Honorarios de Gestión Inmobiliaria: Cómo Determinar el Precio Justo

El tipo de mercado de los honorarios de gestión inmobiliaria es una preocupación importante para los propietarios a la hora de subcontratar la gestión del alquiler de su propiedad a una empresa profesional. Por lo general, se considera que los honorarios de gestión son "en torno al 3-5% de los ingresos por alquiler", pero en realidad existe una amplia gama que depende de la zona, el tipo de propiedad y los servicios ofrecidos. Este artículo explica las bases y los antecedentes del tipo de mercado de los honorarios de gestión, cómo determinar el nivel adecuado y otros puntos de negociación. También aborda cómo elegir una empresa de gestión inmobiliaria y los puntos clave que pueden conducir a mejoras a largo plazo en la rentabilidad de la propiedad, de modo que pueda utilizarlo como referencia para la gestión de su alquiler.

Conocimiento básico de la tarifa de mercado y antecedentes de los honorarios de gestión

En primer lugar, tengamos en cuenta los tipos de mercado de los honorarios de gestión que se pagan a las empresas de gestión inmobiliaria. En general, los honorarios estándar de gestión de alquileres rondan el 5% de los ingresos por alquiler. Por ejemplo, si la renta mensual es de 100 000 yenes, la comisión de gestión mensual es de unos 5 000 yenes. Sin embargo, la tasa de comisión real varía mucho, ya que muchas agencias inmobiliarias fijan sus tasas de comisión entre el 3 y el 8% de los ingresos por alquiler. Las principales razones de la gran variedad de comisiones son las diferencias regionales, el tipo de propiedad y el alcance del trabajo subcontratado.

• Diferencias zonales (regionales ): existen diferencias en las tarifas de mercado entre las zonas urbanas y las rurales. En las zonas urbanas, las comisiones de gestión tienden a ser más bajas (menor porcentaje) debido al gran número de propiedades y a la intensa competencia. En las zonas rurales, en cambio, el porcentaje de comisión es mayor en algunos casos debido al número limitado de empresas de gestión. En otras palabras, puede haber diferencias regionales, como un 4-5% en Tokio y otras zonas urbanas y más de un 5%-6% en zonas rurales por los mismos servicios. Es aconsejable conocer las tarifas de mercado en la zona de su propiedad antes de firmar un contrato.

• Diferencias según el tipo y las características del inmueble: los honorarios de gestión también pueden variar según el tipo y las características del inmueble. Mientras que las tarifas antes mencionadas están dentro de las tarifas de mercado para pisos y condominios residenciales en general, las tarifas de las comisiones pueden ser más altas de lo habitual para propiedades de gama alta o con equipamientos especiales, ya que éstas requieren más tiempo y esfuerzo para su gestión. Por ejemplo, en casos excepcionales, los honorarios de gestión pueden ser del 10% o más para propiedades con ascensores, sistemas especiales de seguridad y otros equipos que requieren conocimientos especiales para su mantenimiento y gestión. Por el contrario, si el alcance de la gestión es limitado, como en el caso de una sola vivienda unifamiliar, la comisión puede ser menor. El tamaño de la propiedad (número de unidades) también influye, y en el caso de propiedades grandes con un gran número de unidades, puede ser posible negociar una comisión más baja mejorando la eficiencia mediante la gestión en bloque.

Así pues, las comisiones de gestión inmobiliaria no son uniformes, sino que suben y bajan en función de diversos factores. Sin embargo, la premisa básica es que en Japón no existe una normativa legal clara sobre el límite máximo y el método de cálculo de las comisiones de gestión, que vienen determinados por los principios del mercado. Por lo tanto, en lugar de decir que "X% es el valor justo absoluto", es importante conocer la horquilla adecuada según la zona y el inmueble, y estar preparado para tomar una decisión comparando las ofertas de varias empresas.

Diferencias en los honorarios de gestión según el contenido del servicio

El importe de la comisión de gestión varía mucho en función de la naturaleza de los servicios externalizados (alcance de los servicios). En general, cuantos más servicios puedan externalizarse a una gestora, mayor suele ser el importe de la comisión. Veamos en detalle qué servicios influyen en el porcentaje de comisión.

Principales servicios de gestión de alquileres prestados por las gestorías
En general, los servicios básicos incluidos en las comisiones de gestión incluyen

• Cobro del alquiler y gestión de las remesas: cobra el alquiler mensual a los inquilinos y gestiona las remesas al propietario. Suele incluir recordatorios a los inquilinos cuando se producen retrasos.

• Relaciones con los inquilinos/tramitación de quejas: el servicio ofrece un punto de contacto 24 horas para las consultas y quejas de los inquilinos, y resuelve los problemas cuando surgen. Algunas empresas ofrecen servicios de respuesta de emergencia por la noche y en días festivos.

• Organización del mantenimiento de edificios e instalaciones: patrullas periódicas de los edificios, organización de la limpieza de las zonas comunes, concertación de empresas de reparación en caso de avería de los equipos, programación de inspecciones, etc. Un mantenimiento y una gestión adecuados están directamente relacionados con la satisfacción de los inquilinos y el mantenimiento del valor de los activos.

• Procedimientos relacionados con los contratos: incluye tareas relacionadas con los contratos de arrendamiento, como la captación y selección de nuevos inquilinos, la redacción y celebración de contratos de arrendamiento y la explicación de cuestiones importantes en el momento de la mudanza. También puede incluir los procedimientos de renovación y la facturación de las tasas de renovación en nombre del inquilino.

• Gestión de la mudanza y restauración: atender a los inquilinos cuando se mudan, organizar y coordinar la liquidación de los depósitos de seguridad y los trabajos de restauración. Algunas empresas de gestión también ofrecen propuestas de renovación de cara a la próxima contratación de inquilinos.

Lo anterior es una descripción típica del trabajo, pero el contenido del paquete varía de una empresa de gestión a otra. Es importante comprobar en el momento de la contratación qué parte del trabajo básico está incluida. Por ejemplo, si la empresa sólo actúa como "agente de cobro de alquileres", la comisión puede mantenerse baja, pero no se incluyen otros servicios como el trato con los inquilinos y la gestión de las instalaciones. Por lo tanto, es necesario determinar el equilibrio entre el alcance de la externalización y la comisión.

Diferencias en las comisiones según el tipo de gestión
En función del ámbito de trabajo que se externalice, los porcentajes aproximados de comisión son los siguientes

• Cuando sólo se externaliza la gestión de cobros y remesas: la tarifa de mercado para sólo la gestión de cobros y remesas es de aproximadamente el 3% de los ingresos por alquileres. En esta modalidad, el propietario debe ocuparse él mismo de las reclamaciones sobre la propiedad y la gestión de las instalaciones o solicitarlo por separado. Esto mantiene baja la tasa de comisión, pero hay que tener en cuenta que se incurre en un cierto coste fijo (comisión) incluso en caso de atrasos o desocupación.

• Externalización dela gestióngeneral: el porcentaje estándar de externalización de la gestión general de un inmueble, desde la contratación de inquilinos hasta la gestión de las vacantes, ronda el 5%. Muchos propietarios eligen esta forma de gestión general, que les permite concentrarse en su actividad principal dejando todos los detalles del día a día a la empresa de gestión. Cuanto mayor sea el alcance del trabajo, mayor será la comisión (en torno al 6-8%). En particular, la comisión puede aumentar si se ofrecen servicios de garantía generosos, como garantías de impago y garantías de equipamiento. Por ejemplo, si se incluye una opción de garantía que cubra los retrasos en el pago del alquiler durante un determinado periodo de tiempo, la tasa de comisión puede fijarse entre 1 y 2 puntos porcentuales por encima.

• En el caso de un contrato de subarriendo: En un subarriendo en el que la sociedad de gestión (subarrendador) arrienda la totalidad del inmueble y lo subarrienda a un tercero, el alquiler garantizado al propietario se fija por debajo del alquiler de mercado. En la práctica, la comisión de gestión suele ser más elevada , en torno al 10-20% del alquiler. En el subarriendo, la empresa de gestión se encarga de todo, desde la contratación de inquilinos hasta las garantías de alquiler, por lo que la carga de trabajo del propietario se reduce considerablemente, pero se deduce una comisión elevada (alquiler reducido) como prima de riesgo por ello. A la hora de plantearse un contrato de subarriendo, hay que sopesar las ventajas de un riesgo cero de desocupación frente a esta carga de honorarios.

• Caso de no cobrar honorarios de gestión: En los últimos años, algunas empresas de gestión inmobiliaria han empezado a ofrecer "no cobrar honorarios de gestión" (0 yenes). Esto puede parecer atractivo para los propietarios que quieren mantener los costes mensuales lo más bajos posible, pero, por supuesto, no hay servicio sin una fuente de ingresos en ninguna parte. Estas empresas pueden generar ingresos cobrando por separado una cuota de publicidad al captar inquilinos o una cuota de renovación de contrato como opción. Por tanto, antes de lanzarse a beneficiarse de una oferta de "cero yenes", asegúrese de comprobar a fondo qué gama de servicios están incluidos en la cuota básica y cuáles son los costes opcionales. Aunque haya firmado un contrato porque le atraía lo "gratis", tenga cuidado de no acabar pagando más en total por añadir servicios necesarios como opcionales...

Cómo elegir una empresa de gestión inmobiliaria y determinar los honorarios adecuados

Al fijarse únicamente en las cifras de los honorarios de gestión, es fácil pensar que se quiere pedir a la empresa más barata posible. Sin embargo, lo realmente importante en la gestión de alquileres es maximizar y estabilizar el total de ingresos y gastos. Aunque los honorarios de gestión sean un poco elevados, si el servicio es sustancial, puede dar lugar a un menor periodo de desocupación y al mantenimiento del valor del activo, lo que a su vez contribuye a mejorar los ingresos del propietario. Por el contrario, si los inquilinos se marchan debido a una mala gestión por haber elegido una empresa que sólo es barata, las vacantes y las salidas frecuentes pueden aumentar los costes a largo plazo. Por lo tanto, a la hora de seleccionar una empresa de gestión, es esencial encontrar un equilibrio entre la "tasa de comisión" y la "calidad y gama de servicios".

Para determinar el nivel adecuado de comisiones de gestión y seleccionar una empresa de gestión fiable, conviene centrarse en los siguientes puntos de vista

• Comprobar el equilibrio entre servicios y honorarios: cotejar detalladamente los servicios incluidos con los honorarios ofrecidos. Tenga claro qué se incluye como servicios básicos y dónde empiezan los costes adicionales. Por ejemplo: "¿Están incluidas las rondas de limpieza?" o "¿Y el coste de organizar la restauración cuando el inquilino se mude?". Pregunte de antemano si no está seguro. Aunque la tarifa sea baja, si el alcance de los servicios es reducido, se incurrirá en costes adicionales y el servicio puede acabar siendo relativamente caro. Por el contrario, si los servicios son excesivos e incluyen elementos innecesarios, la tarifa puede ser más elevada. Es importante determinar si el plan es adecuado para el alcance del trabajo que necesita.

• Compruebe el historial, la reputación y los índices de ocupación: el historial (número de unidades gestionadas y experiencia local) y los índices de ocupación de cada empresa de gestión también son factores importantes a tener en cuenta. Las empresas con muchos años de experiencia y un gran número de propiedades gestionadas suelen haber acumulado conocimientos técnicos y son más capaces de resolver problemas y atraer clientes (captación de clientes). También es una buena idea preguntar a la empresa que está considerando gestionar cómo de bien mantienen los índices de ocupación en otras propiedades y qué métodos utilizan para evitar que queden vacantes. Una empresa que responda bien al riesgo de desocupación tiene más probabilidades de contribuir a unos ingresos estables a largo plazo. Además, el boca a boca en Internet y la reputación entre otros propietarios pueden ser útiles. Sin embargo, como la reputación es subjetiva, en última instancia es importante conocer a la persona responsable para asegurarse de que es digna de confianza y de que está satisfecho con las explicaciones dadas.

• Transparencia de la estructura de honorarios: compruebe también que se explican claramente todos los costes distintos de los honorarios de gestión. Puede confiar en una empresa que ofrece una estructura de comisiones transparente. Por ejemplo, compruebe si la empresa revela cuidadosamente los costes que puedan surgir en el futuro, como "la comisión de publicidad en el momento de firmar el contrato es de un mes" o "a cuánto ascienden los gastos de administración de la renovación". Desconfíe de las empresas que tienen muchas partidas de honorarios poco claras o que no pueden responder a sus preguntas con claridad. El contrato también contendrá condiciones detalladas sobre los costes, así que asegúrese de leerlas y comprobar cualquier cosa que no esté clara. En particular, es importante asegurarse de que haya transparencia en cuanto al alcance de los costes no incluidos en los honorarios de gestión, como los márgenes del contratista al organizar las reparaciones y la gestión de los costes de limpieza e inspección periódicas.

• Capacidad de respuesta y sistema de información: También es importante comprobar si la empresa responde a las consultas de los inquilinos con rapidez y cortesía, y si informa al propietario con frecuencia y precisión. Compruebe si la empresa puede responder a problemas de emergencia a altas horas de la noche, las 24 horas del día, y el sistema de contacto de respuesta. Otro punto de comprobación es el sistema de intercambio de información, como por ejemplo si facilitan informes mensuales de ingresos y gastos y si informan con fotos cuando se hacen reparaciones. Aunque estos factores de la capacidad de respuesta no se pueden entender del todo hasta que no firme un contrato, puede obtener algunos indicios de ello por la rapidez con la que responden a sus preguntas y el contenido de sus propuestas, incluso antes de haber firmado un contrato. Una empresa de gestión cortés y rápida es digna de confianza.

Si tiene en cuenta las perspectivas anteriores, podrá elegir una empresa que ofrezca una buena relación calidad-precio, y no simplemente una empresa con unos honorarios de gestión bajos. También es eficaz solicitar información y presupuestos a varias empresas de gestión y compararlas. Conviene comparar sus puntos fuertes, sus puntos débiles y sus propuestas para encontrar el mejor socio para su propiedad.

Técnicas de negociación de los honorarios de gestión y puntos a tener en cuenta al firmar un contrato

Una vez que haya encontrado una posible empresa de gestión que cumpla sus requisitos, intente negociar las condiciones del contrato y las comisiones. Los honorarios de gestión no son totalmente fijos y pueden ser negociables, dependiendo de la situación del inmueble y de las condiciones del propietario. He aquí algunos consejos sobre cómo negociar los honorarios de gestión en su beneficio.

Puntos clave para negociar con éxito las comisiones:.

• Investigue la tasa de mercado con antelación: como se ha mencionado anteriormente, existe información sobre la tasa de mercado de alrededor del X% del alquiler, pero es importante hacerse una idea de la tasa de mercado que se ajuste al tamaño y la zona de su propiedad. Es una buena baza para negociar si también comprueba los honorarios de gestión de otras empresas y da cifras concretas , como "parece que otras empresas de gestión cobran alrededor de un % gordo, así que...". Las peticiones bien razonadas tienen más probabilidades de ser aceptadas.

• Aclare los servicios que se van a prestar: Como requisito previo a las negociaciones, entienda el alcance del trabajo que quiere solicitar y los servicios que se ofrecen actualmente. A continuación, es buena idea hacer una propuesta del tipo "El % de grasa sería adecuado para este ámbito de trabajo" o preguntar específicamente si se podría rebajar la comisión omitiendo los 00 servicios innecesarios. La empresa de gestión también puede llegar a un compromiso, ya que los costes se reducirán si se reducen los servicios prestados.

• Obtenga presupuestos de varias empresas de gestión: es más ventajoso comparar las condiciones de varias empresas que negociar con una sola. Una forma de hacerlo es preguntar: "Nos gustaría mucho trabajar con ustedes, pero ¿estarían dispuestos a considerar algunos términos y condiciones más?", citando los presupuestos de otras empresas. Sin embargo, si es demasiado agresivo en sus negociaciones de precios, puede estropear la impresión. Negocie educadamente desde la postura de una propuesta que beneficie a ambas partes. Si hace una propuesta que también beneficie a la otra parte, como "quiero un descuento por volumen porque les confío varias propiedades a la vez" o "estoy considerando un contrato a largo plazo, así que ¿podría revisar su porcentaje de comisión?", su porcentaje de éxito aumentará.

• Aproveche el momento de la renovación o revisión del contrato: Si ya tiene un contrato con una empresa de gestión, el momento de la renovación del contrato es un buen momento para negociar. En el momento de la renovación, revise de nuevo el contenido de los servicios y las tarifas y pregúnteles si desean revisar las tarifas en función de la tasa de ocupación actual y la situación de ingresos y gastos. También es posible negociar si la situación de ingresos de la propiedad ha cambiado (por ejemplo, el valor ha aumentado después de reparaciones importantes) o si está considerando cambiar a otra empresa. La negociación de revisiones periódicas de las condiciones del contrato debe ejercerse adecuadamente como un derecho del propietario.

Al negociar, es importante no sólo exigir por la fuerza una reducción del precio, sino también mantener una buena relación. La gestión de alquileres es una asociación a largo plazo, así que comuníquese honestamente para poder trabajar juntos sin problemas una vez firmado el contrato. También es importante acordarse de intercambiar condiciones por escrito, y no limitarse a promesas verbales. Por último, firmar un contrato en una forma en la que ambas partes puedan estar de acuerdo y construir una relación de confianza lleva a confiar la propiedad con tranquilidad.

Resumen: Seleccionar un socio fiable es la clave para mejorar la rentabilidad de la propiedad.

El nivel adecuado de honorarios de gestión no puede determinarse con una simple cifra, y es importante tener en cuenta el equilibrio entre el contenido y la calidad del servicio. Como se comenta en este artículo, la tasa de mercado (en torno al 3-5%) es sólo una guía, y más barato no es mejor ni más alto es peor. Lo importante es elegir una empresa de gestión que sea el mejor socio para la gestión del alquiler del propietario. Si confía su propiedad a una empresa de gestión fiable, aunque la tasa de comisión sea ligeramente diferente, los beneficios para el propietario serán mayores como resultado de la reducción del riesgo de desocupación y de unos ingresos estables a largo plazo.

Entonces, ¿qué es exactamente un "socio fiable"? Como ejemplo, permítanos presentarle a INA&Associates K.K. INA&Associates K.K. es una empresa inmobiliaria integral con una gran experiencia en la gestión de propiedades, principalmente en las áreas de Tokio y Kansai, y ofrece servicios de gestión de alquileres de última generación que hacen pleno uso de la tecnología más avanzada. Por ejemplo, el enfoque único de la empresa combina la eficiencia y la calidad del servicio a través de propuestas basadas en IA para fijar alquileres óptimos, una mejor asistencia al inquilino las 24 horas del día, los 7 días de la semana, y un intercambio de información muy transparente a través de un sistema de gestión basado en la nube. Además, gracias a un diseño empresarial que elimina el despilfarro convencional, proporcionamos servicios de alta calidad a la altura de los principales actores con las tarifas planas más bajas del sector, lo que contribuye a aumentar la rentabilidad de los propietarios. En los acuerdos de reparación, INA también garantiza la transparencia en términos de costes, por ejemplo eliminando al máximo los márgenes de intermediación y realizando los trabajos a precios razonables. Con esta actitud y trayectoria, INA & Asociados es una de las empresas de administración de fincas más fiables en las que se puede confiar.

No hay nada más tranquilizador para los propietarios que recibir un servicio de calidad a un precio de gestión razonable. Esperamos que los puntos de este artículo le ayuden a encontrar el mejor socio para su propiedad, teniendo en cuenta las tarifas de mercado para los honorarios de gestión inmobiliaria. Elegir al socio adecuado es la clave para mejorar y estabilizar la rentabilidad inmobiliaria a largo plazo.