Honorarios de Gestión Inmobiliaria: Estructura, Tarifas y Rentabilidad

Es importante que los propietarios sepan cómo se desglosan los gastos mensuales de gestión que pagan y si están obteniendo una buena relación calidad-precio. Externalizar el trabajo a una empresa de gestión reduce la carga del propietario, pero por otro lado exige el pago continuo de una comisión que representa varios puntos porcentuales de los ingresos por alquiler. Este artículo ofrece una guía paso a paso de los componentes básicos de los honorarios de gestión inmobiliaria, las tarifas de mercado, los casos rentables, cómo elegir la empresa de gestión adecuada y las características de empresas como INA & Associates que ofrecen servicios de valor añadido.

1. estructura básica de los honorarios de gestión inmobiliaria

La comisión de gestión inmobiliaria es la tarifa que se paga por externalizar la gestión de un inmueble en alquiler a una empresa de gestión. Esta comisión cubre una variedad de tareas y puede dividirse a grandes rasgos en los siguientes elementos

• Servicios de gestión del alquiler (contratos, cobro de alquileres, recordatorios, etc.): se refiere a una serie de tareas relacionadas con el contrato de alquiler, desde la captación de inquilinos, la celebración de contratos, el cobro de alquileres y los recordatorios de atrasos a los inquilinos, hasta los procedimientos de renovación y cancelación de contratos. La empresa de gestión se encarga de los anuncios inmobiliarios, las visitas, la selección de posibles inquilinos, la redacción de los contratos y el cobro y envío del alquiler al propietario una vez que los inquilinos se han instalado. En particular, la agencia de cobro de alquileres se asegura de que se cobre el alquiler mensual a los inquilinos y remite puntualmente cualquier alquiler impagado al propietario tras un recordatorio rápido. Estos servicios de gestión de oficinas proporcionan al propietario unos ingresos estables.

• Relaciones con los inquilinos (gestión de quejas, contratación, renovación de contratos, etc.): Esto incluye responder a las consultas y quejas de los inquilinos, gestionar los problemas durante el periodo contractual y gestionar las renovaciones de los contratos. Por ejemplo, cuando se informa de una avería en los equipos o de un problema vecinal, la empresa gestora actúa como punto de contacto y organiza y coordina rápidamente las reparaciones. Además, la captación de inquilinos cuando se producen vacantes (gestión de vacantes)** es también una tarea importante. Mediante el asesoramiento sobre estrategias publicitarias para aumentar el atractivo de la propiedad y sobre la fijación de alquileres adecuados, etc., la empresa pretende acortar el periodo de desocupación consiguiendo nuevos inquilinos en una fase temprana. En la mayoría de los casos, los honorarios de agencia por la captación de inquilinos se cobran aparte de los de gestión.

• Servicios de gestión del edificio (mantenimiento y gestión general del edificio): Se trata de tareas relacionadas con el mantenimiento y la gestión del propio inmueble, como la limpieza periódica de las zonas comunes, las inspecciones de los equipos, la organización de reparaciones en caso de avería y las patrullas periódicas del edificio. Los edificios más antiguos pueden requerir reparaciones planificadas, y la empresa de gestión utiliza su experiencia para llevar a cabo el mantenimiento adecuado. Esto ayuda a mantener y mejorar el valor de los activos del edificio y a mantener un entorno de vida cómodo y seguro para los inquilinos.

Como ya se ha mencionado, los honorarios de gestión inmobiliaria suelen incluir la compensación por una amplia gama de servicios de gestión. Dependiendo del contrato, también pueden prestarse otros servicios detallados , comorespuesta de emergencia las 24 horas,garantías de alquiler y disposiciones para atender y restaurar la propiedad a su estado original cuando el inquilino se mude. La principal ventaja de la gestión externalizada es que ayuda a mantener el valor de la propiedad y a mejorar la satisfacción del inquilino al confiar a profesionales tareas que requerirían demasiado tiempo y experiencia para que el propietario las llevara a cabo por sí solo.

2. tarifas generales de mercado para las comisiones y diferencias según la región y el inmueble

La regla general es que el tipo de mercado para las comisiones de gestión es aproximadamente el 5% de los ingresos por alquiler. Por ejemplo, si el alquiler mensual y los gastos comunes suman 100.000 yenes, la comisión de gestión se calcula en unos 5.000 yenes al mes. Esta tasa del 5% es la media nacional, pero en la práctica varía según la región y el tamaño y tipo de propiedad.

En las zonas urbanas, la tasa de comisión es ligeramente superior , en torno al 7%, debido a las elevadas exigencias de calidad del servicio en los condominios de gama alta, mientras que en las zonas rurales, la tasa puede ser tan baja como el 4%. En algunos casos, se adopta una estructura de comisión a tanto alzado de "XX yenes por unidad " cuando el nivel de alquiler del inmueble es extremadamente bajo. Por ejemplo, en el caso de pisos en ciudades regionales donde la banda de alquiler es baja, hay acuerdos contractuales en los que se cobra una comisión fija de varios miles de yenes por unidad porque el 5% no es rentable para la empresa de gestión. Por otro lado, la tasa de comisión tiende a ser ligeramente superior en el caso de los grandes inmuebles situados en el centro de las ciudades, ya que el trabajo de gestión es más complejo.

Además, las comisiones varían en función del alcance del contrato de gestión. En el caso de la gestión general completa (externalización de todo, desde la captación de inquilinos hasta la gestión diaria), la tasa de comisión suele rondar el mencionado 5%, pero si sólo se solicitan tareas limitadas, como el trabajo de agencia de cobro de alquileres, la tasa de mercado ronda el 2-3%. Por el contrario, en los contratos de subarriendo, en los que la empresa de gestión se hace cargo de todo el inmueble y garantiza una determinada cantidad de alquiler, la comisión es lo suficientemente alta como para asumir el riesgo de la gestión, y en algunos casos se deduce entre el 10 y el 20% de los ingresos por alquiler. De este modo, existe una amplia gama de comisiones en función del "grado de externalización del trabajo", y en la práctica puede haber una gran diferencia de entre el 3% y el 20%. Las comisiones de gestión varían en función de los servicios ofrecidos por cada gestora y del tipo de contrato, por lo que es importante comprobar qué incluye la comisión y no limitarse a juzgarla alta o baja en función de la tarifa indicada.

También hay que tener en cuenta que los honorarios de gestión sólo suelen cobrarse por las propiedades ocupadas. Por regla general, no se cobra ninguna comisión mientras la propiedad está vacía, ya que no hay ingresos por alquiler. Por lo tanto, si los ingresos por alquiler disminuyen debido a las viviendas vacías, el importe total de la comisión pagada también disminuirá, pero a la inversa, la comisión de gestión sólo se cobra cuando la propiedad está totalmente ocupada. Es importante que los propietarios comprendan que no sólo la tasa de comisión, sino también la ocupación del inmueble (tasa de ocupación) afecta al gasto total.

3. casos en los que unas comisiones más elevadas se traducen en mayores beneficios

Es natural querer mantener las comisiones de gestión lo más bajas posible, pero dar prioridad únicamente a las comisiones bajas puede llevar a una disminución de la rentabilidad. Lo importante en la gestión de alquileres es maximizar el beneficio neto (ingresos menos gastos), que son los ingresos por alquiler menos los gastos, porque sería una auténtica ruina que los propios ingresos por alquiler disminuyeran como consecuencia del ahorro en comisiones. Veamos algunos casos en los que una tasa de honorarios de gestión más elevada puede contribuir en última instancia a aumentar los beneficios del propietario.

• Reducción de las tasas de vacantes (mantenimiento de altas tasas de ocupación): Una buena empresa de gestión dispondrá de una amplia red de contactos y propuestas para aumentar el atractivo de la propiedad, y podrá encontrar rápidamente al siguiente inquilino cuando se produzca una vacante, manteniendo así altas tasas de ocupación como resultado. Por ejemplo, consideremos el caso de un piso con 10 unidades, cada una con un alquiler de 50.000 yenes, en el que una unidad está vacante. En este caso, los ingresos por alquiler ascienden a 450.000 yenes por nueve unidades. Aunque los gastos de gestión se reduzcan del 5% al 3%, la reducción mensual de costes es sólo de unos 9.000 yenes. Por otro lado, si se deja en manos de una empresa de gestión fiable la tarea de cubrir las vacantes lo antes posible, los ingresos aumentarán considerablemente con la adición de 50.000 yenes en concepto de alquiler de los nuevos inquilinos. De hecho, incluso con una comisión del 5%, si la propiedad está totalmente ocupada, el sueldo mensual estimado será aproximadamente 38.500 yenes más que con una comisión del 3% y una unidad vacante, lo que demuestra que el efecto de cubrir una vacante es mucho mayor que la diferencia de comisión de unos pocos puntos porcentuales. En resumen, puede decirse que los servicios de gestión de alta calidad bien merecen la inversión, ya que la reducción de vacantes está más directamente relacionada con la rentabilidad que el importe de las comisiones de gestión.

• Respuesta más rápida a los problemas (reducción del riesgo): En la gestión de alquileres pueden producirse averías en los equipos, problemas entre inquilinos y otros problemas diversos, pero los retrasos en la respuesta pueden provocar una menor satisfacción de los inquilinos y más daños secundarios. Aunque los honorarios sean más altos, una empresa de gestión con un sistema de apoyo completo, como respuesta de emergencia 24 horas y personal profesional a tiempo completo, puede responder rápidamente in situ, incluso a altas horas de la noche o en días festivos. Por ejemplo, en caso de fuga de agua, se puede minimizar el alcance de los daños si el responsable o una empresa asociada se apresuran a acudir al lugar y solucionan el problema de inmediato. Por otro lado, si la empresa de gestión no responde, los inquilinos pueden quejarse directamente al propietario, y se perderá el sentido de la externalización. Una empresa de gestión de alta calidad puede reducir por sí misma el riesgo de problemas, por lo que puede decirse que es muy rentable a la hora de comprar tranquilidad. Un alto nivel de satisfacción en el trato con los inquilinos conduce a un arrendamiento a largo plazo, lo que contribuye a reducir las pérdidas por desalojos y los costes de nueva contratación.

• Optimización de los costes de reparación y mantenimiento: algunas empresas con bajos honorarios de gestión intentan mantener bajos los ingresos mensuales mientras generan ingresos bajo otras denominaciones. Por ejemplo, algunas empresas cobran por los trabajos de restauración en el momento de la mudanza, recurriendo a contratistas caros designados por la empresa, o piden a los propietarios una elevada cuota de contingencia (cuota de publicidad) en el momento de la mudanza. Como resultado, el coste total soportado por el propietario aumenta, lo que puede llevar a una situación en la que la comisión sea baja pero el propietario esté perdiendo dinero por otros conceptos. Una empresa de gestión fiable evitará obras innecesarias y costes excesivos, al tiempo que intentará reducir los costes de reparación a largo plazo mediante un mantenimiento preciso. Por ejemplo, las inspecciones periódicas pueden detectar y abordar los problemas en una fase temprana para evitar averías importantes, y se pueden obtener descuentos del contratista de reparaciones gracias a las economías de escala de múltiples propiedades. Algunas empresas de gestión tienen la política de permitir a los propietarios hacer pedidos libremente a los contratistas designados por el propietario y no dirigir los beneficios a contratistas específicos. Una empresa que gestione los costes de forma transparente de este modo evitará, en última instancia, gastos innecesarios y aumentará los beneficios, aunque la tasa de comisión sea superficialmente alta.

En vista de lo anterior, no es aconsejable juzgar una comisión de gestión únicamente por su "altura". Más bien hay que considerar si los beneficios (aumento de ingresos y reducción del riesgo) que se obtienen pagando la comisión merecen la pena. De hecho, la razón por la que se dice que no hay que elegir una empresa de gestión basándose únicamente en unos honorarios de gestión bajos es porque si la calidad del servicio es baja, puede provocar un aumento de las vacantes y problemas frecuentes, lo que puede repercutir negativamente en los ingresos y provocar una pérdida en términos totales. Aunque la reducción de costes es importante, hay que tener en cuenta que una gestión estable por parte de una empresa de gestión fiable está directamente relacionada con la maximización de los beneficios del propietario.

4. puntos de control al seleccionar una empresa de gestión

A la hora de seleccionar una empresa de gestión inmobiliaria, es importante comparar y tener en cuenta no sólo las comisiones más bajas, sino también desde una perspectiva global. A continuación se indican algunos de los principales puntos en los que hay que fijarse a la hora de evaluar una empresa de gestión.

• Alcance y contenido de los servicios prestados: compruebe hasta qué punto la empresa podrá ocuparse de su propiedad si la externaliza. Además del cobro de alquileres y la gestión de reclamaciones, compruebe si el alcance de los servicios ofrecidos incluye la captación de inquilinos, la limpieza periódica, las inspecciones de las instalaciones, los procedimientos de renovación de contratos y la gestión de las mudanzas. También es necesario saber de antemano si los servicios no incluidos en los honorarios estándar de gestión (por ejemplo, los gastos de publicidad al captar inquilinos, los gastos administrativos de liquidación cuando los inquilinos se marchan, etc.) se cobrarán aparte.

• Historial (número de propiedades gestionadas, tasa de ocupación, etc.): El historial de una empresa en la gestión de propiedades es un indicador de fiabilidad. Una empresa con un gran número de unidades gestionadas ha acumulado un gran saber hacer y cabe esperar que tenga un alto nivel de experiencia a la hora de resolver problemas y atraer clientes. En particular, una tasa de ocupación media publicada elevada y un historial de ocupación a largo plazo son prueba de la capacidad de una empresa para hacer frente a las vacantes. Por regla general, un índice de ocupación anual del 95% o más es un nivel excelente.

• Calidad de la persona encargada (capacidad de comunicación): La competencia de la persona encargada del inmueble también es importante. Desde la fase de reunión previa al contrato, observe si las preguntas se responden con claridad, si existe una base sólida para las propuestas y si el tiempo de respuesta es rápido. En la gestión de alquileres, la relación entre el propietario y la empresa gestora es a largo plazo, por lo que es importante juzgar si la persona encargada es alguien en quien se puede confiar. En las relaciones con los inquilinos, la habilidad y sinceridad de la persona encargada afecta directamente al nivel de satisfacción de los inquilinos. Una empresa que responda con rapidez y amabilidad incluso al contacto más trivial le dará tranquilidad.

• Capacidad para hacer frente a emergencias: compruebe también la preparación de la empresa para emergencias como averías de equipos y catástrofes: ¿dispone la empresa de un centro de llamadas o un sistema de guardia 24 horas al día, 7 días a la semana, y de una buena red de empresas de reparación afiliadas? Lo ideal sería que la empresa pudiera responder inmediatamente a una fuga de agua o un corte de luz a altas horas de la noche, y una empresa de gestión con una infraestructura de este tipo le dará tranquilidad. Una respuesta inicial rápida es esencial para evitar que los daños se extiendan y mantener la confianza de los inquilinos.

• Transparencia de la estructura de costes: compruebe no sólo el porcentaje de los honorarios de gestión presupuestados, sino también los demás costes y las cláusulas de penalización del contrato. Compruebe si hay puntos poco claros, como las condiciones de rescisión (con o sin penalizaciones), los acuerdos para los costes de renovación, la gestión de los honorarios de la empresa de garantía de alquiler, etc. Una buena empresa de gestión le explicará claramente qué servicios le costarán y cuánto le costarán. Tenga en cuenta que si firma un contrato sin claridad, puede descubrir más tarde que hay costes adicionales de los que no se le informó, lo que podría acarrearle problemas.

Es importante considerar estos puntos de forma exhaustiva y encontrar un equilibrio entre fiabilidad, contenido del servicio y coste. En particular, no se deje llevar por comparaciones superficiales del tipo "los honorarios son un X% más baratos que los de otras empresas", sino céntrese en las ventajas y la tranquilidad que puede obtener confiando su propiedad a esa empresa. El criterio final es si el propietario está satisfecho con la empresa. Reciba propuestas de varias empresas y encuentre un socio de gestión que se adapte a su propiedad y a sus políticas. 5. características de una empresa de gestión

5. características de una empresa de gestión que ofrece servicios de alto valor añadido

En los últimos años, han surgido varias empresas de gestión que van más allá de los servicios de gestión tradicionales y ofrecen sus propios servicios de alto valor añadido. Empresas como INA & Associates, por ejemplo, se caracterizan por sus servicios de gestión de alquileres de nueva generación que combinan tecnología informática y conocimientos especializados. A continuación se exponen algunas características comunes de las empresas de gestión que ofrecen estos servicios de alto valor añadido.

• Mayor eficiencia y transparencia mediante el uso de la última tecnología: uno de los principales puntos fuertes de estas empresas es el uso de IA y sistemas en la nube para agilizar y actualizar diversas tareas en la gestión de alquileres. Por ejemplo, hay un sistema que utiliza el análisis mediante IA de grandes cantidades de datos de mercado para realizar evaluaciones precisas de los alquileres adecuados y proponer a los propietarios ajustes óptimos de los alquileres. Además, los procedimientos relacionados con los contratos se han hecho sin papel y se concluyen electrónicamente para garantizar operaciones rápidas y fiables. Además, los informes de ingresos y gastos de las propiedades, los historiales de reparaciones, las fotos de limpieza y otra información se comparten en un sistema único de gestión en la nube, lo que permite un alto nivel de transparencia informativa para que los propietarios puedan estar siempre al tanto del estado de sus propiedades. El uso de esta tecnología mejora la calidad del servicio al tiempo que reduce los errores humanos y los costes operativos.

• Costes bajos y precios claros: algunas empresas están ofreciendo honorarios de gestión más bajos que en el pasado como resultado de la eficiencia de las TI. INA&Associates, por ejemplo, tiene un revolucionario plan de comisiones con unatarifa plana mensual de 1.000 yenes por unidad,lo que supone un importante ahorro de costes en comparación con el típico sistema de comisiones de alrededor del 5%. El sistema de tarifa plana tiene también la ventaja de que no depende del importe del alquiler, lo que facilita la planificación de costes. Además, el flujo de pago del alquiler también se ha ideado parapermitir elpago directo del inquilino a la cuenta del propietario, eliminando así el tiempo de espera de las remesas mensuales (mientras que en muchos casos la empresa de gestión suele recibir el alquiler una vez y lo remite al propietario al mes siguiente, este sistema permite al propietario recibir los ingresos lo antes posible). ). Esta elevada relación coste-rendimiento de "bajo coste pero servicio completo" es otra característica de las empresas de gestión de alto valor añadido.

• Expansión y flexibilidad en el alcance de los servicios: las empresas de gestión de alto valor añadido están ampliando sus servicios a áreas de las que antes se ocupaba el propietario. Por ejemplo, se está pasando a cubrir necesidades periféricas, como la creación de un centro de atención telefónica 24 horas exclusivo para inquilinos que se ocupa de todos los consejos y la resolución de problemas relacionados con el estilo de vida, y la prestación de servicios de gestión de activos y asesoría fiscal para los propietarios. Además, la empresa no está atada a un subcontratista específico para las obras de restauración y mantenimiento del edificio, y también ofrece flexibilidad a la hora de seleccionar un contratista y ajustar los costes en función de los deseos del propietario. De este modo, disipan la imagen tradicional de que las empresas de gestión son inflexibles cuando se les confía la gestión de un edificio, y prestan servicios orientados al propietario.

El principal atractivo de este tipo de empresas de gestión es que no se limitan a mantener y gestionar las propiedades de alquiler en nombre del propietario, sino que se comprometen a maximizar los beneficios y garantizar la seguridad de las operaciones como socio de gestión del propietario. Su objetivo es lograr una gestión del alquiler sin estrés combinando la eficiencia mediante la introducción de sistemas avanzados con el apoyo humano. Por supuesto, cada empresa tiene características diferentes, pero todas tienen en común un diseño de servicio que persigue "lo que le conviene al propietario". Al considerar una empresa de gestión, la presencia o ausencia de estos servicios de valor añadido también debe tenerse en cuenta como factor de comparación. Sin embargo, los servicios avanzados pueden tener un precio, por lo que es importante elegir una empresa que ofrezca servicios suficientes para el tamaño de su propiedad y su política de gestión, y a un coste adecuado.

Lo anterior es un desglose detallado de los honorarios de gestión inmobiliaria y su rentabilidad, desde lo más básico hasta su aplicación. Los honorarios de gestión no son sólo un coste, sino una inversión en excelentes servicios de gestión. Subcontratar a una empresa de gestión fiable con la comisión adecuada es, en última instancia, un atajo para maximizar el beneficio del propietario y proteger el valor de los activos. Por favor, no se deje engañar sólo por las cifras de las comisiones, sino que tome una decisión global basada en los puntos tratados en este artículo y encuentre un socio al que pueda confiar su propiedad durante muchos años. Deseamos a cada propietario la mejor elección posible para su situación.