Instalación de lavanderías: ¿Aumentan los alquileres y la ocupación?

Para los propietarios, combatir la desocupación y optimizar los alquileres es un reto permanente. Especialmente en el mercado de alquiler actual, la provisión de instalaciones que respondan a los cambiantes estilos de vida de los inquilinos es un factor importante que influye en la competitividad de un inmueble.

Uno de los ejemplos más notables es la instalación de lavanderías interiores. Tradicionalmente, las zonas para guardar las lavadoras solían estar situadas en balcones o al aire libre, pero su importancia ha aumentado hasta el punto de que ahora se reconocen como una instalación esencial para los inquilinos.

En este artículo, INA&Associates explica en detalle el impacto específico de la instalación de un cuarto de lavadoras en los alquileres, basándose en nuestra experiencia en el trato con numerosos propietarios. Nuestro objetivo es ayudarle a tomar las decisiones de inversión correctas proporcionándole un análisis basado en datos sobre todos los aspectos, desde los costes de instalación hasta los periodos de amortización e incluso los casos de éxito.

Impacto de la instalación de salas de lavadoras en los alquileres

Posición en el ranking de instalaciones populares

En el último ranking 2024 de las instalaciones más populares en las propiedades de alquiler, las instalaciones de lavandería en la habitación ocupan el segundo lugar tanto para propiedades individuales como familiares. Esto indica que la conciencia de esta instalación como un deber-tener, con los inquilinos reconociendo rápidamente que no serían capaces de mudarse sin ella.

Llama especialmente la atención el aumento en la clasificación de las propiedades para un solo ocupante. El hecho de que las instalaciones interiores de lavandería, que antes ocupaban el tercer lugar, hayan subido al segundo puesto es una clara indicación de los cambios en el estilo de vida de los inquilinos, especialmente de la generación más joven. Los inquilinos modernos tienen una fuerte resistencia a instalar lavadoras en el exterior, ya que muchos afirman que no quieren colocar lavadoras en el exterior y que es probable que se rompan si están fuera.

La siguiente tabla muestra la clasificación de las instalaciones más populares en 2024.

Como muestran claramente estos resultados, las instalaciones interiores de lavandería se posicionan como la segunda instalación más importante en el mercado actual del alquiler, después del aire acondicionado.

Ejemplos concretos de aumento del alquiler

El análisis de los datos reales del mercado muestra que la instalación de lavanderías en las habitaciones tiene un impacto notable en los alquileres. En un caso en el que participamos, el alquiler mensual de un estudio aumentó en 12.000 yenes gracias a la instalación de una lavandería interior.

En otro caso, la instalación de una lavandería interior impidió que los alquileres bajaran entre 3.000 y 5.000 yenes en una propiedad en la que la presión a la baja sobre los alquileres estaba aumentando debido a la antigüedad del edificio. Esto significa que la competitividad del inmueble mejoró y el precio de mercado se mantuvo gracias a la mejora de las instalaciones.

Si se observan las tendencias por regiones, el efecto fue especialmente fuerte en las zonas urbanas, con aumentos de los alquileres de entre 3.000 y 8.000 yenes al mes de media en zonas donde hay muchas propiedades para personas solteras. En cambio, en los inmuebles destinados a familias, cabe esperar aumentos más sustanciales del alquiler si se instala un nuevo vestuario o se sustituye el lavabo junto con la instalación de un lavadero.

El siguiente cuadro resume el efecto del aumento de los alquileres por tipo de propiedad.

Impacto en las tasas de ocupación

Un efecto más importante que el aumento de los alquileres es el incremento de las tasas de ocupación. Los estudios han demostrado que la instalación de lavanderías en las habitaciones aumenta el número de visitas entre un 30% y un 50% de media y acorta el periodo de desocupación una media de dos meses.

Cabe destacar la mejora de los atributos de los inquilinos. Los inmuebles con lavandería interior suelen recibir más solicitudes de inquilinos con ingresos más estables. Esto está relacionado con el hecho de que los inquilinos que valoran las comodidades modernas suelen tener una mayor capacidad de pago.

Análisis de rentabilidad de la instalación de lavanderías

Detalle de los costes de instalación

El coste de la instalación de una lavandería interior varía mucho en función de la estructura del inmueble y del estado de las instalaciones existentes, pero por lo general su ejecución cuesta entre 100.000 y 250.000 yenes. Este coste incluye la instalación de la cuba de la lavadora, las tuberías de suministro de agua y desagüe, los trabajos de electricidad y, en caso necesario, la reparación de suelos y paredes.

El desglose de los costes es el siguiente

Un factor que influye mucho en los costes es la ubicación de las tuberías de suministro de agua y desagüe. Los costes pueden mantenerse bajos si las tuberías se instalan cerca de la cocina o el baño, pero si se instalan más lejos, el trabajo de fontanería se hace más complejo y los costes tienden a aumentar.

Además, en el caso de los condominios, puede ser necesaria la aprobación de la asociación de gestión, y se puede incurrir en procedimientos y costes adicionales dependiendo de la naturaleza del trabajo. Es importante consultarlo previamente con la empresa gestora o la asociación de gestión.

Cálculo del periodo de amortización

Calcule el periodo de amortización específico de los costes de instalación. Basándose en el ejemplo anterior, se calcula el periodo de amortización para diferentes escenarios.

Escenario 1: Vivienda de una habitación (con un aumento del alquiler de 5.000 yenes)
-Costes de instalación: 150.000 yenes.
-Incremento mensual del alquiler: 5.000 yenes.
-Periodo de amortización: ¥150.000 ÷ ¥5.000 = 30 meses (2,5 años)

Escenario 2: propiedad de 1K (con aumento del alquiler de 8.000 JPY)
-Coste de instalación: 180.000 yenes.
-Incremento mensual del alquiler: 8.000 yenes.
-Rentabilidad de la inversión: ¥180.000 ÷ ¥8.000 = 22,5 meses (aprox. 1,9 años)

Escenario 3: Incluyendo el efecto de la reducción del periodo de desocupación
-Costes de instalación: 150.000 yenes.
-Aumento del alquiler mensual: 5.000 yenes.
-Efecto de la reducción del periodo de desocupación: 120.000 yenes (durante 2 meses)
-Periodo de amortización real: (¥150.000 - ¥120.000) ÷ ¥5.000 = 6 meses.

Por tanto, si se incluye el efecto de acortar el periodo de desocupación, el periodo de amortización se reduce considerablemente. Especialmente en inmuebles con un periodo de desocupación prolongado, cabe esperar que la instalación tenga un efecto muy inmediato.

Puntos clave para la rentabilidad

Para maximizar la rentabilidad de la inversión, es importante tener en cuenta los siguientes puntos

1. optimizar la ubicación de la instalación
Teniendo en cuenta la línea de flujo de las tareas domésticas, la ubicación ideal de la instalación es cerca de los vestuarios y lavabos. Esto mejora la comodidad para los inquilinos y permite fijar alquileres más elevados.

2. en combinación con otras instalaciones
Instalar un lavabo independiente o un nuevo vestuario al mismo tiempo que se instala una lavandería puede aumentar aún más los alquileres gracias a la sinergia.

3. un calendario adecuado
Si las obras de renovación se realizan al mismo tiempo que las de mudanza, se pueden reducir los costes de construcción y minimizar el periodo de desocupación.

4. consideración de las características locales
Las decisiones de inversión basadas en las características de la ubicación del inmueble son importantes, ya que resultan especialmente eficaces en zonas donde hay muchas personas solas.

5. Perspectiva a largo plazo
Una vez realizada una inversión de capital, el efecto dura mucho tiempo, por lo que es importante tener en cuenta no sólo el periodo de amortización a corto plazo, sino también la rentabilidad a largo plazo, como 10 o 20 años.

La siguiente tabla muestra los periodos de amortización y la rentabilidad a largo plazo.

Como puede verse, a largo plazo cabe esperar un retorno de la inversión muy elevado.

Puntos clave a tener en cuenta y éxito en la instalación

Requisitos para la instalación

Para instalar con éxito una lavandería interior, deben cumplirse tres condiciones: suministro de agua, desagüe y electricidad. Es importante comprobar estas condiciones de antemano y planificar adecuadamente.

Condiciones del suministro de agua
El suministro de agua a la lavadora requiere una presión de agua adecuada y un caudal de agua estable. En caso de derivación desde una tubería de suministro de agua existente, es necesario comprobar el diámetro de la tubería y la presión del agua y, si es necesario, considerar la instalación de una bomba de aumento de presión. Especialmente en las viviendas situadas en pisos superiores, es esencial medir la presión del agua con antelación, ya que la lavadora puede no funcionar correctamente debido a una presión de agua insuficiente.

Condiciones de desagüe
En cuanto al desagüe, es necesario asegurarse de que la ruta de desagüe es capaz de eliminar adecuadamente las aguas residuales de la lavadora. Si resulta difícil conectar con los desagües existentes, será necesario construir una nueva ruta de desagüe, lo que puede aumentar considerablemente los costes. La pendiente y la capacidad de la tubería de desagüe también son factores importantes, por lo que se recomienda que un contratista profesional realice un estudio detallado.

Requisitos eléctricos.
Debe instalarse una toma de corriente específica (de 15 A o superior) para alimentar la lavadora. Comprueba si la capacidad eléctrica existente es suficiente y, si es necesario, añade un cuadro de distribución o realiza trabajos de cableado. Es especialmente importante que un electricista realice un estudio preliminar en las viviendas más antiguas, ya que la capacidad eléctrica puede ser insuficiente.

Comprueba los requisitos de la instalación con la siguiente lista de comprobación.

Flujo de trabajo de instalación

Si se siguen los procedimientos de construcción adecuados, se puede acortar el periodo de construcción y, al mismo tiempo, garantizar la calidad. El flujo general de construcción es el siguiente

1. Estudio preliminar y diseño (1 semana)
Un contratista especializado realiza un estudio del emplazamiento para comprobar en detalle las condiciones de suministro de agua, drenaje y electricidad. En esta fase, se finaliza la ubicación de la instalación y se lleva a cabo el diseño detallado de las obras.

2.Explicación a la comunidad de propietarios y al vecindario (1 semana)
En el caso de los condominios, las obras se notifican a la asociación de gestión y se da una explicación de las obras a los vecinos. Explicar con antelación el ruido y las vibraciones durante el periodo de obras puede evitar problemas.

3. Adquisición y preparación de materiales (3 días)
Adquirir las cubetas de la lavadora, los materiales de fontanería y los componentes eléctricos. Seleccionar materiales de calidad garantiza la durabilidad a largo plazo.

4. Trabajos de fontanería y electricidad (2-3 días)
Se realizan los trabajos de fontanería y electricidad. En esta fase, es importante tener en cuenta el mantenimiento futuro.

5. trabajos de acabado (1 día)
Se reparan suelos y paredes y se instalan las cubetas de las lavadoras. Unos acabados estéticamente agradables aumentarán la satisfacción de los inquilinos.

6. Comprobación de funcionamiento y entrega (medio día)
Se instala la lavadora y se comprueba su funcionamiento para garantizar que no haya problemas antes de la entrega.

Fallos comunes y contramedidas

A partir de casos anteriores se pueden identificar los siguientes patrones de fallos. Es importante conocerlos de antemano y tomar las contramedidas adecuadas.

Ejemplo 1: Error en la selección del lugar de instalación
En algunos casos, la ubicación de la instalación se decidió sin tener en cuenta la línea de flujo de las tareas domésticas, lo que dio lugar a una mala usabilidad para los ocupantes y a que no se consiguiera el efecto esperado.

Contramedidas:
Asumiendo el patrón de vida del residente, seleccionar la ubicación de la instalación haciendo hincapié en la línea de flujo desde el lavabo o el vestidor. En la medida de lo posible, se deben considerar varios emplazamientos y seleccionar el más adecuado.

Fallo 2: Estimación de costes insuficiente
En algunos casos, los estudios preliminares son inadecuados y se requieren trabajos adicionales tras el inicio de las obras, lo que da lugar a que el presupuesto se sobrepase considerablemente.

Contramedida:
Obtenga presupuestos detallados de varios contratistas especializados y planifique el presupuesto con un 20% de reserva. Asimismo, defina claramente los términos y condiciones de cualquier obra adicional en el momento de la contratación.

Fallo 3: Falta de adecuación a las necesidades del inquilino
En algunos casos, la instalación no se ajusta a la demanda real por no tener en cuenta la ubicación del inmueble y la demografía de los inquilinos.

Contramedida:
Investigar con antelación las condiciones de equipamiento de las propiedades competidoras en las inmediaciones y la demografía de los inquilinos, e invertir en equipos que se ajusten a las necesidades del grupo de inquilinos objetivo.

Fallo 4: Planificación inadecuada del mantenimiento
En algunos casos, una planificación insuficiente del mantenimiento posterior a la instalación puede provocar problemas de mantenimiento a largo plazo.

Contramedidas:
En el momento de la instalación, la construcción debe realizarse teniendo en cuenta el mantenimiento futuro y debe elaborarse un plan de inspecciones periódicas. También es importante explicar a los inquilinos cómo utilizar el sistema.

Tomando estas medidas, la probabilidad de éxito de la instalación de un cuarto de lavadoras puede aumentar considerablemente. En particular, dedicar tiempo suficiente a la investigación y la planificación por adelantado es clave para el éxito del proyecto.

Conclusión.

La instalación de lavaderos interiores es una de las estrategias de inversión más eficaces en el mercado actual del alquiler. Como se ha comprobado en este artículo, los beneficios de la inversión cuando se aplica correctamente pueden resumirse del siguiente modo

Efecto del aumento de los alquileres
Se puede esperar que los alquileres aumenten entre 3.000 y 15.000 yenes al mes, con un efecto que varía en función del tipo de propiedad y su ubicación. Los efectos serán especialmente elevados en el caso de las viviendas para personas solas.

Efecto sobre las viviendas vacías
Un aumento del 30-50% en el número de visitas y una reducción del periodo medio de desocupación en dos meses pueden reducir significativamente las pérdidas de oportunidad.

Periodo de amortización
Por lo general, el retorno de la inversión puede lograrse en un plazo de 1,5 a 4 años y puede alcanzarse una rentabilidad muy elevada a largo plazo.

Mayor competitividad en el mercado
Mediante la instalación de equipos que ocupan el segundo lugar en popularidad, se puede mejorar significativamente la competitividad de mercado del inmueble y esperar inquilinos de mayor calidad.

Próxima acción.
Se aconseja a los propietarios que estén pensando en instalar una lavandería que empiecen con un estudio de las condiciones actuales del inmueble. Compruebe los requisitos de suministro de agua, desagüe y electricidad, considere la ubicación de la instalación, obtenga presupuestos de varios proveedores y elabore un plan de inversión.

INA&Associates también ofrece servicios de consultoría sobre inversiones de capital para ayudar a los propietarios a maximizar sus beneficios. Proporcionamos un apoyo total, desde la formulación de la estrategia de inversión óptima en función de las características del inmueble hasta la presentación de contratistas de instalaciones fiables.

Preguntas más frecuentes

P1: ¿Cuáles son los costes de instalación?

R1: Los costes típicos de instalación oscilan entre 100.000 y 250.000 yenes. Sin embargo, el coste puede variar aún más en función de la ubicación de las tuberías de suministro de agua y desagüe existentes y de la estructura de la propiedad. Los costes incluyen los de la cubeta de la lavadora, las tuberías de suministro de agua y desagüe, los trabajos de electricidad, los trabajos de reparación de suelos y paredes y los costes de instalación. Para obtener una cifra exacta de los costes, se recomienda obtener presupuestos detallados de varios contratistas especializados.

P2: ¿Qué tipo de inmuebles son los más adecuados para la instalación?

A2.Especialmente eficaces son las propiedades para personas solas (estudio, 1K, 1DK). Cabe esperar que sea más eficaz en inmuebles cercanos a estaciones de tren en zonas urbanas y en zonas con muchos estudiantes y jóvenes trabajadores. Además, cabe esperar que la modernización de las instalaciones mejore significativamente la competitividad en los inmuebles más antiguos en los que existe la preocupación de que la competitividad pueda estar disminuyendo. Las propiedades orientadas a las familias también pueden beneficiarse, pero se puede conseguir un mayor efecto en combinación con otras instalaciones (por ejemplo, calefacción adicional, lavabo independiente, etc.).

P3: ¿Cuánto se tarda en instalar?

A3: El plazo general de construcción es de aproximadamente dos semanas, desde el estudio preliminar hasta la finalización. El desglose es el siguiente: una semana para el estudio preliminar y el diseño, una semana para la notificación a la comunidad de propietarios y la explicación del vecindario, y 2-3 días para la instalación propiamente dicha. Sin embargo, si el trabajo de fontanería es complejo o si la comunidad de propietarios tarda en aprobarlo, el plazo puede alargarse más. Si hay inquilinos en la zona, es importante explicárselo y coordinarse con ellos con suficiente antelación para minimizar el impacto en sus vidas durante el periodo de obras.

P4: ¿Qué hay que hacer si hay inquilinos?

A4. Si hay inquilinos, es importante explicarles con detalle la necesidad de las obras y los beneficios que reportarán, y conseguir su comprensión. Notifíqueles con antelación el ruido y las suspensiones temporales del suministro de agua durante el periodo de obras y, en la medida de lo posible, programe las obras teniendo en cuenta las condiciones de vida de los inquilinos. Asimismo, haz hincapié en que, una vez finalizadas las obras, será más cómodo para los inquilinos y pide su colaboración. En algunos casos, puede ser necesario considerar la posibilidad de reducir el alquiler o proporcionar un alojamiento alternativo temporal durante el periodo de obras.

P5.¿Es necesario el mantenimiento después de la instalación?

R5.Un mantenimiento regular puede prolongar la vida útil del equipo y mantener la satisfacción de los inquilinos. Se recomienda inspeccionar el suministro de agua y las tuberías de desagüe, limpiar la cubeta de la lavadora y comprobar el sistema eléctrico aproximadamente una vez al año. También es importante explicar a los inquilinos cómo utilizar correctamente el equipo y prevenir problemas. Basta con prever unos gastos de mantenimiento de entre 10 000 y 20 000 yenes al año. Un mantenimiento adecuado prolongará la vida útil del equipo y maximizará el rendimiento de la inversión a largo plazo.

La información de este artículo se basa en la información disponible en diciembre de 2024 y está sujeta a cambios debido a las condiciones del mercado y a cambios en la legislación. Las decisiones de inversión son responsabilidad de cada propietario.