Warum wohlhabende Ausländer Penthäuser in Tokio bevorzugen

In den letzten Jahren hat der Kauf von Penthäusern in Tokio durch wohlhabende Ausländer auf dem hochwertigen Immobilienmarkt in Tokio drastisch zugenommen: Nach den Statistiken von 2024 erreichte der Durchschnittspreis einer neuen Eigentumswohnung in den 23 Bezirken Tokios 111,81 Mio. JPY, und die ausländischen Immobilieninvestitionen in Penthouse-Immobilien, insbesondere im Zentrum Tokios, haben zugenommen.

Hinter diesem Phänomen stehen mehrere "versteckte Gründe", die über reine Investitionsziele hinausgehen. Verschiedene Faktoren wirken zusammen, darunter ein Gefühl der Erschwinglichkeit aufgrund des schwachen Yen, die politische Stabilität Japans und Änderungen in den Anlagestrategien wohlhabender Privatpersonen.

Auf der Grundlage unserer Erfahrung als INA&Associates K.K. bei der genauen Beobachtung der Trends vieler ausländischer Investoren werden wir die Wahrheit hinter diesem Immobilienkaufphänomen und seine Auswirkungen auf den Tokioter Immobilienmarkt in der Zukunft im Detail erläutern.

Aktueller Stand der Tokioter Penthouse-Investitionen durch wohlhabende ausländische Investoren

Ausweitung des Investitionsumfangs

Die Präsenz wohlhabender Ausländer auf dem Tokioter Luxuswohnungsmarkt nimmt von Jahr zu Jahr zu: Im Jahr 2024 werden die Immobilieninvestitionen aus dem Ausland in Japan im Vergleich zum Vorjahr um 70 % steigen, wobei Investitionen in Luxus-Eigentumswohnungen im Stadtzentrum eine zentrale Rolle spielen.

Besonders erwähnenswert ist der Anstieg der Penthouse-Preise. Die Preise für Spitzenimmobilien (Luxusimmobilien der obersten 5 %) in den drei zentralen Bezirken Tokios (Chiyoda, Chuo und Minato) sind in den fünf Jahren bis Juni 2024 um mehr als 50 % gestiegen. Dieser Preisanstieg ist auf die Präsenz wohlhabender ausländischer Investoren zurückzuführen, die in großen Mengen gegen Bargeld kaufen.

Wichtige Investorengruppen

Unter den wohlhabenden ausländischen Investoren sind Investoren aus dem Großraum China (Festlandchina, Hongkong, Taiwan und Singapur) die Hauptakteure auf dem Tokioter Penthouse-Markt. Viele von ihnen kaufen Immobilien mit einem Budget von 300 bis 500 Millionen Yen in bar und nehmen nur selten Kredite in Anspruch.

Im Mai 2025 wurde ein von der schwedischen Private-Equity-Firma EQT entwickeltes Ultra-Luxus-Penthouse in Harajuku, Shibuya-ku, für rund 9,5 Milliarden Yen verkauft und erzielte damit einen Rekordpreis von über 50 Millionen Yen pro tsubo. Es erzielte einen Rekordpreis von über 50 Millionen Yen pro tsubo.

Investitionstrends nach Regionen

Die folgenden Bereiche des Tokioter Immobilienmarktes sind für wohlhabende ausländische Investoren von besonderem Interesse:

In diesen Gegenden sind breite Penthäuser mit mehr als 120 m² besonders beliebt, und es wird erwartet, dass sie aufgrund ihrer Seltenheit den Wert der Immobilien erhalten und steigern.

Versteckte Gründe", warum wohlhabende Ausländer Penthäuser in Tokio wählen

Grund 1: Ausgezeichnete Investitionsmöglichkeit aufgrund des schwachen Yen

Die starke Abwertung des Yen ab 2022 hat ausländischen Immobilieninvestitionen viel Rückenwind gegeben. Die japanischen Immobilienpreise sind in Dollar gerechnet deutlich gesunken, was für ausländische Investoren eine "Schnäppchen"-Situation geschaffen hat.

So gaben 87,5 % der Befragten einer Umfrage unter vermögenden Personen im Großraum China an, dass jetzt der richtige Zeitpunkt zum Kauf sei, und Investitionen, die von den Wechselkursvorteilen profitieren, werden immer aktiver. Insbesondere für Anleger, die starke Währungen wie den US-Dollar und den Hongkong-Dollar halten, ist der Erwerb von auf Yen lautenden Vermögenswerten eine äußerst attraktive Anlagemöglichkeit.

Grund 2: Vorteilhafte fiktive Rendite

Die angenommenen Renditen für Penthäuser in Tokio werden auf etwa 3,5 % bis 4 % geschätzt, was im Vergleich zu den Renditen von knapp 2 % in chinesischen Großstädten und den Renditen in europäischen und US-amerikanischen Großstädten hoch ist.

Neben diesem Renditevorteil ist auch die Stabilität des japanischen Mietmarktes (geringer Leerstand und stabile Mieten) ein wichtiger Faktor in den Anlagestrategien wohlhabender Privatpersonen, die nach langfristigen Investitionen suchen.

Grund 3: Wert als "sichere Anlage" aufgrund der politischen und sozialen Stabilität

Die politische Stabilität Japans und die gute soziale Ordnung sind für HNWI im Ausland äußerst wichtige Faktoren für ihre Investitionsentscheidungen. Insbesondere japanische Immobilien werden angesichts der zunehmenden geopolitischen Risiken als "sichere Anlage" hoch geschätzt.

Japans institutionelle Vorteile wie öffentliche Sicherheit, Transparenz des Rechtssystems und sicherer Schutz von Eigentumsrechten sind in anderen Ländern kaum zu finden. Diese Faktoren machen Luxusimmobilien in Tokio nicht nur zu einem Investitionsziel, sondern auch zu einer "Notfallbasis".

Grund 4: Vermögensstreuung und Risikoabsicherung

Die Unsicherheit auf dem chinesischen Immobilienmarkt und die zunehmenden Reibereien mit China in den westlichen Ländern haben wohlhabende Einwohner des Großraums China dazu veranlasst, ihr Vermögen geografisch zu diversifizieren. Japanische Immobilieninvestitionen werden als wichtiger Bestandteil dieser Vermögensdiversifizierungsstrategie angesehen.

Die Diversifizierung in Yen-denominierte Vermögenswerte bietet den kombinierten Vorteil, das Währungsrisiko zu verringern und gleichzeitig einen zukünftigen Wohnsitz zu sichern. Insbesondere werden Investitionen zunehmend aus einer langfristigen Perspektive getätigt, wobei das Bildungsumfeld der Kinder und das Lebensumfeld der älteren Generationen berücksichtigt werden.

Grund 5: Veränderte Lebensstile und Wohnbedürfnisse

Nach der Corona-Katastrophe haben sich die Wertvorstellungen wohlhabender Expatriates in Bezug auf das Wohnen deutlich verändert. Aufgrund der zunehmenden Zeit, die sie zu Hause verbringen, wird mehr Wert auf qualitative Faktoren des Wohnens wie Platz, Komfort und Privatsphäre gelegt.

Tokyo Penthouse bietet das ideale Wohnumfeld, um diese Bedürfnisse zu erfüllen, mit geräumigen Einheiten von über 120 m², großen Terrassen, Schallschutz und Home-Office-Funktionen, um dem Lebensstil der wohlhabenden Klasse gerecht zu werden.

Die hohe Qualität der japanischen Lebensinfrastruktur (medizinische, Bildungs-, Verkehrs- und Handelseinrichtungen) ist ebenfalls ein wichtiger Anziehungspunkt für die aktuellen Bewohner. Insbesondere der leichte Zugang zu internationalen Schulen und modernen medizinischen Einrichtungen ist ein wichtiger Faktor für wohlhabende Familien, die einen langfristigen Wohnsitz für ihre Familie suchen.

Grund 6: Knappheit und Erwartungen an das zukünftige Potenzial.

Das Angebot an Penthouse-Immobilien in den Stadtzentren ist äußerst begrenzt, und diese Knappheit trägt zur Erhaltung und Steigerung der Werte bei. Insbesondere das Gleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage ist für Investoren nach wie vor günstig, da das Angebot an Penthouses im obersten Stockwerk auf eine bis wenige Einheiten pro Gebäude beschränkt ist, selbst wenn es aufgrund von groß angelegten Sanierungsmaßnahmen neue Angebote gibt.

Darüber hinaus beeinflussen auch die Erwartungen an die Verbesserung des internationalen Status Japans, wie z. B. die Osaka-Kansai Expo im Jahr 2025 und das künftige Konzept, Tokio zu einem internationalen Finanzzentrum zu machen, die Investitionsentscheidungen. Diese Faktoren haben zu einer Einschätzung des langfristigen Wachstumspotenzials des Tokioter Immobilienmarktes geführt.

Investitionsmethoden und der eigentliche Kaufprozess

Pauschale Barkäufe sind die Norm.

Das wichtigste Merkmal der Penthouse-Investitionenwohlhabender ausländischer Investorenin Tokio ist die überwältigende Mehrheit der Barkäufe. Kredite werden nur selten in Anspruch genommen, wodurch das Risiko steigender Zinsen vermieden und schnelle Transaktionen ermöglicht werden.

Dieser Barkauf ist auf die reichliche Liquidität wohlhabender ausländischer Investoren sowie auf die Beschränkungen für ausländische Kredite bei japanischen Finanzinstituten zurückzuführen. Der Barkauf hat jedoch auch den Vorteil, dass er die Verhandlungsmacht erhöht und einen Erwerb zu besseren Bedingungen ermöglicht.

Anlagedauer und Ausstiegsstrategien

Die Anlagedauer bei vermögenden Anlagestrategien ist in der Regel auf langfristige Beteiligungen von fünf bis zehn Jahren oder mehr ausgerichtet und nicht auf den kurzfristigen Wiederverkauf. Dafür gibt es folgende Gründe

1. Sicherung stabiler Erträge: stabiler Cashflow aus Mieteinnahmen

(2. Wertsteigerung: Aufgrund des wachsenden internationalen Status von Tokio wird ein langfristiger Preisanstieg erwartet.

3. Vereinbarkeit mit der tatsächlichen Nachfrage: Kombination von Investition und tatsächlicher Wohnnutzung

4. Steuervorteile: reduzierte Grunderwerbssteuer aufgrund des langfristigen Eigentums

Es werden verschiedene Ausstiegsstrategien in Betracht gezogen, darunter der Verkauf als Reaktion auf die Marktbedingungen, die Vererbung an die nächste Generation und die Weiterführung des Besitzes durch Eingliederung.

Faktoren, die beim Kauf zu berücksichtigen sind

Die Analyse der Trends bei internationalen Investoren zeigt einen klaren Trend bei den Faktoren, die zum Zeitpunkt des Kaufs im Vordergrund stehen:

Die Lage in einem "Markengebiet" ist sowohl für den Investitionswert als auch für den Status besonders wichtig, und Immobilien in bester Innenstadtlage werden in der Regel bevorzugt, auch wenn sie etwas teurer sind.

Verständnis der steuerlichen und rechtlichen Aspekte

Steuerliche Behandlung von ausländischen Investoren

Es ist äußerst wichtig, die steuerlichen Aspekte ausländischer Immobilieninvestitionen zu verstehen. In Japan gibt es nur wenige rechtliche Beschränkungen für den Kauf und Besitz von Immobilien durch Ausländer, aber die steuerliche Behandlung erfordert Aufmerksamkeit.

Einkommensteuer für nicht ansässige Immobilienbesitzer:

- 20% Quellensteuer auf Mieteinnahmen.

- Möglichkeit zur Anpassung des Steuerbetrags durch Abgabe einer Steuererklärung.

- Verpflichtung zur Bestellung eines Steuerverwalters

Grunderwerbssteuer:

- Kurzfristige Übertragungen (bis zu 5 Jahren): 39,63%.

- Langfristige Übertragung (über 5 Jahre): 20,315 %.

- Abzug von Anschaffungs- und Übertragungskosten möglich

Zum Zeitpunkt des Kaufs erforderliche Verfahren und Dokumente

Die Verfahren für den Erwerb japanischer Immobilien durch wohlhabende Ausländer sind im Grunde dieselben wie für japanische Staatsangehörige, jedoch sind die folgenden zusätzlichen Dokumente erforderlich:

1. Wohnsitzbescheinigung für ausländische Staatsangehörige (im Falle von in Japan ansässigen Personen)

2. Bescheinigung des Siegelabdrucks (ausgestellt vom Konsulat des Heimatlandes)

3. eidesstattliche Erklärung (bei Nicht-Einwohnern)

4. vorherige Anmeldung gemäß dem Gesetz über wichtige Landvermessungen (für die entsprechenden Gebiete).

Aufgrund der Komplexität dieser Verfahren ist es unerlässlich, mit einem Immobilienbüro, einem Steuerberater oder einem Gerichtsschreiber mit Fachkenntnissen zusammenzuarbeiten.

Auswirkungen auf den Markt und Zukunftsaussichten

Auswirkungen auf die Preisbildung

Das Bombardement von Immobilien durchwohlhabende ausländische Käufer hat die Preisbildung auf dem Tokioter Markt für hochwertige Immobilien erheblich beeinflusst. Die hohe Wettbewerbsfähigkeit von Barkäufen und die geringe Preissensibilität haben die Marktpreise nach oben getrieben.

Insbesondere Penthouse-Immobilien werden zunehmend zu Preisen verkauft, die über die traditionellen Preisvorstellungen wohlhabender Japaner hinausgehen und das Preisniveau des gesamten Marktes in die Höhe treiben.

Antwort auf der Angebotsseite

Die Bauträger reagieren auf diesen Trend bei ausländischen Investoren, indem sie ihre Bemühungen verstärken, um

1. Einführung von Anlagen mit internationalen Spezifikationen: Anlagen und Spezifikationen, die den Bedürfnissen wohlhabender ausländischer Investoren entsprechen

2. mehrsprachige Dienstleistungen: mehrsprachige Unterstützung vom Verkauf bis zum Kundendienst

3. Erhöhung des Angebots an großen Einheiten: proaktives Angebot von großen Einheiten mit mehr als 120 Quadratmetern

4. Stärkung der Markenstärke: Partnerschaft mit international anerkannten Marken

Künftige Marktprognosen

Es wird erwartet, dass die Präsenz wohlhabender ausländischer Investoren auf dem Tokioter Immobilienmarkt weiter zunehmen wird. Als Grundlage dafür können folgende Faktoren angeführt werden

Kurzfristige Faktoren (1-2 Jahre):

- Anhaltende Abwertung des Yen

- Instabilität auf dem chinesischen Immobilienmarkt

- Anhaltende lockere Geldpolitik in Japan

Mittel- bis langfristige Faktoren (3-10 Jahre):

- Tokios Umwandlung in ein internationales Finanzzentrum

- Vollständige Erholung der Inbound-Nachfrage

- Relative Stabilität Japans in der asiatischen Region

Die folgenden Risikofaktoren sollten jedoch ebenfalls beachtet werden

1. steigende Zinssätze: Änderungen der Marktbedingungen aufgrund von Änderungen der BOJ-Politik

(2) Strengere Regulierung: mögliche Einführung von Beschränkungen für ausländische Investitionen.

3) Geopolitisches Risiko: Verschlechterung der Investitionsstimmung aufgrund von Änderungen der internationalen Bedingungen.

Schlussfolgerung.

Das Phänomen der "Bombardierung" von Tokioter Penthäusern durch wohlhabende ausländische Investoren ist nicht einfach ein Investitionsboom, sondern ein langfristiger Trend, der auf mehreren strukturellen Faktoren beruht. Verschiedene "versteckte Gründe" wie Investitionsmöglichkeiten aufgrund des schwachen Yen, politische Stabilität, hohe Renditen, der Bedarf an Vermögensdiversifizierung und sich ändernde Lebensgewohnheiten wirken alle zusammen.

Dieses Phänomen beschleunigt die Internationalisierung des Tokioter Immobilienmarktes und führt zu erheblichen Veränderungen im Preisbildungsmechanismus. Während für die Zukunft ein weiteres Wachstum erwartet wird, sind ein angemessenes Risikomanagement und eine genaue Beobachtung der Markttrends wichtig.

INA&Associates bietet aktuelle Marktinformationen und professionelle Unterstützung für Investoren in Japan und im Ausland. INA&Associates bietet aktuelle Marktinformationen und professionelle Unterstützung für in- und ausländische Investoren.

Häufig gestellte Fragen

Q1: Können Ausländer ungehindert Immobilien in Japan erwerben?

A1: Ja, es gibt nur wenige gesetzliche Beschränkungen für den Erwerb von Immobilien durch Ausländer in Japan. Zu beachten sind jedoch die Bereiche, in denen nach dem Gesetz über die Vermessung wichtiger Grundstücke eine vorherige Anmeldung erforderlich ist, sowie die steuerliche Behandlung. Das Kaufverfahren ist im Grunde dasselbe wie für japanische Staatsangehörige, aber es ist ratsam, sich bei der Erstellung zusätzlicher Dokumente und der Bestellung eines Steuervertreters professionelle Hilfe zu holen.

Q2: Welche Rendite kann ich von einem Tokyo Penthouse erwarten?

A2: Die erwartete Rendite für ein Penthouse in Tokio liegt zwischen 3,5 und 4 %. Dies ist höher als in Großstädten in China (weniger als 2 %) und in Großstädten in Europa und den USA. Es ist jedoch wichtig, für jede einzelne Immobilie detaillierte Einnahmen- und Ausgabensimulationen durchzuführen, da diese je nach Standort, Immobilienqualität und Marktbedingungen variieren.

F3: Wie hoch sind die Steuern und sonstigen Kosten zum Zeitpunkt des Kaufs?

A3: Die üblichen sonstigen Kosten für den Kauf einer Immobilie liegen zwischen 7 und 10 % des Immobilienpreises. Im Wesentlichen handelt es sich dabei um die Registrierungs- und Zulassungssteuer, die Grunderwerbssteuer, die Stempelsteuer, die Gerichtsschreibergebühren und die Maklergebühren. Bei Ausländern können zusätzliche Gebühren anfallen, wie z. B. die Gebühren des Steuerverwalters und Übersetzungskosten.

F4: Wie sollte ich die Immobilie verwalten, wenn ich sie zur Vermietung betreibe?

A4: Für wohlhabende Expatriates ist die Auslagerung an eine professionelle Verwaltungsgesellschaft üblich. INA&Associates bietet auch Verwaltungsdienstleistungen für internationale Investoren an.

F5: Gibt es irgendwelche Vorkehrungen zu treffen, wenn ich in Zukunft verkaufen möchte?

A5: Auf den Verkauf einer Immobilie wird eine Grunderwerbssteuer erhoben. Der Steuersatz beträgt 39,63 %, wenn die Haltedauer fünf Jahre oder weniger beträgt, und 20,315 %, wenn die Haltedauer mehr als fünf Jahre beträgt. Auch die Auswirkungen von Wechselkursschwankungen müssen berücksichtigt werden. Um den Verkaufszeitpunkt zu bestimmen, ist ein strategischer Ansatz erforderlich, bei dem sowohl die Marktentwicklung als auch steuerliche Aspekte berücksichtigt werden.