Neueste Entwicklungen im Minato Mirai 21: Ein Projekt mit Zukunft

Ein groß angelegtes öffentlich-privates Partnerschaftsprojekt wird 2026 mit dem Bau beginnen und 2029 eröffnet werden. Es wird Bildungs-, Geschäfts-, Handels-, Unterkunfts- und Kulturfunktionen in den Blöcken 60 und 61, dem letzten Teil des zentralen Bezirks Yokohama Minato Mirai 21, integrieren. Die K-Arena Yokohama wird neue Interaktionen und Werte für die gesamte Stadt schaffen.

Lage und städtebauliche Einordnung des Bezirks

Der Minato Mirai 21 Central District 60/61 befindet sich in 2-1, Minato Mirai 6-chome, Nishi-ku, Yokohama, und ist das letzte große Entwicklungsgebiet im Central District von Minato Mirai 21, einem Sanierungsgebiet am Wasser auf der Ostseite des Bahnhofs Yokohama. Es umfasst eine Fläche von ca. 23 000 m2 und grenzt an die Music Terrace, eine Freifläche mit der K-Arena Yokohama, einer großen Musikarena, auf der Nordseite und dem Yokohama Anpanman Children's Museum auf der Ostseite. Städtebaulich ist dieses Stadtgebiet als Gewerbegebiet ausgewiesen und kann innerhalb der Grenzen von 80 % Bebauung und 600 % Geschossflächenzahl bebaut werden. Gemäß den Bedingungen, die die Stadt Yokohama zum Zeitpunkt der öffentlichen Ausschreibung festgelegt hat, muss es sich bei der Entwicklung um eine gemischte Nutzung handeln, die sich auf kulturelle, kommerzielle und geschäftliche Funktionen konzentriert, und es dürfen keine Wohnfunktionen wie z. B. Wohnungen vorgesehen werden. Darüber hinaus muss der Plan Ausstellungs- und interaktive Einrichtungen (z. B. Museen) mit Sightseeing- und Unterhaltungsaspekten umfassen (25 % oder mehr der Entwicklungsfläche) und zur Schaffung einer belebten Stadt beitragen.

Bauträger und teilnehmende Unternehmen

Die Stadt Yokohama begann im April 2023 mit der öffentlichen Ausschreibung für die Entwicklung dieses Blocks und entschied sich im Februar 2024 für einen Bauträger. Die folgenden vier Joint-Venture-Unternehmen wurden ausgewählt, um gemeinsam eine Zweckgesellschaft, die MM60/61 Special Purpose Company (TMK), zu gründen und das Projekt voranzutreiben.

• Ken Corporation K.K. (Minato-ku, Tokio) - der Bauträger der angrenzenden K-Arena Yokohama und der Music Terrace, der auch für die Entwicklung der kommerziellen Einrichtungen und andere Aspekte des Projekts verantwortlich ist.

• SMFL Mirai Partners K.K. (Chiyoda-ku, Tokio) - Eine strategische Tochtergesellschaft von Sumitomo Mitsui Finance and Leasing (SMFL). Spielt eine zentrale Rolle in dem gemeinsamen Immobilienentwicklungsprojekt und ist federführend in den Bereichen Finanzierung und Projektmanagement.

• Kajima Corporation (Minato-ku, Tokio) - Großer Generalunternehmer. Verantwortlich für Design, Konstruktion und andere technische Aspekte, fördert sichere und fortschrittliche Bauplanung.

• Iwasaki Gakuen Educational Corporation (Kanagawa-ku, Yokohama) - Ein Bildungsunternehmen, das mehrere Berufsschulen in Yokohama betreibt. Sie ist der Betreiber der Berufsschule, die im Bezirk Nishimachi errichtet werden soll.

Die vier Unternehmen unterzeichneten am 31. Januar 2025 eine grundsätzliche Planungsvereinbarung mit der Stadt Yokohama und unterzeichneten am 20. Februar desselben Jahres einen Grundstückskaufvertrag, womit sie offiziell zum Bauträger für das Hauptstadtgebiet wurden. Das Projekt wird im Rahmen einer starken öffentlich-privaten Partnerschaft durchgeführt.

Gebäudenutzung und -größe

Das Projekt sieht vor, den Stadtblock in zwei Gebäuden zu entwickeln, einem östlichen und einem westlichen. Der Ost- und der Westflügel des Projekts werden einen großen Komplex mit einer Gesamtnutzfläche von etwa 154 000 m2 bilden. Im Folgenden werden die Nutzungen und der Umfang der einzelnen Gebäude beschrieben.

• Westflügel (Westblock): 13 oberirdische und ein unterirdisches Stockwerk mit einer Gesamtnutzfläche von ca. 25.000 m2. Er wird als Bildungseinrichtung genutzt, in die eine von der Iwasaki Gakuen School Corporation betriebene Berufsschule einziehen soll.

• Ostflügel (East Wing): ein Hochhaus mit einem Untergeschoss und 26-27 Stockwerken über der Erde, mit einer Gesamtfläche von ca. 130.000 m2. Es wird multifunktionale Einrichtungen umfassen, darunter Büros und gewerbliche Einrichtungen in den unteren Stockwerken, ein Hotel für in- und ausländische Gäste in den oberen Stockwerken und ein Museum mit Ausstellungscharakter für Kinder und Erwachsene.

*Das Gebäude enthält keine Wohnfunktionen und ist für Wirtschaft, Handel, Tourismus und Kultur bestimmt. Obwohl die genaue Etagenstruktur des Ostflügels erst nach weiteren Beratungen festgelegt wird, dürfte es sich um eines der größten Gebäude in Yokohama handeln, das große Büroetagen, eine Hoteletage und Museumseinrichtungen kombiniert.

Geplanter Fertigstellungstermin/Fahrplan

Der Zeitplan für das Projekt sieht im Allgemeinen wie folgt aus: Baubeginn am 1. März 2026, Fertigstellung des Westflügels im August 2028 und des Ostflügels im Februar 2029, mit dem Ziel einer großen Eröffnung im Jahr 2029; Entwurfs- und Verwaltungsverfahren werden zwischen 2024 und 2025 durchgeführt, der Baubeginn ist für 2026 vorgesehen, gefolgt von der Fertigstellung der beiden Gebäude in etwa drei Jahren. Der Bau beider Gebäude soll etwa drei Jahre nach Baubeginn im Jahr 2026 abgeschlossen sein. Gegenwärtig ist die Eröffnung des Projekts offiziell für 2029 vorgesehen, und obwohl es in der Zukunft zu geringfügigen Anpassungen des Bauzeitplans kommen kann, schreitet das Projekt im Einklang mit dem von der Stadt erwarteten Zeitplan voran.

Entwicklungskonzept, Design und Merkmale

Das Konzept des Projekts besteht darin, ein neues Zentrum der Interaktion zu schaffen, indem verschiedene städtische Funktionen miteinander verbunden (koordiniert) werden. Wie im Projektnamen (vorläufiger Name) "Linkage Terrace Project " zum Ausdruck kommt, werden zwischen den östlichen und westlichen Gebäuden ein Fußgängerweg (Terrasse) und ein Platz zum Kommen und Gehen sowie zum Entspannen eingerichtet, wodurch ein offener städtischer Raum entsteht, der den Stadtblock mit dem Außenbereich verbindet. Ziel ist es, einen neuen städtischen Raum zu schaffen , der Kultur, Handel und Bildung miteinander verbindet, indem die Bildungsfunktionen des Westflügels mit den Geschäfts-, Handels-, Wohn- und Kulturfunktionen des Ostflügels kombiniert werden. Zwei Plätze, ein großer und ein kleiner, werden entlang des Fußgängerweges, der das Gelände durchquert, angelegt und mit der benachbarten Musikterrasse (öffentliche Freifläche in der K Arena Yokohama) integriert, um einen lebendigen Raum zu schaffen, in dem das ganze Jahr über Veranstaltungen stattfinden können. Durch diese Gestaltung wird das gesamte Viertel zu einem "Unterhaltungsviertel" ausgebaut, das zum Geburtsort einer vielfältigen Gemeinschaft werden soll.

Der Hochhausflügel im Osten und der Mittelflügel im Westen haben kontrastierende Volumina, während die Freiflächen und Terrassen in den unteren Etagen so gestaltet sind, dass sie mit den umliegenden Einrichtungen harmonieren. In der Außendarstellung des fertig gestellten Gebäudes weist der Ostflügel eine fortschrittliche Fassade auf, bei der viel Glas zum Einsatz kommt, und ein Flachbau, der mit historischem Design verwoben ist, wobei die für Yokohama typische Harmonie zwischen modernen und klassischen Elementen berücksichtigt wurde. Der Westflügel zeichnet sich durch ein einzigartiges, auf Weiß basierendes Außendesign aus und hat einen Wahrzeichencharakter, der einer Bildungs- und Kultureinrichtung angemessen ist. Der Plan wurde vom Minister für Land, Infrastruktur und Verkehr als exzellenter Projektplan für die Stadtsanierung durch den privaten Sektor genehmigt und für seine städtebaulichen Werte wie die Schaffung einer lebendigen Atmosphäre und die Stärkung des umliegenden Fußgängernetzes durch die Entwicklung von Einrichtungen mit gemischter Nutzung und einer Vielzahl von Freiflächen anerkannt. Die Zertifizierung bietet auch eine Vorzugsbehandlung in Bezug auf finanzielle Unterstützung und besondere steuerliche Maßnahmen, was die Durchführbarkeit des Plans noch erhöht.

Beziehung zum Umland (Zugang und Verbindungen)

Das Stadtgebiet ist eng mit wichtigen Einrichtungen und Verkehrsknotenpunkten in der Umgebung verbunden. Die Musikterrasse, deren Mittelpunkt die benachbarte K-Arena Yokohama (mit einer Kapazität von etwa 20 000 Plätzen) ist, ist in eine Fußgängerzone und einen Platz integriert, wodurch die Menschenströme bei Veranstaltungen und der tägliche Verkehrsfluss reibungslos miteinander verbunden werden. Das Yokohama Anpanman Children's Museum, eine thematische Einrichtung für Kinder, befindet sich im Osten, und der Synergieeffekt mit der geplanten Museumseinrichtung dürfte den Verkehrsfluss für Familien verbessern. Das Gebiet beherbergt bereits eine Konzentration von Büro-, Geschäfts- und Fremdenverkehrseinrichtungen, aber die Entwicklung des neuen Gebiets wird ein neues Zentrum der Aktivität schaffen , in dem sich eine Vielzahl von Menschen, darunter Touristen, Studenten, Arbeitnehmer und Anwohner, treffen und so das Gebiet insgesamt beleben werden.

Was die Verkehrsanbindung anbelangt, so liegt das Gelände in Gehweite des Bahnhofs Shin-Takashima der Minatomirai-Linie und ist auch vom Ostausgang des Bahnhofs Yokohama in etwa 10-15 Minuten zu Fuß erreichbar (mit der Möglichkeit, diese Zeit weiter zu verkürzen, wenn Fußgängerbrücken und andere Einrichtungen gebaut werden). Wie in der Genehmigungsbegründung des MLIT dargelegt, wird das Projekt zur Stärkung des Fußgängernetzes in dem Gebiet beitragen und dürfte die Verbindungen mit dem bestehenden Netz von Fußgängerdecks und unterirdischen Gängen verbessern. Nach seiner Fertigstellung wird das Gebiet zu einem wichtigen Knotenpunkt in der Mitte des Personenstroms von Sakuragi-cho und Rinko Park zum Bahnhof Yokohama werden und den Personenverkehr zu und von den umliegenden Einrichtungen erheblich steigern.

Interessante Punkte aus der Sicht der Immobilieninvestitionen und des Vermögenswertes

Das Entwicklungsprojekt Minato Mirai 21 Central District 60/61 erregt große Aufmerksamkeit im Hinblick auf Immobilieninvestitionen und den Wert der Immobilie.

Erstens handelt es sich bei dem Projekt um eine groß angelegte komplexe Entwicklung im Rahmen einer öffentlich-privaten Partnerschaft, und einer der Investitionsvorteile ist, dass es von der Regierung als Stadterneuerungsprojekt genehmigt wurde. Mit der Genehmigung des ausgezeichneten Geschäftsplans erhält die Zweckgesellschaft, die die Geschäftseinheit darstellt, Unterstützung in Form von zinsgünstigen Darlehen und Steueranreizen, was das Entwicklungsrisiko verringern und die Rentabilität des Unternehmens verbessern dürfte. Eine solche institutionelle Unterstützung ist ein positiver Faktor für die Vermögensbildung des Projekts.

Zweitens kann die diversifizierte Einkommensstruktur, die mehrere Nutzungen kombiniert, auch aus einer Investitionsperspektive bewertet werden. Verschiedene Einkommensquellen, wie z. B. Mieteinnahmen aus Büros, Hotel- und Gewerbemieteinnahmen sowie Einnahmen aus dem stabilen Betrieb von Berufsschulen, streuen wirtschaftliche Schwankungen und Marktrisiken. Insbesondere von den Berufsschulen (Bildungseinrichtungen) als Mietern ist eine langfristig stabile Nachfrage zu erwarten, während bei den Büros das Minatomirai-Gebiet in den letzten Jahren eine Reihe von Unternehmensexpansionen erlebt hat und die Leerstandsquoten tendenziell niedrig bleiben, so dass die Mieternachfrage nach hochfunktionalen Büroflächen wahrscheinlich stark sein wird. Auch bei den Hotels ist mit einer hohen Auslastung zu rechnen, da Yokohama eine internationale Touristenstadt ist und eine Nachfrage nach Unterkünften zu erwarten ist, wenn in der angrenzenden Musikarena Konzerte und Veranstaltungen stattfinden. Der Synergieeffekt eines solchen Nutzungsmixes ist ein wertsteigernder Faktor.

Darüber hinaus steigert auch der Premiumcharakter des Standorts den Wert des Objekts. Das Gebiet grenzt an die K-Arena Yokohama, eine große Besucherattraktion, und liegt in der Nähe einer Reihe von Touristen- und Geschäftszentren. Mit der Fertigstellung des eigentlichen Unterhaltungsviertels wird es zu einem neuen Wahrzeichen im Zentrum von Yokohama, das sowohl im Inland als auch im Ausland Aufmerksamkeit erregen wird. Die Stadt Yokohama hat außerdem angekündigt, dass das Projekt "die Lebendigkeit und Belebung der Stadt weiter vorantreiben" wird, was sich auch auf den umliegenden Immobilienmarkt auswirken könnte. In der Tat sind in der Nachbarschaft große Investitionsprojekte im Gange, wie z. B. das Projekt Harbour Edge (Luxushotel und Aquarium) in Block 62, und im gesamten Bezirk Minato Mirai 21 entsteht ein positiver Kreislauf steigender Vermögenswerte.

Schließlich ist auch das starke Rückgrat der am Projekt beteiligten Unternehmen ein beruhigender Faktor: Die Beteiligung von SMFL, einem großen Finanzdienstleistungsunternehmen, am mittelfristigen Managementplan mit einem neuen Schwerpunkt auf der gemeinsamen Immobilienentwicklung zeigt das hohe Niveau der Ambitionen und Erwartungen für diese Entwicklung. Die Tatsache, dass das große Bauunternehmen Kajima für die Bauarbeiten verantwortlich sein wird, dürfte eine Qualitätssicherung gewährleisten, während der Bauträger Ken Corporation bereits eine Erfolgsbilanz in dem angrenzenden Gebiet vorweisen kann und durch die Weitergabe seines Know-hows die Wahrscheinlichkeit eines Erfolgs erhöht. Dies erhöht die Glaubwürdigkeit des Projekts und macht es in den Augen von Investoren und Mietern zu einem attraktiven Punkt.

Wie oben beschrieben, ist die Entwicklung der Blöcke 60/61 im zentralen Bezirk Minato Mirai 21 ein vielversprechendes Projekt, nicht nur in Bezug auf den städtebaulichen Wert, sondern auch in Bezug auf den Investitions- und Vermögenswert. Da es sich um ein Großprojekt handelt, das das Ende der Sanierung des Hafengebiets von Yokohama markiert, sind die Erwartungen an den künftigen Fortschritt des Projekts und die Auswirkungen, die es nach seiner Fertigstellung haben wird, hoch.