Comparativa de Servicios de Gestión Inmobiliaria en Osaka para Inversores

Para los propietarios de inmuebles de inversión en la ciudad de Osaka, la selección de una empresa de gestión inmobiliaria fiable es esencial para una gestión estable del alquiler. Cada zona de la ciudad de Osaka tiene diferentes necesidades de alquiler y características de mercado, y requiere diferentes métodos de gestión y servicios en consecuencia. Este informe presenta en primer lugar las tendencias del mercado del alquiler y las necesidades de gestión inmobiliaria en las principales zonas de la ciudad de Osaka (distritos de Kita, Chuo, Nishi y Naniwa). A continuación, comparamos la oferta de servicios de varias empresas de gestión inmobiliaria, tanto grandes como comunitarias. A continuación, se explicarán las características y los puntos fuertes de los servicios de INA&Associates (número de unidades gestionadas, zonas atendidas, servicios para los más adinerados, filosofía corporativa, política de desarrollo de recursos humanos, etc.) y, por último, se comentarán las ventajas de una empresa de gestión inmobiliaria basada en la comunidad. Esperamos que esto le ayude a elegir el socio de gestión de alquileres adecuado.

La ciudad de Osaka por zonas principales: tendencias del mercado de alquiler y necesidades de gestión inmobiliaria

Cada zona de la ciudad de Osaka tiene diferentes tipos de propiedades, grupos de inquilinos y precios de alquiler, y las necesidades de gestión de los propietarios difieren en consecuencia. A continuación se resumen las características y tendencias de las necesidades de gestión de las zonas representativas de los distritos de Kita, Chuo, Nishi y Naniwa.

Distrito de Kita (zona de Umeda)

El distrito de Kita de la ciudad de Osaka es una zona comercial y de negocios centrada en Umeda, con conexiones de transporte extremadamente cómodas y una concentración de instalaciones comerciales y restaurantes, lo que la convierte en un entorno muy cómodo y concurrido. Los precios de los alquileres se encuentran entre los más altos de la ciudad de Osaka, con rentas para pisos de 1K de nueva construcción hasta pisos de 15 años de antigüedad que rondan los 70.000-130.000 yenes al mes. Los propietarios de esta zona suelen contar con una base de inquilinos de alta calidad, como solteros que trabajan en empresas y familias acomodadas, y exigen un alto nivel de instalaciones inmobiliarias y servicios de gestión. Por ello, se espera de las empresas gestoras que realicen un mantenimiento meticuloso para mantener el valor de la propiedad y que respondan con rapidez a las peticiones y problemas de los inquilinos. En la zona de Umeda, la demanda de alquileres es constantemente alta y el riesgo de desocupación tiende a ser bajo, pero también hay muchas propiedades que compiten entre sí, por lo que es importante ofrecer asesoramiento para fijar alquileres adecuados y apoyo para mantener altos índices de ocupación mediante actividades de captación de inquilinos de alta calidad.

Chuo Ward (zonas de Namba y Shinsaibashi)

Chuo Ward es el centro comercial y de ocio de Osaka, con Namba y Shinsaibashi, y es una zona vibrante con una muy buena oferta de restaurantes y locales de ocio y cerca de atracciones turísticas. Los alquileres de pisos de nueva construcción hasta 15 años de antigüedad son ligeramente más altos , en torno a 60.000-120.000 yenes al mes por un piso de 1K, pero hay muchas propiedades con las últimas instalaciones e interiores, y los alquileres bajan a 50.000-90.000 yenes y se hacen más asequibles a medida que aumenta la antigüedad del edificio. La zona suele atraer a una gran variedad de inquilinos, entre ellos jóvenes solteros y extranjeros, y su proximidad al centro de la ciudad tiende a crear problemas especiales de gestión, como las necesidades de alojamiento a corto plazo y laresolución de problemas nocturnos. Para mantener un alto índice de ocupación, los propietarios esperan que la empresa gestora realice en su nombre frecuentes trámites de entrada y salida ycontrate rápidamente a inquilinos cuando se produzcan vacantes. Además, los problemas específicos de las zonas céntricas (por ejemplo, el control del ruido y la gestión de la seguridad pública) requieren respuestas adecuadas por parte de empresas de gestión que estén familiarizadas con la situación local.

Distrito de Nishi (zonas de Honmachi, Awaza y Horie)

Nishi Ward, que incluye Honmachi, Awaza y Horie, se caracteriza por un entorno relativamente tranquilo con una mezcla de zonas de oficinas y residenciales. Los niveles de alquiler no son tan altos como en Kita-ku, pero son razonables, oscilando entre unos60.000-110.000 yenes al mes para un piso de 1K y 50.000-80.000 yenes para un edificio de 15 años o más. La zona de Horie, popular por su moda y sus cafés, también es frecuentada por un amplio abanico de inquilinos, desde jóvenes solteros a familias. Los propietarios de esta zona tienden a buscar inquilinos estables a largo plazo, por lo que se espera de las empresas gestoras que mantengan las propiedades en buen estado y aumenten la satisfacción de los inquilinos mediante patrullas periódicas de los edificios, inspecciones de las instalaciones obsoletas y propuestas de reparaciones. Además, como Nishi Ward es relativamente seguro y tiene un buen entorno de vida, se espera que las empresas de gestión lleven a cabo actividades constantes de captación de clientes (por ejemplo, proponiendo viviendas de empresa a las grandes compañías) promoviendo las ventajas de la zona, y que traten con cuidado a los inquilinos para ganarse su confianza.

Distrito de Naniwa (zona de Namba/Shinsekai)

El barrio de Naniwa, que incluye las zonas de Namba y Shinsekai (Emisu-machi), es popular entre la gente que busca un estilo de vida activo. Con muchas atracciones turísticas y restaurantes económicos, la zona tiene una vitalidad única dentro de Osaka. Los precios de los alquileres son ligeramente más bajos que en Chuo Ward, con pisos nuevos hasta 15 años de antigüedad que cuestan alrededor de 60.000-100.000 yenes al mes para 1K y 50.000-80.000 yenes para propiedades más antiguas, lo que la convierte en una zona muy asequible para vivir. Muchas propiedades del barrio de Naniwa se alquilan también a estudiantes, jóvenes trabajadores y turistas extranjeros, y suelen tener un periodo de alquiler relativamente corto y una rápida rotación. Por ello, los propietarios dan prioridad a minimizar los periodos de desocupación, y se espera que las empresas de gestión tengan una gran capacidad de captación de clientes y una rápida respuesta en materia de arrendamientos. Además, como muchos de los inmuebles son antiguos, las empresas de gestión deben ser capaces de asesorar sobre propuestas de renovación y revisiones de alquiler adecuadas. Dado que Naniwa-ku se encuentra cerca de una concurrida zona comercial, a veces se requiere una gestión con grandes habilidades sobre el terreno para resolver rápidamente los problemas de los inquilinos y tratar los asuntos del vecindario. Una empresa de gestión que esté basada en la comunidad y sea ágil podrá responder rápidamente a estas situaciones inesperadas y ofrecer tranquilidad a los propietarios.

Como se ha descrito anteriormente, las características del mercado de alquiler y lasnecesidades de los propietarios difieren en cada una de las principales zonas de la ciudad de Osaka. Es importante que los propietarios seleccionen una empresa de gestión con la capacidad de respuesta adecuada en función de las tendencias de su propia zona inmobiliaria.

Comparación de los servicios de las empresas de gestión inmobiliaria (honorarios de gestión, índices de ocupación, sistema de apoyo)

A continuación, comparamos las principales empresas de gestión de alquileres utilizadas por los propietarios de inmuebles de inversión en la ciudad de Osaka en términos de honorarios de gestión (comisiones), tasas de ocupación (rendimiento) y sistemas de apoyo. A continuación se examinan los puntos fuertes y las diferencias en el contenido de los servicios de las principales empresasde gestióninmobiliaria y las empresas de gestión de comunidades de propietarios que operan principalmente en Osaka.

Características generales de las principales empresas de gestión inmobiliaria

La empresa ofrece una gama completa de servicios, desde la planificación y construcción hasta la gestión de viviendas de alquiler.
La empresa asume íntegramente los riesgos de desocupación, impago de alquileres y gestión de inquilinos mediante el uso de un servicio de subarrendamiento masivo.
La empresa proporciona una renta mensual estable (alquiler garantizado) al propietario, reduciendo las complejidades de la gestión del alquiler.
La empresa dispone de un sistema de inspección periódica de los edificios y de gestión del mantenimiento a cargo de personal especializado para mantener el valor de los activos.
Apoyo en caso de emergencia las 24 horas del día.
La propiedad tiene una gran capacidad para atraer clientes y reducir el riesgo de desocupación gracias a la cooperación con los principales intermediarios.
Los alquileres garantizados suelen rondar el 90% de los alquileres de mercado.

Características generales de las empresas de gestión afiliadas a grandes constructores de viviendas.

La empresa participa en la gestión de los inmuebles desde la fase de planificación hasta la explotación y gestión.
La empresa participa en la explotación y gestión de los inmuebles desde la fase de planificación, maximizando así los beneficios a largo plazo.
La empresa también ofrece servicios de subarrendamiento para garantizar unos ingresos estables.
La empresa ofrece una gama completa de servicios posventa, incluido el mantenimiento y las renovaciones orientadas al futuro.
Servicios de consultoría de gestión de activos, como la sucesión de activos y la planificación del impuesto de sucesiones.
La empresa mantiene altos índices de ocupación de inmuebles de alta calidad y cuenta con un sólido sistema de captación de inquilinos a través de sus propios canales.
Generalmente, la comisión de gestión ronda el 5% del alquiler.

Características generales de las empresas de gestión inmobiliaria de comunidades de propietarios.

Proporciona servicios de gestión flexibles y detallados, adaptados a las características locales.
Cada vez más, las empresas utilizan tecnologías informáticas y de IA propias para mejorar la eficiencia y lograr altas tasas de ocupación.
Aumenta el número de empresas que prestan servicios de alta calidad con comisiones de gestión bajas.
Experiencia en la gestión de vacantes en inmuebles antiguos y de mayor antigüedad.
Algunas empresas han introducido planes originales con comisiones de gestión mensuales bajas o nulas.
El sistema propio de la empresa permite una gestión centralizada para una mayor eficacia operativa y una resolución de problemas más rápida.
Las empresas también utilizan sus redes locales para mantener una gran capacidad de captación de inquilinos.

La comparación anterior muestra que las grandes empresas de gestión, respaldadas por su abundante fuerza financiera y organizativa, ofrecen una gama completa de servicios, como "cobertura de riesgos mediante subarrendamiento", "puntos de contacto 24 horas al día" y "patrullas periódicas a cargo de abundante personal", y suelen tener altos índices de ocupación. Por otro lado, se observa que las empresas de base comunitaria también mantienen altos índices de ocupación (95-98%+) en función de sus innovaciones, al tiempo que realizan planes de comisiones de bajo coste ypropuestas flexibles desde el punto de vista del propietario. Como propietario, es importante elegir una empresa que ofrezca servicios adaptados a sus políticas de gestión y a las características de su propiedad.

Características y puntos fuertes de los servicios de INA & Associates K.K.

INA&Associates K.K., con sede en la ciudad de Osaka y que opera en todo el país, es una empresa de gestión de tecnología inmobiliaria que ha llamado la atención en los últimos años, y a pesar de ser una empresa nueva fundada en 2020, está desarrollando su negocio desde múltiples ángulos, incluyendo la explotación del sitio web de agencias de alquiler "Town Map" y la consultoría inmobiliaria para personas adineradas.

Uno de los rasgos más distintivos de INA&Associates es su experiencia en servicios para grandes fortunas. INA&Associates, que en un principio se dedicó a la intermediación inmobiliaria para clientes de alto poder adquisitivo, ha aplicado sus conocimientos y su red de contactos a la gestión de alquileres. Por ejemplo, los conocimientos que ha adquirido para satisfacer las necesidades de gestión de activos de clientes con patrimonios muy elevados, como "estrategia inmobiliaria desde una perspectiva a largo plazo" y "atención meticulosa a la privacidad", se han optimizado y ofrecido en servicios para propietarios ordinarios. Hemos puesto en marcha un sistema que puede proporcionar un apoyo coherente desde las propuestas inmobiliarias hasta la gestión y las estrategias de salida (venta), y aspiramos a ser un socio fiable para una amplia gama de clientes, desde propietarios principiantes hasta propietarios adinerados.

Además, el uso de la tecnología es otro de los puntos fuertes de INA&Associates. Hemos introducido un sistema de gestión de alquileres desarrollado internamente, que nos permite realizar todo en línea, desde los procedimientos de contratación y renovación hasta la gestión del pago de alquileres y la elaboración de informes de ingresos y gastos. Esto permite a un reducido número de empleados gestionar eficazmente un gran número de propiedades, lo que se traduce en un plan de gestión con un coste bajo sin parangón en el sector (1.000 yenes/unidad/mes). También hemos creado un centro de llamadas 24 horas para recibir las consultas de los inquilinos y las llamadas de emergencia en cualquier momento. Propietarios e inquilinos pueden estar seguros de que, incluso si se produce un problema como una fuga de agua durante la noche, el centro de llamadas responderá primero al problema inicial y, en caso necesario, acudirá rápidamente personal especializado. Este modelo híbrido de gestión, que combina servicios informáticos y humanos, permite a INA&Associates conseguir tanto costes bajos como una alta calidad de servicio.

Las ventajas de las inmobiliarias de proximidad

Por último, consideramos las ventajas de elegir una empresa de gestión inmobiliaria basada en la comunidad. Como ya se ha dicho, mientras que las grandes empresas de gestión destacan por su marca y su solidez general, las empresas basadas en la comunidad tienen puntos fuertes únicos que están arraigados en su área local. Entre las ventajas específicas se incluyen

• Conocimiento del mercado local: las empresas de gestión locales conocen mejor que las grandes las características de la zona de la que son responsables, la competencia y la clientela de inquilinos. Por ejemplo, es más probable que propongan medidas eficaces de mejora de la desocupación basadas en ejemplos de éxito de propiedades similares en el barrio, y los propietarios pueden obtener consejos concretos sobre cómo mejorar los índices de ocupación. Como resultado, suele ser más fácil conseguir inquilinos de calidad que vivan en el inmueble durante más tiempo y mantener una tasa de ocupación alta y estable. De hecho, algunas empresas comunitarias han logrado tasas de ocupación superiores al 95-98%, lo que demuestra que se puede conseguir una alta ocupación mediante un marketing local cuidadoso y con ingenio.

• Prontitud y calidad de la respuesta al inquilino: en muchos casos, las empresas de base comunitaria pueden actuar sobre decisiones tomadas in situ sin tener que pasar por el proceso de aprobación en la sede central o en las sucursales, lo que tiene la ventaja de una rápida respuesta inicial a las quejas de los inquilinos y a los problemas de las instalaciones. Como el responsable suele trabajar muy cerca del inmueble, cabe esperar una respuesta y actuación rápidas en caso de problemas urgentes. Otra ventaja es que el personal encargado puede realizar una selección meticulosa de los inquilinos y prestarles servicios, por ejemplo entrevistándose personalmente con los posibles inquilinos en el momento de la mudanza para conocer su personalidad. Este tipo de apoyo generoso crea un sentimiento de confianza entre los inquilinos, lo que a su vez conduce a una mayor satisfacción de los inquilinos y a alquileres de larga duración.

• Cercanía a los propietarios y flexibilidad de respuesta: las empresas basadas en la comunidad suelen tener menos traslados de personal y a menudo tienen al mismo personal siguiendo una propiedad durante un largo periodo de tiempo, lo que facilita el establecimiento de una relación de confianza permanente con el propietario. Es más probable que los propietarios hablen de sus problemas y deseos directamente con la dirección y el responsable, y en muchos casos pueden responder a peticiones de personalización detalladas. Por ejemplo, son capaces de tomar medidas flexibles para acomodarse a los deseos del propietario, como organizar obras de renovación o ajustar el calendario de cambios de alquiler, lo que da al propietario la tranquilidad de que su propiedad está siendo gestionada con cuidado. La respuesta que tiende a ser uniforme en las grandes empresas puede complementarse con el enfoque comunitario a pequeña escala que sólo puede ofrecer una empresa basada en la comunidad.

Como se ha descrito anteriormente, las empresas de administración de fincas basadas en la comunidad tienen las grandes ventajas de la "información local" y la "movilidad y respuesta amistosa". Por supuesto, la calidad del servicio de todas las empresas locales no es uniforme, y cada empresa tiene sus propias áreas de especialización y competencia. Por lo tanto, es importante que los propietarios comprendan perfectamente las ventajas y desventajas de cada posible empresa de gestión antes de elegir el socio adecuado para su propiedad. Tanto si elige una gran empresa como una empresa local, la clave para una gestión estable del alquiler es comprobar de antemano los detalles de los servicios ofrecidos, su historial y sistema de apoyo, y firmar un contrato con una empresa de gestión de confianza.