Cómo seleccionar la mejor empresa de gestión de alquileres

En la inversión en estudios,la elección de la empresade gestión de alquileresestan importante como la elección del inmueble.

Como INA & Associates, he apoyado a numerosos inversores en sus inversiones inmobiliarias. Por esta experiencia, puedo afirmar que trabajar con una buena empresa de gestión es un factor decisivo para el éxito de su inversión.

La elección de una empresa de gestión no debe basarse únicamente en unas comisiones bajas. Es necesario evaluar la empresa desde múltiples perspectivas, incluida su capacidad para captar inquilinos, gestionar problemas y administrar las finanzas. Si elige la empresa de gestión adecuada, podrá asegurarse unos ingresos por alquiler estables, mantener y mejorar el valor de su propiedad y reducir la carga mental de los inversores.

Este artículoproporciona sistemáticamente conocimientos prácticos sobre la importancia deseleccionar una empresa de gestión para lainversión en estudios, criterios de selección específicos e incluso el procedimiento para cambiar de empresa de gestión. Prometemos que esta información será útil no sólo para los que se inician en la inversión inmobiliaria, sino también para los inversores insatisfechos con su actual empresa de gestión.

Importancia de las sociedades gestoras en la inversión en estudios

El papel de la empresa de gestión influye directamente en el rendimiento de la inversión.

El éxito o el fracaso de una inversión en estudios depende no sólo de la ubicación y el precio del inmueble, sino también en gran medida de la capacidad de la empresa gestora. La empresa de gestión es un intermediario importante entre los inversores y los inquilinos, y la calidad de su trabajo influye directamente en el rendimiento de la inversión.

Las principales tareas de una empresa de gestión son

Captación y selección de inquilinos

Reducir los periodos de desocupación es fundamental para maximizar el rendimiento de la inversión. Una buena empresa de gestión será capaz de conseguir inquilinos rápidamente gracias a su amplia base de datos de clientes y a una estrategia publicitaria eficaz. También minimizan el riesgo de impago de alquileres mediante las oportunas comprobaciones de solvencia y selección de inquilinos.

Gestión diaria y servicios de mantenimiento

Una gestión diaria adecuada es esencial para mantener el valor de una propiedad. Una gestión meticulosa, que incluya la limpieza periódica, la inspección de las instalaciones y la pronta respuesta a las reparaciones menores, evita el deterioro de la propiedad y preserva el valor del activo a largo plazo.

Cobro de alquileres y gestión de atrasos

El cobro fiable de los alquileres es la base de un flujo de caja estable. Los conocimientos de la empresa gestora en el cobro de alquileres y su capacidad para hacer frente a los problemas legales determinan la estabilidad de los ingresos de los inversores.

Gestión de problemas y reclamaciones

La gestión rápida y adecuada de las quejas de los inquilinos y de los problemas vecinales conduce a una mayor satisfacción de los inquilinos y favorece la ocupación a largo plazo.

Impacto de la elección de la empresa gestora en los resultados de la inversión

En los casos de inversores a los que he apoyado, la diferencia en los resultados de la inversión entre distintas empresas de gestión es evidente.

Si elige una buena empresa de gestión, puede esperar los siguientes resultados

Mejora significativa de las tasas de desocupación

La empresa de gestión adecuada puede reducir las tasas medias de desocupación a menos de la mitad de la media del mercado. Por ejemplo, en zonas donde la tasa de desocupación típica es del 10%, una buena empresa de gestión puede mantener a menudo una tasa del 5% o menos.

Reducción de la tasa de morosidad

La tasa de morosidad puede reducirse al 1% o menos mejorando la precisión de la selección de inquilinos. Este es un factor importante directamente relacionado con la estabilidad de los ingresos anuales.

Mantenimiento y mejora del valor de la propiedad

Un mantenimiento y una gestión adecuados pueden evitar el deterioro de la propiedad y, en algunos casos, permitir que los alquileres se fijen por encima del tipo de mercado circundante.

Por otro lado, los riesgos de elegir una empresa de gestión inadecuada son graves. Los periodos prolongados de desocupación, los frecuentes retrasos en el pago de los alquileres y el rápido deterioro de la propiedad son factores que pueden perjudicar considerablemente el rendimiento de la inversión.

Equilibrar los gastos de gestión y el rendimiento de la inversión

A la hora de elegir una empresa de gestión, muchos inversores tienen la idea errónea de que lo más importante son los honorarios de gestión más bajos. Si bien es cierto que las comisiones de gestión repercuten directamente en el rendimiento de la inversión, una elección basada únicamente en comisiones bajas puede acarrear pérdidas significativas.

Tarifas y detalles de las comisiones de gestión

Comisión de gestión	Servicios	Características
3-4%.	Sólo gestión básica	Captación de inquilinos, cobro de alquileres y enlace básico
5-6%	Gestión estándar	Además de lo anterior, limpieza periódica y reparaciones menores

Lo importante es el equilibrio entre los honorarios de gestión y los servicios ofrecidos. Aunque elija una empresa de gestión con unos honorarios un 1% más bajos, la repercusión en sus ingresos anuales superará con creces la diferencia en los honorarios de gestión si el periodo de desocupación aumenta un mes.

Por ejemplo, en una propiedad con un alquiler mensual de 100.000 yenes, una reducción de los honorarios de gestión del 5% al 4% supondrá un ahorro anual de 12.000 yenes, pero un mes más de desocupación supondrá una pérdida de 100.000 yenes. Desde esta perspectiva, es importante seleccionar una empresa de gestión que maximice el rendimiento global de la inversión.

Puntos básicos para seleccionar una empresa de gestión de alquileres

Evaluación del historial y la experiencia de la gestión

El primer paso para elegir una empresa de gestión es evaluar con precisión el historial de gestión y la experiencia de la empresa. Además del número de unidades gestionadas, es necesario hacer una evaluación exhaustiva del tipo de propiedades gestionadas, las características regionales y, sobre todo, la calidad de la gestión.

Número de unidades gestionadas y zonas gestionadas

El número de unidades gestionadas es un indicador importante del tamaño y la experiencia de una empresa de gestión. Sin embargo, no se trata simplemente de tener más unidades. Lo importante es el historial de gestión en la zona en la que se encuentra la inversión inmobiliaria. Una empresa de gestión que esté familiarizada con la zona conocerá las tendencias del mercado de alquileres, las necesidades de los inquilinos y la competencia de la zona, y podrá desarrollar estrategias de gestión más eficaces.

Especialización en tipos de propiedad.

La experiencia en gestión difiere mucho según el tipo de propiedad, como estudios, pisos de tipo familiar y edificios de oficinas.Las empresas especializadas en gestión decondominios deinversión gestionan desde la perspectiva del inversor y hacen propuestas activas para maximizar los ingresos.

Índice de ocupación y periodo medio de alquiler

El indicador más directo de la competencia de una empresa de gestión es el índice de ocupación. Las mejores gestoras mantienen un alto índice de ocupación, del 95% o más. La duración media del alquiler también es un indicador importante de la satisfacción de los inquilinos.

Punto de evaluación	Empresas de gestión excelentes	Empresa de gestión media	Empresas gestoras que requieren atención
Tasa de ocupación	95% y más	90-95% de ocupación	Menos del 90
Periodo medio de alquiler	Más de 3 años	2-3 años	Menos de 2 años
Periodo de desocupación	Menos de 1 mes	1-2 meses	Más de 2 meses

Comprobar la salud financiera y la fiabilidad

La salud financiera de una empresa de gestión es un factor extremadamente importante como socio inversor a largo plazo. La insolvencia de una sociedad de gestión puede causar graves perjuicios a los inversores, como la imposibilidad de cobrar los depósitos y la interrupción de las operaciones de gestión.

Cómo comprobar la situación financiera

Compruebe la situación financiera de la empresa utilizando el informe anual de valores en el caso de las empresas que cotizan en bolsa y, en el caso de las empresas que no cotizan, los estados financieros y los informes de las agencias de calificación crediticia. Se realiza una evaluación exhaustiva de las ventas, el margen de beneficios de explotación, el coeficiente de fondos propios y los empréstitos.

Pertenencia a asociaciones sectoriales

La pertenencia a asociaciones del sector como la National Association of Rental Property Managers y la All Japan Real Estate Association es un indicador de cierto nivel de fiabilidad. Estas asociaciones establecen ciertas normas para las empresas miembros y proporcionan formación e información continuas.

Garantía y cobertura de seguro

La cobertura de seguro que ofrece la empresa de gestión es otro factor importante que hay que comprobar. Compruebe si la empresa dispone de un sistema de garantías para contingencias, como seguros de responsabilidad civil, garantías de depósitos y seguros contra la mala conducta de los empleados.

Uso de la tecnología y eficacia operativa

En losserviciosmodernosde gestión de alquileres, el uso de la tecnología es un factor importante para mejorar la eficiencia operativa y la calidad de la gestión. Las empresas de gestión que están más capacitadas digitalmente pueden prestar servicios de gestión más rápidos y precisos.

Adecuación de los sistemas de gestión

Las mejores empresas de gestión tienen sistemas centralizados de gestión de inquilinos, gestión de alquileres, historial de reparaciones y gestión de ingresos y gastos. Esto permite compartir información en tiempo real y tomar decisiones rápidas.

Servicios en línea.

La provisión de un portal en línea para los inversores es un requisito previo para una empresa de gestión moderna. Esto redunda directamente en una mayor comodidad para los inversores, ya que pueden consultar los informes de ingresos y gastos, comprobar el historial de reparaciones y realizar diversos trámites en línea.

Servicios digitales para inquilinos

La provisión de aplicaciones y servicios web para los inquilinos mejora simultáneamente su satisfacción y aumenta la eficiencia de las operaciones de gestión. La digitalización de los pagos del alquiler, las solicitudes de reparación y diversas comunicaciones reduce la carga de trabajo de las empresas de gestión y mejora la comodidad para los inquilinos.

Comunicación y capacidad de respuesta

La capacidad de comunicación es crucial en una asociación a largo plazo con una empresa de gestión. Seleccionar una empresa de gestión que comprenda con precisión las necesidades del inversor y sea capaz de presentar propuestas e informes adecuados es clave para el éxito.

Grado de información

Además de los informes periódicos de ingresos y gastos, compruebe si la empresa dispone de un sistema de información muy transparente, que incluya la notificación rápida de asuntos importantes y explicaciones detalladas de las propuestas de reparación. Una buena empresa de gestión proporcionará a los inversores la información que buscan con antelación.

Capacidad para hacer propuestas y conciencia de las mejoras

Es importante seleccionar una empresa de gestión que no sólo mantenga el statu quo, sino que también haga propuestas proactivas para mejorar los beneficios y el valor de la propiedad. Se requiere la capacidad de hacer propuestas desde el punto de vista del inversor, como propuestas de revisión de alquileres basadas en las tendencias del mercado, propuestas de renovación efectivas y propuestas de medidas para mejorar los índices de ocupación.

Sistema de respuesta ante emergencias

El sistema para hacer frente a emergencias como averías de equipos y problemas de los inquilinos también es un punto de evaluación importante; es necesario comprobar de antemano si se dispone de un sistema de respuesta 24 horas, la rapidez de la respuesta y la calidad de la misma.

Estudio comparativo de los honorarios de gestión y el contenido de los servicios

Comprender la estructura de honorarios y determinar el precio adecuado

Los honorarios de gestión del alquilervarían mucho de una empresa de gestión a otra, y su contenido también. Como inversor, es importante evaluar con precisión la rentabilidad de los servicios ofrecidos, no sólo las comisiones bajas.

Estructura básica de las comisiones

Los honorarios de gestión suelen fijarse como un porcentaje del alquiler, pero puede haber una serie de costes adicionales.

Elementos de coste	Tarifas generales de mercado	Contenido
Comisión de gestión	3-8% del alquiler	Servicios básicos mensuales de gestión
Comisión de contratación de inquilinos	0,5-1% del alquiler	Gastos de publicidad, servicios de información, tramitación de contratos
Honorarios de renovación de contrato	0,5 del alquiler	Preparación y tramitación del contrato de renovación
Tasa de mudanza	10-30.000 yenes	Asistencia en el momento de la mudanza, evaluación de la restauración.

Diferencias en las comisiones según el contenido de los servicios

Las diferencias en las comisiones de gestión reflejan las diferencias en los servicios ofrecidos. Las empresas de gestión con comisiones más bajas suelen ofrecer sólo servicios básicos, mientras que las que tienen comisiones más altas suelen ofrecer servicios más completos.

Servicios básicos de gestión (3-4% de comisión)

Servicios mínimos como el cobro de alquileres, la gestión de consultas básicas de los inquilinos y la organización de reparaciones sencillas. Los propios inversores deben participar activamente y se espera que realicen ellos mismos algunas de las tareas de gestión.

Servicio de gestión estándar (5-6% de comisión)

Además de la gestión básica, este servicio incluye limpieza periódica, inspecciones de las instalaciones, gestión rápida de reparaciones menores e iniciativas para mejorar la satisfacción de los inquilinos. Este nivel de servicio ofrece el equilibrio óptimo para muchos inversores.

Entender los costes ocultos

Además de los gastos de gestión, pueden surgir otros costes, que es importante conocer de antemano.

Costes de reparación y mantenimiento

Algunas empresas de gestión pueden añadir un margen a los trabajos de reparación. Las empresas de gestión muy transparentes liquidarán los costes reales o proporcionarán por adelantado un porcentaje de comisión claro.

Publicidad y costes de contratación

La forma en que se sufragan los costes de publicidad para la captación de inquilinos también difiere entre las empresas de gestión. Existen varios modelos, como los incluidos en los honorarios de gestión, los que se cobran por separado o los basados en el rendimiento.

Gastos de administración y otros costes

Los costes de preparación de contratos, cambio de cerraduras, expedición de certificados y otros gastos administrativos menores pueden ascender a una cantidad considerable.

Evaluación global de la rentabilidad

El factor más importante a la hora de elegir una empresa de gestión es la evaluación global del valor que se obtiene por el dinero que se paga. Más que una simple comparación de honorarios, la decisión debe tener en cuenta el impacto en el rendimiento global de la inversión.

Cuantificar el efecto de la mejora de los rendimientos

Evaluando cuantitativamente los efectos de mejora de los ingresos de una buena empresa de gestión, se puede determinar una comisión de gestión adecuada.

Por ejemplo, en un inmueble con unos ingresos anuales por alquiler de 1,2 millones de yenes:

- Empresa de gestión A con una comisión de gestión del 5%: 60.000 yenes al año.

- Empresa de gestión B con una comisión de gestión del 7%: 84.000 yenes al año.

Si la empresa de gestión B puede reducir el periodo de desocupación en un mes en comparación con la empresa de gestión A, el efecto es de ¥ 100.000 (alquiler mensual), que es significativamente mayor que la diferencia en la comisión de ¥ 24.000.

Evaluación del efecto de reducción de riesgos

Una buena empresa de gestión reduce eficazmente riesgos como los retrasos en el pago de los alquileres, las averías de los equipos y los problemas de los inquilinos. Estos efectos de reducción de riesgos también deben incluirse en la evaluación de la rentabilidad.

Consideración de los costes de tiempo

Los costes de tiempo del propio inversor son otro factor importante. Si se tiene en cuenta el valor del tiempo ahorrado por la externalización a una empresa de gestión, que puede utilizarse en otras actividades de inversión o en el negocio principal, incluso una comisión de gestión ligeramente superior puede ser una opción razonable.

Compruebe las condiciones detalladas del contrato

Las condiciones del contrato de gestión tienen un impacto significativo en el rendimiento de la inversión a largo plazo. Es importante comprobar en detalle no sólo la comisión, sino también el plazo del contrato, las condiciones de cancelación y el alcance del trabajo.

Duración del contrato y condiciones de cancelación

Los contratos de gestión suelen tener una duración de 1 a 3 años, pero es importante comprobar de antemano las cláusulas de renovación automática y las condiciones de rescisión a mitad de contrato. También es importante aclarar los procedimientos y el reparto de costes en caso de que sea necesario cambiar de empresa gestora.

Aclarar el alcance del trabajo

Definir claramente el alcance de las tareas de gestión en el contrato puede evitar problemas posteriores. En particular, defina específicamente la autoridad para aprobar los trabajos de reparación, el alcance de la respuesta de emergencia y los detalles de las obligaciones de información.

Indicadores de resultados y cláusulas de mejora

Incluya en el contrato indicadores de resultados como el índice de ocupación, el índice de cobro de alquileres y la satisfacción de los inquilinos, y prevea medidas de mejora y cláusulas de revisión del contrato si el índice de ocupación cae por debajo de un determinado nivel, con el fin de mantener y mejorar la calidad de la gestión.

Momento y procedimiento para cambiar de empresa de gestión

Cuándo considerar el cambio de empresa gestora

Cambiar deempresa de gestiónes una decisión importante para los inversores. Incluso si no está satisfecho con su actual empresa gestora, debe tomar la decisión correcta en el momento adecuado, ya que el cambio implica costes y molestias.

Criterios cuantitativos

Es importante establecer y controlar periódicamente indicadores para evaluar objetivamente el rendimiento de la sociedad de gestión.

Indicadores de evaluación	Excelente	Normal	Mejora necesaria
Índice de ocupación	95% y superior	90-95% (en el caso del índice de ocupación más alto)	Menos del 90
Periodo medio de desocupación	Menos de 1 mes	1-2 meses	Más de 2 meses
Tasa de atrasos en el alquiler	Menos del 1	1-3% de retraso en el pago del alquiler	Más del 3
Satisfacción del inquilino	4,5 y más (en una escala de 5 puntos)	3.5-4.5	Menos de 3,5

Si estos indicadores se sitúan continuamente en el nivel "requiere mejora", es el momento de plantearse seriamente cambiar de empresa gestora.

Factores cualitativos en la toma de decisiones

Los factores que no pueden medirse numéricamente también son importantes a la hora de tomar la decisión de cambiar de empresa de gestión.

Problemas de comunicación.

Si existen problemas de comunicación continuos, como retrasos en la presentación de informes, mala comunicación y explicaciones inadecuadas, es difícil establecer relaciones de confianza a largo plazo.

Falta de capacidad para hacer propuestas.

Si hay una falta de propuestas en respuesta a los cambios en el entorno del mercado y una falta de iniciativas proactivas para mejorar la rentabilidad, debería plantearse cambiar a una empresa de gestión más proactiva.

Lentitud de respuesta.

Si la empresa es lenta a la hora de responder a las quejas de los inquilinos, organizar las reparaciones y tramitar diversos procedimientos, esto puede provocar un descenso en la satisfacción de los inquilinos y dañar el valor de la propiedad.

Flujo específico de los procedimientos de cambio

Los cambios de empresa deben planificarse. Tomar las medidas adecuadas minimizará la interrupción de las operaciones y garantizará una transición fluida.

Fase preparatoria preliminar (2-3 meses antes de tomar la decisión de cambiar)

Seleccionar una nueva empresa de gestión y negociar las condiciones. Comparar varios candidatos y seleccionar uno que pueda ofrecer mejores servicios que la actual empresa de gestión.

Confirmación del contrato actual y notificación de rescisión (1-2 meses antes)

Revise detalladamente el contrato de gestión actual para conocer las condiciones de rescisión, los plazos de preaviso y las posibles penalizaciones. La mayoría de los contratos exigen un preaviso de rescisión de 1 a 3 meses.

Preparar el traspaso de la empresa (1 mes antes)

Elabore un plan de traspaso entre la nueva y la antigua empresa gestora. Organice los detalles del traspaso, como información sobre los inquilinos, documentos contractuales, historial de reparaciones, transferencia de fianzas, etc.

Notificar a los inquilinos (un mes antes del cambio).

Notificar debidamente a los inquilinos el cambio de empresa gestora. Enviar información detallada que incluya cambios en la dirección de transferencia del alquiler, datos de contacto y una presentación de la nueva empresa de gestión.

Precauciones y gestión de riesgos al cambiar

El cambio de empresa gestora conlleva una serie de riesgos. Es importante conocerlos de antemano y tomar las medidas oportunas.

Evitar lagunas en las operaciones

Un vacío en las operaciones de gestión puede provocar problemas como retrasos en la atención a los inquilinos o una respuesta inadecuada a las emergencias. Establezca claramente una fecha para la transición del trabajo entre la antigua y la nueva empresa de gestión y prevea un periodo de solapamiento para reducir el riesgo.

Transferencia adecuada de depósitos y fianzas

La transferencia de las fianzas y depósitos de los inquilinos es el procedimiento que requiere más atención. Confirme el importe, acuerde detalladamente cómo y cuándo se realizará la transferencia y lleve un registro por escrito.

Transferencia completa de los documentos contractuales

Todos los documentos pertinentes, como el contrato de alquiler, la hoja de información importante, el historial de reparaciones y la información del inquilino, deben transferirse sin omisiones. Asegúrese de que la información digitalizada también se transfiere en el formato adecuado.

Minimizar el impacto en los inquilinos

Hay que procurar que el cambio de empresa gestora no cause molestias a los inquilinos. Conseguir la comprensión y cooperación de los inquilinos explicándoles las razones del cambio, presentándoles la nueva empresa gestora y respondiendo amablemente a sus preguntas.

Medir los efectos del cambio y hacer mejoras

Tras un cambio de empresa gestora, es importante medir periódicamente la eficacia del cambio para asegurarse de que se han conseguido las mejoras esperadas.

Medición de la eficacia a corto plazo (3-6 meses después del cambio)

Evalúe la finalización de la transición operativa, la respuesta de los inquilinos y la calidad de la respuesta de la nueva empresa gestora. Si hay problemas, busque mejoras lo antes posible.

Medición de la eficacia a medio y largo plazo (1-2 años después del cambio)

Evalúe los resultados cuantitativos, como la mejora de las tasas de ocupación, la reducción de los periodos de desocupación, la disminución de las tasas de impago de alquileres, la mejora del valor de los inmuebles, etc. Si no se consiguen los efectos esperados, se estudiarán nuevas medidas de mejora.

Creación continua de relaciones

Construimos buenas relaciones con las nuevas empresas de gestión para garantizar una mejora continua. Profundizamos en la colaboración mediante reuniones periódicas, compartiendo resultados y estudiando nuevas propuestas.

Cómo identificar una buena empresa de gestión

Confirmación de la calidad de la gestión mediante inspecciones in situ

Para identificar una buena empresa de gestión, es importante comprobar no sólo la información por escrito, sino también el lugar real de la gestión.A la hora de compararempresas de gestión, siempre es aconsejable realizar una inspección in situ y comprobar directamente la calidad de la gestión.

Inspección in situ de las propiedades gestionadas

Visite los inmuebles realmente gestionados por la posible empresa de gestión y compruebe los siguientes puntos

Limpieza de las zonas comunes

Compruebe que las entradas, los pasillos, las escaleras y las zonas de eliminación de residuos están bien limpias. Las buenas empresas de gestión cumplen estrictamente un programa de limpieza regular y mantienen la propiedad limpia en todo momento.

Estado de mantenimiento de las instalaciones

Compruebe el estado de funcionamiento de ascensores, cierres automáticos, sistemas de iluminación, etc. La pronta reparación de las piezas defectuosas y el estado de las inspecciones periódicas también son puntos de evaluación importantes.

Gestión de los tablones de anuncios

La actitud de la empresa gestora se desprende de las condiciones detalladas de gestión, como el orden de los tablones de anuncios, la retirada de avisos antiguos y la colocación adecuada de comunicaciones importantes.

Estado de los inquilinos

Si es posible, observe también cómo están los inquilinos. Los inquilinos que están muy satisfechos con la gestión tienden a estar apegados a la propiedad y a utilizarla con cuidado.

Evaluación mediante entrevistas con el personal de gestión

La competencia de una empresa de gestión depende en última instancia de la competencia de la persona encargada. Es importante entrevistar a la persona que se encargará de la propiedad y evaluar su competencia y actitud.

Comprobar los conocimientos y la experiencia

Se formularán preguntas para determinar los conocimientos sobre gestión inmobiliaria, la comprensión de las leyes y reglamentos y la experiencia previa en gestión. También es útil conocer la categoría de las cualificaciones que se poseen, como la de administrador de fincas, administrador jefe, etc.

Evaluación de las habilidades de comunicación

Las habilidades de comunicación se evalúan a través de la claridad de las explicaciones, las respuestas precisas a las preguntas y la capacidad de hacer propuestas. Este factor es crucial para establecer relaciones de colaboración a largo plazo.

Comprobación de las capacidades de resolución de problemas

Le preguntamos cómo gestionaría un caso práctico concreto. Puede evaluar su capacidad de resolución de problemas comprobando su política para hacer frente a situaciones como problemas con los inquilinos, averías de los equipos y retrasos en el pago de los alquileres.

Encuesta sobre la reputación de los clientes actuales

La verdadera competencia de una empresa de gestión se refleja más directamente en la reputación de sus clientes actuales. Siempre que sea posible, es aconsejable aprovechar la oportunidad de escuchar directamente a los clientes inversores existentes.

Compruebe el nivel de satisfacción de los clientes.

Compruebe el nivel de satisfacción con el servicio de gestión, la respuesta a las peticiones de mejora y la voluntad de continuar la relación a largo plazo. Las empresas de gestión que mantienen altos niveles de satisfacción de sus clientes son probablemente excelentes.

Escuchar ejemplos concretos de resultados.

Preguntaremos por resultados concretos, como la reducción de los periodos de desocupación, el aumento de los alquileres y el incremento del valor de los inmuebles. Las empresas de gestión que pueden demostrar resultados numéricos son muy fiables.

Confirmación de ejemplos reales de gestión de problemas

Comprobamos ejemplos de respuestas a problemas y cuestiones que hayan surgido en el pasado. Las empresas de gestión que responden rápida y adecuadamente son de confianza en el futuro.

Estado de la respuesta a la digitalización

En la gestión inmobiliaria moderna, la digitalización conduce directamente a mejorar la eficiencia de la gestión y la satisfacción del cliente. Las empresas de gestión progresistas utilizan activamente la tecnología.

Sistemas de gestión avanzados.

Seleccione empresas de gestión con sistemas de gestión que utilicen la última tecnología, como sistemas de gestión basados en la nube, actualizaciones de información en tiempo real y compatibilidad móvil.

Disponibilidad de servicios en línea

Compruebe la calidad de los servicios digitales, como portales en línea para inversores, servicios de aplicaciones para inquilinos y sistemas de contratación en línea.

Capacidad de análisis de datos

Comprobamos si la empresa de gestión tiene capacidad para prestar servicios avanzados de gestión basados en datos, como el análisis de datos de mercado, la propuesta de recomendaciones de optimización de ingresos y la utilización de análisis predictivos.

Creación de asociaciones a largo plazo

Es importante que la relación con una buena empresa de gestión se desarrolle como una asociación estratégica que vaya más allá de la mera externalización.

Compartir estrategias de crecimiento

Seleccione una empresa de gestión que comprenda la estrategia de inversión a largo plazo del inversor y pueda proponer una política de gestión acorde con ella. Lo ideal sería que el socio tuviera como objetivo aumentar activamente el valor, en lugar de limitarse a mantener el statu quo.

Compromiso de mejora continua

Asegúrese de que la empresa está comprometida con la mejora continua, como la mejora de los métodos de gestión en respuesta a los cambios en el entorno del mercado, la introducción de nuevos servicios y el fomento de la eficiencia.

Establecer relaciones transparentes

Elegir una empresa de gestión capaz de establecer una relación muy transparente, que incluya transparencia de ingresos y gastos, procesos claros de toma de decisiones e informes y consultas periódicos, garantizará el éxito a largo plazo.

Conclusión.

Elegir una empresa de gestión para invertir con éxito en un estudio

La elección de una sociedad de gestión para la inversión en un estudio es una decisión importante que constituye la base del éxito de la inversión. A modo de resumen de la información facilitada en este artículo, cabe destacar los siguientes puntos

La importancia de una evaluación exhaustiva

Es necesario realizar una evaluación exhaustiva desde múltiples perspectivas, incluidos los resultados de la gestión, la solidez financiera, la calidad del servicio y la utilización de la tecnología, así como los bajos honorarios de gestión. Haga su elección haciendo hincapié en maximizar el rendimiento de la inversión a largo plazo y no en el ahorro de costes a corto plazo.

Establezca indicadores cuantitativos de rendimiento.

Es importante establecer un sistema para evaluar objetivamente el rendimiento de la empresa de gestión fijando indicadores cuantitativos como las tasas de ocupación, los periodos de desocupación y las tasas de atrasos en el pago de los alquileres. Esto le permitirá determinar el momento adecuado para cambiar de empresa de gestión.

Mejora continua de la relación

La relación con la empresa de gestión no termina con la celebración del contrato. La clave del éxito es construir una mejor asociación a través de la mejora continua de la relación, incluida la comunicación periódica, la puesta en común de resultados y la consideración de sugerencias de mejora.

Próximas medidas.

Se aconseja a los inversoresque no estén satisfechos con su actual empresa de gestión, oque busquen una empresa de gestión para externalizar la gestión de suinversión inmobiliaria, que empiecen a actuar con los siguientes pasos

1.Evaluar la situación actual: evaluar objetivamente la situación actual de la gestión basándose en los criterios de evaluación de este artículo.

2.Seleccionar una empresa candidata: seleccionar una candidata entre varias empresas de gestión y realizar un estudio comparativo.

3. Realizar un estudio in situ: visitar los inmuebles gestionados por las empresas candidatas y comprobar la calidad de la gestión.

Realizar entrevistas: Evaluar la competencia y la compatibilidad mediante entrevistas con el responsable.

Negociar términos y condiciones: Negociar términos y condiciones que equilibren el contenido del servicio y los honorarios.

En INA & Associates, nuestro objetivo es maximizar el valor de los activos de nuestros inversores y ofrecerles las mejores soluciones de gestión.Si tiene algún problema a la hora de seleccionar unaempresa de gestión de alquileres, no dude en ponerse en contacto con nosotros. Con nuestra amplia experiencia y conocimientos, le apoyaremos en su éxito como inversor.

Preguntas más frecuentes

P1: ¿Cuál es el precio de mercado de los gastos de gestión?

R1: El porcentaje de mercado de los gastos de gestión se sitúa en torno al 3-8% del alquiler. En el caso de los servicios básicos de gestión únicamente, suele ser del 3-4%; en el de los servicios estándar, del 5-6%; y en el de los servicios completos, del 7-8%. Lo importante no es que la comisión sea baja, sino la rentabilidad del servicio prestado. Por ejemplo, si elige una empresa de gestión con una comisión un 1% más baja, pero el periodo de desocupación aumenta un mes, la pérdida compensará con creces el ahorro en comisiones.

P2: ¿Cuánto cuesta cambiar de empresa de gestión?

R2: Los costes directos asociados a un cambio de gestora suelen ser los siguientes Comisión de cancelación del contrato actual (varía en función del contrato), costes iniciales de la nueva gestora (aproximadamente entre 0,5 y 1 mes de alquiler) y costes de preparación y transferencia de diversos documentos (aproximadamente entre 10.000 y 30.000 yenes). Sin embargo, estos costes suelen recuperarse en poco tiempo gracias a los efectos de mejora de los ingresos de una buena empresa de gestión. Es importante evaluar exhaustivamente los beneficios a largo plazo del cambio.

P3: ¿Cuál es la duración adecuada de un contrato de gestión?

R3: La duración de un contrato de gestión suele ser de 1 a 3 años. Se recomienda que el contrato inicial sea de corta duración, en torno a un año, y que se considere su renovación tras evaluar las capacidades de la empresa de gestión. Si se considera que la empresa de gestión es competente, un contrato a largo plazo de 2-3 años puede establecer una relación estable. Sin embargo, es importante asegurarse de que existe una cláusula de rescisión a medio plazo, de modo que se disponga de un plan para hacer frente a cualquier problema que pueda surgir.

P4: ¿Qué debo hacer si surge un problema con la gestora?

R4: Si surge un problema con la empresa de gestión, deberá seguir los siguientes pasos. En primer lugar, resuelva el problema por escrito y exija mejoras a la empresa gestora. Si no hay mejoras, compruebe el contenido del contrato y considere si ha habido incumplimiento del mismo. Si es necesario, consulte a las asociaciones del sector o estudie la posibilidad de emprender acciones legales. La clave está en mantener registros de todas las interacciones y conservar las pruebas. Como medida de precaución, es aconsejable incluir en el contrato unas normas de práctica claras y cláusulas de mejora.

P5: Si poseo varias propiedades, ¿debería tener una única empresa de gestión?

R5: Unificar las empresas de gestión de varios inmuebles tiene ventajas e inconvenientes. Entre las ventajas se incluyen una mayor eficacia en la gestión, un mejor poder de negociación de las comisiones y una reducción de las cargas debido a la gestión centralizada. Las desventajas incluyen la falta de capacidad de respuesta a las características locales, la concentración de riesgos y las opciones limitadas. El principio básico es seleccionar la empresa de gestión más adecuada para cada región, teniendo en cuenta la ubicación, el tipo y el tamaño de la propiedad. Sin embargo, para propiedades similares en la misma región, la unificación de las empresas de gestión puede aumentar la eficacia y reducir los costes.

Gestión inmobiliaria

Daisuke Inazawa

INA&Associates Co., Ltd. Representante legal. Con sede en Osaka, Tokio y Kanagawa, se dedica a la compraventa, alquiler y gestión de inmuebles. Ofrece sus servicios basándose en una amplia experiencia en el sector inmobiliario. Bajo la filosofía de que «el activo más importante de una empresa es su personal», concede gran importancia a la formación y el desarrollo de sus empleados. Continúa su compromiso con la creación de valor empresarial sostenible.