Estrategias de inversión inmobiliaria para superricos en tiempos de alza de tasas

En marzo de 2024, el Banco levantó su política de tipos de interés negativos y subió los tipos de interés por primera vez en 17 años. A esto le siguió un aumento del tipo de interés oficial a alrededor del 0,25% en julio, marcando un cambio importante en los mercados financieros hacia un "mundo con tipos de interés". Este histórico cambio de política ha tenido graves repercusiones en el mercado de la inversión inmobiliaria, obligando a muchos inversores a replantearse sus estrategias.

Sin embargo, la fase alcista de los tipos de interés no es necesariamente todo vientos en contra para la inversión inmobiliaria. Más bien, para los particulares con un patrimonio muy elevado que cuenten con la estrategia adecuada, éste podría ser el momento perfecto para crear nuevas oportunidades de inversión. A medida que la subida de los tipos de interés expulsa del mercado a los inversores ordinarios, los grandes patrimonios con los recursos financieros y la experiencia necesarios para adquirir inmuebles de primera categoría en condiciones más favorables están creando un entorno propicio para ello.

En este artículo, presentamos estrategias de inversión específicas para salir ganando durante un periodo de subida de los tipos de interés, basadas en nuestra experiencia como INA & Associates Inc. en el apoyo a las inversiones inmobiliarias de numerosos clientes con patrimonios muy elevados. Desde el análisis preciso de las tendencias del mercado hasta las técnicas prácticas de inversión, explicaremos sistemáticamente los conocimientos que necesitan los particulares con un patrimonio muy elevado para tener éxito en sus futuras inversiones inmobiliarias.

El impacto de la subida de los tipos de interés en la inversión inmobiliaria y las tendencias del mercado.

El cambio de política monetaria del Banco y sus antecedentes

El cambio de política monetaria en 2024 marca un punto de inflexión fundamental para la economía japonesa. En su reunión de política monetaria del 19 de marzo, el Banco levantó su política de tipos de interés negativos, que había estado en vigor desde 2016, y elevó el tipo de interés oficial a alrededor del 0,1%. Además, el 31 de julio aplicó una subida adicional de los tipos de interés, situándolos en torno al 0,25%.

El trasfondo de este cambio de política es la constatación de un aumento sostenido de los precios. La perspectiva de alcanzar el objetivo de inflación de precios del 2% de forma sostenida ha iniciado el proceso de normalización de la política de relajación monetaria del Banco, de dimensiones diferentes. Algunos participantes en el mercado han pronosticado que el tipo de interés oficial alcanzará el 1,0% en enero de 2026, y es probable que continúe la tendencia al alza de los tipos de interés.

Impacto directo en el mercado inmobiliario

La subida de los tipos de interés afecta a la inversión inmobiliaria por tres vías principales.

La primera vía es un aumento de los costes de los préstamos. La subida de los tipos de interés de los préstamos para la inversión inmobiliaria aumenta directamente los costes de financiación de los inversores. Los inversores con préstamos a tipo variable pueden experimentar un aumento de sus reembolsos mensuales, lo que puede traducirse en un deterioro de la rentabilidad de su inversión.

La segunda vía es la presión a la baja sobre los precios inmobiliarios. La subida de los tipos de interés aumenta el nivel exigido de rentabilidad de la inversión, lo que hace que los inmuebles con los mismos ingresos por alquiler sean menos atractivos como inversión, a menos que su precio sea inferior. Esto ejerce una presión a la baja sobre los precios inmobiliarios.

La tercera vía es un cambio en la estructura de la demanda. La subida de los tipos de interés hipotecarios puede reducir la disposición de los particulares a comprar una vivienda, lo que provoca un aumento relativo de la demanda de alquiler. Al mismo tiempo, existe una tendencia a la disminución de la liquidez en el mercado de compraventa a medida que más inversores se abstienen de comprar propiedades de inversión.

Grado de impacto por tipo de propiedad

El impacto de la subida de los tipos de interés varía significativamente según el tipo de propiedad. Las propiedades más nuevas y las situadas en zonas más convenientes tienden a verse menos afectadas por la subida de los tipos de interés. Esto se debe al valor intrínseco de estas propiedades y a una demanda de alquiler estable, lo que significa que mantienen una gran popularidad entre los inversores.

Por otro lado, el impacto de la subida de los tipos de interés ha sido más pronunciado en el caso de las propiedades más antiguas y las situadas en zonas suburbanas. Estas propiedades se diseñaron originalmente para atraer a inversores con altos rendimientos, lo que las hace menos atractivas en relación con otras propiedades debido a la subida de los tipos de interés.

También está cambiando el comportamiento inversor de la clase con patrimonios muy elevados. Quienes solían realizar inversiones apalancadas mediante préstamos están adquiriendo cada vez más propiedades en efectivo. Esto se considera una opción estratégica para evitar el riesgo de subida de los tipos de interés y tomar decisiones de inversión flexibles durante los periodos de agitación del mercado.

Estrategias de inversión inmobiliaria para particulares con patrimonios muy elevados que se pueden aplicar cuando suben los tipos de interés

Evitar por completo el riesgo de los tipos de interés utilizando tipos de interés fijos

Una de las estrategias más importantes durante los periodos de subida de los tipos de interés es el uso activo de préstamos a tipo fijo. Los préstamos a tipo variable conllevan el riesgo de un aumento de la carga de reembolso debido a la subida de los tipos de interés, pero al elegir un préstamo a tipo fijo, se puede evitar por completo el riesgo de futuras fluctuaciones de los tipos de interés.

Se recomienda encarecidamente a los prestatarios con un patrimonio muy elevado que financien sus préstamos con tipos de interés fijos a largo plazo. El nivel actual de los tipos de interés sigue siendo históricamente bajo y ofrece una excelente oportunidad para fijar la financiación a tipos bajos durante un largo periodo de tiempo. En particular, al elegir un tipo de interés fijo a largo plazo de 10 años o más, es posible asegurarse un rendimiento estable de la inversión incluso en caso de futuras subidas de los tipos de interés.

Sin embargo, como los préstamos a tipo fijo tienen un nivel inicial de tipos de interés más elevado que los préstamos a tipo variable, la rentabilidad a corto plazo puede ser ligeramente inferior. Sin embargo, desde una perspectiva a largo plazo, los beneficios de evitar el riesgo de subida de los tipos de interés compensarán con creces este coste inicial.

Optimización estratégica del coeficiente de fondos propios

En periodos de subida de los tipos de interés, la optimización de la ratio de fondos propios es clave para el éxito de la inversión. En la inversión inmobiliaria convencional, la estrategia ha consistido generalmente en aumentar el coeficiente de endeudamiento para maximizar el efecto de apalancamiento, pero en una época de tipos de interés al alza, este planteamiento debe replantearse fundamentalmente.

La ratio de fondos propios recomendada es de al menos el 40% del valor del inmueble. Garantizar este nivel ofrece las siguientes ventajas.

En primer lugar, el impacto de la subida de los tipos de interés puede minimizarse controlando el importe del préstamo. Si la cantidad prestada es pequeña, el aumento de la carga de amortización será limitado aunque suban los tipos de interés.

En segundo lugar, las condiciones de financiación de las instituciones financieras pueden mejorar considerablemente. Los inversores con un elevado coeficiente de fondos propios son considerados por las instituciones financieras como buenos clientes con bajo riesgo y pueden obtener préstamos con condiciones de tipos de interés más favorables.

Además, son más ágiles ante las fluctuaciones del mercado. Al disponer de fondos propios suficientes, los inversores pueden responder con flexibilidad a los cambios en las condiciones del mercado, como la inversión adicional o el reembolso anticipado de los préstamos.

Revisión fundamental de los criterios de selección de inmuebles

La selección de inmuebles en una época de tipos de interés al alza exige pasar del énfasis tradicional en el rendimiento a una evaluación exhaustiva del valor de la inversión. Se proponen los siguientes nuevos criterios de selección

La atención debe centrarse principalmente en la superioridad de la ubicación. Las propiedades situadas en lugares con buenas conexiones de transporte y potencial de desarrollo futuro pueden mantener una demanda de alquiler estable incluso en periodos de subida de los tipos de interés. En particular, se recomienda dar prioridad a las propiedades situadas en zonas a menos de 10 minutos a pie de las principales estaciones y con acceso a varias líneas de tren.

La calidad del edificio y las perspectivas de futuro también son factores de evaluación importantes. No sólo la antigüedad del edificio, sino también su estructura, la calidad de las instalaciones y el estado de la gestión deben evaluarse exhaustivamente para seleccionar propiedades que sigan siendo competitivas a largo plazo.

También debe analizarse detenidamente la estabilidad de la demanda de alquiler. Es importante conocer las características del grupo destinatario, como solteros o familias, y verificar la sostenibilidad de la demanda en la zona.

Estrategias sofisticadas de diversificación de la cartera

La diversificación de la cartera adquiere mayor importancia durante los periodos de subida de los tipos de interés. En lugar de concentrar las inversiones en un único tipo de propiedad o zona geográfica, es necesario desarrollar una estrategia de inversión que diversifique el riesgo.

El siguiente cuadro ofrece ejemplos de composiciones de cartera recomendadas.

Esta diversificación permite encontrar un equilibrio entre los inmuebles menos sensibles a la subida de los tipos de interés y los de alta rentabilidad.

Mayor vinculación con las estrategias fiscales

En la inversión inmobiliaria de alto patrimonio, la vinculación con las estrategias fiscales tiene un impacto significativo en los resultados de la inversión. Durante los periodos de subida de los tipos de interés, las siguientes consideraciones fiscales son especialmente importantes

Maximizar el uso de la depreciación puede reducir la carga fiscal en los primeros años de la inversión. En particular, se puede conseguir un ahorro fiscal más efectivo fijando un periodo de amortización adecuado para la parte de la inversión correspondiente al equipamiento.

El efecto sobre la deducibilidad de los intereses de los empréstitos también aumenta a medida que suben los tipos de interés. Los beneficios fiscales pueden maximizarse estableciendo una estructura de financiación adecuada.

El uso como medida del impuesto de sucesiones es también una perspectiva importante. La estrategia de asegurarse unos ingresos estables al tiempo que se reducen las liquidaciones del impuesto de sucesiones mediante la inversión inmobiliaria es un método extremadamente eficaz para las personas físicas con un patrimonio muy elevado.

Métodos de inversión específicos para salir ganando

Nuevos criterios de selección de ubicaciones y métodos de análisis de zonas

La selección de la ubicación en un periodo de subida de los tipos de interés exige criterios aún más estrictos que antes. No sólo hay que evaluar la simple conveniencia, sino también el desarrollo futuro y la sostenibilidad económica.

El primer criterio es la calidad de las infraestructuras de transporte. Se da prioridad a las zonas con acceso a varias líneas ferroviarias y buen acceso a las principales estaciones terminales. En particular, cabe esperar que las zonas en las que están previstas futuras mejoras de las infraestructuras, como el Shinkansen Central Lineal y diversos proyectos de reurbanización, aumenten el valor de los activos a largo plazo.

El segundo criterio es un análisis de las tendencias demográficas y la actividad económica. En Japón, donde la población está disminuyendo, se hace hincapié en las zonas con una afluencia continua de población y una elevada proporción de jóvenes. También cabe esperar que las zonas con una alta concentración de grandes sedes corporativas y centros de investigación y desarrollo generen una demanda estable de alquiler.

El tercer criterio es una evaluación general de la comodidad de vida. Las zonas con una buena infraestructura de vivienda, como instalaciones comerciales, médicas y educativas, tienen una alta tasa de retención de residentes y reducen el riesgo de desocupación.

Nuevo marco para el análisis de rentabilidad

En una época de tipos de interés al alza, los rendimientos superficiales y reales convencionales no bastan por sí solos para analizar la rentabilidad. Se proponen los siguientes nuevos marcos de análisis

El análisis de sensibilidad a los tipos de interés evalúa cuantitativamente el impacto de una subida del 1% de los tipos de interés en la rentabilidad de la inversión. Examina la rentabilidad en múltiples escenarios, variando los coeficientes de endeudamiento, los tipos de interés y los plazos de amortización.

El indicador de estabilidad de los flujos de tesor ería evalúa el riesgo de fluctuación de los ingresos por alquileres. Predice la estabilidad del flujo de caja futuro mediante comparaciones con las tendencias pasadas de los alquileres, las fluctuaciones de las tasas de desocupación y el mercado circundante.

El indicador de liquidez evalúa la posibilidad de vender el inmueble. Analiza los ejemplos comerciales de propiedades similares, la frecuencia de las transacciones en el mercado y el nivel de interés de los inversores para evaluar la posibilidad de vender la propiedad a un precio razonable cuando sea necesario.

El cuadro siguiente muestra ejemplos de valoraciones de inmuebles utilizando estos indicadores.

Sistematización de los métodos de cobertura de riesgos

Durante los periodos de subida de los tipos de interés, es esencial disponer de una estrategia de cobertura de riesgos a varios niveles. Se puede lograr una gestión global del riesgo combinando las siguientes técnicas

Además de la utilización de tipos de interés fijos, la cobertura del riesgo de tipos de interés contempla el uso de instrumentos derivados como las permutas de tipos de interés. Para los grandes patrimonios con grandes inversiones, estos instrumentos permiten una gestión más precisa del riesgo de tipos de interés.

En la cobertura del riesgo de desocupación, además de las inversiones diversificadas en múltiples propiedades, se considerará el uso de contratos de subarriendo y servicios de garantía de alquiler. Sin embargo, como estos servicios conllevan ciertos costes, su rentabilidad debe evaluarse cuidadosamente.

Para cubrir el riesgo de liquidez, una parte de la cartera de inversiones estará compuesta por propiedades de gran liquidez, que puedan venderse con flexibilidad en respuesta a los cambios en las condiciones del mercado.

Crear un proceso de inversión práctico

El éxito de la inversión inmobiliaria requiere un proceso de inversión sistemático. Se recomienda que las decisiones de inversión se tomen siguiendo los siguientes pasos

Paso 1: El análisis del entorno del mercado implica un análisis exhaustivo de los indicadores macroeconómicos, las tendencias de los tipos de interés y la evolución del mercado inmobiliario. Se presta especial atención a la orientación de la política monetaria del Banco y a las políticas gubernamentales relacionadas con el sector inmobiliario.

Paso 2: Formulación de la estrategia de inversión implica la formulación de una estrategia de inversión específica basada en la situación patrimonial del individuo, sus objetivos de inversión y su tolerancia al riesgo. Se establecen claramente el periodo de inversión, el rendimiento objetivo y el tamaño de la inversión.

Etapa 3: La selección de propiedades reduce el número de propiedades candidatas en función de los criterios de inversión establecidos. Criterios cuantitativos como la ubicación, la antigüedad, el precio y el rendimiento se combinan con criterios cualitativos como el potencial futuro y el estado de la gestión.

Paso 4: La diligencia debida detallada implica una investigación pormenorizada de las propiedades candidatas. Los riesgos de la inversión se minimizan mediante un examen del estado del edificio, la comprobación de los aspectos legales y el escrutinio de los ingresos y los gastos.

Paso 5: La ejecución y gestión de la inversión implica el establecimiento de un sistema de gestión posterior a la adquisición para maximizar los ingresos continuos. Analizamos periódicamente los ingresos y los gastos, evaluamos los valores de mercado y revisamos las estrategias según sea necesario.

Decisiones de inversión sofisticadas gracias al uso de la tecnología

En la inversión inmobiliaria moderna, el uso de la tecnología es una fuente de ventaja competitiva, e INA&Associates ofrece servicios de apoyo a la inversión que utilizan la tecnología más avanzada.

Nuestro sistema de valoración de propiedades basado en IA analiza grandes cantidades de datos de mercado para predecir el precio adecuado de una propiedad y las futuras fluctuaciones de precios. También puede captar cambios minúsculos en el mercado que a menudo se pasan por alto en los análisis humanos convencionales.

La previsión de la demanda mediante análisis de big data integra y analiza diversos datos sobre demografía, actividad económica y patrones de tráfico para pronosticar la demanda de alquiler por zonas con gran precisión.

La gestión de la propiedad basada en IoT utiliza sensores y dispositivos inteligentes para supervisar las condiciones de la propiedad en tiempo real, lo que permite un mantenimiento preventivo y una gestión eficiente.

Resumen: Puntos clave de una estrategia de inversión ganadora en una era de tipos de interés al alza

Resumen de los puntos clave

Vamos a resumir los puntos clave de las estrategias de inversión inmobiliaria para particulares con patrimonios elevados en un periodo de subida de los tipos de interés.

En primer lugar, una gestión adecuada del riesgo de tipos de interés es un requisito previo para el éxito. Es importante gestionar el riesgo mediante un enfoque polifacético, que incluya el uso de préstamos a tipo fijo, la optimización del coeficiente de fondos propios y la realización de análisis de sensibilidad a los tipos de interés.

En segundo lugar, es necesaria una revisión fundamental de los criterios de selección de propiedades. Es necesario pasar del énfasis tradicional en el rendimiento a nuevos criterios que evalúen de forma exhaustiva la superioridad de la ubicación, la calidad del edificio y la estabilidad de la demanda de alquileres.

En tercer lugar, el impacto de las fluctuaciones del mercado puede minimizarse maximizando la diversificación de la cartera. Mediante la diversificación del tipo de propiedad, la geografía y el periodo de inversión, se pueden conseguir resultados de inversión estables.

En cuarto lugar, el uso de la tecnología puede mejorar la precisión de las decisiones de inversión: mediante el uso de la IA y el análisis de big data, se puede lograr un análisis sofisticado del mercado, lo que antes era difícil.

Perspectivas futuras del mercado y oportunidades de inversión

Se prevé que el mercado inmobiliario después de 2025 experimente cambios significativos como consecuencia del proceso de normalización de los tipos de interés. Este cambio crea nuevas oportunidades para los inversores con la estrategia adecuada.

A medida que el aumento de los tipos de interés reduzca el número de inversores ordinarios que entran en el mercado, esto puede brindar una oportunidad para que particulares con un patrimonio muy elevado y bien financiados adquieran propiedades. En caso de que se produzca un ajuste de precios debido a la prisa por vender, aumentarán las oportunidades de adquirir propiedades de primera calidad en condiciones favorables por encima de los precios de mercado.

Además, el valor de la propiedad como activo real se reevalúa en un entorno inflacionista. Cabe esperar que los inmuebles situados en la ubicación adecuada generen rendimientos reales de la inversión a través de alquileres más elevados.

Próximo plan de acción.

Se recomiendan las siguientes acciones para garantizar el éxito de la inversión inmobiliaria durante un periodo de subida de los tipos de interés.

En primer lugar, lleve a cabo una revisión exhaustiva de su actual cartera de inversiones. Asegúrese de que no hay propiedades susceptibles de sufrir subidas de los tipos de interés y de que existe una cobertura del riesgo.

A continuación, revise y optimice su estrategia de inversión. Establezca criterios de inversión adaptados al nuevo entorno de mercado, revise los métodos de financiación y optimice la composición de la cartera.

Y reforzaremos nuestra cooperación con expertos. El apoyo de expertos conocedores del mercado es esencial para el éxito de la inversión inmobiliaria. Trabajamos con expertos en los ámbitos fiscal, jurídico y financiero para desarrollar una estrategia de inversión global.

Estructura de apoyo de INA&Associates

INA&Associates Ltd ofrece servicios integrales de apoyo a particulares con patrimonios muy elevados que invierten en inmuebles. Proporcionamos apoyo integral, desde la formulación de estrategias de inversión durante periodos de subida de los tipos de interés, hasta la selección de inmuebles, la financiación y la optimización fiscal.

Como "empresa de inversión de capital humano", damos la máxima prioridad a su éxito y establecemos relaciones de colaboración desde una perspectiva a largo plazo. Si tiene alguna duda sobre la inversión inmobiliaria en una época de tipos de interés al alza, póngase en contacto con nosotros.

Nuestros experimentados y profesionales empleados de la Oficina Central de Osaka, la Oficina de Ventas de Tokio y la Oficina de Ventas Metropolitana le están esperando para hablar de sus necesidades. Trabajemos juntos para elaborar una estrategia de inversión que pueda sobrevivir a la subida de los tipos de interés.

Preguntas más frecuentes

P1: ¿Sigue siendo eficaz la inversión inmobiliaria cuando suben los tipos de interés?

R1: Sí , con la estrategia adecuada, la inversión inmobiliaria puede ser eficaz incluso cuando suben los tipos de interés. La clave está en gestionar adecuadamente el riesgo de subida de los tipos de interés y adoptar un enfoque de inversión que responda a los cambios en las condiciones del mercado. Utilizando tipos de interés fijos, aumentando la proporción de fondos propios y concentrando la inversión en propiedades situadas en lugares privilegiados, es posible asegurarse unos ingresos estables al tiempo que se minimiza el impacto de la subida de los tipos de interés. De hecho, a medida que los inversores en general se retiran del mercado debido a la subida de los tipos de interés, pueden aumentar las oportunidades para que los particulares con un patrimonio muy elevado adquieran propiedades de calidad en condiciones favorables.

P2: ¿Qué tipos de inmuebles se recomiendan a los particulares con un patrimonio muy elevado?

R2: Durante los periodos de subida de los tipos de interés, recomendamos propiedades con una ubicación superior y una demanda de alquiler estable. Por ejemplo, pisos cerca de estaciones de tren en el centro de las ciudades, propiedades nuevas en zonas en rehabilitación y propiedades en alquiler situadas cerca de universidades y grandes empresas. Estas propiedades son menos susceptibles a la subida de los tipos de interés y cabe esperar que mantengan o aumenten su valor patrimonial a largo plazo. También merece la pena considerar las propiedades que ofrecen una cobertura contra la inflación, como los edificios comerciales y de oficinas. La clave está en construir una cartera con diversificación de riesgos en lugar de concentrarse en un único tipo de propiedad.

P3: ¿Debo elegir tipos de interés fijos o variables?

R3: En el clima actual de subida de los tipos de interés, los préstamos a tipo fijo son muy recomendables. Los tipos de interés variables ofrecen un tipo más bajo para empezar a corto plazo, pero existe el riesgo de que futuras subidas de los tipos de interés aumenten significativamente la carga de la amortización. Los tipos de interés fijos, en cambio, tienen un nivel de interés inicial más alto, pero están completamente libres del riesgo de futuras fluctuaciones de los tipos de interés. En particular, elegir un tipo de interés fijo a largo plazo de 10 años o más tiene la gran ventaja de asegurar el actual nivel relativamente bajo de los tipos de interés durante un largo periodo de tiempo. Para los particulares con un patrimonio muy elevado, es adecuada una estrategia de inversión orientada a la estabilidad, y la certidumbre que proporcionan los tipos de interés fijos es importante.

P4: ¿Existe alguna forma de identificar el momento adecuado para invertir?

R4: Para determinar el momento de la inversión , es importante analizar exhaustivamente tanto los indicadores macroeconómicos como los del mercado inmobiliario. Además de indicadores macroeconómicos como la evolución de los tipos de interés, la inflación de los precios y el crecimiento del PIB, se hace un seguimiento continuo de indicadores de mercado como los índices de precios inmobiliarios, las tasas de desocupación y la nueva oferta. Especialmente durante los periodos de subida de los tipos de interés, pueden surgir oportunidades para adquirir propiedades de calidad con descuento durante los ajustes del mercado. Sin embargo, como es difícil predecir perfectamente el momento del mercado, es importante tomar las decisiones de inversión desde una perspectiva a largo plazo y gestionar el riesgo mediante una diversificación adecuada.

P5: ¿Cuáles son los aspectos más importantes de la gestión del riesgo?

R5: El aspecto más importante de la gestión del riesgo en un entorno de tipos de interés al alza es el desarrollo de una estrategia de cobertura del riesgo a varios niveles. Es necesario adoptar un enfoque global para gestionar múltiples riesgos simultáneamente, incluidos el riesgo de tipos de interés, el riesgo de vacantes, el riesgo de liquidez y el riesgo de mercado, en lugar de limitarse a tomar medidas contra factores de riesgo individuales. En concreto, esto implica una combinación de cobertura del riesgo de tipos de interés mediante el uso de tipos de interés fijos, cobertura del riesgo de vacantes mediante inversiones diversificadas en múltiples propiedades y cobertura del riesgo de liquidez mediante la inclusión de propiedades de gran liquidez. También son factores importantes la revisión periódica de la cartera y el ajuste de las estrategias en respuesta a las cambiantes condiciones del mercado.