Ventajas y riesgos de comprar inmuebles en subasta: guía completa

En el mercado inmobiliario, los inmuebles subastados constituyen una forma especial de transacción que difiere de la compraventa habitual. En los últimos años, con el aumento del interés por la inversión inmobiliaria, también ha crecido el interés por los inmuebles subastados.

Los inmuebles subastados son aquellos que, como consecuencia del impago de una hipoteca o de otra deuda, son vendidos de forma forzosa por un tribunal a petición del acreedor. Este sistema se ha establecido con el fin de proteger los derechos de los acreedores y garantizar el cobro de las deudas, y se aplica de forma estricta en virtud de la Ley de Ejecución Civil.

En las transacciones inmobiliarias generales, el vendedor y el comprador negocian directamente o a través de un agente inmobiliario, pero en el caso de los inmuebles subastados, es el tribunal el que se encarga de llevar a cabo el procedimiento. Esta diferencia da lugar a las ventajas y los riesgos específicos de los inmuebles subastados.

En este artículo, basándonos en nuestra larga experiencia en el sector inmobiliario, INA&Associates explica en detalle las ventajas y los riesgos para quienes estén considerando la compra de un inmueble subastado.Para invertir con éxito en propiedades subastadas, es imprescindible comprender el sistema y gestionar adecuadamente los riesgos.

A la hora de considerar la compra de una propiedad subastada, es importante no dejarse llevar únicamente por el precio, sino comprender también las complejas circunstancias y los riesgos que hay detrás. Esperamos que este artículo le ayude a tomar una decisión informada sobre su inversión inmobiliaria.

¿Qué son las propiedades subastadas? Conocimientos básicos y funcionamiento del sistema

Fundamento jurídico y objetivo del sistema de subasta

El sistema de subasta pública es una forma de ejecución forzosa prevista en el artículo 43 y siguientes de la Ley de Ejecución Civil. El objetivo principal de este sistema es que, en caso de que el deudor incumpla el pago de una deuda monetaria, el acreedor pueda vender de forma forzosa los bienes inmuebles del deudor a través de un tribunal y recuperar la deuda con el producto de la venta.

El procedimiento de subasta pública comienza cuando el acreedor presenta una solicitud de inicio de la subasta ante el tribunal local.Una vez admitida la solicitud, el tribunal procede al embargo de los bienes inmuebles objeto de la subasta y dicta la resolución de inicio de la subasta. En virtud de esta resolución, el propietario de los bienes inmuebles queda impedido de disponer libremente de los mismos.

Diferencias con la compraventa inmobiliaria habitual

La compra de bienes inmuebles en subasta presenta características fundamentalmente diferentes de la compraventa inmobiliaria habitual. La diferencia más importante es que el vendedor no es una persona física o jurídica, sino el tribunal. Esto da lugar a las siguientes condiciones especiales.

En primer lugar, el precio de venta del inmueble no se basa en el precio de mercado, sino en la valoración realizada por un tasador designado por el tribunal. Esta valoración se denomina «precio de referencia» y suele ser inferior al precio de mercado.

En segundo lugar, el procedimiento de compra se lleva a cabo mediante subasta. Los interesados deben presentar sus ofertas dentro del plazo establecido y el mejor postor se adjudica el inmueble. En este proceso no hay negociación de precios, como ocurre en la compraventa inmobiliaria habitual.

Además, la entrega de la propiedad también tiene características especiales. En la compraventa inmobiliaria general, el vendedor tiene la obligación de entregar la propiedad, pero en el caso de las propiedades subastadas, el tribunal no tiene esta obligación, por lo que el adjudicatario debe negociar por su cuenta con el ocupante y tramitar la entrega.

Tipos y características de las propiedades subastadas

Las propiedades subastadas se clasifican en varios tipos según su origen. Las más comunes son las viviendas de particulares que no pueden pagar la hipoteca. Estas propiedades se subastan porque las entidades financieras ejecutan la hipoteca.

El segundo tipo más común es la subasta de inmuebles comerciales. Se trata de terrenos y edificios comerciales que se subastan debido al deterioro de la situación financiera de la empresa o a su quiebra. Estos inmuebles suelen ser de gran tamaño y pueden resultar interesantes como inversión.

También existen inmuebles subastados por problemas de sucesión. En algunos casos, los inmuebles heredados se subastan debido a disputas entre los herederos o a la imposibilidad de pagar los impuestos de sucesión.En estos casos, es especialmente importante investigar los derechos de propiedad debido a la complejidad de las relaciones sucesorias.

Procedimiento y duración de la subasta

El procedimiento de subasta suele durar entre seis meses y un año, desde la presentación de la solicitud hasta el pago del precio de venta. El procedimiento es el siguiente.

Una vez admitida la solicitud de inicio de la subasta, el tribunal registra el embargo del inmueble en cuestión.A continuación, un agente judicial realiza una inspección del estado actual y un tasador inmobiliario realiza una valoración. A partir de los resultados de estas investigaciones, se determinan los detalles de la propiedad y el precio de referencia.

A continuación, se establece el plazo de licitación. El plazo de licitación suele ser de una semana, durante el cual los interesados en la compra presentan sus ofertas. Una vez finalizado el plazo de licitación, se procede a la apertura de las ofertas y se determina el adjudicatario que ha presentado la oferta más alta.

Una vez determinado el adjudicatario, el tribunal emite una resolución de autorización de venta. Si no se presenta ninguna impugnación contra esta resolución, la resolución se convierte en definitiva y el adjudicatario debe pagar el precio de compra. Una vez pagado el precio, se registra la transferencia de la propiedad y el adjudicatario se convierte oficialmente en el propietario del inmueble.

Cinco ventajas de comprar un inmueble en subasta

Ventaja 1: Posibilidad de comprar a un precio inferior al de mercado

El mayor atractivo de los inmuebles en subasta es la posibilidad de comprarlos a un precio inferior al de mercado.Por lo general, los inmuebles subastados se adjudican a un precio que oscila entre el 60 % y el 80 % del precio de mercado y, en algunos casos, se pueden adquirir a un precio aún más bajo.

Hay varias razones que explican esta diferencia de precio. En primer lugar, los inmuebles subastados son ventas forzadas, por lo que el vendedor no tiene margen para negociar el precio. Además, debido a los riesgos que se mencionan más adelante, el número de compradores potenciales tiende a ser más limitado que en el mercado inmobiliario general.

Por otra parte, el valor de tasación de los inmuebles subastados tiende a ser conservador.Los tasadores inmobiliarios suelen realizar valoraciones inferiores al precio de mercado, teniendo en cuenta los defectos de la propiedad y la complejidad de los derechos sobre la misma. Las pujas se realizan tomando como referencia este valor de tasación, por lo que es fácil que se cierren transacciones por debajo del precio de mercado.

Sin embargo, en el caso de propiedades con buenas condiciones de ubicación o de gran escasez, la competencia puede ser muy intensa y el precio puede subir hasta niveles cercanos al precio de mercado.Por lo tanto, para beneficiarse de las ventajas en términos de precio, es importante elegir bien el inmueble y elaborar una estrategia de puja.

Ventaja 2: Se pueden encontrar inmuebles bien situados

Entre los inmuebles subastados se pueden encontrar inmuebles bien situados que son difíciles de conseguir en el mercado inmobiliario habitual. Esto se debe a que los inmuebles subastados se venden independientemente de la voluntad de sus propietarios, por lo que es posible que salgan al mercado inmuebles de gran calidad que, en otras circunstancias, no se venderían.

En particular, los inmuebles situados en el centro de la ciudad, cerca de estaciones de tren o en zonas comerciales de primera categoría suelen tener una oferta limitada en el mercado inmobiliario habitual y tienden a tener precios elevados. Sin embargo, cuando se venden como inmuebles subastados, es posible disfrutar de las ventajas de precio mencionadas anteriormente, independientemente de su buena ubicación.

Además, debido a problemas de sucesión o dificultades en la sucesión de negocios, a veces se subastan terrenos que han sido heredados de generación en generación.Este tipo de propiedades suelen tener una ubicación muy buena debido a su historia, por lo que son muy atractivas como inversión.

Sin embargo, las propiedades con buena ubicación tienden a ser muy competitivas, por lo que es necesario disponer de fondos suficientes y elaborar una estrategia de puja minuciosa. También es importante investigar a fondo la propiedad y considerar cuidadosamente otros factores además de la ubicación.

Ventaja 3: Pueden ser muy rentables como propiedades de inversión

Las propiedades subastadas pueden ofrecer una alta rentabilidad desde el punto de vista de la inversión inmobiliaria.Dado que el precio de compra suele ser inferior al precio de mercado, es posible que aumente el rendimiento en caso de alquilar la propiedad.

Por ejemplo, si se compra una propiedad con un precio de mercado de 30 millones de yenes en una subasta por 20 millones de yenes, el rendimiento de la inversión mejorará considerablemente con los mismos ingresos por alquiler. Si el alquiler mensual es de 150 000 yenes (1,8 millones de yenes al año), el rendimiento nominal en el momento de la compra a precio de mercado es del 6 %, pero en el caso de la compra en subasta es del 9 %.

Además, entre los inmuebles subastados hay algunos en los que es posible aumentar el nivel de los alquileres mediante una reforma y una gestión adecuadas. Si el estado del inmueble se ha deteriorado debido a la falta de mantenimiento por parte del anterior propietario, es posible que se pueda fijar un alquiler superior al precio de mercado si se invierte en su mejora.

Además, los inmuebles subastados pueden ofrecer la posibilidad de obtener beneficios en el futuro cuando se vendan. Si se gestiona y mejora adecuadamente un inmueble adquirido a bajo precio y se vende cuando se recupere el mercado inmobiliario, es posible obtener ganancias de capital.

Sin embargo, si se utiliza como propiedad de inversión, es necesario examinar cuidadosamente los factores que pueden afectar a la rentabilidad, como la existencia de ocupantes, el estado de la propiedad y los cambios en el entorno.

Ventaja 4: En algunos casos, hay poca competencia

La compra de propiedades subastadas requiere conocimientos y trámites especializados, por lo que la competencia puede ser más limitada en comparación con el mercado inmobiliario general. Esto aumenta las oportunidades de adquirir propiedades a precios relativamente bajos.

Los procedimientos de subasta son complejos y, a menudo, suponen un obstáculo para los compradores de inmuebles en general. La información detallada sobre los inmuebles es limitada, no es posible visitarlos y existen diversos riesgos, por lo que el número de participantes tiende a ser reducido.

Además, la información sobre los inmuebles subastados se publica en los sitios web de los tribunales y en anuncios públicos, pero no es tan conocida como la que aparece en los sitios web de información inmobiliaria generales. Por lo tanto, es posible que la información sobre los inmuebles no llegue a todos los inversores, salvo aquellos que recopilan información de forma activa o los profesionales del sector.

En el caso de los inmuebles situados en zonas rurales o destinados a usos especiales, la participación tiende a ser aún más limitada. En estos casos, los compradores que hayan realizado una investigación y una preparación adecuadas pueden adquirir los inmuebles en condiciones relativamente ventajosas.

Sin embargo, en el caso de los inmuebles con una buena ubicación o un alto valor de inversión, la participación de profesionales e inversores puede intensificar la competencia. Por lo tanto, es importante comprender bien las características del inmueble y elaborar una estrategia de puja adecuada.

Ventaja 5: Procedimientos legales claros y transparentes

Los procedimientos de subasta se llevan a cabo de forma estricta, de conformidad con la Ley de Ejecución Civil, lo que garantiza la transparencia y la imparcialidad de los procedimientos. Esto reduce en gran medida el riesgo de transacciones opacas y fraudulentas que a veces se producen en las transacciones inmobiliarias generales.

Dado que es el tribunal el que se encarga de los procedimientos, el proceso de determinación del precio de venta y los procedimientos de licitación se llevan a cabo de forma imparcial.Los resultados de la subasta se hacen públicos y la adjudicación se realiza mediante un procedimiento transparente. De este modo, los compradores pueden adquirir los inmuebles en un entorno de competencia leal.

Además, el tribunal lleva a cabo una investigación detallada sobre los derechos sobre los inmuebles. Se comprueba el registro de la propiedad y se aclaran los derechos hipotecarios, los derechos de arrendamiento y otros derechos relacionados. De este modo, se reduce el riesgo de que surjan problemas inesperados relacionados con los derechos después de la compra.

Además, en el procedimiento de subasta se establecen procedimientos legalmente claros para el pago del precio y el registro de la transferencia de la propiedad. El adjudicatario debe pagar el precio dentro del plazo establecido y el tribunal registra la transferencia de la propiedad, lo que garantiza la adquisición de la propiedad.

Sin embargo, aunque el procedimiento es muy transparente, no es posible negociar condiciones flexibles como en las transacciones inmobiliarias habituales. Además, los plazos del procedimiento se gestionan de forma estricta, por lo que es importante gestionar bien el calendario.

Ventajas Detalles Puntos a tener en cuenta

Ventajas en cuanto al precio Posibilidad de comprar al 60-80 % del precio de mercado. Los inmuebles bien situados pueden ser objeto de una fuerte competencia.

Ventajas en cuanto a la ubicación Oportunidad de adquirir inmuebles bien situados. Es necesario realizar un estudio detallado y elaborar una estrategia de puja.

Ventajas en cuanto a la inversión Posibilidad de obtener una alta rentabilidad de la inversión. Es importante comprobar quién es el ocupante y el estado del inmueble.

Ventajas en cuanto a la competencia Entorno competitivo limitado. La situación de la competencia puede variar en función de las características del inmueble.

Ventajas en cuanto a los trámites Garantía de transparencia y equidad. No es posible negociar condiciones flexibles.

Cinco riesgos de la compra de propiedades en subasta

Riesgo 1: No se puede visitar la propiedad

Uno de los mayores riesgos de la compra de propiedades en subasta es que no se puede ver el interior de la propiedad antes de la compra. En las transacciones inmobiliarias habituales, se puede visitar la propiedad antes de la compra y comprobar en detalle el estado del edificio, el funcionamiento de las instalaciones y el entorno. Sin embargo, en el caso de las propiedades en subasta, estas oportunidades de comprobación previa están muy limitadas.

La información sobre los inmuebles subastados se proporciona en un conjunto de tres documentos elaborados por el tribunal: la descripción detallada del inmueble, el informe sobre el estado actual y el informe de tasación. Estos documentos contienen información básica sobre el inmueble, pero solo se puede obtener información limitada sobre el estado real del edificio y los daños detallados.

En particular, en lo que respecta al estado interior del edificio, solo se incluyen los resultados de la inspección exterior y las entrevistas realizadas por el agente judicial, por lo que, si no se cuenta con la colaboración de los residentes o usuarios reales, es difícil conocer el estado detallado del interior.Por ello, existe el riesgo de que, tras la compra, sea necesario realizar gastos de reparación superiores a lo previsto.

Además, tampoco es posible comprobar de antemano el estado de funcionamiento de las instalaciones. Es imposible conocer el estado real de funcionamiento de las instalaciones básicas, como las de agua, electricidad y gas, o de las instalaciones secundarias, como el aire acondicionado o el calentador de agua, antes de la compra. Si estas instalaciones presentan algún defecto, es posible que se incurra en gastos de reparación elevados tras la compra.

Además, es difícil detectar de antemano los problemas estructurales del edificio. Los defectos estructurales, como el hundimiento de los cimientos, los daños en los pilares y las vigas, o las goteras, solo pueden detectarse mediante una inspección especializada, pero en las propiedades subastadas no existe la posibilidad de realizar dicha inspección.

Riesgo 2: Ausencia de responsabilidad por vicios ocultos

En la compra de inmuebles subastados, el tribunal, en su calidad de vendedor, no tiene responsabilidad por vicios ocultos (responsabilidad por incumplimiento del contrato), por lo que no se puede exigir responsabilidad si se descubren defectos en el inmueble después de la compra. Esta es una diferencia importante con respecto a las transacciones inmobiliarias generales y supone un riesgo importante para el comprador.

En las transacciones inmobiliarias generales, el vendedor es responsable de los defectos ocultos del inmueble y debe asumir los gastos de reparación o indemnizar por los daños y perjuicios dentro de un plazo determinado. Sin embargo, en el caso de los inmuebles subastados, el tribunal realiza la venta de forma coercitiva y no ofrece ninguna garantía sobre la calidad del inmueble.

Esta exención de responsabilidad se aplica a todos los defectos, desde los defectos estructurales del edificio hasta los fallos en las instalaciones. Por ejemplo, si después de la compra se detectan goteras o defectos graves en las instalaciones de agua y alcantarillado, los gastos de reparación correrán íntegramente a cargo del comprador.

Lo mismo ocurre con los terrenos. Si después de la compra se descubre que el terreno es blando, está contaminado o hay objetos enterrados, los gastos de reparación correrán a cargo del comprador.En particular, en los terrenos de antiguas fábricas o edificios antiguos, existe el riesgo de descubrir contaminación del suelo inesperada.

Además, también se exime de responsabilidad por defectos legales. Si después de la compra se descubren problemas legales, como el incumplimiento de la Ley de Normas de Construcción o la Ley de Urbanismo, los gastos de corrección y la responsabilidad legal correrán a cargo del comprador. Estos problemas pueden tener un gran impacto en el uso de la propiedad y en su venta futura.

Riesgo 3: Posibilidad de que haya ocupantes

En el caso de los inmuebles subastados, es posible que haya ocupantes en el inmueble, y su desalojo será responsabilidad del comprador. Este es uno de los riesgos importantes propios de los inmuebles subastados y, en algunos casos, puede dar lugar a que el inmueble no se pueda utilizar durante un largo periodo de tiempo.

Hay varios casos de ocupantes. El más común es el de los antiguos propietarios o sus familiares que siguen viviendo en el inmueble. Aunque el procedimiento de subasta esté en curso, el antiguo propietario tiene derecho a seguir viviendo en el inmueble hasta que se transfiera la propiedad, por lo que es posible que siga viviendo allí después de la adjudicación.

También hay casos en los que hay inquilinos. Si se ha celebrado un contrato de arrendamiento antes de la subasta, dicho contrato seguirá vigente después de la subasta, como norma general. Sin embargo, dependiendo del contenido del contrato de arrendamiento y de si se cumplen los requisitos de oponibilidad, la relación jurídica del nuevo propietario puede ser compleja.

Más grave aún es el caso de los ocupantes ilegales. En algunos casos, familiares o conocidos del antiguo propietario, o incluso terceros sin ninguna relación con él, ocupan la propiedad sin ningún derecho legítimo.En estos casos, para exigir la entrega de la propiedad es necesario iniciar un procedimiento judicial, lo que conlleva un gran gasto de tiempo y dinero.

El comprador debe negociar por sí mismo la entrega de la propiedad con los ocupantes. Si no se llega a un acuerdo mediante negociación voluntaria, se deberá iniciar un procedimiento judicial para exigir la entrega de la propiedad y se procederá a la ejecución forzosa. Estos procedimientos pueden durar entre varios meses y varios años, durante los cuales no se podrá hacer uso de la propiedad.

Además, los gastos relacionados con la entrega de la propiedad correrán a cargo del comprador.Es posible que se produzcan gastos inesperados, como los gastos de mudanza, los gastos judiciales y los gastos de ejecución forzosa.

Riesgo 4: Posibilidad de que los gastos de reparación sean elevados

Las propiedades subastadas conllevan el riesgo de que los gastos de reparación sean superiores a lo previsto tras la compra. Esto se debe a que no es posible visitar la propiedad antes de la subasta y se desconoce el estado en que se encuentra.

Muchas de las propiedades que se subastan pueden no haber sido mantenidas adecuadamente debido a las dificultades económicas del propietario anterior.Es posible que el deterioro del edificio haya avanzado debido a la falta de mantenimiento periódico o al aplazamiento de las reparaciones necesarias.

En particular, en los inmuebles antiguos, es posible que las infraestructuras, como las instalaciones de agua, electricidad y gas, estén muy deterioradas. Si es necesario sustituir estas instalaciones o realizar reparaciones a gran escala, los gastos pueden ascender a varios millones de yenes.

También hay que prestar atención al exterior del edificio.La pintura de las paredes exteriores, la reparación del tejado y los trabajos de impermeabilización son indispensables para el mantenimiento del edificio, pero suponen un coste elevado. En particular, si hay goteras, la situación es urgente y puede ser necesario actuar inmediatamente después de la compra.

Además, es posible que sea necesario realizar diversas reparaciones en el interior del edificio. El cambio de suelos, el cambio de papel pintado y la renovación de las instalaciones de agua, como la cocina y el cuarto de baño, pueden suponer un coste considerable para que la vivienda sea apta para vivir o alquilar.

Si hay problemas estructurales, la situación es aún más grave. Si es necesario reforzar los cimientos, reparar columnas y vigas o realizar obras de refuerzo antisísmico, los gastos de reparación pueden superar el precio del inmueble.

Riesgo 5: Trámites complejos y necesidad de conocimientos especializados

La compra de inmuebles subastados requiere trámites complejos y conocimientos especializados diferentes de los de las transacciones inmobiliarias generales. Si no se comprenden y ejecutan adecuadamente estos trámites, se corre el riesgo de perder la oportunidad de compra o de enfrentarse a problemas inesperados.

En primer lugar, se necesitan conocimientos especializados para recopilar y analizar la información sobre la propiedad. Es necesario comprender con precisión el conjunto de tres documentos proporcionados por el tribunal (descripción detallada de la propiedad, informe de inspección del estado actual y informe de tasación) y ser capaz de evaluar adecuadamente los riesgos y el valor de la propiedad. Estos documentos contienen numerosos términos jurídicos y términos específicos del sector inmobiliario que pueden resultar difíciles de entender para el público en general.

El procedimiento de licitación también está sujeto a normas estrictas. Si se comete un solo error en el procedimiento, como la redacción de la oferta, el pago de la fianza o el incumplimiento del plazo de licitación, la oferta puede quedar invalidada. Además, para determinar el precio de la oferta es necesario evaluar el valor adecuado de la propiedad y analizar las tendencias de la competencia.

Los trámites posteriores a la adjudicación también son complejos. El plazo para el pago del precio está estrictamente fijado y, si no se cumple, se rescinde el contrato de compraventa y se confisca la fianza. Además, se requieren conocimientos y preparación adecuados para los trámites de registro de la transferencia de la propiedad y los diversos impuestos.

Por otra parte, si hay ocupantes, se necesitan conocimientos de derecho procesal civil y de ejecución civil para los trámites de desalojo. Se requiere una respuesta jurídica adecuada en cada etapa, desde la negociación voluntaria hasta el procedimiento judicial y la ejecución forzosa.

En caso de obtener un préstamo de una entidad financiera, existen restricciones diferentes a las de la compra de inmuebles en general. Dada la dificultad de evaluar el valor de garantía de los inmuebles subastados, las condiciones del préstamo pueden ser más estrictas o incluso puede denegarse el préstamo.

Riesgos Específicos Necesidad de medidas

No se puede visitar el inmueble No se puede comprobar previamente el estado del interior del edificio ni de las instalaciones Inspección externa y evaluación por parte de un experto

Sin responsabilidad por defectos No se puede exigir responsabilidad en caso de que se detecten defectos después de la compra. Se debe disponer de suficientes fondos para imprevistos.

Existencia de ocupantes Se requieren negociaciones para el desalojo y procedimientos legales. Se debe comprobar previamente la situación de la ocupación y realizar los preparativos legales.

Gastos de reparación elevados Posibilidad de que se produzcan gastos de reparación superiores a lo previsto. Se debe realizar una inspección detallada del estado del edificio y solicitar un presupuesto.

Procedimientos complejos Se requieren conocimientos especializados y una gestión estricta de los plazos. Se debe consultar a un experto y disponer de un periodo de preparación suficiente.

Proceso y trámites para la compra de un inmueble subastado

La compra de un inmueble subastado requiere unos trámites muy diferentes a los de una transacción inmobiliaria habitual. A continuación, se explica detalladamente el proceso de compra de un inmueble subastado por etapas.

Resumen del proceso de compra de un inmueble subastado

Etapa Trámites Plazo aproximado Preparativos necesarios y aspectos a tener en cuenta

1. Investigación del inmueble Recopilación y análisis de información sobre el inmueble subastado 1-2 semanas Consulta del sitio web del tribunal, obtención del trío de documentos

2. Investigación in situ: comprobación del aspecto exterior del inmueble y del entorno. Varios días. Comprobación de la situación de ocupación, el aspecto exterior del edificio y el entorno.

3. Preparación de los fondos: preparación de los fondos para la puja y la fianza. 1-2 semanas. Consulta con el banco para obtener un préstamo, comprobación de los fondos propios.

4. Preparación de la puja: preparación de los documentos para la puja y pago de la fianza. 3-5 días. Determinación del precio de la puja, preparación de los documentos necesarios.

5. Ejecución de la licitación Presentación de la oferta Durante el periodo de licitación Respeto estricto de los plazos, atención a que no falte ningún documento

6. Apertura de las ofertas y confirmación de los resultados Confirmación de los resultados de la licitación Día de la apertura de las ofertas Si se adjudica la licitación, inicio de los preparativos para la siguiente fase

7. Decisión sobre la autorización de la venta Autorización de la venta por parte del tribunal Aproximadamente una semana Esperar a que expire el plazo para presentar objeciones

8. Pago del precio Pago del saldo restante En el plazo de un mes desde la confirmación de la adjudicación. Respetar estrictamente los plazos, ya que el retraso en el pago dará lugar a la rescisión del contrato

9. Transferencia de la propiedad Finalización de los trámites de registro A los pocos días del pago del precio Registro de oficio por parte del tribunal

10. Entrega Entrega del inmueble y gestión con los ocupantes Según las circunstancias, varios meses. Si hay ocupantes, se negociará por separado

Explicación detallada de cada fase

Fase de investigación del inmueble: se recopila información sobre los inmuebles subastados a través de la página web del tribunal y de anuncios públicos. Se obtienen tres documentos: la ficha descriptiva del inmueble, el informe sobre el estado actual y el informe de tasación, y se analizan en detalle la información básica del inmueble, los derechos sobre el mismo y su valor de tasación. En esta fase, es importante examinar cuidadosamente los aspectos legales del inmueble y su valor de inversión.

Fase de inspección in situ: se visita el lugar donde se encuentra el inmueble y se comprueba el aspecto exterior del edificio y el entorno.Se recopila información que no se puede obtener por escrito, como la presencia de ocupantes, el estado exterior del edificio y la comodidad y el entorno de los alrededores.

Fase de preparación de fondos: se preparan los fondos necesarios para la puja. Como la compra de propiedades subastadas se realiza, por regla general, mediante pago único en efectivo, es necesario obtener previamente la aprobación del préstamo si se va a recurrir a un préstamo bancario. También es necesario preparar el depósito de garantía necesario para la puja (normalmente el 20 % del precio base).

En la fase de preparación de la licitación, se determina el precio de la oferta y se preparan los documentos necesarios. El precio de la oferta debe determinarse cuidadosamente teniendo en cuenta la valoración del inmueble y la situación de la competencia. Además, la redacción de la oferta debe ser precisa, ya que cualquier error en la misma puede invalidarla.

En la fase de ejecución de la licitación, se presenta la oferta dentro del plazo establecido. El plazo de licitación suele ser de una semana, durante la cual se puede modificar el precio de la oferta tantas veces como se desee.Sin embargo, no se aceptarán las ofertas que se presenten fuera de plazo, por lo que es importante controlar bien los plazos.

En la fase de apertura de las ofertas y confirmación de los resultados, una vez finalizado el plazo de presentación de ofertas, se procede a la apertura de las mismas y se determina el adjudicatario que ha presentado la oferta más alta. Si no se adjudica la propiedad, se devuelve la fianza.

En la fase de decisión sobre la autorización de la venta, el tribunal emite una resolución autorizando la venta. Si alguna de las partes interesadas presenta un recurso contra esta resolución, se procede a su tramitación.Si no hay objeciones o si estas son desestimadas, la decisión será definitiva.

En la fase de pago, el saldo restante debe pagarse en el plazo de un mes a partir de la confirmación de la decisión de autorización de venta. Este plazo es estricto y, en caso de retraso, se rescindirá el contrato de compraventa y se confiscará la fianza. Al mismo tiempo que se paga el precio, también hay que pagar los impuestos correspondientes (impuesto de registro, impuesto sobre la adquisición de bienes inmuebles, etc.).

En la fase de transferencia de la propiedad, tras confirmar el pago del precio, el tribunal procederá de oficio al registro de la transferencia de la propiedad. Con este registro, usted se convierte oficialmente en el propietario del inmueble.

En la fase de entrega, se procede a la entrega efectiva del inmueble. Si no hay ocupantes, la entrega se realiza sin problemas, pero si los hay, será necesario negociar el desalojo o iniciar procedimientos legales.

Documentos necesarios para la compra de un inmueble en subasta

Nombre del documento Finalidad Cómo obtenerlo Precauciones

Certificado de empadronamiento Identificación del licitador Oficina municipal 3 meses de antigüedad como máximo

Certificado de sello Certificado de impresión del sello en la oferta Oficina municipal 3 meses de antigüedad como máximo

Certificado de cualificación Identificación de la persona jurídica Oficina de Justicia 3 meses de antigüedad como máximo

Certificado de transferencia del depósito Certificado del pago del depósito Entidad financiera Necesario en el momento de la licitación

Oferta Manifestación de la intención de licitar Se obtiene en el tribunal No se admiten errores en la redacción

Estructura de los gastos de la compra de un inmueble en subasta

La compra de un inmueble en subasta conlleva diversos gastos adicionales al precio del inmueble. Es importante conocer estos gastos con antelación e incluirlos en el plan de financiación.

Partida de gastos Importe aproximado Momento del pago Observaciones

Precio del inmueble Precio de adjudicación En el momento del pago del precio En principio, pago único

Fianza 20 % del precio base En el momento de la licitación Se deduce del precio de adjudicación

Impuesto de registro: 2 % del valor catastral. En el momento del pago del precio. Gastos de registro de la transferencia de la propiedad.

Impuesto sobre la adquisición de bienes inmuebles: 3 % del valor catastral. En los meses siguientes a la adquisición. Impuesto de la prefectura.

Gastos de notario: entre 100 000 y 300 000 yenes. En el momento del registro. En caso de que haya hipotecas, etc.

Gastos de investigación: entre 50 000 y 200 000 yenes. Antes de la compra. Investigación del inmueble por parte de un experto.

Gastos de entrega: varían según las circunstancias. En el momento de la entrega. Si hay ocupantes, el importe puede ser elevado.

Resumen: puntos importantes para invertir con éxito en propiedades subastadas

Evaluación global de las ventajas y los riesgos

La inversión en propiedades subastadas puede reportar grandes ventajas si se cuenta con los conocimientos y la preparación adecuados, pero también puede entrañar riesgos importantes si no se estudia detenidamente antes de entrar en el mercado. Es importante evaluar globalmente las cinco ventajas y los cinco riesgos explicados en este artículo y tomar una decisión de inversión prudente.

Las ventajas en términos de precio son indudables, pero al mismo tiempo sugieren la posibilidad de que la propiedad tenga algún tipo de problema.La clave del éxito radica en comprender bien las razones por las que se pueden adquirir a un precio inferior al del mercado y evaluar adecuadamente los riesgos.

Los inmuebles bien situados o con un alto valor de inversión tienden a ser objeto de una fuerte competencia. Por lo tanto, para poder disfrutar de las ventajas en términos de precio, es necesario tener la capacidad de descubrir inmuebles que pasen desapercibidos para otros inversores y contar con una estrategia de inversión adecuada.

Características de los inversores adecuados para invertir en propiedades subastadas

Los inversores adecuados para invertir en propiedades subastadas son aquellos que presentan las siguientes características.

En primer lugar, es importante disponer de suficiente capital y capacidad de financiación. Las propiedades subastadas se pagan, por regla general, en un solo pago en efectivo y, además, pueden surgir gastos imprevistos de reparación o de entrega, por lo que es recomendable disponer de un margen financiero de entre 1,5 y 2 veces el precio de la propiedad.

En segundo lugar, es importante tener conocimientos especializados en el sector inmobiliario. Se necesitan diversos conocimientos especializados, como la valoración de inmuebles, la comprensión de los derechos legales y la evaluación del estado de los edificios. Es necesario adquirir estos conocimientos por cuenta propia o crear una red de expertos de confianza.

Además, es importante tener una alta tolerancia al riesgo y una perspectiva a largo plazo. La inversión en propiedades subastadas puede plantear diversos problemas a corto plazo, pero si se abordan adecuadamente, se pueden obtener grandes beneficios a largo plazo.

Además, es importante poder dedicar el tiempo y el esfuerzo necesarios para hacer frente a la complejidad de los trámites. Desde la compra hasta la puesta en marcha de una propiedad subastada, se requiere más tiempo y esfuerzo que en una inversión inmobiliaria convencional.

Pautas concretas para el éxito

Para invertir con éxito en propiedades subastadas, siga las siguientes pautas.

Una preparación previa exhaustiva es fundamental. Dedique el tiempo necesario a la recopilación de información sobre la propiedad subastada, la investigación de la misma y la preparación de los fondos. En particular, se recomienda encarecidamente contar con la ayuda de expertos, como arquitectos o tasadores inmobiliarios, para la investigación detallada de la propiedad.

Una gestión rigurosa de los riesgos también es importante. Identifique de antemano los riesgos previsibles y prepare medidas para hacerles frente. En particular, es importante elaborar un plan financiero que contemple el peor de los casos en lo que respecta a los gastos de reparación y desalojo.

Colabore activamente con expertos. La colaboración con expertos en cada campo, como abogados, notarios, arquitectos, tasadores inmobiliarios y asesores fiscales, le permitirá minimizar los riesgos y maximizar el rendimiento de su inversión.

El aprendizaje continuo también es imprescindible. El sistema de subastas y el mercado inmobiliario están en constante cambio, por lo que es importante adquirir continuamente la información y los conocimientos más recientes.

Próximos pasos

Si está pensando en invertir en una propiedad subastada, le recomendamos que siga los siguientes pasos.

1. Adquirir conocimientos básicos: aprenda de forma sistemática los conceptos básicos sobre el sistema de subastas y la inversión inmobiliaria.

2. Crear una red de expertos: establezca relaciones con expertos de confianza y cree un sistema de asesoramiento.

3. Elaborar un plan financiero: confirme los fondos disponibles para la inversión y consulte con entidades financieras sobre la financiación.

4. Realizar un estudio de mercado: investigue en detalle las tendencias del mercado inmobiliario en la zona en la que desea invertir.

5. Acumule experiencia práctica: comience con propiedades de pequeño tamaño y vaya adquiriendo experiencia poco a poco.

La inversión en propiedades subastadas puede ser una oportunidad muy atractiva si se cuenta con los conocimientos y la preparación adecuados. Sin embargo, es peligroso subestimar los riesgos. Le recomendamos que lo considere detenidamente, se prepare bien y siga el camino hacia el éxito.

INA&Associates ofrece asesoramiento sobre inversiones inmobiliarias, incluidas las propiedades subastadas.Con nuestra amplia experiencia y conocimientos especializados, le ayudaremos a alcanzar sus objetivos de inversión. Si está pensando en invertir en propiedades subastadas, no dude en ponerse en contacto con nosotros.

Preguntas frecuentes

P1. ¿Se puede utilizar una hipoteca para comprar una propiedad subastada?

R1. Es posible utilizar una hipoteca para comprar una propiedad subastada, pero hay algunas restricciones en comparación con la compra de una propiedad inmobiliaria normal.

En primer lugar, las propiedades subastadas deben pagarse en su totalidad, por lo que el plazo entre la aprobación del préstamo y su ejecución es más corto.En la compra de inmuebles normales, se concede un plazo de gracia de aproximadamente un mes, pero en el caso de los inmuebles subastados, es necesario ejecutar el préstamo antes de la fecha límite de pago (en el plazo de un mes a partir de la fecha en que se confirma la autorización de venta).

Además, algunas entidades financieras pueden no conceder préstamos para inmuebles subastados. Esto se debe a la dificultad de evaluar el valor de la propiedad como garantía y a los riesgos que supone la existencia de ocupantes, entre otros factores. Si se desea utilizar un préstamo, es importante consultar previamente con varias entidades financieras para confirmar la posibilidad de obtenerlo.

Las condiciones del préstamo también tienden a ser más estrictas que las de los préstamos hipotecarios generales. Es posible que se establezca un porcentaje de pago inicial más alto o que se apliquen tipos de interés más elevados. Por lo tanto, es importante disponer de fondos propios suficientes.

P2. ¿Qué se debe hacer si hay ocupantes en una propiedad subastada?

R2. Si se compra una propiedad subastada con ocupantes, la responsabilidad de desalojarlos recae en el comprador, pero es eficaz adoptar un enfoque gradual.

En primer lugar, se recomienda comenzar con una negociación voluntaria. A través de la negociación directa con el ocupante, se le pedirá que desocupe voluntariamente la vivienda a cambio de condiciones como el pago de parte de los gastos de mudanza o el establecimiento de un plazo para la mudanza. En la mayoría de los casos, el problema se resuelve en esta fase.

Si la negociación voluntaria fracasa, se interpondrá una demanda de desalojo. En este procedimiento judicial, se demostrará que el ocupante no tiene un título de ocupación legítimo y se le pedirá que desocupe la vivienda. La duración del procedimiento suele ser de entre tres y seis meses.

Si, tras obtener una sentencia favorable, el ocupante no desaloja la vivienda, se solicitará la ejecución forzosa. El agente judicial procederá al desalojo forzoso, pero esta fase requiere mucho tiempo y dinero.

Si el ocupante es el arrendatario, la respuesta variará en función del contenido del contrato de arrendamiento y de la existencia de requisitos de oposición. Si se trata de un arrendatario legal, será necesario subrogar el contrato de arrendamiento.

P3. ¿Cuánto debo prever para los gastos de reparación de una propiedad subastada?

A3. Los gastos de reparación de una propiedad subastada varían mucho en función del estado de la misma, pero se recomienda prever entre el 20 % y el 50 % del precio de la propiedad.

Los gastos de reparación varían en función de la antigüedad y el tipo de edificio.Si se trata de una propiedad relativamente nueva, de menos de 10 años de antigüedad, en muchos casos bastará con una limpieza y pequeñas reparaciones, y los gastos pueden ascender a entre el 10 % y el 20 % del precio de la propiedad.

Por otro lado, en propiedades de más de 20 años de antigüedad, es posible que sea necesario realizar reparaciones a gran escala, como en las instalaciones de agua y electricidad o en el exterior. En particular, en propiedades de más de 30 años de antigüedad, es posible que sea necesario realizar reparaciones estructurales y renovar todas las instalaciones, lo que puede suponer unos gastos de reparación superiores al 50 % del precio de la propiedad.

Para estimar adecuadamente los gastos de reparación, es importante que un arquitecto o un contratista realice un estudio detallado. No se limite a inspeccionar el exterior, sino que compruebe también, en la medida de lo posible, el estado del interior del edificio y determine las reparaciones necesarias.

Además, hay gastos de reparación urgentes y otros que serán necesarios en el futuro. Las reparaciones urgentes, como las goteras o los problemas de fontanería, deben abordarse inmediatamente después de la compra, por lo que es importante disponer de fondos suficientes.

P4. ¿Dónde se puede obtener información sobre los inmuebles subastados?

A4. La información sobre los inmuebles subastados se publica principalmente en los sitios web de los tribunales.

La fuente de información más importante es el «sitio web de información sobre inmuebles subastados» gestionado por cada tribunal regional. En este sitio web se publica información básica sobre los inmuebles subastados, el plazo de licitación y el calendario de apertura de las ofertas. También se puede descargar un conjunto de tres documentos: la ficha descriptiva del inmueble, el informe de inspección del estado actual y el informe de tasación.

También es útil el sitio web «BIT (información sobre propiedades inmobiliarias subastadas)» (https://www.bit.courts.go.jp/), donde se puede buscar información sobre propiedades subastadas en todo el país. En este sitio web se pueden buscar propiedades por condiciones como la zona, el tipo de propiedad o el rango de precios.

Algunos sitios web privados de información inmobiliaria también ofrecen información sobre propiedades subastadas, pero para obtener información actualizada y precisa, se recomienda consultar siempre el sitio web oficial del tribunal.

P5. ¿Cuáles son los puntos clave para no fracasar en la inversión en propiedades subastadas?

A5. Para no fracasar en la inversión en propiedades subastadas, lo más importante es realizar una investigación previa exhaustiva y gestionar los riesgos.

En primer lugar, no descuide la investigación detallada de la propiedad. Analice minuciosamente el contenido del conjunto de tres documentos y comprenda con precisión la situación de los derechos y de la propiedad. Es especialmente importante investigar a fondo los derechos, como las hipotecas y los derechos de arrendamiento, la existencia de ocupantes y el estado del edificio.

A continuación, hay que realizar una valoración adecuada del precio. Evalúe con precisión el valor de mercado del inmueble y, teniendo en cuenta los gastos de reparación y otros gastos, determine el precio de puja adecuado. Es importante tomar decisiones de inversión basadas en datos objetivos, y no en juicios emocionales.

También es importante asegurarse de disponer de suficiente liquidez. Es necesario calcular de antemano el importe total de la inversión, incluyendo no solo el precio del inmueble, sino también los gastos de reparación, los gastos de entrega y los impuestos, y disponer de suficiente liquidez para cubrirlo.

Además, colabore activamente con expertos. El asesoramiento de abogados, notarios, arquitectos, tasadores inmobiliarios y otros expertos le permitirá minimizar los riesgos y aumentar las probabilidades de éxito de su inversión.

Por último, es importante tener una perspectiva a largo plazo. La inversión en propiedades subastadas puede plantear diversos problemas a corto plazo, pero si se abordan adecuadamente, se pueden obtener grandes beneficios a largo plazo. La clave del éxito es invertir con calma y de forma constante.

Información de referencia

Leyes y reglamentos relacionados

Ley de Ejecución Civil

Es la ley que regula los procedimientos de subasta. Todos los trámites, desde la solicitud de subasta hasta el pago del precio, se realizan de conformidad con esta ley.

Búsqueda de leyes e-Gov - Ley de Ejecución Civil

Ley de Registro de la Propiedad

Contiene disposiciones relativas al registro de la transferencia de la propiedad mediante subasta.

Búsqueda de leyes e-Gov - Registro de la Propiedad

Organismos públicos y organismos relacionados

Tribunales - Información sobre propiedades inmobiliarias subastadas

Sitio web oficial en el que se puede buscar información sobre subastas en todo el país. Se ofrece información detallada sobre las últimas propiedades y los procedimientos de licitación.

BIT Información sobre subastas inmobiliarias

Ministerio de Justicia

Se ofrece información detallada sobre el registro de la propiedad y el régimen de ejecución civil.

Página web del Ministerio de Justicia

Ministerio de Tierra, Infraestructura, Transporte y Turismo

Se ofrece información sobre la evolución del mercado inmobiliario y las reformas del régimen.

Página web del Ministerio de Tierra, Infraestructura, Transporte y Turismo

Asociación Japonesa de Inmuebles

Se ofrece información sobre consultas y formación en materia de transacciones inmobiliarias.

Asociación Japonesa de Bienes Inmuebles

Asociación de Garantía Inmobiliaria

Proporciona información sobre la seguridad de las transacciones inmobiliarias.

Asociación de Garantía Inmobiliaria

Organismos especializados y servicios de asesoramiento

Federación Japonesa de Notarios

Ofrece asesoramiento especializado sobre procedimientos de subasta y registro de la propiedad.

Federación Japonesa de Notarios

Federación Japonesa de Abogados

Ofrece asesoramiento sobre litigios y procedimientos judiciales.

Federación Japonesa de Abogados

Asociación Japonesa de Tasadores Inmobiliarios

Ofrece asesoramiento especializado sobre la valoración de inmuebles.

Federación Japonesa de Asociaciones de Tasadores Inmobiliarios

Entidades financieras y préstamos

Organismo de Financiación de la Vivienda

Se ofrece información y asesoramiento sobre hipotecas.

Organismo de Financiación de la Vivienda

Asociación Nacional de Bancos

Se ofrece información general sobre préstamos bancarios.

Asociación Nacional de Bancos

Impuestos

Agencia Nacional de Impuestos

Se ofrece información fiscal sobre bienes inmuebles, como el impuesto sobre la adquisición de bienes inmuebles y el impuesto sobre la transmisión de bienes inmuebles.

Página web de la Agencia Nacional de Impuestos

Organismo Conjunto de Impuestos Locales

Se ofrece información sobre el impuesto sobre bienes inmuebles y el impuesto sobre urbanismo.

Organismo Conjunto de Impuestos Locales

[Fuente]

Este artículo se ha elaborado basándose en la Ley de Ejecución Civil, la Ley de Registro de la Propiedad y otras leyes y reglamentos pertinentes, así como en información pública de los tribunales y en la experiencia práctica del sector inmobiliario. Para conocer las últimas modificaciones legislativas y cambios en el sistema, consulte siempre los sitios web oficiales.

[Exención de responsabilidad]

El contenido de este artículo tiene carácter meramente informativo y no pretende ofrecer asesoramiento jurídico ni recomendar inversiones concretas. Si está pensando en invertir en una propiedad subastada, consulte siempre a un experto.