Auswirkungen der Osaka-Kansai Expo 2025 auf Osakas Immobilienmarkt

Die Osaka-Kansai Expo 2025 (Japan International Exposition) wird auf Yumeshima, einer künstlichen Insel in Konohana-ku, Osaka, für etwa sechs Monate vom 13. April bis zum 13. Oktober 2025 stattfinden. Das Thema lautet "Gestaltung einer zukünftigen Gesellschaft, in der das Leben hell erstrahlt ". Rund 150 Länder werden an der Expo teilnehmen, auf der die neuesten Technologien und der kulturelle Austausch vorgestellt werden und zu der rund 28 Millionen Besucher erwartet werden. Es wird erwartet, dass die Expo erhebliche Auswirkungen auf die japanische Wirtschaft und die Region Osaka haben wird. Die Regierung schätzt, dass die Expo einen wirtschaftlichen Effekt von etwa 2,9 Billionen Yen haben wird.

Die Ausrichtung der Expo wird Osaka und die Region Kansai ins Rampenlicht der Weltöffentlichkeit rücken und eine großartige Gelegenheit bieten, Osakas Stadtmarke als Gastgeberstadt zu verbessern.

Osakas Infrastruktur und Stadtentwicklung als Ergebnis der Ausrichtung der Osaka-Kansai Expo

Nach der Entscheidung, die Osaka-Kansai Expo auszurichten, werden in Yumeshima und Umgebung umfangreiche Infrastrukturmaßnahmen durchgeführt. Das größte Highlight ist die Verlängerung der Chuo-Linie der Osakaer Metro nach Yumeshima. Die Linie wurde von der Cosmosquare Station, der bisherigen Endstation der Chuo-Linie, bis zur Yumeshima Station verlängert, wo im Januar 2025 eine neue Station, die Yumeshima Station, eröffnet wird. Diese unterirdische Verlängerung wird es ermöglichen, das Zentrum von Osaka (z. B. den Bahnhof Hommachi) mit einem einzigen Zug zu erreichen, was sie zu einer wichtigen Verkehrsader für den Besucherverkehr während der Expo macht.

Auch das Straßenverkehrsnetz wird ausgebaut. Die Zufahrtsstraßen zum Veranstaltungsort werden ausgebaut, darunter die Yumemai-Brücke, die Yumeshima mit dem benachbarten Maishima verbindet, und die Konohana-Brücke, die eine Verbindung zum Festland herstellt und von zwei auf drei Fahrspuren erweitert wurde. Innerhalb der Insel Yumeshima wurden die Fernstraßen verbreitert, um die Verkehrskapazität zu erhöhen und die Verkehrsüberlastung zu verringern.

Neben der Infrastruktur werden im Vorfeld der Expo auch eine Reihe von Stadtentwicklungsprojekten durchgeführt. Der Bau des Yumeshima-Geländes (ca. 155 Hektar) ist in vollem Gange, und auf der gesamten Insel werden Pavillons und große überdachte Anlagen errichtet, um die Stadt der Zukunft zu testen. Außerdem sind in der Nähe des Expo-Geländes der Bau neuer Hotels und die Eröffnung von Gewerbeflächen geplant, und es gibt Pläne für den Ausbau der Unterkunfts- und Tourismusfunktionen. In Osaka City ist die Sanierung verschiedener Stadtteile ebenfalls fortgeschritten, und im Vorfeld der Expo werden die neuesten Büro-, Geschäfts- und Hoteleinrichtungen bereitgestellt. Mit einer derartigen städtischen Infrastruktur und einem solchen Entwicklungsschub dürfte Osaka anlässlich der Weltausstellung eine erhebliche Aufwertung seiner städtischen Funktionen erfahren.

Als wichtiges Projekt für die Zeit nach der Expo soll außerdem 2029 in Yumeshima ein integriertes Resort (IR) eröffnet werden, eine groß angelegte Ferienanlage mit einem Kasino, die Teil des Plans zur Nutzung des Geländes nach der Expo '70 ist. Das IR soll ein wichtiges touristisches Zentrum mit Hotels, Unterhaltungseinrichtungen und einem internationalen Konferenzzentrum werden, wobei MGM Resorts (US) und ORIX die Hauptbetreiber sein werden. Die durch die Expo geschaffene Infrastruktur wird als Grundlage für die künftige Entwicklung Osakas dienen.

Kurzfristige Auswirkungen der Osaka-Kansai Expo auf den Immobilienmarkt von Osaka

In der kurzen Zeit zwischen der Entscheidung, die Expo auszurichten, und der Veranstaltung hat der Immobilienmarkt von Osaka bereits eine deutlich positive Auswirkung erfahren. Was die Immobilientransaktionen und -preise betrifft, so sind die Grundstückspreise in Osaka City in den letzten Jahren tendenziell gestiegen. Nach einer Erhebung der Präfekturregierung von Osaka werden die offiziellen Grundstückspreise für Wohngrundstücke in Osaka City bis zum Jahr 2024 um +5,8 % im Vergleich zum Vorjahr deutlich ansteigen, wobei sich die Steigerungsrate gegenüber dem Vorjahr (+3,7 %) noch erhöht. Der Anstieg der Grundstückspreise ist vor allem im Gebiet der Osaka-Bucht zu beobachten , das in direktem Zusammenhang mit der Ausrichtung der Expo steht, sowie im Gebiet Minami (Namba und Shinsaibashi), das bei Besuchern Japans beliebt ist. So verzeichneten Gewerbegrundstücke in Dotonbori (Bezirk Chuo) einen Anstieg der Grundstückspreise um 22,6 % im Vergleich zum Vorjahr und führten damit die Liste in der Präfektur Osaka an. Die Kombination aus einer raschen Erholung der Nachfrage aus dem Ausland und den Erwartungen für die Expo zeigt, dass der Wert von Touristen- und Gewerbegebieten stark gestiegen ist.

Auch der Immobilieninvestitionsmarkt in Osaka boomt seit der Entscheidung für die Expo: Nach einer Analyse von JLL lag die Durchschnittsmiete für Grade-A-Büros in Osaka im September 2018 bei 20.267 JPY pro Tsubo und Monat, bei einem äußerst knappen Angebot-Nachfrage-Gleichgewicht mit einer Leerstandsquote von 1,1 %, und die Mieten verzeichneten einen zweistelligen Anstieg von +11 % gegenüber dem Vorjahr. Dies war eine Folge der Investitionen in die Mazda-Gruppe unmittelbar nach der Entscheidung über die Expo '70. Dies war darauf zurückzuführen, dass sich die Stimmung der Investoren unmittelbar nach der Entscheidung über die Expo aufwärts bewegte und die Zahl der großen Immobilientransaktionen stark zunahm. Im dritten Quartal desselben Jahres erreichte der Wert der gewerblichen Immobilientransaktionen im Raum Osaka ein Rekordhoch, was den Zufluss von Investitionsgeldern in Erwartung der Expo bestätigte. Der Büromarkt in Osaka ist angespannt, was zum Teil auf einen chronischen Mangel an neuen Angeboten zurückzuführen ist, und es gibt Anzeichen dafür, daß die Mieten aufgrund der wirtschaftlichen Aktivität im Vorfeld der Expo '70 weiter steigen werden.

Kurzfristig ist auch ein deutlicher Anstieg der Nachfrage nach Wohnungen und Geschäftsräumen zu verzeichnen. Es wird erwartet, daß mehrere Millionen in- und ausländische Besucher die Stadt während der Expo besuchen werden, und es wird erwartet, daß sowohl die Belegungsraten als auch die Zimmerpreise für Hotels in Osaka City steigen werden. In Erwartung der Expo werden in der Stadt bereits eifrig neue Hotels gebaut und eines nach dem anderen eröffnet. Diese Welle der Entwicklung breitet sich auch auf Gebiete aus, die bisher keine Beachtung gefunden haben, was darauf hindeutet, dass die Nachfrage nach Immobilien in der Stadt insgesamt steigt. Generell lässt sich sagen, dass in der kurzfristigen Phase vor und während der Expo die angespannte Angebots-Nachfrage-Situation bei Immobilien zu steigenden Preisen und Mieten und einem boomenden Investitionsmarkt geführt hat.

Mittel- und langfristige Auswirkungen der Osaka/Kansai Expo (Hinterlassenschaft und Zukunftsaussichten)

Es wird erwartet, dass die Auswirkungen der Osaka Expo über die Dauer der Veranstaltung hinausgehen und mittel- bis langfristig Veränderungen auf dem Immobilienmarkt von Osaka bewirken werden. Erstens ist es wichtig festzustellen, dass die Infrastruktur und die Einrichtungen, die als Ergebnis der Expo entwickelt wurden, als Vermächtnis in der Region verbleiben werden. Yumeshima war ein "negatives Erbe", das nach dem Zusammenbruch der Blasenwirtschaft lange Zeit nicht genutzt wurde, aber die Entscheidung, die Expo auszurichten, bot die Gelegenheit, neue Werte für das gesamte Gebiet der Osaka-Bucht zu schaffen. Nach der Expo soll der Bau des bereits erwähnten integrierten Resorts (IR) auf Yumeshima ernsthaft in Angriff genommen werden und das Gebiet in ein internationales Tourismuszentrum verwandeln, das Osaka repräsentiert. Das IR soll jährlich etwa 20 Millionen Besucher anziehen und das Kasino, die großen Hotels und die MICE-Einrichtungen (internationales Konferenzzentrum usw.) sollen auch nach der Expo Menschen und Investitionen anziehen. Es wird erwartet, dass der Betrieb von Kasinos, großen Hotels und MICE-Einrichtungen (internationale Konferenzzentren usw.) auch nach der Expo Menschen und Investitionen anziehen wird. Mit anderen Worten, die auf der Expo getätigten Infrastrukturinvestitionen werden nicht vergeudet, sondern durch die Eröffnung der IR direkt in die Entwicklung übernommen.

Die Osaka Expo bot auch eine ausgezeichnete Gelegenheit, die Marke Osaka in der Welt zu präsentieren. Dies wird Osakas internationales Profil schärfen und für Rückenwind bei der Gewinnung von Touristen aus Übersee und internationalen Unternehmen sorgen. In Zukunft könnte Osaka als "einer der wichtigsten Ballungsräume Asiens" positioniert werden, und Investitionen und Humanressourcen, die bisher in Tokio konzentriert waren, könnten sich verlagern und nach Osaka und in die Kansai-Region fließen.

Was die Bevölkerungsentwicklung anbelangt, so könnte der wirtschaftliche Anreiz durch die Expo auch einen Zustrom von Menschen nach Osaka bewirken. Während Japan insgesamt mit einem Bevölkerungsrückgang konfrontiert ist, der auf eine sinkende Geburtenrate und eine alternde Bevölkerung zurückzuführen ist, verzeichnete Osaka City in den letzten Jahren einen leichten Bevölkerungszuwachs, da jüngere Menschen und solche, die Kinder großziehen, in das Stadtzentrum zurückkehren. Wenn durch IR- und Sanierungsprojekte auch nach der Expo Arbeitsplätze geschaffen werden, könnte dies einen Zustrom von Menschen aus anderen Regionen nach Osaka bewirken, was zu einem Anstieg der ständigen Bevölkerung und der Büroangestellten führen würde. Insbesondere wenn sich die Bucht von Osaka zu einem bedeutenden Unterhaltungs- und Tourismuszentrum entwickelt, wird der Wohnbedarf der dort arbeitenden Menschen entstehen, was zu einer neuen Nachfrage auf dem Wohnungsmarkt in der Bucht und im Stadtzentrum führt.

Eine mittel- bis langfristige Auswirkung auf den Immobilienmarkt, die nicht übersehen werden darf, ist die Auswirkung großer Entwicklungsprojekte. Die Neugestaltung der Stadtzentren von Umeda und Namba und der Bau der Verkehrsinfrastruktur (z.B. das Projekt der Naniwa-suji-Linie), die in Verbindung mit den Vorbereitungen für die Expo vorangetrieben wurden, werden nach der Expo nacheinander abgeschlossen werden und den Komfort in der Stadt erhöhen. Außerdem könnten große Flächen an der Küste der Bucht von Osaka, wie Yumeshima, Sakishima und Maishima, genutzt werden, um mehr Unternehmen anzusiedeln und Logistikzentren zu entwickeln, wobei die Expo und die IR als Sprungbrett dienen könnten. Die durch die Expo ausgelöste Initiative "Osaka Remodelling" wird in den nächsten 10 bis 20 Jahren Chancen für ein nachhaltiges Wachstum der Stadtstruktur und des Immobilienmarktes von Osaka bieten.

Spezifische Auswirkungen der Expo nach Gebieten

Die Ausrichtung der Expo und die damit einhergehende Entwicklung werden sich auf jedes Gebiet Osakas auf unterschiedliche Weise auswirken. Im Folgenden finden Sie eine Zusammenfassung der Merkmale der einzelnen Hauptgebiete.

Yumeshima und Konohana Ward (Gebiet der Osaka-Bucht)

Yumeshima und seine Umgebung (Konohana Ward) sind die Gebiete, die am unmittelbarsten von der Expo profitieren werden. Wie bereits erwähnt, werden sich die Entwicklung des Expo-Geländes und die Investitionen in die Infrastruktur auf die Insel Yumeshima konzentrieren, die während der Spiele von Menschen aus der ganzen Welt besucht werden wird. Infolgedessen werden die Immobilienwerte in der Bucht, einschließlich Konohana-ku und den benachbarten Bezirken Minato und Suminoe (Nanko), voraussichtlich stark ansteigen. In der Tat sind in der Gegend um Yumeshima, wo die Expo und die IR stattfinden sollen, groß angelegte Infrastrukturentwicklungen und der Bau neuer Wohn- und Gewerbeeinrichtungen im Gange, und die Nachfrage nach Grundstücken steigt rapide. Vor allem in den Anlageklassen Bürogebäude, Luxus-Eigentumswohnungen und Hotels werden bereits im Vorfeld der Spiele Investitionen getätigt.

Es wird erwartet, dass das Yumeshima-Gebiet nach der Expo mit der Eröffnung des IR, das auch internationale Konferenz- und Ausstellungsfunktionen (MICE) bieten wird, weiter wachsen wird, was eine geschäftliche Nachfrage schaffen und möglicherweise zu einer erhöhten Nachfrage nach Büroflächen in der Bay Area führen wird. Wenn die Entwicklung von Wohnungen für Angestellte und die Eröffnung damit verbundener kommerzieller Einrichtungen in und um das IR-Gelände weitergeht, wird der Immobilienmarkt in Konohana-ku mittel- bis langfristig stabil bleiben.

Zentral-Osaka (Kita-ku und Umeda-Gebiet)

Die Nachfrage nach Immobilien in Osakas zentralem Kita-Gebiet (Kita-ku, mit Zentrum in Umeda) ist ebenfalls robust und profitiert vom Rückenwind der Expo '70. Sanierungsmaßnahmen, einschließlich der Fertigstellung der 2. Phase der Umekita-Entwicklung (Gran Green Osaka) auf der Nordseite des Bahnhofs Osaka, haben die Bürokonzentration in Umeda weiter verstärkt. Darüber hinaus wird erwartet, dass der durch die Expo ausgelöste Zustrom von Expansions- und Investitionsgeldern der Unternehmen die Büromieten und die niedrigen Leerstandsraten im Umeda-Gebiet weiter in die Höhe treiben wird. Nach der Entscheidung über die Expo ist die Leerstandsquote für Büroflächen der Kategorie A in Osaka auf 1 % gesunken, und die Mieten befinden sich im Aufwärtstrend. Es wird erwartet, dass Umeda als Zentrum der Kansai-Wirtschaft weiterhin ein stabiles Wachstum verzeichnen wird und ein Gebiet ist, das die Aufmerksamkeit von Immobilieninvestoren auf sich zieht.

Chuo und Minami (Namba, Shinsaibashi, etc.)

Minami (Namba und Shinsaibashi mit dem Zentrum von Chuo Ward) ist das Zentrum des Einreiseverkehrs, wo die Auswirkungen der Expo deutlich zu spüren sind. Die Zunahme der Besucherzahlen in Japan hat zu einem Anstieg der Mieten für Geschäfte in Dotonbori und Shinsaibashi geführt, wobei Dotonbori mit einem jährlichen Anstieg der offiziellen Grundstückspreise um 22,6 % im Jahr 2024 den größten Zuwachs in der Präfektur Osaka verzeichnete. Während der Expo werden die Hotels und Geschäftsräume in Namba und Shinsaibashi voraussichtlich voll sein und die gesamte Stadt wird einen Boom erleben. Nach der Expo könnte es jedoch zu einem vorübergehenden Abschwung kommen, wenn die touristische Nachfrage wieder auf ein normales Niveau zurückkehrt. Für Immobilieneigentümer im Minami-Gebiet wird es wichtig sein, die besondere Nachfrage durch die Expo mit einer langfristigen Verbesserung der Attraktivität der Stadt zu verbinden und die Erträge nach der Expo stabil zu halten.

Bedenken und Risikofaktoren für eine Expo-Blase in Osaka/Kansai

Während der Immobilienmarkt infolge der Expo boomt, müssen auch Bedenken und Risiken berücksichtigt werden. Die erste Sorge ist die Überhitzung des Immobilienmarktes aufgrund der steigenden Expo-Nachfrage. Es besteht die Gefahr einer Blase, die die tatsächliche Nachfrage übersteigt, da die Grundstückspreise in die Höhe schießen und spekulative Transaktionen in Erwartung einer besonderen Nachfrage zur Zeit der Spiele getätigt werden. Ein weiteres Problem ist das Überangebot an Hotels und Eigentumswohnungen. Das große Angebot an Immobilien, die zeitgleich mit der Expo bereitgestellt werden, könnte aufgrund des verstärkten Wettbewerbs nach der Veranstaltung zu einem Anstieg der Leerstandsraten führen. Auch bei der Aichi Expo 2005 kam es aufgrund des übermäßigen Wettbewerbs zu einer Verschlechterung der Geschäftsergebnisse, als die Nachfrage nach Unterkünften nach den Spielen wieder auf ein normales Niveau zurückkehrte.

Ein weiterer Risikofaktor sind Veränderungen im globalen Finanzumfeld. Es gibt Befürchtungen, dass die steigenden Zinssätze der letzten Jahre den Zustrom von Immobilieninvestitionsfonds verringern werden, und es wurde darauf hingewiesen, dass Entwicklungen, die von der Expo-Wirtschaft abhängen, in finanzielle Schwierigkeiten geraten könnten. Die Expo ist ein vorübergehendes Ereignis, und eine sorgfältige Marktanalyse ist erforderlich, um angesichts struktureller Probleme wie dem Bevölkerungsrückgang übermäßigen Optimismus zu vermeiden.

Zu beachtende Punkte aus der Sicht von wohlhabenden Menschen und Investoren

• Wachstumspotenzial der Bucht von Osaka: Die Bucht um Yumeshima wird dank zweier Großprojekte, der Expo und der IR, in Zukunft voraussichtlich große Fortschritte machen. In dem Gebiet gibt es noch eine große Menge an unbebautem Land, was bedeutet, dass es viel Raum für Wachstum gibt und hohe Renditen zu erwarten sind, wenn das Gebiet auf der Welle reitet. Die Bucht, zu der auch die Bezirke Konohana und Minato gehören, hat das Potenzial, sich durch Sanierung zu wandeln, und gilt als vielversprechendes künftiges wichtiges Geschäfts- und Tourismuszentrum.

• Investitionsmöglichkeiten in Büros und Einzelhandel im Stadtzentrum: Es wird erwartet, dass die Mieternachfrage in Innenstadtbereichen wie Umeda und Namba aufgrund des Expo-Effekts stabil bleibt. Die Leerstandsquoten in Osaka City sind nach wie vor niedrig, und die Mieten steigen bei einem begrenzten Angebot weiter an. Investitionen in erstklassige Bürogebäude und Einzelhandelsimmobilien werden wahrscheinlich eine stabile Einkommensquelle darstellen. Darüber hinaus gelten die Immobilienpreise in Japan im Vergleich zu denen in den großen Städten in Übersee als unterbewertet, und es wird erwartet, dass die Expo einen Zustrom ausländischer Investitionsgelder nach Osaka auslösen wird.

• Strategien für die Zeit nach der Expo: Trotz des Wirtschaftsbooms ist es wichtig, das Risiko mit Blick auf die Zeit nach der Expo zu steuern. In der Annahme, dass sich die Marktbedingungen nach Ablauf der Sondernachfrage ändern werden, ist bei der Wahl des Zeitpunkts für kurzfristige Gewinnmitnahmen und bei der Auswahl von Immobilien zum langfristigen Halten Vorsicht geboten. Für vermögende Privatpersonen und Investoren wird es entscheidend sein, Standorte und Nutzungen (z.B. Einrichtungen, die von der Eröffnung einer IR profitieren) zu identifizieren, die auch nach der Expo 2025 ihren Wert behalten werden, und eine solide Strategie zu verfolgen, wie z.B. die Vermeidung einer übermäßigen Kreditaufnahme während der überhitzten Phase.

Die obigen Ausführungen geben einen facettenreichen Überblick über die kurz-, mittel- und langfristigen Auswirkungen der Osaka-Kansai Expo 2025 auf den Immobilienmarkt von Osaka. Die Expo ist ein einmaliges Großereignis für eine Stadt, und ihre wirtschaftlichen Auswirkungen werden enorm sein. Osaka nutzt diese Gelegenheit, um ein nachhaltiges städtisches Wachstum zu erzielen und den Wert seiner Immobilien zu steigern. Auch für Investoren ist die Osaka Expo eine wichtige Zeit der Risiken und Chancen. Wir sollten uns nicht von der Begeisterung mitreißen lassen, sondern den Markt in aller Ruhe bewerten und den dynamischen Wandel der Stadt Osaka und des Immobilienmarktes genau im Auge behalten.