So finden und wählen Sie die richtige Immobilienverwaltungsgesellschaft

Hausverwaltungsgesellschaften sind Unternehmen, die Mietobjekte im Auftrag ihrer Eigentümer betreiben und verwalten. Sie sind insbesondere für die verschiedenen Aufgaben zuständig, die zur Erhaltung und Verbesserung des Immobilienwerts und zur Schaffung eines Lebensumfelds erforderlich sind, das sowohl die Eigentümer als auch die Mieter zufriedenstellt.

Was ist eine Immobilienverwaltungsgesellschaft? Ihre Rolle und ihr Aufgabenbereich

Zu den wichtigsten Aufgaben der Mietverwaltung gehören

• Anwerbung von Mietern und Vertragsabwicklung: Werbung und Anwerbung von Mietern für Mietobjekte, Prüfung von Mietinteressenten und Abschluss von Mietverträgen. Geeignete Rekrutierungsmaßnahmen verringern die Leerstandszeiten und führen zu stabilen Mieteinnahmen.

• Mietverwaltung: Einziehung der Miete von den Mietern und Bearbeitung von Mahnungen bei Nichtzahlung der Miete. Sicherstellung des Mietinkassos im Auftrag des Eigentümers und ggf. Koordination mit der Kautionsgesellschaft.

• Instandhaltung der Gebäude und Anlagen: Reinigung und regelmäßige Inspektion der Gemeinschaftsflächen, Veranlassung der Wartung von Ausrüstungen und Reparaturen im Falle von Störungen. Erhaltung des Wertes des Gebäudes durch Pflege des guten Zustands.

• Beziehungen zu den Mietern: Bearbeitung von Problemen und Beschwerden während des Mietverhältnisses, Koordinierung von Nachbarschaftsangelegenheiten, Verfahren zur Vertragsverlängerung und Begleitung der Abrechnung bei Auszug der Mieter. Sie reagieren zeitnah auf die Anfragen der Mieter und sorgen für ein angenehmes Wohnumfeld.

Auf diese Weise entlasten die Hausverwaltungen die Eigentümer durch die Übernahme der gesamten Mietverwaltung und tragen zur Effizienz und Stabilität des Immobilienbetriebs bei. Vor allem für Nebenerwerbsbesitzer und Investoren mit einer großen Anzahl von Immobilien ist die Präsenz einer Verwaltungsgesellschaft ein beruhigender Verbündeter, auf den man sich verlassen kann, wenn es um dringende Probleme geht, die eine 24-Stunden-Reaktion erfordern.

In Japan unterliegt die Mietverwaltung traditionell nicht dem Lizenzsystem wie das Geschäft mit Grundstücken und Gebäuden. Im Zuge der jüngsten Systemreformen wurde jedoch 2011 das Registrierungssystem für Wohnungsverwaltungsagenturen eingeführt, und die Registrierung beim Minister für Land, Infrastruktur und Verkehr ist für Agenturen, die mehr als 200 Einheiten verwalten, obligatorisch (eine freiwillige Registrierung wird auch für Agenturen empfohlen, die weniger als 200 Einheiten verwalten). Darüber hinaus wird das Gesetz über die Verwaltung von Mietwohnungen, das 2021 in Kraft treten wird, den Abschluss eines Verwalters von Mietwohnungen (nationale Qualifikation) und die Registrierung als Auftragnehmer vorschreiben, was die Glaubwürdigkeit der gesamten Branche erhöhen wird. Bei der Auswahl einer Verwaltungsgesellschaft können Eigentümer daher sicher sein, dass sie auch darauf achten, dass es sich um eine staatlich zugelassene Verwaltungsgesellschaft handelt.

Merkmale einer guten Immobilienverwaltungsgesellschaft (Eckpunkte zur Identifizierung einer guten Verwaltungsgesellschaft)

Um unter all den Verwaltungsgesellschaften einen zuverlässigen Partner zu finden, ist es wichtig, die Merkmale zu kennen, die allen guten Verwaltungsgesellschaften gemeinsam sind. Nachfolgend sind einige der wichtigsten Punkte aufgeführt, die bei Verwaltungsgesellschaften mit guter Erfolgsbilanz zu finden sind.

• Gute Mieterwerbung und Aufrechterhaltung der Belegungsrate: Die Fähigkeit, freie Stellen schnell zu besetzen, ist einer der wichtigsten Aspekte bei der Auswahl einer Verwaltungsgesellschaft. Unternehmen, die in der Lage sind, einen Vermietungsgrad von 95 % oder mehr aufrechtzuerhalten, verringern das Risiko von Leerständen, was unmittelbar zu einer Maximierung der Eigentümereinnahmen führt. Es gibt Fälle, in denen von anderen Unternehmen verwaltete Immobilien, die eine Belegungsrate von weniger als 50 % aufwiesen, innerhalb von sechs Monaten vollständig belegt waren. Als Entscheidungshilfe sollten Sie die vom Unternehmen veröffentlichten Daten zu den durchschnittlichen Leerstandszeiten und Vermietungsquoten prüfen.

• Vertrautheit mit dem lokalen Markt: Ein Unternehmen, das mit dem Mietbedarf und den Marktpreisen in dem Gebiet, in dem sich die verwalteten Immobilien befinden, vertraut ist, ist besser in der Lage, geeignete Anwerbungsstrategien und Mieterziele festzulegen. Die Kenntnis des örtlichen Umfelds, der nächstgelegenen Einrichtungen, der Sicherheit und anderer Merkmale des Gebiets ermöglicht es Ihnen, effektiv einen Mieterstamm anzuwerben, der zum Objekt passt. Im Allgemeinen wird davon ausgegangen, dass Verwaltungsgesellschaften, die Niederlassungen oder Verkaufsbüros im Zielgebiet haben, über Informationen verfügen, die eng mit diesem Gebiet verbunden sind.

• Fähigkeit, auf Probleme zu reagieren, und prompte Reaktion: Ein weiteres wichtiges Kriterium ist, ob das Unternehmen über ein System verfügt, das es ermöglicht, rund um die Uhr auf Probleme wie Mieterbeschwerden oder Ausfälle von Anlagen zu reagieren. Unternehmen, die über ein spezielles Callcenter, ein Netz von Stützpunkten, die innerhalb einer Stunde auf Notfälle reagieren können, und eine Reihe von Mitarbeitern verfügen, die neben der zuständigen Person Unterstützung leisten können, sind zuverlässig. Bewirtschaftungsunternehmen mit nachgewiesener Erfolgsbilanz verfügen in der Regel über ein größeres Know-how und sind in der Lage, Probleme flexibler und genauer zu lösen. Umgekehrt kann es sein, dass ein kleines, personell unterbesetztes Unternehmen zu viele Objekte hat, die von einer einzigen Person bearbeitet werden können, und es besteht die Gefahr, dass es zu Verzögerungen bei der Bearbeitung kommt.

• Angemessene Verwaltungsgebühren und Transparenz: Die Höhe der Verwaltungsgebühren ist ein weiterer wichtiger Punkt, aber seien Sie vorsichtig, wenn sie "zu niedrig" sind. Unternehmen, die extrem niedrige Provisionen anbieten, können auch unter anderem Namen hohe Gebühren verlangen, z. B. für Renovierungsarbeiten, wenn der Mieter die Immobilie verlässt. Im Allgemeinen gilt eine Verwaltungsgebühr von 3 bis 5 % der Mieteinnahmen als angemessene Spanne, und wenn die Gebühr deutlich darunter liegt, sollten Sie den Inhalt der Dienstleistung und die einzelnen Kosten sorgfältig prüfen. Gute Unternehmen bieten vollständige Kost entransparenz und erläutern den Arbeitsumfang und die Aufschlüsselung der Kosten bereits im Stadium des Kostenvoranschlags deutlich. Es ist wichtig, vor der Vertragsunterzeichnung Angebote von mehreren Unternehmen einzuholen und das Verhältnis zwischen Managementdetails und Kosten zu vergleichen.

• Umfangreiche Managementerfahrung und organisatorische Stärke: Unternehmen mit einer großen Anzahl von verwalteten Einheiten und einer langen Erfolgsbilanz verfügen in der Regel über ein großes Know-how und ein hohes Maß an Vertrauen. Wenn ein Unternehmen beispielsweise mehr als 10.000 Einheiten verwaltet, kann es davon ausgehen, dass es in der Lage ist, die Reparaturkosten durch Skaleneffekte zu senken und Probleme auf der Grundlage früherer Fälle präzise zu lösen. Natürlich sind mehr Einheiten nicht immer besser, aber sie können als Indikator verwendet werden. Der gute Ruf und die Glaubwürdigkeit in der Branche dürfen nicht außer Acht gelassen werden. Viele Empfehlungen von bestehenden Eigentümern, ein guter Ruf in der Region, ein hohes Maß an Vertrauen in Branchenverbände usw. sind Faktoren, die auf die Glaubwürdigkeit des Unternehmens hindeuten.

• Qualität des Personals, einschließlich der verantwortlichen Person: Da es sich um eine Dienstleistung handelt, die von Menschen erbracht wird, ist die Qualität des Personals, einschließlich der verantwortlichen Person, ausschlaggebend für die Exzellenz der Verwaltungsgesellschaft. Unternehmen mit gut ausgebildeten Mitarbeitern in Bezug auf ihren Umgang mit den Mietern, ihr Fachwissen und ihre Fähigkeit, Vorschläge zu unterbreiten, werden von den Eigentümern eher als zufriedenstellend bewertet. Eine große Anzahl qualifizierter Mitarbeiter, wie z. B. Grundstückskaufleute und Verwalter von Mietobjekten, geringe und seltene Fluktuation des Personals sowie ehrliche und prompte Antworten der Mitarbeiter - auf diese Punkte achten gute Unternehmen ebenfalls. Wie im Folgenden erläutert wird, sind die Menschen das größte Kapital (Humanvermögen) in der Immobilienverwaltung, und ein Unternehmen, das sich auf die Entwicklung der Humanressourcen konzentriert, ist ein zuverlässiger Partner.

Wie man ein Immobilienverwaltungsunternehmen findet (wie man eine Liste von Bewerbern zusammenstellt)

Sobald Sie eine Vorstellung von einer guten Verwaltungsgesellschaft haben, besteht der nächste Schritt darin, eine konkrete Liste von Bewerbern zu finden. Hier sind einige typische Methoden, um eine zuverlässige Verwaltungsgesellschaft zu finden

• Internetrecherche und Vergleichswebseiten: Die einfachste Möglichkeit, ein potenzielles Unternehmen zu finden, besteht darin, eine Internetrecherche durchzuführen und nach Schlüsselwörtern wie Name des Gebiets + "Mietverwaltung" zu suchen. Insbesondere können Sie über eine Website für den Vergleich von Chargen Informationen und Beratung von mehreren Verwaltungsgesellschaften gleichzeitig anfordern. Auf Websites wie "Rakurakutai: Landlord's Friend", "MansionLend.com" und "HOME4U" können Sie beispielsweise Informationen zu Ihrer Immobilie eingeben und gleichzeitig Anfragen an drei bis fünf Unternehmen stellen, die Ihnen antworten können, so dass Sie den Leistungsumfang der einzelnen Unternehmen vergleichen können. Mit Hilfe dieser Portale können Sie auf effiziente Weise eine Liste von Bewerbern erhalten und den ersten Schritt zur Auswahl einer Verwaltungsgesellschaft tun.

• Empfehlungen von Finanzinstituten und Fachleuten: Es ist auch sinnvoll, sich an das Finanzinstitut zu wenden, das beim Kauf der Immobilie das Darlehen gewährt hat, und um Empfehlungen für empfohlene Verwaltungsunternehmen zu bitten. Banken wollen, dass ihre Kreditnehmer den Immobilienbetrieb stabilisieren, und kennen möglicherweise gute Verwaltungsunternehmen. Eine Empfehlung durch eine Bank kann das Risiko verringern, in falsche Hände zu geraten, und schafft ein gewisses Maß an Vertrauen. In einigen Fällen werden Empfehlungen auch von einem Netzwerk von Fachleuten aus der Immobilienbranche, wie Immobilienmaklern und Fachleuten (Steuerberater und Rechtsanwälte), entgegengenommen. Diese Empfehlungen von Dritten sind insofern beruhigend, als Sie sich im Voraus von der Reputation und Kompetenz der Verwaltungsgesellschaft überzeugen können.

• Mundpropaganda und Gespräche mit anderen Eigentümern: Es ist auch nützlich, sich bei Treffen und Seminaren von Eigentümern und Vermietern, die Sie kennen und die bereits ein Mietgeschäft betreiben , über den Ruf des Unternehmens zu informieren. Sie können offen über den Grad der Zufriedenheit und Unzufriedenheit mit der Verwaltungsgesellschaft, die Sie tatsächlich nutzen, erfahren, so dass Mund-zu-Mund-Propaganda aus erster Hand eine wertvolle Quelle für die Entscheidungsfindung ist. In vielen Fällen können Sie spezifische Informationen erhalten, wie z. B. "Wenn Sie die Verwaltung Ihrer Immobilie einem Unternehmen in einem bestimmten Gebiet anvertrauen möchten, ist es gut in dem, was es tut". Heutzutage gibt es soziale Netzwerke und Online-Communities, in denen Investoren Informationen austauschen können. Nutzen Sie also diese Möglichkeiten des Eigentümeraustauschs, um Informationen über zuverlässige Verwaltungsunternehmen zu sammeln.

Wenn Sie mit den oben genannten Methoden mehrere potenzielle Verwaltungsunternehmen gefunden haben, vergleichen Sie deren Dienstleistungen, Gebühren und Leistungen, um die Liste einzugrenzen. Überprüfen Sie die offiziellen Websites der in Frage kommenden Unternehmen auf Managementleistungen und Kundenreferenzen, und nehmen Sie Kontakt mit ihnen auf, um unklare Punkte zu bestätigen. In den letzten Jahren haben alle Unternehmen ihre Stärken und Merkmale im Internet kommuniziert, aber es kann sein, dass sie unangenehme Punkte nicht erwähnen. Es ist sicher, eine endgültige Entscheidung auf der Grundlage der Checkpunkte im nächsten Kapitel zu treffen, wobei auch Bewertungen Dritter (wie Bewertungen auf Mundpropaganda-Websites und erhaltene Auszeichnungen) herangezogen werden sollten.

Prüfpunkte bei der Auswahl einer Verwaltungsgesellschaft

Wenn Sie die Auswahl auf einige Unternehmen eingegrenzt haben, können Sie diese anhand bestimmter Auswahlkriterien bewerten und sich für das am besten geeignete Unternehmen entscheiden. Hier sind die wichtigsten Punkte, die vor der Vertragsunterzeichnung geprüft werden sollten.

1. Klarheit und Vollständigkeit des Vertrags: Prüfen Sie die Einzelheiten des Ihnen vorgelegten Verwaltungsvertrags. Es ist wichtig, dass nicht nur die Höhe der monatlichen Gebühr, sondern auch der Umfang der darin enthaltenen Arbeiten klar angegeben ist. Zum Beispiel, welche Teile der Immobilie wie oft "gereinigt" werden sollen und ob Werbekosten für die Anwerbung neuer Mieter und die Kosten für die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands der Immobilie nach deren Auszug inbegriffen sind. Wenn sich die Bedingungen zwischen den Unternehmen unterscheiden, sollten die Posten und die Häufigkeit angeglichen und verglichen werden. Überprüfen Sie auch die Vertragsbedingungen und die Vertragslaufzeit. Prüfen Sie, ob der Vertrag eine Kündigungsfrist vorsieht, ob eine Vertragsstrafe erhoben wird und wie die Übernahme der Verwaltung geregelt ist, und stellen Sie Fragen, um unklare Punkte zu klären. Wenn der Vertrag klar ist und den Wünschen des Eigentümers entspricht, beugt er späteren Problemen vor und ermöglicht es Ihnen, die Immobilie in sicheren Händen zu hinterlassen.

2. Reaktionsgeschwindigkeit und Meldesystem: Die Geschwindigkeit der ersten Reaktion auf Anfragen und Probleme steht in direktem Zusammenhang mit der Qualität der Verwaltung. Fragen Sie die Bewerberfirma nach konkreten Beispielen, z. B. "Was würden Sie tun, wenn ein Mieter Sie spät in der Nacht wegen eines Wasserlecks kontaktiert?" Fragen Sie das Bewerberunternehmen nach konkreten Beispielen, z. B. "Was würden Sie tun, wenn ein Mieter mitten in der Nacht wegen eines Wasserlecks anruft?", und lassen Sie sich bestätigen, ob eine 24-Stunden-Reaktion möglich ist und wie der Notfallablauf aussieht. Ein schnelles Reaktionssystem verringert das Risiko von Folgebeschwerden von Mietern und das Risiko, dass Mieter ausziehen. Gleichzeitig ist auch das Berichts- und Kommunikationssystem für den Eigentümer wichtig. Ein gutes Unternehmen wird Ihnen regelmäßig (z. B. monatlich) Einnahmen- und Ausgabenberichte zukommen lassen und umgehend über die Situation berichten, wenn Probleme auftreten. Wenn das Unternehmen über ein gutes Berichts- und Kommunikationssystem verfügt, ist es für den Eigentümer leichter, die Situation der Immobilie zu verstehen und Ängste abzubauen. Neigt das Unternehmen hingegen dazu, nur langsam zu berichten, kann dies zu Stress führen, da der Eigentümer das Unternehmen möglicherweise auffordern muss, herauszufinden, was los ist. Achten Sie darauf, wie schnell das Unternehmen reagiert und wiehöflich es sich meldet.

3. Kompatibilität und Vertrauen in die verantwortliche Person: Neben dem Ruf des Unternehmens ist die Kompatibilität mit der verantwortlichen Person nicht zu vernachlässigen, wenn man die Verwaltung tatsächlich in Auftrag gibt. Nach der Vertragsunterzeichnung wird jede Immobilie in der Regel einer Kontaktperson zugewiesen, und je nachdem, wie die Kontaktperson mit der Situation umgeht, wird der Grad der Zufriedenheit sehr unterschiedlich sein. Beim Erstgespräch und in der Korrespondenz sollten Sie ein Gefühl dafür bekommen, ob die zuständige Person aufmerksam zuhört und Vorschläge macht, ob sie Antworten gibt, die durch Fachwissen und Erfahrung untermauert sind, und ob ihre Persönlichkeit und Kommunikation sympathisch sind. Wenn die verantwortliche Person eine gute Atmosphäre und eine schnelle Reaktionszeit hat, können Sie problemlos um Rat fragen und detaillierte Berichte und Mitteilungen erwarten. Tatsächlich beschweren sich Eigentümer manchmal darüber, dass die zuständige Person sich überhaupt nicht oder nur langsam bei ihnen meldet, aber selbst innerhalb eines Unternehmens hängt die Qualität der Dienstleistung von der zuständigen Person ab. Prüfen Sie, ob die Person vertrauenswürdig ist, und wählen Sie ein Unternehmen mit einem überzeugenden Ansprechpartner.

4. Erfolgsbilanz und Kundenzufriedenheit: Die von der Verwaltungsgesellschaft selbst veröffentlichten Leistungsdaten und Kundenrückmeldungen können ebenfalls ein entscheidender Faktor sein. Neben der oben erwähnten Belegungsrate und der Anzahl der verwalteten Einheiten sind auch die Anzahl der Jahre der Verwaltung und die Vielfalt der verwalteten Objektarten (Wohnungen, Eigentumswohnungen, Geschäftshäuser usw.) ein Indikator für Erfahrung. Darüber hinaus ist die Zufriedenheit der Eigentümer, die das Unternehmen derzeit mit der Verwaltung ihrer Immobilien betrauen, ebenfalls wichtig. Es empfiehlt sich auch, die "Kundenstimmen" auf der Website und in den Broschüren zu lesen (natürlich werden auf der Website des Unternehmens keine schlechten Zeugnisse erscheinen, aber aus der Anzahl der Zeugnisse und der Tatsache, ob das Unternehmen ein öffentliches Gesicht hat oder nicht, kann man auf den Grad der Begeisterung schließen). Wenn Sie die Möglichkeit haben, direkt mit den Inhabern des Unternehmens zu sprechen, sollten Sie auch deren Ruf überprüfen. Wählen Sie ein Unternehmen aus, von dem Sie den Eindruck haben, dass Sie ihm Ihr Geschäft anvertrauen können.

Das endgültige Outsourcing-Unternehmen wird nach umfassender Prüfung der oben genannten Punkte ausgewählt. Wenn Sie bei Ihrer Wahl unsicher sind, fällt es Ihnen leichter, eine Entscheidung zu treffen, wenn Sie die Unternehmen unter dem Gesichtspunkt vergleichen, ob sie einen echten Beitrag zur Gewinnmaximierung leisten können und ob Sie mit ihnen eine langfristige Vertrauensbeziehung aufbauen können.

Die Bedeutung des "Humankapitals" in der Mietverwaltung

Die Bedeutung des "Humankapitals ", d. h. der Menschen, darf bei der Diskussion über Immobilienverwaltungsunternehmen nicht außer Acht gelassen werden. Es heißt sogar, dass der Erfolg oder Misserfolg von Mietverwaltungen letztlich von der Kompetenz der vor Ort tätigen Personen abhängt. Wie zu Beginn dieses Artikels erwähnt, ist die Frage, "wer die Immobilie verwaltet", äußerst wichtig und nicht die Immobilie selbst.

Das Wesen der Immobilienverwaltung liegt in der Verwaltung von "Menschen", nicht von "Immobilien". Eine gute Mietverwaltung und ein gutes Wohnumfeld können nur aufrechterhalten werden, wenn ein Vertrauensverhältnis zwischen dem Eigentümer, den Mietern und der Verwaltungsgesellschaft aufgebaut wird. Für die Eigentümer bedeutet die Anwesenheit eines vertrauenswürdigen Verwaltungsunternehmens und seiner Mitarbeiter ein unersetzliches Gefühl der Sicherheit. Ein kompetenter Mitarbeiter kann komplizierte Verwaltungsaufgaben erleichtern und Problemen vorbeugen, bevor sie auftreten, und wenn doch einmal ein Problem auftritt, wird es schnell und präzise gelöst, so dass die Eigentümer ihr Vermögen in guten Händen wissen. So entsteht ein positiver Kreislauf, in dem die Zufriedenheit der Mieter steigt, der Ruf der Immobilie sich verbessert und auch die langfristige Unternehmensleistung positiv beeinflusst wird.

Umgekehrt lässt sich sagen, dass die Qualität dermenschlichen Ressourcen für den Erfolg oder Misserfolg der Mietverwaltung wichtiger ist als jedes schöne Gebäude oder modernste Ausrüstung. Vor Ort kommt es täglich zu menschlichen Interaktionen, und die Entscheidungen und Handlungen der Verantwortlichen wirken sich unmittelbar auf die Zufriedenheit der Mieter aus. Nicht selten hört man, dass sich nach einem Wechsel der Verwaltungsgesellschaft die Bearbeitung von Beschwerden verbessert und die Mieter das Unternehmen besser bewerten. Es gilt wirklich "die Qualität des Verwaltungspersonals = die Qualität der Dienstleistung selbst".

Aus diesem Grund bemühen sich die besseren Verwaltungsgesellschaften verstärkt um die Einstellung und Ausbildung von Personal. Die Branche ist mit einem chronischen Personalmangel konfrontiert, und es wird immer schwieriger, kompetentes Personal zu finden und zu halten. Deshalb braucht es eine Unternehmenskultur, die jeden einzelnen Mitarbeiter als "Human Asset" betrachtet und ihn sorgfältig pflegt. Konkret unterstützen wir unsere Mitarbeiter beim Erwerb von Qualifikationen, wie z.B. der Mietverwaltung, und bieten ihnen Schulungsprogramme zur Vertiefung ihres Fachwissens sowie Erfahrungen vor Ort zur Entwicklung ihrer Problemlösungskompetenz. Schließlich sind es die Menschen, die vor Ort mit Eigentümern und Mietern zu tun haben. Verlässliches Personal schützt den Wert der Immobilie und steht in direktem Zusammenhang mit dem Seelenfrieden der Investoren - die Wahl eines Verwaltungsunternehmens unter dem Gesichtspunkt des "Humankapitals" ist der Schlüssel zu einem erfolgreichen Mietmanagement.

Perspektiven für die Ultra-High-Net-Worth-Klasse: langfristige Vermögensstrategie und Unterstützung der Privatsphäre

Abschließend sei noch auf die Perspektiven hingewiesen, die Immobilieninvestoren der obersten Vermögensklasse bei einer Verwaltungsgesellschaft suchen. Eigentümer mit großen Vermögenswerten und Fällen, in denen es um hochwertige Immobilien geht, erwarten langfristige und anspruchsvolle Dienstleistungen.

• Vermögenserhalt und Verwaltungsvorschläge aus einer langfristigen Perspektive: Für die Ultra-High-Net-Worth-Klasse geht es bei Immobilien nicht nur um kurzfristige Erträge, sondern auch um eine langfristige Strategie zur Weitergabe des Familienvermögens an die nächste Generation. Daher müssen die Verwaltungsgesellschaften auch den Vermögensaufbau mit Blick auf die Zukunft unterstützen, anstatt nur den Status quo zu erhalten. Insbesondere ist es wichtig, die Einstellung zu haben, als Immobilienexperte ein Managementpartner des Eigentümers zu werden, indem man beispielsweise langfristige Pläne für die Gebäudeinstandsetzung und regelmäßige Renovierungen vorschlägt, um den Wert des Gebäudes zu erhalten und zu steigern, oder indem man bei der Neukonfiguration von Vermögenswerten auf der Grundlage von Entwicklungstrends in der Umgebung berät, oder indem man aus der Perspektive der Erbschaftsplanung berät. Dienstleistungen für sehr vermögende Privatpersonen konzentrieren sich in der Regel auf eine umfassende Betreuung im Sinne eines Family Office mit Blick auf das Wohlergehen der gesamten Familie, und eine Verwaltungsgesellschaft, die in der Lage ist, eine Beratung anzubieten, die zu langfristigem Wachstum und zum Erhalt des Vermögens führt, wird Vertrauen gewinnen.

• Unterstützung mit hohem Mehrwert und Premium-Service: Je größer das Vermögen eines vermögenden Eigentümers ist, desto umfassendere Dienstleistungen werden von ihm verlangt. Daher wird von den Verwaltungsgesellschaften erwartet, dass sie zusätzlich zu den allgemeinen Verwaltungsdienstleistungen hochwertige und maßgeschneiderte Dienstleistungen anbieten. So kann von ihnen beispielsweise verlangt werden, dass sie vermögende Mieter anziehen und verwalten, die für vermögende Immobilien geeignet sind (z. B. hochwertige Mietverträge für Führungskräfte), dass sie mehrsprachige Unterstützung und Concierge-Dienste anbieten, dass sie mit dem Portfoliomanagement zusammenarbeiten, um das gesamte Vermögensportfolio zu betrachten, und dass sie detailliertere Dienstleistungen wie die Verwaltung von Kunst und Mobiliar und die Verbesserung der Haussicherheit anbieten. In einigen Fällen kann dies auch die Verwaltung von Kunstwerken und Einrichtungsgegenständen sowie die Verbesserung der Haussicherheit umfassen. Einige sehr vermögende Eigentümer haben Family Offices (spezielle Teams für die Verwaltung von Familienvermögen) eingerichtet, und die Verwaltungsgesellschaften müssen in Zusammenarbeit mit diesen Spezialistenteams einen hohen Dienstleistungsstandard bieten, der den Wünschen der Eigentümer entspricht. Mit anderen Worten: Die Flexibilität und das Know-how, um "individuelle kundenspezifische Lösungen" anzubieten, sind für die Verwaltung vermögender Immobilien unerlässlich.

• Schutz der Privatsphäre und Wahrung des Vertrauens:Die Privatsphäre ist für sehr vermögende Privatpersonen von entscheidender Bedeutung. Die Verwaltungsgesellschaft ist zu strikter Vertraulichkeit verpflichtet, da Informationen über die Immobilie und ihre Bewohner nicht nach außen dringen dürfen. Bei der Verwaltung hochwertiger Immobilien, bei denen es sich bei den Mietern um Prominente handeln kann oder die Immobilie selbst im Blickpunkt der Öffentlichkeit steht, ist es von entscheidender Bedeutung, dass die Kundeninformationen sorgfältig verwaltet werden und auf keinen Fall nach außen dringen. So sind beispielsweise besondere Maßnahmen erforderlich, wie die Beschränkung der Befugnis zur Verwaltung von Vertragsunterlagen und Mietinformationen, deren unnötige Weitergabe an andere Personen als die zuständige Person und die Sicherstellung, dass Werbe- und Geschäftspartner den Standort der Immobilie oder den Namen des Eigentümers nicht erkennen. Obwohl sehr vermögende Eigentümer mehrere Spezialisten (Steuer-, Rechts-, Finanzberater usw.) mit der Verwaltung ihres Vermögens betrauen, wollen sie im Wesentlichen ein kleines, vertrauenswürdiges Team, das ihre Informationen zentral verwaltet. Als Mitglied dieses Vertrauenskreises muss die Verwaltungsgesellschaft auch bestrebt sein, Vertraulichkeit und ein starkes Vertrauensverhältnis zu wahren.

Unter diesen Gesichtspunkten legen Eigentümer mit größeren Vermögenswerten tendenziell mehr Wert auf "Menschen" und "Servicequalität" und wählen sorgfältig eine Verwaltungsgesellschaft aus, mit der sie eine langfristige Beziehung eingehen können. Die Verwaltungsgesellschaften achten auch darauf, ein einmal aufgebautes Vertrauensverhältnis über viele Jahre hinweg aufrechtzuerhalten, indem sie eine feste Anzahl von Mitarbeitern mit der Verwaltung beauftragen und ihnen ein Team zur Seite stellen. Je größer das Vermögen eines Kunden ist, desto größer ist auch der Betreuungsaufwand, der von einer einzelnen Person erbracht werden muss, so dass es unerlässlich ist, der Gruppe der sehr vermögenden Kunden ausführlichere Dienstleistungen als üblich anzubieten. Bei der Auswahl einer Verwaltungsgesellschaft legen wohlhabende Eigentümer mehr Wert auf den Inhalt der Dienstleistungen und die Zuverlässigkeit als auf den Preis und neigen dazu, ihre Immobilien einem Unternehmen mit nachgewiesener Erfolgsbilanz und Vertrauenswürdigkeit anzuvertrauen, auch wenn die Kosten etwas höher sind. Kurz gesagt, es ist eine Partnerschaft auf hohem Niveau erforderlich, die der Größe der Immobilie angemessen ist.

Die Auswahl einer Verwaltungsgesellschaft, die sich an den Menschen orientiert, bringt Sicherheit und Erfolg

Für Immobilieninvestoren ist die Wahl einer Verwaltungsgesellschaft zur Auslagerung der Mietverwaltung eine ebenso wichtige Entscheidung wie der Kauf einer Immobilie. Ein gutes Verwaltungsunternehmen verwaltet nicht nur die Immobilie, sondern ist auch ein guter Managementpartner für den Eigentümer, der dazu beiträgt, die Einnahmen zu maximieren und den Wert der Immobilie zu erhalten. Um den richtigen Verwalter zu finden, ist es wichtig, sich zunächst mit seinen Aufgaben und Pflichten vertraut zu machen, wie hier beschrieben, dann seine Erfolgsbilanz und seine Eigenschaften zu vergleichen, nach dem richtigen Verwalter zu suchen und die Schritte einer spezifischen Auswahlprüfung zu befolgen.

Besonderer Wert sollte darauf gelegt werden, dass die Perspektive des "Humankapitals" stets im Mittelpunkt des Prozesses steht. Zwar sind die Vertragsbedingungen und die Zahlen wichtig, doch darf nicht vergessen werden, dass es die "Menschen" sind, die die Immobilie letztendlich schützen und pflegen werden. Eine Verwaltungsgesellschaft, bei der Sie auf zuverlässige Mitarbeiter treffen, ist ein echter Partner, mit dem Sie eine langfristige Beziehung in aller Ruhe aufbauen können. Eine Verwaltungsgesellschaft, die sich um die Menschen kümmert, wird sowohl mit den Mietern als auch mit den Eigentümern ehrlich umgehen, wodurch ein positiver Kreislauf entsteht, der zu einer größeren Zufriedenheit auf beiden Seiten führt.

Eine "absolute Sicherheitsgarantie" gibt es in der Mietverwaltung nicht, aber durch die Zusammenarbeit mit einer zuverlässigen Verwaltungsgesellschaft können Sie viele Risiken kontrollieren und eine stabile Vermögensverwaltung realisieren. Wir hoffen, dass die in diesem Artikel vorgestellten Punkte Ihnen helfen, eine gute Hausverwaltung zu finden, die das "Humankapital" schätzt. Wir wünschen allen Eigentümern viel Glück, damit ihre Mietverwaltung erfolgreicher wird.