Método de comparación de transacciones para tasar condominios

Para todo aquel que esté pensando en vender su condominio, el cálculo de un valor de tasación adecuado es el primer paso hacia el éxito.

Aunque existen varios métodos de tasación de inmuebles, el método de comparación de transacciones es el más utilizado y fiable. Este método calcula el valor de mercado actual basándose en transacciones pasadas de propiedades similares al piso que se va a vender.

En este artículo, basado en nuestra experiencia como INA&Associates en numerosas valoraciones de condominios, explicaremos en términos sencillos para el público en general cómo funciona el método de comparación de casos de transacción y cómo se utiliza realmente.

Adquiriendo los conocimientos correctos sobre las valoraciones de comunidades de propietarios, estará en mejores condiciones de fijar un precio justo al vender y en las negociaciones. También adquirirá la capacidad de juzgar la validez de los resultados de la valoración.

Concepto básico e importancia del método de comparación de casos de transacción

¿Qué es el método de comparación de casos de transacción?

El método de comparación de casos de transacción es un método que consiste en recopilar casos de transacción anteriores de propiedades con condiciones de ubicación, estructura del edificio, antigüedad, superficie exclusiva, etc. similares a las del condominio que se va a tasar, y calcular el valor de tasación basándose en sus precios contratados.

La razón por la que este método se considera importante en la valoración de propiedades es que utiliza datos objetivos basados en transacciones reales de mercado y, por lo tanto, la fiabilidad de los resultados de la valoración es alta. Permite realizar valoraciones que reflejan la realidad del mercado -el precio realmente pagado por el comprador- y no meros cálculos teóricos.

En las normas de tasación inmobiliaria, el método de comparación de casos de transacción se sitúa como uno de los tres métodos principales y se considera el más importante, especialmente en la tasación de inmuebles residenciales.

Explicación detallada del proceso de tasación

Una tasación por el método de comparación de casos de transacción se lleva a cabo en el siguiente proceso paso a paso

Fase 1: Recopilación de ejemplos de transacciones

Se recopilan datos sobre transacciones de propiedades similares que se hayan realizado en los últimos seis meses a un año en la zona que rodea al condominio que se va a tasar. La información que debe recopilarse incluye el precio de cierre, la fecha de cierre, información detallada sobre el inmueble (por ejemplo, antigüedad, superficie exclusiva, distribución, número de plantas, orientación, etc.), ubicación y condiciones de gestión del edificio.

Los datos se recopilan utilizando datos oficiales como la información sobre contratos de la Red de Información Inmobiliaria (REINS), los precios oficiales del suelo, los precios del suelo en carretera y los valores de tasación del impuesto sobre bienes inmuebles. Además, si existen ejemplos de transacciones anteriores dentro del mismo condominio, éstos son datos de referencia especialmente importantes.

Fase 2: Selección y análisis de casos prácticos

De los casos de transacciones recopilados, se seleccionan los casos con una gran similitud con la propiedad que se va a evaluar. Entre los criterios de selección importantes figuran la proximidad de la ubicación (idealmente en un radio de 500 m), la similitud de los edificios (diferencia de estructura y antigüedad dentro de un margen de cinco años) y la similitud de tamaño (diferencia de superficie exclusiva dentro de un margen del 20%).

Los casos seleccionados se analizan en detalle con respecto a las tendencias del mercado en el momento del cierre, las características individuales de la propiedad y las circunstancias especiales de la transacción, y se comparan con la propiedad que se va a valorar.

Fase 3: Ajuste del precio y cálculo de la valoración

La diferencia entre la propiedad y la propiedad que se va a tasar se ajusta y calcula sobre la base del precio contractual de los casos de transacción seleccionados. Los factores de ajuste incluyen ajustes puntuales (fluctuaciones del mercado entre el momento del cierre y el de la tasación), factores regionales (superioridad o inferioridad de la ubicación) y factores individuales (estado del edificio, calidad de las instalaciones, estado de la gestión, etc.).

El valor de tasación final se determina examinando exhaustivamente los múltiples valores comparables calculados mediante estos ajustes.

Análisis comparativo con otros métodos de evaluación

Además del método de comparación de casos de transacción, existen otros dos métodos de valoración inmobiliaria: el método del coste y el método de capitalización de rentas. Comparemos sus respectivas características y escenarios de aplicación.

El método del coste es un método por el que el precio se calcula ajustando la depreciación en función de la antigüedad del edificio a partir del coste si el edificio a tasar fuera de nueva construcción en el momento actual (coste de reposición). Es un método de valoración que se centra en el valor físico del edificio, pero puede no reflejar adecuadamente la relación oferta-demanda del mercado o el valor de la ubicación.

El método de capitalización de rentas es un método que calcula el precio descontando los ingresos que se espera que genere el inmueble en el futuro a su valor actual. Es adecuado para la valoración de condominios de inversión y propiedades de alquiler, pero no se utiliza generalmente para la valoración de condominios residenciales.

En la valoración de condominios residenciales, el método de comparación de casos de transacción, que refleja transacciones reales de mercado, se considera el método más apropiado y fiable.

Explicación a través de casos reales de valoración

La aplicación práctica del método de comparación de transacciones se explica mediante casos concretos de tasación.

Descripción del inmueble que se va a tasar

• Ubicación: Minami Aoyama, Minato-ku, Tokio
• Antigüedad: 15 años
• Superficie exclusiva: 70 m2
• Planta: 2LDK
• Número de plantas: 8F/15F
• Dirección: orientación sur

Casos de transacción recogidos

Ajuste de precios

Ejemplo de ajuste basado en el Inmueble A:

• Precio base: 85 millones de yenes
• Ajuste por edad: +3 años (-1,5 millones de yenes)
• Ajuste por superficie: +2 m2 (+500.000 yenes)
• Ajuste por planta: -2 plantas (-1 millón de yenes)
• Ajuste puntual: ninguno (en 3 meses)
• Valor ajustado: 83 millones de yenes

Se realizaron ajustes similares en los inmuebles B y C, con un precio final que osciló entre 82 y 84 millones de yenes. Basándose en una revisión exhaustiva, se determinó que el valor tasado era de 83 millones de yenes.

Notas y puntos para mejorar la exactitud de la tasación

Para mejorar la exactitud de las valoraciones basadas en el método de comparación de casos de transacción, conviene tener en cuenta los siguientes puntos.

Importancia de la selección de casos

La selección de casos muy similares conduce directamente a mejorar la precisión de la valoración. En cuanto a las condiciones de ubicación, se debe evaluar exhaustivamente la distancia a la estación más cercana, el entorno circundante y la calidad de las instalaciones comerciales. En cuanto a las condiciones del edificio, son factores importantes la estructura (RC, SRC, etc.), el año de construcción, el estado de la gestión y la calidad de las instalaciones comunes.

Comprender las tendencias del mercado

Dado que el mercado inmobiliario cambia constantemente, es importante reflejar adecuadamente los cambios en el entorno del mercado en el momento de la transacción y en el momento de la valoración. Factores externos como las tendencias de los tipos de interés, las condiciones económicas y los planes de desarrollo regional también pueden influir en la valoración.

Análisis detallado de factores individuales

Incluso dentro de un mismo condominio, pueden surgir diferencias de precio en función del número de plantas, la orientación, la esquina o la habitación central, el historial de renovaciones, el estado de las instalaciones actualizadas, etc. El análisis detallado de estos factores individuales y la realización de los ajustes oportunos permitirán mejorar la precisión de la valoración.

Verificación mediante múltiples estudios de casos

La fiabilidad de los resultados de la evaluación puede aumentarse recopilando y validando de forma cruzada múltiples casos similares, en lugar de basarse en un único estudio de caso. Es importante excluir las transacciones con valores atípicos o circunstancias especiales y realizar evaluaciones que reflejen las tendencias generales del mercado.

Conclusión: Para calcular un valor de tasación adecuado

El método de comparación de casos de transacciones es el más fiable y práctico para las valoraciones de condominios.

En la base de este método se encuentra un cálculo objetivo del precio basado en datos reales de transacciones de mercado. Analizando detalladamente los precios a los que se negocian propiedades en condiciones similares a la propiedad objeto de tasación, se puede determinar con precisión el valor de mercado actual.

Puntos clave para una valoración correcta

Para obtener un valor de tasación justo, es esencial recopilar numerosos datos de casos de transacción y contar con conocimientos analíticos especializados. También es importante ser sensible a los cambios en las tendencias del mercado y tener la capacidad de reflejarlos en la valoración.

También existen limitaciones a la hora de realizar valoraciones de forma individual. El acceso a información detallada sobre contratos de la Red de Información Inmobiliaria (REINS) y el análisis especializado del mercado requieren a menudo los conocimientos y la experiencia de un agente inmobiliario.

Próximos pasos.

Cuando se plantee la venta de un piso, le recomendamos que solicite una tasación a varias inmobiliarias y compruebe detalladamente la base de cada tasación. Si pide que le expliquen no sólo el valor tasado, sino también el proceso de cálculo y los ejemplos de transacciones utilizados, podrá obtener un resultado de tasación más fiable.

En INA&Associates, utilizamos nuestra amplia experiencia y conocimientos en transacciones para evaluar con precisión el valor razonable de su condominio. Utilizando un enfoque científico centrado en el método de comparación de casos de transacción, le presentaremos un valor de tasación que refleje el valor de mercado y le apoyaremos en la venta exitosa de su propiedad.

No dude en ponerse en contacto con nosotros para una consulta sobre la tasación y venta de su propiedad horizontal.

Preguntas más frecuentes

P1: ¿Existe alguna diferencia entre el valor de tasación y el precio de venta real según el método de comparación de transacciones?

Puede haber una diferencia entre el valor de tasación y el precio de venta real.

El valor tasado es una guía de un precio justo calculado sobre la base de transacciones anteriores, pero el precio de venta real varía en función del equilibrio oferta-demanda en el mercado, el momento de la venta, la estrategia de venta, las negociaciones con el comprador, etc. En general, se cree que la propiedad suele venderse dentro de un margen de ±10% del valor tasado.

Para vender a un precio superior al valor tasado, es importante contar con una estrategia de venta adecuada e identificar el momento oportuno en el mercado.

P2: ¿Es eficaz el método de comparación de transacciones incluso en el caso de los condominios más antiguos?

El método de comparación de casos de transacción es eficaz incluso para las comunidades de propietarios más antiguas, siempre que existan estudios de casos adecuados.

Sin embargo, en el caso de los inmuebles de más de 30 años, puede resultar difícil recopilar casos similares. En tales casos, es necesario seleccionar casos con un amplio rango de ajuste para la edad del edificio o con énfasis en la ubicación de la propiedad.

Además, el análisis detallado de los factores individuales es especialmente importante, ya que los inmuebles renovados o con buenas condiciones de gestión pueden tener un valor superior a la antigüedad del edificio.

P3: ¿Qué ocurre si no hay transacciones anteriores dentro del mismo condominio?

Si no hay ejemplos dentro del mismo condominio, utilice ejemplos de transacciones en condominios similares del vecindario.

Como criterio de selección, se da prioridad a los pisos situados a poca distancia a pie (en un radio de 500 m), de edad similar y de la misma estructura y tamaño. Las mínimas diferencias en las condiciones de ubicación se ajustan evaluando exhaustivamente la distancia a la estación más cercana, el entorno circundante y la calidad de las instalaciones comerciales.

Recopilando ejemplos de varios condominios similares, se puede mantener la precisión de la evaluación.

P4: ¿Hay que preparar algún documento para solicitar una evaluación?

Para mejorar la exactitud de la tasación, le recomendamos que prepare los siguientes documentos

Copia compulsada del registro, notificación del impuesto sobre bienes inmuebles, detalles de los gastos de gestión y del fondo de reserva para reparaciones, reglamento de gestión de la comunidad de propietarios, planes de reparación a largo plazo, planos de planta y documentos que muestren el historial de renovaciones.

Estos documentos permiten obtener información precisa sobre la propiedad y realizar una tasación más exacta. Aunque se pueden llevar a cabo valoraciones aunque falte documentación, facilitar la mayor cantidad posible de información detallada ayudará a mejorar la precisión de la valoración.

P5: ¿Qué debo hacer si no estoy satisfecho con el valor estimado?

Si tiene dudas sobre el valor de tasación, es importante que pida primero una explicación detallada de la base de la tasación.

Reciba una explicación concreta de los ejemplos de transacciones utilizados, los ajustes realizados, el análisis de las tendencias del mercado, etc. y compruebe la validez del proceso de tasación. También es útil solicitar una tasación a varias empresas inmobiliarias y comparar los resultados.

Si sigue sin estar convencido, una opción es plantearse una tasación formal por parte de un tasador inmobiliario. Sin embargo, como las tasaciones cuestan dinero, es importante tomar una decisión teniendo en cuenta la combinación con el precio de venta previsto.