble. Considere si se pueden generar unos ingresos por alquiler adecuados al precio de compra calculando el rendimiento. Sin embargo, como ya se ha dicho, es importante juzgar la rentabilidad no sólo por el rendimiento superficial, sino también por el rendimiento real, que tiene en cuenta los gastos de gestión, los gastos de reparación y los impuestos. Tenga en cuenta el coste de las reparaciones a lo largo del tiempo y simule si la propiedad será suficientemente rentable a largo plazo. Además, aunque las propiedades más antiguas son más baratas, existe la posibilidad de que se produzcan grandes gastos de reparación en el futuro. Antes de comprar una propiedad, obtenga una inspección del edificio (inspección) y una estimación de los costes de renovación para comprender la cuantía de la inversión que será necesaria en el futuro.

Otros factores a tener en cuenta son la ubicación (distancia a la estación, entorno circundante, disponibilidad de instalaciones comerciales y hospitales, etc.) y el atractivo de la distribución y las instalaciones (cuarto de baño y aseo independientes e internet gratuito para los solteros, plaza de aparcamiento y distrito escolar para las familias, etc.). Es importante juzgar el inmueble de forma global desde la perspectiva de "¿lo elegirán los inquilinos?". Es importante evaluar la propiedad desde la perspectiva de "¿la elegirán los inquilinos? Al final, encuentre el mejor inmueble que se ajuste a sus objetivos y presupuesto, teniendo en cuenta las opiniones del personal de la agencia inmobiliaria y de los arrendadores más veteranos. Dedicar tiempo y esfuerzo a la selección cuidadosa de un inmueble le conducirá a operaciones estables más adelante.

Funcionamiento seguro en colaboración con una empresa de gestión

Tras adquirir un buen inmueble, es hora de explotarlo y gestionarlo adecuadamente. Para los principiantes, es muy recomendable trabajar con una empresa de gestión inmobiliaria de confianza. Una empresa de gestión es un socio tranquilizador que puede encargarse profesionalmente de todo, desde la contratación de inquilinos hasta las tareas diarias de gestión en su nombre. Las ventajas de externalizar la gestión son especialmente significativas para los inversores asalariados que están ocupados con sus trabajos diarios o que poseen propiedades en lugares distantes.

La externalización a una empresa de gestión ofrece varias ventajas , comoel ahorro de tiempo y esfuerzo yunas operaciones estables respaldadas por la experiencia. Por ejemplo, el propietario puede centrarse en su actividad principal o en otras inversiones, ya que se ocupa de tareas complejas como atender las quejas de los inquilinos y los retrasos en el pago de los alquileres. Además, una empresa de gestión que conozca bien el mercado local de alquileres podrá sugerir ajustes adecuados de los alquileres y una publicidad eficaz de la contratación, lo que en última instancia reducirá los periodos de desocupación y mantendrá el valor de los activos.

No obstante, es importante ser consciente de la importancia de una colaboración tripartita en lugar de echárselo todo encima a la empresa de gestión. Construyendo una relación de crecimiento y confianza mutuos, se puede lograr una gestión inmobiliaria sostenible". Esta es la relación ideal entre propietario y empresa de gestión. Si se construye una relación de confianza en la que ambas partes salen ganando y crecen juntas, es posible una gestión estable a largo plazo de la propiedad.

En concreto, es importante mantener reuniones periódicas para compartir información sobre el estado del inmueble y las áreas susceptibles de mejora, y escuchar con sinceridad las sugerencias de la empresa de gestión. Siendo honesto en la gestión de su propiedad, no descuidando ni siquiera las pequeñas reparaciones y escuchando lo que tienen que decir sus inquilinos, aumentará la confianza en su empresa de gestión y, en consecuencia, mejorará la satisfacción de los inquilinos.

Importancia de planificar la inversión desde una perspectiva a largo plazo

La inversión inmobiliaria no es una carrera de corta distancia, sino de fondo. Al planificar inicialmente su inversión, debe formular cuidadosamente un plan de ingresos y gastos desde una perspectiva a largo plazo. En concreto, simule su flujo de caja al menos 10 años después de la compra y preferiblemente 20 años en el futuro.

Al elaborar un plan de ingresos y gastos a largo plazo, es importante incluir los siguientes puntos

• Previsión cuidadosa de los ingresos: los ingresos por alquiler pueden fluctuar en el futuro debido a los cambios económicos y al equilibrio entre oferta y demanda. No hay que ser demasiado pesimista, pero hay que evitar fijar alquileres demasiado optimistas y hacer suposiciones realistas basadas en el mercado circundante y las tendencias demográficas. Asimismo, hay que tener en cuenta los posibles periodos de vacantes (espacios en blanco causados por la entrada y salida de personas) que pueden producirse cada pocos años.

• Cobertura de gastos: se tienen en cuenta todos los costes, como la amortización de préstamos (principal e intereses), los gastos de gestión, el impuesto sobre bienes inmuebles y el impuesto urbanístico, las primas de seguro contra incendios y las reservas para reparaciones (autofinanciación). En particular, los costes de reparación a lo largo del tiempo suelen pasarse por alto, por lo que hay que planificar la acumulación anual de futuros costes de reparación a gran escala. Esto proporciona un plan estable para gastos imprevistos.

• Considere múltiples escenarios: compruebe que no alcanzará el punto de equilibrio no sólo en el escenario base, sino también en escenarios más severos como la subida de los tipos de interés, la caída de los alquileres o el empeoramiento de las tasas de desocupación. Para mantener un superávit incluso en escenarios de riesgo, el margen de seguridad se garantiza aumentando el coeficiente de fondos propios y ajustando el plazo de amortización. A la inversa, en escenarios favorables, también elaboramos estrategias flexibles en función de la situación, como el reembolso anticipado o la inversión adicional.

La planificación no es el final del proceso; también es importante examinar y revisar periódicamente el plan. Las condiciones económicas y los acontecimientos de la vida (matrimonio, educación de los hijos, jubilación, etc.) pueden cambiar su política de gestión de activos, así que actualice su plan a largo plazo en cada momento. Si es necesario, también es útil pedir la opinión de expertos como un asesor inmobiliario o un planificador financiero (PF).

Si elabora una estrategia con un objetivo a 10 o 20 años vista, podrá establecer una política firme que pueda hacer frente a las fluctuaciones económicas que se produzcan por el camino sin entrar en pánico. Para desarrollar el sector inmobiliario como un activo que genere ingresos estables a largo plazo, tenga en cuenta este "pensamiento estratégico a largo plazo".

Conclusión: inversión inmobiliaria sostenible que valora los principios y las personas

Lo anterior ha explicado los conocimientos básicos y el enfoque de la inversión inmobiliaria para principiantes. La inversión inmobiliaria no es una historia de "dinero fácil" que le hará millonario de la noche a la mañana. Sin embargo, si se aborda con la filosofía y la planificación adecuadas, es una forma maravillosa de contribuir a la sociedad al tiempo que se crean activos de forma constante.

El " capital humano ", la "empatía con la filosofía " y la "gestión sostenible" son también aspectos importantes de la inversión inmobiliaria. Si cuida bien de sus inquilinos, socios comerciales y otras partes interesadas, y aborda su negocio con una filosofía que pueda compartir, le resultará más fácil ganarse la confianza y la cooperación de quienes le rodean. Por ejemplo, los inversores que actúan con la visión de "proporcionar viviendas seguras y confortables a los inquilinos" y "contribuir al desarrollo de la comunidad local" contarán con el apoyo de la empresa gestora y los inquilinos, lo que en última instancia conducirá al éxito a largo plazo.

Si uno puede dedicarse a la inversión inmobiliaria con una filosofía firme y una visión a largo plazo, y no dejarse influir por las fluctuaciones económicas a corto plazo, esto no sólo conducirá a la riqueza personal, sino también a la riqueza de la sociedad. Animamos a los principiantes a dar los primeros pasos hacia una inversión inmobiliaria sostenible y basada en principios con la ayuda de la información contenida en este artículo. Esperamos sinceramente que, gracias a una planificación visionaria a largo plazo y a un esfuerzo sincero, consiga construir un patrimonio fructífero para el futuro.