Risiken und Vorteile der Untervermietung von Einzimmerwohnungen

Wenn Sie eine Investition in eine Einzimmerwohnung in Erwägung ziehen, werden Sie oft den Begriff "Untervermietung" hören. Dieser Begriff wird zwar oft mit verlockenden Behauptungen wie "garantierte Miete" und "kein Ärger mit der Verwaltung" eingeführt, aber es gibt auch Warnungen wie "Untervermietung ist gefährlich" und "gefährliche Verträge".

In meiner langjährigen Tätigkeit in der Immobilienbranche und in Gesprächen mit vielen Investoren habe ich viele Missverständnisse und Bedenken im Zusammenhang mit Untermietverträgen festgestellt. Obwohl es sicherlich einige Punkte gibt, die man beachten sollte, können Untermietverträge eine effektive Option für Investoren sein, wenn sie richtig verstanden und genutzt werden.

In diesem Artikel erkläre ich als Experte für Immobilieninvestitionen detailliert die Struktur von Untermietverträgen bei Studio-Wohnungsinvestitionen, die Vor- und Nachteile und die Punkte, die bei der Unterzeichnung des Vertrags zu beachten sind. Er bietet Entscheidungshilfen für diejenigen, die beginnen, in Einzimmerwohnungen zu investieren, und für diejenigen, die bereits investiert haben und einen Untermietvertrag in Betracht ziehen.

Was ist die Untervermietung bei Investitionen in Studio-Eigentumswohnungen?

Grundlegende Struktur eines Untermietvertrags

Ein Untermietvertrag ist ein System, bei dem der Immobilieneigentümer die Immobilie pauschal an eine Untermietgesellschaft (Verwaltungsgesellschaft) vermietet, die die Immobilie dann an Mieter untervermietet. Diese Form des Vertrags wird auch als "Untermietvertrag" oder "Untervermietungsvertrag" bezeichnet.

Während bei der normalen Mietverwaltung der Eigentümer direkt mit dem Mieter einen Mietvertrag abschließt, wird bei einem Untermietvertrag die folgende Beziehung hergestellt

1. zwischen dem Eigentümer und der Untermietgesellschaft: Hauptmietvertrag (spezifischer Mietvertrag)

2. zwischen der Untermietgesellschaft und dem Mieter: Untermietvertrag (Untermietvertrag).

Dabei erhält der Eigentümer von der Untermietgesellschaft eine feste Miete, unabhängig davon, ob es Mieter gibt oder nicht. Die vom Mieter gezahlte Miete geht an die Untervermietungsgesellschaft, die sie dann abzüglich einer Provision an den Eigentümer zahlt.

Unterschiede zu normalen Verwaltungsverträgen

Der "Verwaltungsvertrag" wird oft mit dem Untermietvertrag verwechselt. Es ist wichtig, die Unterschiede zwischen den beiden klar zu erkennen.

Bei einem Verwaltungsvertrag schließt der Eigentümer den Vertrag direkt mit dem Mieter ab und lagert lediglich die Verwaltungsdienste aus. Bei einem Untermietvertrag hingegen mietet das Untermietunternehmen die Immobilie vom Eigentümer und wird zum eigentlichen Vermieter.

Strengere Vorschriften im neuen Untervermietungsgesetz

Das Gesetz über die angemessene Verwaltung von Mietwohnungen (allgemein bekannt als das neue Untervermietungsgesetz), das im Dezember 2020 in Kraft trat, hat die Untervermietungsbranche transparenter und angemessener gemacht. Das Gesetz sieht folgende Regelungen vor

Wichtigste Vorschriften

1 ) Verbot übertriebener Werbung: Verbot von Werbung, die die Bedingungen günstiger erscheinen lässt, als sie tatsächlich sind.

Verbot unlauterer Werbung: Verbot der Falschdarstellung und des vorsätzlichen Verschweigens wichtiger Sachverhalte.

3 ) Verpflichtung zur Erläuterung wichtiger Umstände: Verpflichtung zur Aushändigung schriftlicher Unterlagen und zur mündlichen Erläuterung vor Vertragsabschluss.

4) Pflicht zur Aushändigung von Vertragsunterlagen: Aushändigung ausführlicher Unterlagen bei Vertragsabschluss.

5. die Pflicht zur Einsichtnahme in die Unterlagen: Gewährung des Zugangs zu den Unterlagen auf Antrag des Eigentümers.

Es ist zu hoffen, dass diese Regelungen die bisher problematischen Fragen übertriebener Werbung wie "30 Jahre Mietgarantie" und unzureichender Aufklärung über das Mietminderungsrisiko verbessern werden.

Rechtsnatur von Hauptmietverträgen

Bei einem Untermietvertrag handelt es sich bei dem zwischen dem Eigentümer und dem Untermietunternehmen abgeschlossenen Hauptmietvertrag rechtlich um einen Mietvertrag, der dem Grundstücks- und Wohnungsmietrecht unterliegt. Daraus ergibt sich ein besonderer Aspekt von Untermietverträgen.

Das Land- und Hauspachtgesetz schützt die Rechte des Pächters (in diesem Fall des Unterpächters) stark, und eine einseitige Kündigung des Vertrags durch den Verpächter (Eigentümer) ist grundsätzlich nicht zulässig. Dies ist einer der Faktoren, die es dem Eigentümer schwer machen, den Vertrag zu kündigen.

Darüber hinaus räumt Artikel 32 des Gesetzes über die Vermietung von Grundstücken und Häusern dem Untervermieter das Recht ein, aufgrund veränderter wirtschaftlicher Bedingungen und anderer Faktoren eine Mietminderung zu verlangen. Aus diesem Grund kann die Miete tatsächlich gesenkt werden, auch wenn sie als "mietgarantiert" bezeichnet wird.

5 Vorteile der Untervermietung bei Investitionen in Einzimmerwohnungen

Untermietverträge sind zwar durchaus mit Risiken verbunden, können aber bei richtiger Nutzung auch erhebliche Vorteile für Investoren bringen. In diesem Abschnitt werden die wichtigsten Vorteile von Untermietverträgen für Investitionen in Atelierwohnungen erläutert.

1) Erhebliche Verringerung des Leerstandsrisikos

Eines der größten Probleme bei Investitionen in Einzimmerwohnungen ist das Risiko des Leerstands. Vor allem bei Objekten für Alleinstehende wechseln die Mieter häufig, und die Mieteinnahmen sinken in Zeiten des Leerstands auf Null.

Bei einem Untermietvertrag mietet das Untervermietungsunternehmen die Immobilie direkt an, und der Eigentümer erhält eine feste Miete, unabhängig von der tatsächlichen Belegung. Dies bietet die folgenden Sicherheiten

Spezifische Vorteile der Verringerung des Leerstandsrisikos.

Kontinuierliche Einnahmen während der Zeit des Leerstands nach dem Auszug der Mieter.

Stabile Einnahmen, die weniger von Stoßzeiten und ruhigen Zeiten beeinflusst werden

Abmilderung der Auswirkungen von Schwankungen der lokalen Mietnachfrage.

Langfristige Planung der Einnahmen und Ausgaben ist einfacher.

Es sollte jedoch klar sein, dass diese "Mietgarantie" nicht dauerhaft ist und aufgrund von Änderungen der Vertragsbedingungen und der Marktlage überprüft werden kann.

2. Sicherstellung stabiler Mieteinnahmen

Der Untermietvertrag stellt sicher, dass der Eigentümer jeden Monat einen festen Betrag an Mieteinnahmen erhält. Diese Stabilität ist von besonderem Vorteil für Investoren, die

Investoren, die die Vorteile eines stabilen Einkommens genießen können.

Diejenigen, die neu in Immobilieninvestitionen einsteigen und Einkommensschwankungen vermeiden wollen.

die ihr Portfolio durch die Kombination mit anderen Anlagen stabilisieren wollen.

Diejenigen, die ihre Immobilie als stabile Einkommensquelle im Ruhestand nutzen wollen.

Diejenigen, die sich die Rückzahlung von Krediten bei Finanzinstituten erleichtern wollen.

Der Cashflow ist besser vorhersehbar, da Sie während der Vertragslaufzeit die versprochene Miete erhalten, auch wenn die tatsächliche Marktmiete schwankt. Dies ist besonders wichtig, wenn Sie über eine Finanzierung investieren.

3. vollständige Befreiung von den Aufgaben der Mietverwaltung

Bei der normalen Mietverwaltung muss sich der Eigentümer mit folgenden Verwaltungsaufgaben befassen

Verwaltungsaufgaben, die bei der normalen Mietverwaltung anfallen.

Anwerbung und Auswahl von Mietern

Unterzeichnung von Mietverträgen

Einziehung und Mahnung der Miete an die Mieter

Bearbeitung von Beschwerden von Mietern

Betreuung der Mieter bei deren Auszug und Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands der Immobilie

Veranlassung von Reparaturen und Ersatz von Geräten und Einrichtungen.

Im Rahmen eines Untermietvertrags werden all diese Aufgaben auf das Untermietunternehmen übertragen. Der Eigentümer erhält Mieteinnahmen in einer Form, die praktisch "unverdient" ist, so dass er sich auf sein Kerngeschäft konzentrieren kann.

Die Verringerung des Verwaltungsaufwands ist vor allem dann von Bedeutung, wenn der Eigentümer über Immobilien in abgelegenen Gebieten verfügt oder mehrere Immobilien besitzt.

4. Vollständige Vermeidung des Risikos von Mietrückständen

Bei direkten Verträgen mit einzelnen Mietern ist das Risiko von Mietrückständen immer gegeben. Im Falle von Mietrückständen ist der Eigentümer gezwungen, sich mit Folgendem zu befassen

Erledigung von Aufgaben im Falle von Mietrückständen, einschließlich

Kontaktaufnahme und Verhandlung mit dem Mieter

Kontaktaufnahme mit dem Bürgen

Erwägung und Durchführung von Gerichtsverfahren

Einreichung einer Klage auf Herausgabe

Einreichung eines Antrags auf Zwangsvollstreckung

Diese Verfahren sind zeitaufwändig, kostspielig und psychisch belastend. Bei einem Untermietvertrag ist das Untermietunternehmen verpflichtet, die Miete an den Eigentümer zu zahlen, wodurch das Risiko von Zahlungsrückständen der Mieter vollständig vermieden wird.

5) Deutlich vereinfachte Steuererklärungsmodalitäten

Die Steuererklärung für Immobilieneinkünfte erfordert detaillierte Aufzeichnungen über Einnahmen und Ausgaben. Für die normale Mietverwaltung sind folgende komplexe Prozesse erforderlich

Bearbeitung der Steuererklärung bei normaler Mietverwaltung

-Aufzeichnung der Mieteinnahmen nach Monaten.

Bearbeitung von einmaligen Einnahmen wie Schlüsselgeld, Verlängerungsgebühren usw.

Klassifizierung von Ausgaben wie Verwaltungsgebühren und Reparaturkosten

Berechnung der Abschreibung

Anpassung der Einkünfte während Leerstandszeiten.

Bei Untermietverträgen wird die Steuererklärung stark vereinfacht, da nur die Zahlungen der Untermietgesellschaft erfasst werden müssen. Außerdem stellen viele Untervermietungsunternehmen einen jährlichen Zahlungsbeleg aus, was die steuerliche Bearbeitung erleichtert.

Diese Vorteile machen Untermietverträge zu einer attraktiven Option, insbesondere für Immobilieninvestitionsanfänger und Investoren, die keine Zeit für Verwaltungsaufgaben haben. Es ist jedoch auch wichtig zu verstehen, dass diesen Vorteilen auch einige Risiken und Einschränkungen gegenüberstehen.

Fünf Risiken, die die Untervermietung von Einzimmerwohnungen zu einer "schlechten Idee" machen

Einer der Gründe, warum Untermietverträge als "gefährlich" und "riskant" bezeichnet werden, ist, dass es viele Fälle gibt, in denen Investoren Verträge abschließen, ohne sie vollständig zu verstehen, was später zu Problemen führt. Im Folgenden werden die wichtigsten Risiken von Untermietverträgen im Detail erläutert und es wird klargestellt, warum Vorsicht geboten ist.

1) Das untervermietende Unternehmen hat das Recht zu entscheiden, ob der Vertrag fortgesetzt oder gekündigt wird

Eines der größten Risiken bei Untermietverträgen ist die Frage der Vertragskontinuität. Viele Investoren missverstehen Angaben wie "30-jährige Mietgarantie" dahingehend, dass der Vertrag auf jeden Fall 30 Jahre lang fortgesetzt wird.

Die Realität der Vertragskündigung

Das Grundstücks- und Wohnungsmietrecht macht es dem Untervermieter (Mieter) relativ leicht, den Vertrag zu kündigen. Andererseits ist es für den Eigentümer (Vermieter) praktisch schwierig, den Vertrag zu kündigen, da ein "wichtiger Grund" erforderlich ist.

Die wichtigsten Gründe, aus denen ein Untervermietungsunternehmen die Kündigung des Vertrages beantragen kann, sind

Rückgang der Mietnachfrage in der Umgebung.

Verschlechterung der Wettbewerbsfähigkeit aufgrund des Verfalls des Objekts

Änderung der Geschäftspolitik des Untervermietungsunternehmens

Verschlechterung der Rentabilität.

Fälle von tatsächlichen Problemen

Der Agentur für Verbraucherangelegenheiten wurden die folgenden Fälle gemeldet.

Ich habe einen 10-Jahres-Mietgarantievertrag unterzeichnet, aber im dritten Jahr teilte mir die Untervermietungsgesellschaft einseitig mit, dass der Vertrag gekündigt würde. Ich musste auf eigene Faust neue Mieter finden, und mein voraussichtlicher Einnahmen- und Ausgabenplan hat sich drastisch verschlechtert."

Um solche Situationen zu vermeiden, ist es wichtig, die Kündigungsklausel im Vertrag genau zu prüfen und sich im Voraus darüber klar zu werden, unter welchen Umständen der Vertrag gekündigt werden kann.

2. Das Recht, die Miete zu bestimmen und das Risiko einer Mietminderung

Der Begriff "garantierte Miete" verleitet viele Investoren zu der Annahme, dass die Miete für die Dauer des Vertrags festgelegt ist. In Wirklichkeit gibt Artikel 32 des Gesetzes über die Vermietung von Grundstücken und Häusern den Untervermietern jedoch das Recht, eine Mietminderung zu verlangen.

Rechtsgrundlage für die Mietminderung

Nach Artikel 32 des Gesetzes über die Vermietung von Grundstücken und Wohnungen kann eine Mietminderung aus folgenden Gründen verlangt werden

1. ein Rückgang des Preises für das Grundstück oder das Gebäude

2. der Vergleich mit den Mieten ähnlicher Gebäude in der Umgebung

3. Änderung der wirtschaftlichen Verhältnisse

4. sonstige Änderungen der Umstände.

Tatsächliche Situation der Mietminderung

In konkreten Untermietverträgen werden Mietminderungen häufig zu folgenden Zeitpunkten vorgenommen

Die Realität bei der Aushandlung einer Ermäßigung

Obwohl es für einen Eigentümer theoretisch möglich ist, einen Antrag auf Mietminderung durch ein Untermietunternehmen abzulehnen, sind Eigentümer in der Praxis oft gezwungen, einen solchen Antrag aus folgenden Gründen zu akzeptieren

Zeit- und Kostenaufwand im Falle von Rechtsstreitigkeiten.

Das Risiko der Vertragskündigung durch die Untermietgesellschaft.

Schwierigkeiten bei der Suche nach einer alternativen Verwaltungsgesellschaft.

Die tatsächliche Differenz zwischen der Miete und der Marktmiete.

3. die Lastenstruktur der Reparatur- und Renovierungskosten

Im Rahmen eines Untermietvertrags ist der Eigentümer Eigentümer der Immobilie, so dass die Kosten für größere Reparaturen und die Modernisierung der Einrichtung im Prinzip vom Eigentümer getragen werden. In dieser Hinsicht besteht das Risiko unerwarteter Ausgaben.

Hauptkosten, die vom Eigentümer zu tragen sind

Kosten für Großreparaturen: Anstrich von Außenwänden, Abdichtung von Dächern, Erneuerung von Wasserversorgungs- und Entwässerungsanlagen usw.

Kosten für den Ersatz von Ausrüstungen: Ersatz von Klimaanlagen, Warmwasserbereitern, Gegensprechanlagen usw.

Wiederherstellungskosten: Reinigung und Innenreparaturen bei Räumung.

Renovierungskosten: Modernisierung der Einrichtungen zur Erhaltung der Wettbewerbsfähigkeit.

Probleme mit Kostenbelastungen

Bei Untermietverträgen können die folgenden Probleme auftreten.

1. unzureichende Transparenz der Reparaturkosten: Die Kosten können relativ hoch sein, da die Arbeiten von einem vom Untermieter benannten Auftragnehmer ausgeführt werden müssen.

2. Überhöhte Reparaturforderungen: Forderungen nach unnötigen Reparaturen mit der Begründung, die Wettbewerbsfähigkeit auf dem Markt zu erhalten

3. nachträgliche Akzeptanz dringender Reparaturen: hohe Kosten werden durch nachträgliche Akzeptanz aufgrund von Dringlichkeit verlangt.

Beispiele für tatsächliche Kostenbelastungen

Nachfolgend ein Beispiel für die tatsächlichen jährlichen Reparaturkosten für eine 10 Jahre alte Einzimmerwohnung.

4.Verlust von Schlüsselgeldern, Verlängerungsgebühren und anderen Einkommensmöglichkeiten

Bei der normalen Mietverwaltung können zusätzlich zur Miete Einnahmen wie Schlüsselgeld und Verlängerungsgebühren erzielt werden. Im Rahmen eines Untermietvertrags werden diese Einnahmen jedoch zum Einkommen des Untermietunternehmens und können nicht vom Eigentümer vereinnahmt werden.

Arten und Höhe der entgangenen Einnahmen

Auswirkungen der entgangenen Einkommensmöglichkeiten

Bei einer Studiowohnung mit einer Monatsmiete von 80.000 Yen gehen beispielsweise folgende Einkommensmöglichkeiten pro Jahr verloren

Schlüsselgeld-Einnahmen: ca. 80.000-160.000 Yen pro Jahr (bei einer Belegung von 50%)

Einnahmen aus Verlängerungsgebühren: ca. 48.000 Yen pro Jahr

Insgesamt: ca. 128.000-208.000 Yen pro Jahr an entgangenen Einnahmemöglichkeiten.

Dieser Betrag entspricht oft 15-25% der Untermietgebühr und hat einen erheblichen Einfluss auf die tatsächliche Rentabilität.

5. Einkommenslücke aufgrund des Freistellungszeitraums

Viele Untermietverträge enthalten eine "Freistellungsfrist". Dabei handelt es sich um einen Zeitraum, in dem das Untervermietungsunternehmen für eine bestimmte Zeit nach dem Auszug des Mieters oder nach der Übergabe der neuen Immobilie keine Miete an den Eigentümer zahlt.

Beispiele für festgelegte Freistellungszeiträume

Neubauten: 1-3 Monate nach Übergabe.

Nach dem Auszug des Mieters: 1-2 Monate ab dem Datum des Auszugs des Mieters.

Nach größeren Reparaturen: 1 Monat nach Abschluss der Arbeiten.

Probleme mit dem Freistellungszeitraum

Während des Freistellungszeitraums bleiben die folgenden Belastungen für den Eigentümer bestehen

1. die Rückzahlung von Krediten: Die Rückzahlungen an die Finanzinstitute laufen weiter.

2) Verwaltungsgebühren und Rücklagen für Reparaturen: Verwaltungsgebühren und andere Ausgaben für Eigentumswohnungen fallen weiterhin an.

3 . die Grundsteuer: Die Steuerzahlungen gehen weiter.

4) Feuerversicherungsprämien: Die Versicherungsprämien werden weiter gezahlt.

Auswirkungen auf Einnahmen und Ausgaben während des Freistellungszeitraums

Bei einer Immobilie mit einer monatlichen Kredittilgung von 70.000 JPY und Verwaltungsgebühren usw. von 20.000 JPY führt der Befreiungszeitraum von zwei Monaten zu einem Abfluss von 180.000 JPY. Über das Jahr gesehen ist dieser Freistellungszeitraum ein Faktor, der sich erheblich auf die Investitionsrendite auswirken kann.

Die Unterzeichnung eines Untermietvertrags, ohne sich dieser Risiken bewusst zu sein, ist der Hauptgrund dafür, dass die Untervermietung als schlechte Idee angesehen wird. Wenn man sich jedoch über diese Risiken im Klaren ist und geeignete Maßnahmen ergreift, ist es möglich, Untermietverträge effektiv zu nutzen.

Vorsichtsmaßnahmen, um Fehler bei Untermietverträgen zu vermeiden

Wenn Sie die Risiken eines Untermietvertrags kennen und dennoch in Erwägung ziehen, einen solchen zu unterzeichnen, sollten Sie unbedingt die folgenden Vorsichtsmaßnahmen treffen. Als Experte für Immobilieninvestitionen haben wir hier einige wichtige Punkte aufgeführt, die wir mit vielen Investoren geteilt haben.

Prüfen Sie die Einzelheiten des Vertrags

Untermietverträge sind in der Regel Dutzende von Seiten lang und detailliert. Bevor Sie den Vertrag unterschreiben, sollten Sie unbedingt die folgenden Punkte überprüfen.

Liste der wichtigen zu prüfenden Punkte

Zu beachtende Punkte bei der Prüfung des Vertrages

1 Bestätigung durch einen Fachmann: Da viele Teile des Vertrages juristische Fachkenntnisse erfordern, ist es ratsam, sich den Inhalt des Vertrages von einem Rechtsanwalt oder Gerichtsschreiber, der sich mit Immobilien auskennt, bestätigen zu lassen.

2 . Aufzeichnung von Erklärungen zu wichtigen Punkten: Obwohl Erklärungen zu wichtigen Punkten nach dem neuen Untermietrecht obligatorisch sind, ist es sinnvoll, die Erklärungen aufzuzeichnen, um spätere Probleme zu vermeiden.

3 ) Vorbereitung von Fragen im Voraus: Erstellen Sie vor der Unterzeichnung des Vertrags eine Liste von Fragen und klären Sie alle Fragen vor der Unterzeichnung des Vertrags.

Überprüfung der Zuverlässigkeit des Untervermietungsunternehmens

Die Zuverlässigkeit des Untermietunternehmens, mit dem Sie einen Untermietvertrag abschließen, ist äußerst wichtig. Nehmen Sie eine umfassende Bewertung unter folgenden Gesichtspunkten vor

Bestätigung des finanziellen Status

Bei börsennotierten Unternehmen prüfen Sie den jährlichen Wertpapierbericht; bei nicht börsennotierten Unternehmen prüfen Sie die öffentliche Bekanntmachung der Finanzergebnisse.

∙ Kapitaladäquanzquote: 30% oder mehr ist wünschenswert.

Umsatzzahlen: Überprüfung des Wachstumspotenzials in den letzten drei Jahren.

Verschuldungsstatus: Prüfen Sie, ob eine übermäßige Abhängigkeit von der Kreditaufnahme besteht.

Überprüfung der Geschäftsentwicklung

Anzahl der verwalteten Anteile: Hat das Unternehmen mehr als eine bestimmte Anzahl von Anteilen verwaltet?

Anzahl der Geschäftsjahre: Mindestens fünf Jahre ununterbrochene Geschäftserfahrung.

Probleme in der Vergangenheit: Gab es in der Vergangenheit Gerichtsverfahren oder Verwaltungsstrafen?

Ansehen in der Branche: Ansehen bei Fachkollegen und Branchenverbänden.

Bestätigung der Registrierung/Zulassung

Prüfen Sie, ob das Unternehmen gemäß dem neuen Untervermietungsgesetz registriert oder zugelassen ist.

Registrierung als Mietwohnungsverwaltungsunternehmen: Registrierung beim Ministerium für Land, Infrastruktur, Verkehr und Tourismus.

Zulassung als Baugrundstücks- und Baugeschäftsbetreiber: Zulassung durch den Präfekturgouverneur oder den Minister für Land, Infrastruktur und Verkehr.

Mitgliedschaft in Branchenverbänden: Mitgliedschaft in der National Association of Rental Property Managers, etc.

Berücksichtigung langfristiger Einnahmen- und Ausgabenpläne

Wenn Sie einen Untermietvertrag in Erwägung ziehen, ist es wichtig, nicht nur die kurzfristigen Einnahmen und Ausgaben zu planen, sondern auch die langfristige Perspektive.

Erstellen Sie eine Einnahmen- und Ausgabensimulation

Bereiten Sie eine detaillierte Simulation vor, in der folgende Faktoren berücksichtigt werden

1. angenommene Mietminderung: nehmen Sie alle fünf Jahre eine Mietminderung von 5-10% an

2 . Rückstellung für Reparaturen: 10-15% der jährlichen Mieteinnahmen sollen für Reparaturen zurückgestellt werden.

Auswirkung der Entschädigungsfrist: 1-2 Monate jährliche Entschädigungsfrist angenommen.

Auswirkungen der Inflation: Berücksichtigen Sie, wie die Mieten den Preissteigerungen folgen.

Durchgeführte vergleichende Studie

Eine vergleichende Studie zu Untermietverträgen und anderen Verwaltungsmethoden kann Ihnen helfen, die beste Option zu finden.

Nachvertragliches Überwachungssystem

Es ist wichtig, nach Abschluss eines Untermietvertrags eine regelmäßige Überwachung durchzuführen.

Regelmäßig zu überprüfende Punkte

Stand der Mietzahlungen: Gibt es Anzeichen für Verzögerungen oder Kürzungen?

Instandhaltung der Immobilie: Wird die Immobilie ordnungsgemäß verwaltet?

Vergleich mit den Marktmieten: Weichen die Untermietzahlungen erheblich vom Marktniveau ab?

Management des Untervermieters: Gibt es Veränderungen in der finanziellen Situation des Untervermieters?

Bereitschaft zur Bewältigung von Problemen

Es wird empfohlen, für den Fall eines Problems folgende Vorbereitungen zu treffen

Kontaktaufnahme mit Fachleuten: Es sollte ein Kontaktsystem mit Anwälten und Immobilienberatern eingerichtet werden.

▪ Mögliche alternative Verwaltungsgesellschaften: Alternativen für den Fall, dass der Untermietvertrag gekündigt wird.

▪ Notfallfonds sichern: Sichern Sie sich Mittel zur Deckung von Entschädigungsfristen und Reparaturkosten.

Wenn Sie Untermietverträge unter Berücksichtigung dieser Vorsichtsmaßnahmen prüfen, können Sie die Risiken minimieren und gleichzeitig von den Vorteilen profitieren. Das Wichtigste ist, den Vertrag vollständig zu verstehen und eine langfristige Perspektive einzunehmen.

Schlussfolgerung.

Untermietverträge bei Investitionen in Einzimmerwohnungen können eine effektive Option für Investoren sein, wenn sie richtig verstanden und genutzt werden. Es gibt jedoch durchaus Gründe, die gegen einen Untermietvertrag sprechen, so dass eine sorgfältige Abwägung erforderlich ist.

Zusammenfassung der wichtigsten Punkte von Untermietverträgen

Vorteile.

Stabiles Einkommen durch geringeres Leerstandsrisiko.

Entlastung von Verwaltungsaufgaben

Vermeidung des Risikos von Mietrückständen

Vereinfachung der Steuererklärungsarbeiten.

Wesentliche Risiken

Der Untervermieter hat das Recht, über die Beendigung des Vertrages zu entscheiden.

Möglichkeit der Mietminderung

Belastung durch Reparaturkosten

Verlust von Schlüsselgeldern und Verlängerungsgebühren

Wegfall der Einnahmen aufgrund der Entschädigungsfrist

Wichtige Punkte für Investitionsentscheidungen

Wenn Sie einen Untermietvertrag in Erwägung ziehen, sollten Sie eine umfassende Entscheidung unter den folgenden Gesichtspunkten treffen

1. klären Sie die Investitionsziele: Klären Sie, ob der Schwerpunkt auf Stabilität oder Rentabilität liegt.

2 . prüfen Sie Ihre Risikotoleranz: Wie viel Verwaltungsaufwand und Leerstandsrisiko können Sie tolerieren?

3. langfristige Perspektive: Planen Sie die Einnahmen und Ausgaben in 10 oder 20 Jahren.

4 . Vergleich mit Alternativen: detaillierte Vergleiche mit anderen Bewirtschaftungsmethoden

Nächste Schritte

Für eine erfolgreiche Investition in Atelierwohnungen ist es wichtig, nicht nur Untermietverträge in Betracht zu ziehen, sondern einen umfassenden Ansatz zu verfolgen, der Folgendes umfasst

Die Bedeutung der Objektauswahl: sorgfältige Berücksichtigung von Lage, Alter und Qualität der Einrichtungen.

∙ Finanzplanung: angemessene Planung von Anzahlung, Darlehensbedingungen und Betriebsmitteln.

Berücksichtigung der Steuerplanung: Optimierung von Abschreibung und Kostenrechnung.

Berücksichtigung von Exit-Strategien: Vorüberlegungen zu Zeitpunkt und Bedingungen des Verkaufs.

Eine langfristige Perspektive ist bei Immobilieninvestitionen wichtig. Der Schlüssel zum Erfolg liegt darin, eine nachhaltige Investitionsstrategie zu entwickeln, ohne sich von kurzfristigen Gewinnen ablenken zu lassen.

Häufig gestellte Fragen

Q1: Kann ich den Untermietvertrag in der Mitte des Mietverhältnisses kündigen?

A1: Die Kündigung eines Untermietvertrags ist in den Vertragsbedingungen geregelt. Im Allgemeinen erfordert die Kündigung durch den Eigentümer einen "rechtfertigenden Grund" und ist auf die folgenden Fälle beschränkt.

Versäumnis des Untermietunternehmens, die Miete rückständig zu zahlen

Anhaltender Vertragsbruch.

∙ Notwendigkeit eines Umbaus oder größerer Reparaturen an der Immobilie.

Es sollte jedoch bedacht werden, dass eine tatsächliche Kündigung oft ein Gerichtsverfahren erfordert, das zeitaufwändig und teuer sein kann. Es ist ratsam, die Kündigungsklauseln vor Vertragsabschluss im Detail zu prüfen und gegebenenfalls einen Fachmann zu konsultieren.

F2: Was passiert, wenn das Untervermietungsunternehmen in Konkurs geht?

A2: Wenn die Untervermietungsgesellschaft in Konkurs geht, kann es zu folgenden Situationen kommen

Beziehung zu den Mietern.

Der Mietvertrag mit dem Mieter bleibt bestehen (geschützt durch das Gesetz über die Miete von Grundstücken und Wohnungen).

Der Eigentümer tritt in die Rechte und Pflichten des direkten Vermieters ein.

Die Verpflichtung zur Rückzahlung der Kaution/Garantie geht auf den Eigentümer über.

Auswirkungen auf den Eigentümer

Die Zahlung von Untermietgebühren entfällt.

Die Eigentümer müssen die Verwaltung der Immobilie selbst übernehmen oder eine neue Verwaltungsgesellschaft finden.

Die Eigentümer erwerben das Recht, die Miete direkt von den Mietern zu erhalten.

Um dieses Risiko zu mindern, ist es wichtig, die finanzielle Situation des Untervermieters regelmäßig zu überprüfen und ein zuverlässiges Unternehmen auszuwählen.

F3: Was ist empfehlenswert: Untervermietung oder ausgelagerte Verwaltung?

A3: Was besser geeignet ist, hängt von der Situation und den Zielen des Investors ab.

Wenn die Untervermietung geeignet ist für.

Anfänger in der Immobilieninvestition, die sich mit der Verwaltung unsicher sind.

Sie sind zu sehr mit ihrer täglichen Arbeit beschäftigt, um Zeit für die Verwaltung aufzubringen.

Der Investor ist zu sehr mit seiner täglichen Arbeit beschäftigt, um Zeit für die Verwaltung aufzubringen.

Sie besitzen Immobilien in abgelegenen Gebieten.

Wenn die ausgelagerte Verwaltung für Sie geeignet ist

Sie haben Erfahrung mit Immobilieninvestitionen

Sie möchten sich auf die Rentabilität konzentrieren

Sie wollen wissen, wie die Immobilie verwaltet wird.

Sie möchten sich Einnahmen aus Schlüsselgeldern, Verlängerungsgebühren usw. sichern.

Im Allgemeinen ist die externe Verwaltung geeignet, wenn die Rentabilität wichtig ist, und die Untervermietung, wenn Stabilität wichtig ist.

F4: Wie hoch ist die Mietgarantie bei Untermietverträgen?

A4: Der Mietgarantiesatz für Untermietverträge liegt im Allgemeinen bei 80-90 % der Marktmiete.

Die Faktoren, die den garantierten Satz bestimmen, sind

Standort der Immobilie

Alter und Qualität der Ausstattung

Mietnachfrage in der Region

Geschäftspolitik des Untervermietungsunternehmens.

Schwankungen der Garantiesätze

Werden häufig bei der Vertragsverlängerung überprüft

Kann aufgrund von Veränderungen der Marktbedingungen reduziert werden.

Kann schrittweise reduziert werden, wenn die Wettbewerbsfähigkeit des Objekts sinkt.

Es ist wichtig, nicht nur den anfänglichen Garantiesatz zu kennen, sondern auch das langfristige Schwankungspotenzial.

F5 Welches sind die Merkmale von Immobilien, die sich für Untermietverträge eignen?

A5. Immobilien, die sich für Untermietverträge eignen, weisen folgende Merkmale auf

Lage.

Gute Lage innerhalb von 10 Minuten Fußweg zu einem Bahnhof.

Gebiete mit stabiler Nachfrage nach Einzelmietern.

∙ Gebiete mit zukünftigen Entwicklungsplänen

Zustand der Immobilie

Neu gebaute oder gut erhaltene Immobilien.

Immobilien mit Standardausstattung.

Wohnungen mit guten Verwaltungsbedingungen

Investitionsbedingungen

Angemessener Kaufpreis.

Ausreichende Eigenmittel.

Investition unter der Prämisse eines langfristigen Eigentums.

Umgekehrt kann es sein, dass Untervermietungsgesellschaften vor Verträgen für ältere Objekte oder solche in schlechter Lage zurückschrecken, oder dass der Garantiesatz deutlich reduziert ist.