El coeficiente de superficie útil es un indicador importante que debe comprobarse al comprar un inmueble o planificar la construcción de un edificio. Es la norma que determina el tamaño de un edificio que puede construirse en el terreno, y tiene un impacto significativo en el valor y la utilización de los bienes inmuebles.
El coeficiente de superficie edificada es, en pocas palabras, la "relación entre la superficie total de un edificio y la superficie del solar". Este valor determina el tamaño que puede tener un edificio en el terreno. Por ejemplo, si el coeficiente de superficie es del 200% en una parcela de 100 m2, se puede construir un edificio con una superficie total de hasta 200 m2.
Este artículo ofrece una explicación fácil de entender del "coeficiente de superficie construida", esencial en las transacciones inmobiliarias y los planes de edificación, desde su significado, métodos de cálculo, relación con la zonificación e impacto en el valor de las propiedades, desde la perspectiva de un experto. Información útil para quienes se planteen comprar o construir un inmueble en el futuro, así como para quienes estén considerando invertir en propiedades.
Conocimientos básicos sobre el coeficiente de superficie
Definición y significado de superficie útil
El coeficiente de superficie construida es un valor numérico que indica la relación entre la superficie total construida de un edificio y la superficie del solar. Este indicador, definido en la Ley de Ordenación de la Edificación, desempeña un papel importante en la planificación urbana para garantizar el uso racional del suelo y una densidad de edificación adecuada.
El coeficiente de superficie construida se calcula mediante la siguiente fórmula
Ratio de superficie construida (%) = Superficie construida bruta ÷ Superficie del solar × 100
La superficie total es la suma de las superficies de cada planta del edificio. Por ejemplo, una casa de dos plantas con 80 m2 en la primera planta y 80 m2 en la segunda tendría una superficie total de 160 m2. Si la superficie del solar es de 100 m2, el coeficiente de superficie se calcula como 160 m2 / 100 m2 x 100 = 160%.
El coeficiente de superficie útil es un indicador importante del tamaño que puede tener un edificio en el terreno y debe comprobarse siempre en las transacciones inmobiliarias y en los planos de construcción.
Diferencia entre superficie construida y edificabilidad
La "relación edificabilidad/terreno" es un concepto que a menudo se confunde con el de superficie construida. Es importante distinguir claramente entre ambos, ya que son conceptos similares pero diferentes.
El ratio de edificabilidad indica "la relación entre la superficie edificada (superficie horizontal proyectada de un edificio) y la superficie del solar". En otras palabras, es un indicador de la superficie que ocupa un edificio en planta en relación con el terreno. En cambio, el coeficiente de superficie es un indicador de la superficie bruta (tamaño tridimensional) de un edificio.
Por ejemplo, consideremos el caso de un edificio de una sola planta, con una planta baja de 50 m2, y un edificio de dos plantas, con una primera y una segunda planta de 50 m2, construidos en el mismo terreno de 100 m2.
- Edificio de una planta: índice de cobertura de la edificación 50%, índice de superficie construida 50%.
- Edificio de dos plantas: edificabilidad 50%, superficie 100%.
Como se ha indicado anteriormente, el coeficiente de edificabilidad puede ser el mismo, pero el coeficiente de superficie puede ser diferente. La relación edificabilidad/terreno tiene por objeto principal garantizar la luz solar, la ventilación y la prevención de catástrofes, mientras que la relación superficie/suelo tiene por objeto regular la densidad de población y el entorno urbano.
Propósitos para los que se define el coeficiente de ocupación del suelo
El objetivo principal del coeficiente de superficie por planta prescrito por la ley es evitar el hacinamiento urbano y mantener un buen entorno de vida. Sin restricciones, se construirían edificios excesivamente grandes en un terreno limitado, lo que podría provocar diversos problemas urbanos, como problemas de luz solar y ventilación, congestión del tráfico y carga excesiva sobre las infraestructuras.
Además, los ratios de superficie se fijan en función de las características de cada zona. Las zonas comerciales tienen ratios elevados y permiten la construcción de edificios altos, mientras que las zonas residenciales tienen ratios relativamente bajos para mantener un entorno de vida tranquilo y silencioso.
De este modo, el coeficiente de superficie construida no es una mera restricción a la edificación, sino un importante instrumento de planificación urbana para garantizar tanto un desarrollo urbano planificado como el mantenimiento de un buen entorno vital.
| Artículo | Ratio de superficie | Coeficiente de edificabilidad |
|---|---|---|
| Definición. | Relación entre la superficie total construida y la superficie del solar. | Relación entre la superficie edificada (superficie horizontal proyectada del edificio) y la superficie del solar. |
| Fórmula de cálculo | Ratio de superficie construida (%) = Superficie construida bruta ÷ Superficie del solar × 100 | Coeficiente de cobertura del edificio (%) = superficie del edificio ÷ superficie del solar × 100 |
| Sujeto a regulación | Superficie bruta del edificio (tamaño tridimensional) | Superficie horizontal proyectada del edificio (tamaño plano) |
| Finalidad | Regulación de la densidad de población y del entorno urbano | Asegurar la luz natural, la ventilación y la prevención de catástrofes |
| Condiciones de relajación | Sistema de diseño integral, sistema de bloques urbanos específicos, etc. | Lotes en esquina, edificios ignífugos en zonas de incendio, etc. |
Cálculo del coeficiente de superficie
Fórmula básica de cálculo
El cálculo del coeficiente de superficie construida es muy sencillo. Se calcula según la fórmula "Ratio de superficie construida (%) = Superficie total construida ÷ Superficie del solar × 100" introducida anteriormente. Sin embargo, en el cálculo hay que tener en cuenta varios factores.
En primer lugar, la superficie del solar se basa generalmente en la superficie que figura en el registro, pero la superficie real del solar utilizada en el cálculo puede diferir, por ejemplo, si se incluye parcialmente la calle principal. En particular, si el inmueble linda con una carretera contemplada en el artículo 42, apartado 2, de la Ley de Ordenación de la Edificación (la denominada "carretera de 2 párrafos"), la superficie de 2 m desde la línea central de la carretera debe excluirse de la superficie del solar para el cálculo.
Cómo calcular la superficie total
La superficie total es la suma de las superficies de las distintas plantas del edificio. Sin embargo, no todas las partes del edificio cuentan para calcular la superficie total. De conformidad con el artículo 2.1.3 de la Ordenanza de Aplicación del Código de la Edificación, las siguientes zonas no pueden incluirse en la superficie total de suelo
- Parte de un balcón (dentro de 1/2 de la superficie del piso y no más de 2 m)
- Porches (si tienen techo pero no paredes)
- Espacios para tuberías (si se cumplen determinadas condiciones)
- Huecos de escalera (partes de la planta superior sin suelo)
- Pasillos y escaleras comunes en edificios comunitarios (con relajación en determinadas condiciones).
Los sótanos también reciben un tratamiento diferente según el municipio y las condiciones. En general, no se incluyen en el cálculo del coeficiente de superficie construida, pero en algunos municipios pueden incluirse en parte del cálculo.
Superficies no incluidas en los cálculos
No todas las partes de un edificio se incluyen en la superficie total en el cálculo del coeficiente de superficie. Con ello se pretende fomentar un mejor entorno de vida excluyendo del cálculo de la ratio de superficie construida ciertas partes del edificio que tienen elementos que mejoran la calidad de vida.
Por ejemplo, los balcones son un elemento importante que mejora la calidad de vida, pero si se incluyen todos en el coeficiente de superficie útil, se puede desincentivar la instalación de balcones. Por lo tanto, los balcones que cumplan determinadas condiciones se excluirán del cálculo del coeficiente de superficie útil.
Los espacios de equipamiento que sirven de apoyo a las funciones del edificio, como los huecos de ascensor y las salas de máquinas, también pueden excluirse del cálculo del coeficiente de superficie en determinadas condiciones. De este modo se evita que la instalación de los equipos necesarios se vea limitada por el coeficiente de superficie.
Así pues, existen varias excepciones al cálculo del coeficiente de superficie, y un conocimiento preciso de estas normas permitirá aprovechar al máximo el terreno.
| Superficie | Superficie total | Cálculo del coeficiente de superficie | Resultado |
|---|---|---|---|
| 100 m2 | 200 m2 | 200 m2 ÷ 100 m2 × 100 | 200% (%) |
| 150 m2 | 300 m2 | 300 m2 ÷ 150 m2 × 100 | 200% 200 |
| 200 m2 | 300 m2 | 300 m2 ÷ 200 m2 × 100 | 150% (en.) |
| 300 m2 | 600 m2 | 600 m2 ÷ 300 m2 × 100 | 150% 300 m2 ÷ 200 m2 × 100 |
Relación entre zonificación y superficie construida
Restricciones de superficie por zona de uso
Las zonas de uso se definen de acuerdo con la Ley de Urbanismo y se clasifican en 13 categorías según su uso, como residencial, comercial e industrial. Cada distrito de zonificación define no sólo los tipos de edificios que pueden construirse, sino también la proporción máxima de superficie construida.
Por ejemplo, en las zonas residenciales de baja altura de tipo 1, donde se mantiene un entorno de vida tranquilo, el límite máximo de la proporción de superficie construida se mantiene entre el 50% y el 200%. En cambio, en las zonas comerciales, donde las actividades comerciales son el principal foco de atención, el límite superior de la ratio de superficie puede alcanzar el 1300%.
Los límites máximos de edificabilidad para los distintos distritos de zonificación se basan en las características de la zona y las políticas urbanísticas. Suelen ser más bajos en zonas residenciales y más altos en zonas comerciales.
Límites de la superficie en función de la anchura frontal de la calle
Aparte de la relación suelo-área establecida por la zonificación, la anchura de la calle frontal también puede limitar la relación suelo-área. Con ello se pretende lograr un equilibrio entre el tamaño del edificio y la anchura de la calle, y evitar problemas como la congestión del tráfico y la creación de vías de evacuación en caso de catástrofe.
El límite de superficie construida en función de la anchura de la calle se calcula mediante la siguiente fórmula
Límite de superficie por anchura de la calzada delantera = anchura de la calzada delantera (m) x coeficiente x 100 (%)
El coeficiente aquí es 0,4 en zonas residenciales y 0,6 en otras zonas. Por ejemplo, en una zona comercial que bordea una calle de 6 m de ancho, 6 m × 0,6 × 100 = 360%. Si el coeficiente de ocupación de suelo establecido en el plan urbanístico es del 400%, pero la restricción de anchura frontal de la calle es del 360%, el coeficiente de ocupación de suelo realmente aplicado será del 360%.
De este modo, el coeficiente de superficie realmente aplicado será el menor entre el coeficiente de superficie definido en la zonificación y la restricción de anchura de la calzada frontal. Por lo tanto, a la hora de considerar el uso del suelo, no sólo hay que tener en cuenta la zonificación, sino también la anchura de la calzada frontal.
| Zonificación | Coeficiente de edificabilidad (%) | Ratio de superficie construida (%) |
|---|---|---|
| Distrito exclusivo de clase 1 para viviendas de baja altura | 30, 40, 50, 60 | 50, 60, 80, 100, 150, 200 |
| Distrito exclusivo de categoría 2 para edificios residenciales de poca altura | 30, 40, 50, 60 | 50, 60, 80, 100, 150, 200 |
| Zonas residenciales rurales | 30, 40, 50, 60 | 50, 60, 80, 100, 150, 200 |
| Distrito exclusivo de clase 1 para viviendas de altura media y alta | 30, 40, 50, 60 | 100, 150, 200, 300, 400, 500 |
| Distrito exclusivo de categoría 2 para viviendas de altura media y alta | 30, 40, 50, 60 | 100, 150, 200, 300, 400, 500 |
| Zonas residenciales de categoría 1 | 50, 60, 80 | 100, 150, 200, 300, 400, 500 |
| Zonas residenciales de categoría 2 | 50, 60, 80 | 100, 150, 200, 300, 400, 500 |
| Zonas semiresidenciales | 50, 60, 80 | 100, 150, 200, 300, 400, 500 |
| Zonas comerciales de barrio | 60, 80 | 200, 300, 400, 500 |
| Zonas comerciales | 80 | 200, 300, 400, 500, 600, 700, 800, 900, 1000, 1100, 1200, 1300 |
| Zonas semiindustriales | 50, 60, 80 | 100, 150, 200, 300, 400, 500 |
| Zonas industriales | 50, 60 | 100, 150, 200, 300, 400 |
| Zonas industriales | 30, 40, 50, 60 | 100, 150, 200, 300, 400 |
Condiciones de relajación del coeficiente de superficie
Sistema de diseño integral
Se han establecido varios sistemas de mitigación de la proporción de superficie construida, el más típico de los cuales es el "sistema de diseño integral". Este sistema permite un coeficiente de ocupación del suelo más elevado con la condición de que los solares a partir de cierto tamaño dispongan de espacios abiertos (espacios abiertos al público).
Con el Sistema de Diseño Integral, el coeficiente de superficie puede relajarse hasta 1,5 veces en comparación con el coeficiente de superficie normal. Por ejemplo, en una zona en la que el coeficiente de superficie normal es del 400%, la aplicación del Sistema de Diseño Integral puede dar lugar a una relajación de hasta el 600%.
Este sistema está diseñado para promover planes de construcción que contribuyan a la mejora del entorno urbano, y exige el establecimiento de espacios públicos abiertos para asegurar el espacio peatonal y contribuir a la ecologización urbana.
Sistema específico de bloques urbanos
El "Sistema de Bloques Urbanos Específicos" pretende crear un entorno urbano favorable y flexibiliza las normas de edificación, como la proporción de superficie construida, en bloques urbanos específicos. Cuando se aplica este sistema, es posible construir por encima de la proporción normal de superficie construida.
Para ser designado bloque urbano específico, los planes deben contribuir a la mejora del entorno urbano, como el desarrollo de espacios públicos como plazas y parques, y la construcción de edificios de diseño excepcional. Los coeficientes de superficie por planta dentro de los bloques urbanos específicos se fijan individualmente, lo que permite un mayor nivel de uso del suelo en armonía con el entorno circundante.
Otras medidas paliativas
Además del sistema de diseño integral y el sistema de bloques urbanos específicos, existen otros sistemas para flexibilizar el coeficiente de superficie.
Las zonas de alto uso están diseñadas para garantizar un uso racional y sensato del suelo de alto nivel, con límites máximos y mínimos de ratio de superficie por planta. En estos distritos, puede ser posible construir por encima de la proporción de superficie construida del distrito de zonificación normal.
Las zonas de promoción de la reurbanización están diseñadas para promover proyectos de reurbanización urbana, etc. Dentro de estas zonas, las normativas de edificación, como los coeficientes de superficie por planta, pueden relajarse.
Los planes de distrito son planes urbanísticos que se adaptan a las características del distrito y, en algunos casos, pueden flexibilizar el coeficiente de ocupación del suelo.
Estos planes de mitigación no pretenden simplemente aumentar el tamaño de los edificios, sino promover la mejora del entorno urbano y el urbanismo de acuerdo con las características de la zona. Por lo tanto, para poder optar a la mitigación, se requiere una contribución al entorno urbano, como el desarrollo de espacios públicos y un buen paisajismo.
| Sistema de mitigación | Visión general | Ejemplos de tasas de mitigación | Condiciones aplicables |
|---|---|---|---|
| Sistema de diseño integral | El coeficiente suelo-superficie se suaviza proporcionando espacios abiertos. | Máximo 1,5 veces | El espacio abierto está garantizado en los solares a partir de cierto tamaño. |
| Sistema de bloques urbanos específicos | Sistema destinado a crear un entorno urbano favorable. | Establecido individualmente | En áreas designadas como zonas urbanas específicas |
| Distrito de alto uso | Para promover un uso racional y saludable del suelo de alto nivel | Establecido individualmente | En áreas designadas como distritos de uso de alto nivel |
| Zona de promoción de la reurbanización | Sistema destinado a promover proyectos de reurbanización urbana, etc. | Establecido individualmente | Dentro de las áreas designadas como zonas de promoción de la reurbanización |
| Planificación de distrito | Planes de desarrollo urbano de acuerdo con las características del distrito | Establecidos individualmente | En zonas donde se haya establecido un plan de distrito |
Relación entre el coeficiente de superficie construida y los valores inmobiliarios
Repercusión del coeficiente de superficie en el valor de los inmuebles
La superficie construida es uno de los factores que más influyen en el valor de los inmuebles. Por lo general, cuanto mayor es el coeficiente, más valioso es el terreno y mayor es su precio, ya que en él pueden construirse edificios más grandes.
Especialmente en zonas muy convenientes, como las comerciales y las situadas frente a estaciones de ferrocarril, las diferencias en el coeficiente de superficie se reflejan a menudo directamente en el precio del suelo. Por ejemplo, si en el mismo lugar hay un terreno con un coeficiente de superficie del 400% y otro con un coeficiente del 800%, este último tendrá el doble de superficie y, por tanto, un valor más alto.
Sin embargo, un mayor coeficiente de superficie no significa necesariamente un mayor valor. En algunas zonas residenciales, las zonas con un coeficiente de superficie moderado y un buen entorno de vida pueden ser más valiosas como propiedades residenciales.
Cómo tener en cuenta el coeficiente de superficie en las decisiones de inversión
La superficie útil es un factor importante en las decisiones de inversión inmobiliaria. A la hora de considerar una inversión inmobiliaria, es importante comprobar hasta qué punto el edificio actual ha digerido la relación suelo-área.
Por ejemplo, si un edificio con un coeficiente de superficie útil de sólo el 200% está construido sobre un terreno con un coeficiente de superficie útil del 400%, puede ser posible aumentar la superficie útil reconstruyendo en el futuro. Esto indicaría el valor potencial de la propiedad.
Además, en las zonas en las que se prevé una relajación del coeficiente de superficie construida o en las que está prevista una reurbanización, el valor de la propiedad puede aumentar en el futuro. Por lo tanto, a la hora de tomar decisiones de inversión a largo plazo es importante evaluar los coeficientes de superficie útil, incluidas las tendencias de la planificación urbanística.
Ejemplos de uso del coeficiente de superficie
Algunos ejemplos de promociones inmobiliarias que aprovechan al máximo el coeficiente de superficie útil son
- Desarrollos de uso mixto: desarrollo de edificios de uso mixto que combinan espacios comerciales, de oficinas y residenciales. El elevado coeficiente de superficie útil se utiliza para garantizar espacio para diversos usos, aumentando así la rentabilidad.
- Condominios de gran altura: los condominios de gran altura proporcionan un gran número de unidades residenciales en un terreno limitado en el centro de la ciudad, utilizando elevados ratios de superficie. La utilización eficiente del suelo reduce el coste por unidad.
- Transferencia de superficies: en algunas zonas, las superficies no utilizadas pueden transferirse a otro lugar, por ejemplo para conservar edificios históricos. Esto permite un mayor uso en otro lugar, al tiempo que se conservan los edificios que deben preservarse.
Como demuestran estos ejemplos, el coeficiente de superficie no es sólo una norma, sino un elemento importante para el desarrollo creativo de la propiedad. Comprender y utilizar adecuadamente los coeficientes de superficie útil puede maximizar el valor de su propiedad.
Cómo informarse sobre el coeficiente de superficie
Cómo investigar en el ayuntamiento
La forma más fiable de averiguar el coeficiente de superficie por planta exacto es consultar directamente al departamento de urbanismo o al departamento de orientación de la construcción del municipio en el que se encuentra el terreno. En la oficina municipal puede consultar los planos de urbanismo y los mapas de zonificación, y comprobar la zonificación y el coeficiente de superficie útil del terreno en cuestión.
Al realizar una encuesta en una oficina pública, es aconsejable llevar documentos (como una copia certificada del registro o un mapa público) que muestren la dirección y el número de finca del terreno en cuestión, para facilitar la encuesta. También se recomienda comprobar al mismo tiempo las restricciones en cuanto a la proporción de superficie en función de la anchura de la vía pública y otras normas de construcción.
Además de las encuestas en ventanilla, algunos ayuntamientos también ofrecen consultas previas antes de solicitar un permiso de construcción. Si existen condiciones complejas o si se está pensando en flexibilizar el coeficiente de superficie, es aconsejable recurrir a este tipo de consulta previa.
Métodos de investigación en internet
En los últimos años, es posible investigar los coeficientes de ocupación del suelo a través de internet. Muchos ayuntamientos publican información urbanística en sus páginas web oficiales, que ofrecen un sistema para consultar la zonificación y el coeficiente de ocupación del suelo en un mapa.
Además, el Servicio Nacional de Descarga de Información Numérica del Suelo, gestionado por el Ministerio de Suelo, Infraestructuras y Transporte (MLIT), ofrece acceso gratuito a los datos de zonificación de todo el país. Sin embargo, como esta información en línea puede no estar actualizada, se recomienda consultar también la oficina de la administración local a la hora de tomar decisiones importantes.
Los sitios web privados de información inmobiliaria también pueden incluir ratios de superficie útil como parte de la información sobre la propiedad, pero esta información sólo debe utilizarse como referencia y la información exacta debe comprobarse con las autoridades públicas.
Consulta a una empresa inmobiliaria
Si está pensando en comprar o utilizar un inmueble, consultar a una inmobiliaria es otra forma eficaz de averiguar el coeficiente de superficie útil. En particular, si la inmobiliaria conoce la zona, puede obtener asesoramiento experto no sólo sobre el coeficiente de superficie útil, sino también sobre las posibilidades y restricciones reales de utilización del suelo.
Al consultar a una agencia inmobiliaria, es aconsejable consultar de forma exhaustiva no sólo las cifras del coeficiente de superficie, sino también las restricciones impuestas por la anchura de la vía pública, la posibilidad de flexibilizar el coeficiente de superficie y las tendencias de desarrollo de la zona circundante. Además, si se consultan varias agencias inmobiliarias, se puede obtener asesoramiento desde una perspectiva más polifacética.
No obstante, se recomienda que la información obtenida de una agencia inmobiliaria sea verificada finalmente por una autoridad pública. Si está pensando en realizar una transacción especialmente importante o una promoción a gran escala, también debería considerar la posibilidad de consultar a un arquitecto, tasador de propiedades u otro especialista.
Conclusión.
El coeficiente de superficie construida es un indicador importante de la relación entre la superficie total de un edificio y la superficie del solar. En este artículo se ha ofrecido una amplia explicación del coeficiente de superficie útil, desde su significado básico, métodos de cálculo y relación con la zonificación, hasta su repercusión en el valor de la propiedad.
A continuación se resumen los puntos principales del coeficiente de superficie construida
- Concepto básico del coeficiente de superficie construida: el coeficiente de superficie construida se calcula como "superficie total dividida por la superficie del solar x 100" y regula el tamaño tridimensional de los edificios. Mientras que el coeficiente de edificabilidad es una regulación plana, el coeficiente de superficie edificada es una regulación tridimensional.
- Relación con la zonificación: Los límites del coeficiente de superficie se establecen para cada zonificación, con límites más bajos para la zonificación residencial y más altos para la zonificación comercial.
- Influencia de la anchura de la vía principal: La anchura de la vía principal también puede limitar el coeficiente de superficie, de modo que el coeficiente de superficie realmente aplicado es el menor entre el límite superior basado en la zonificación o el límite basado en la anchura de la vía principal.
- Condiciones menos estrictas: algunos sistemas, como el sistema de diseño integral y el sistema de bloques urbanos específicos, permiten flexibilizar el coeficiente de superficie si se cumplen determinadas condiciones.
- Impacto en el valor de la propiedad: el coeficiente de superficie tiene un impacto significativo en el valor de la propiedad, especialmente en las zonas comerciales, donde los coeficientes elevados se reflejan directamente en el precio del suelo.
- Cómo averigu arlo: la forma más fiable de conocer el coeficiente de superficie es consultarlo directamente en la oficina municipal, pero también puede encontrarse en internet y a través de agencias inmobiliarias.
A la hora de realizar una transacción inmobiliaria o un proyecto de construcción, es importante conocer con exactitud el coeficiente de superficie y aprovechar al máximo el potencial del terreno. En particular, es aconsejable tener en cuenta varios factores de manera global, no sólo simples cifras, como las restricciones impuestas por la anchura de la carretera de entrada y la posibilidad de flexibilizar la relación suelo-área.
En INA&Associates, como especialistas inmobiliarios, podemos investigar la normativa de construcción, incluido el coeficiente de ocupación del suelo, y proponer la utilización más adecuada del terreno en función de ello. Si tiene algún problema con la compra o utilización de un inmueble, no dude en ponerse en contacto con nosotros.
Preguntas más frecuentes
P1: ¿Qué es más importante, el coeficiente superficie/edificabilidad o el coeficiente edificabilidad/terreno?
Tanto el coeficiente de superficie como el de edificabilidad son importantes, pero uno de ellos no es el único. El coeficiente de edificabilidad limita la extensión horizontal de un edificio y es un indicador relacionado con la luz solar, la ventilación y la prevención de catástrofes. En cambio, el coeficiente suelo-tierra limita la superficie bruta de un edificio y es un indicador para regular la densidad de población y el entorno urbano.
Cuál es más restrictivo depende del uso del edificio y de la naturaleza del plan. Por ejemplo, el coeficiente de edificabilidad suele ser la restricción más importante para los edificios de poca altura en solares grandes, mientras que el coeficiente de superficie construida suele ser la restricción más importante para los edificios de gran altura en solares estrechos.
En las transacciones inmobiliarias y los planes de construcción, es importante comprobar ambos indicadores y juzgar su impacto global en el plan.
P2: ¿Se puede construir por encima del límite de superficie construida?
En principio, no es posible construir por encima del límite de la ratio de superficie construida. Sin embargo, hay casos excepcionales, como
- Edificios existentes no conformes: los edificios que eran legales en el momento de su construcción, pero que ya no cumplen las normas vigentes debido a modificaciones posteriores de la ley, pueden ser autorizados a ampliarse en determinadas condiciones.
- Flexibilización: algunos sistemas, como el Sistema de Diseño Integral y el Sistema de Bloques Urbanos Específicos, permiten flexibilizar el coeficiente de superficie construida si se cumplen determinadas condiciones.
- Excepciones especiales: se pueden conceder excepciones especiales al coeficiente de superficie útil para ampliaciones con fines de interés público, como la rehabilitación sísmica o la rehabilitación para el ahorro de energía.
Con estas excepciones, no se permite edificar por encima del límite de superficie construida y el incumplimiento puede dar lugar a órdenes correctoras y sanciones. Siempre es aconsejable consultar a la administración o a un arquitecto antes de considerar la posibilidad de construir por encima del límite de superficie construida.
P3: ¿Qué es una propiedad existente no conforme?
Las propiedades existentes no conformes son edificios que cumplían el Código de la Edificación y otras leyes y reglamentos en el momento de su construcción, pero que ya no se ajustan a las normas vigentes debido a modificaciones posteriores de la ley o a cambios en la planificación urbanística. Por ejemplo, si el coeficiente máximo de superficie se reduce después de la construcción, el edificio puede convertirse en una propiedad existente no conforme.
Una propiedad existente no conforme no es ilegal en su estado actual y puede seguir utilizándose. Sin embargo, si se van a realizar ampliaciones, renovaciones o reparaciones importantes, en principio el edificio debe ajustarse a las normas vigentes.
Sin embargo, si se cumplen determinadas condiciones, hay excepciones especiales en las que se permiten ampliaciones, etc. sin dejar las partes no conformes existentes de la propiedad tal como están. Por ejemplo, si la ampliación está separada de la parte no conforme existente, o si el grado de no conformidad en su conjunto no aumenta tras la ampliación.
Si usted es propietario o está pensando en comprar una propiedad no conforme existente, es aconsejable que consulte a un especialista, incluida la posibilidad de futuras ampliaciones y reformas.
P4: ¿Se incluyen los sótanos en el cálculo del coeficiente de superficie construida?
En general, los sótanos no se incluyen en el cálculo del coeficiente de superficie, pero el tratamiento varía según el municipio y las condiciones. Según el artículo 2.1.3 de la Ordenanza de Aplicación de la Ley de Ordenación de la Edificación, la superficie de la parte del sótano destinada a viviendas, residencias de ancianos, etc., se incluirá en el cálculo de la proporción de superficie en 1/3 de la superficie de que se trate.
Sin embargo, muchos municipios tienen ordenanzas que flexibilizan la inclusión de los sótanos en el cálculo del coeficiente de superficie, por lo que es posible que no se incluyan por completo o que no se incluyan si se cumplen determinadas condiciones. Por ejemplo, en algunas zonas de Tokio se aplica el Sistema de Relajación de Sótanos, que excluye algunos o todos los sótanos del cálculo del coeficiente de superficie construida.
Como el tratamiento de los sótanos en el cálculo del coeficiente de superficie varía mucho de una región a otra, se recomienda consultar con la Sección de Orientación sobre la Construcción de la autoridad local donde se encuentre el terreno antes de hacer planes específicos.
P5: ¿Qué es mejor, un terreno con un coeficiente de superficie baja o alta?
Que sea mejor un coeficiente de superficie baja o alta depende del uso y la finalidad del terreno. No es posible decir cuál es mejor en general.
Ventajas de un terreno con un coeficiente de ocupación del suelo alto:.
- Uso más eficiente del suelo, ya que se pueden construir edificios más grandes.
- Ventajoso cuando la rentabilidad es importante, por ejemplo, para alquiler o venta.
- Adecuado para usos que requieren más superficie, como edificios comerciales y de oficinas.
Ventajas de un terreno con un coeficiente de superficie baja: - Buen entorno
- Se puede esperar un buen entorno circundante y un ambiente tranquilo para vivir.
- Es más fácil garantizar elementos del entorno vital como la luz solar y la ventilación.
- Las restricciones de superficie son menos problemáticas cuando se construyen viviendas unifamiliares de poca altura, etc.
A la hora de elegir el terreno, es importante tener en cuenta diversos factores, como las condiciones de ubicación, el entorno, el acceso al transporte y los planes de desarrollo futuro, así como la superficie construida. Además, incluso con el mismo coeficiente de superficie, el tamaño real del edificio que se puede construir variará en función de condiciones como la anchura de la carretera de entrada y si se trata de un solar de esquina o no.
A la hora de considerar la compra de una propiedad o la utilización de un terreno, es aconsejable buscar el asesoramiento de expertos y seleccionar el terreno más adecuado para sus fines.
INA&Associates puede asesorarle en cuestiones inmobiliarias, incluida la relación suelo-área. Podemos utilizar nuestros conocimientos especializados y nuestra amplia experiencia para ayudarle a sacar el máximo partido de su propiedad. Para más información, visite nuestro sitio web o póngase en contacto con nosotros por teléfono o correo electrónico.
Daisuke Inazawa
INA&Associates Co., Ltd. Representante legal. Con sede en Osaka, Tokio y Kanagawa, se dedica a la compraventa, alquiler y gestión de inmuebles. Ofrece sus servicios basándose en una amplia experiencia en el sector inmobiliario. Bajo la filosofía de que «el activo más importante de una empresa es su personal», concede gran importancia a la formación y el desarrollo de sus empleados. Continúa su compromiso con la creación de valor empresarial sostenible.
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