Immobilienmarkt 2025: Wertsteigerung und Schutz von Vermögenswerten

Der Immobilienmarkt im Jahr 2025 ist scheinbar widersprüchlich: Einige Medien flüstern, der Markt stehe kurz vor dem Platzen einer "Blase", während Hochhäuser in den Stadtzentren zu hohen Preisen gehandelt werden. Dies deutet darauf hin, dass sich die Immobilienpreise mitten in einem tiefgreifenden Strukturwandel der Polarisierung befinden. Mit anderen Worten: Die Schere zwischen Immobilien, deren Wert weiter steigt, und solchen, deren Rückgang unvermeidlich ist, wird deutlicher als je zuvor.

In diesen Zeiten haben viele Menschen ernsthafte Bedenken und Fragen wie "Wird der Wert meiner Immobilie auch in Zukunft erhalten bleiben?" und "Wenn ich ein Eigenheim oder eine Anlageimmobilie kaufen möchte, welche Kriterien sollte ich wählen? Eine Immobilie ist nicht nur ein "Zuhause", sondern auch ein wichtiger "Vermögenswert", der Ihre Lebensplanung unterstützt. Wie können wir ihren Wert schützen und pflegen? Ein Kompass dafür ist jetzt dringend erforderlich.

In diesem Artikel werde ich, der ich als Mitglied von INA & Associates täglich mit der Vermögensberatung für viele vermögende Kunden zu tun habe, die Essenz dieser Ära der Polarisierung aus professioneller Sicht aufzeigen. Ich werde auch die spezifische "Achse der Entscheidungsfindung" im Detail erläutern, damit Sie eine Immobilienauswahl treffen können, die Sie in Zukunft nicht bereuen werden.

Warum beschleunigt sich die "Polarisierung" der Immobilienpreise jetzt?

Die Polarisierung der Immobilienpreise ist kein plötzliches Phänomen. Es handelt sich um ein komplexes Zusammenspiel mehrerer sozialer und wirtschaftlicher Faktoren, das sich als struktureller Wandel manifestiert. Im Folgenden werden die drei wichtigsten Faktoren, die dafür verantwortlich sind, eingehend untersucht.

Preisentwicklung in Daten: die Realität der Polarisierung

Zunächst ist es wichtig, die tatsächliche Situation auf dem Markt anhand objektiver Daten zu erfassen. Der vom Ministerium für Land, Infrastruktur und Verkehr (MLIT) veröffentlichte Immobilienpreisindex ist ein verlässlicher Gradmesser für die Markttemperatur, wobei der Durchschnittspreis 2010 bei 100 lag. Die neuesten Daten zeigen, dass der nationale zusammengesetzte Index für Wohnimmobilien seit etwa 2013 einen stetigen Aufwärtstrend aufweist, aber eine detaillierte Analyse der Aufschlüsselung des Index zeigt ein klares Bild der Polarisierung.

Besonders auffällig ist der starke Anstieg der Preise für Eigentumswohnungen. Die Preise für Eigentumswohnungen im Großraum Tokio weisen im Vergleich zu anderen Regionen und Einfamilienhäusern eine herausragende Wachstumsrate auf und sind die treibende Kraft des Gesamtmarktes. Andererseits stagnieren die Preise für Wohngrundstücke in den regionalen Gebieten seit langem oder sind sogar rückläufig, mit Ausnahme einiger zentraler Städte. Dies deutet darauf hin, dass sich die Nachfrage auf die verkehrsgünstigeren städtischen Gebiete konzentriert, wodurch ein großes Preisgefälle zum übrigen Immobilienmarkt entsteht.

Drei Faktoren sind für diese Polarisierung verantwortlich

1. Änderung der Geldpolitik: Übergang zu einer Welt mit Zinssätzen

Im März 2024 hob die Bank of Japan zum ersten Mal seit fast 17 Jahren ihre Negativzinspolitik auf und lenkte die Geldpolitik in Richtung Normalisierung. Dies bedeutet, dass unsere Wirtschaft in eine "Welt mit Zinsen" zurückkehrt. Diese Veränderung wirkt sich in zweierlei Hinsicht auf den Immobilienmarkt aus.

Die erste ist ein Anstieg der Hypothekenzinsen. Wenn die Zinssätze steigen, erhöht sich die Rückzahlungslast für den aufgenommenen Betrag, was zu einer Verringerung der Kaufkraft führen kann. Insbesondere Personen mit einem begrenzten Budget werden eine geringere Auswahl an zum Kauf angebotenen Immobilien haben oder sich sogar gegen einen Kauf entscheiden.

Eine weitere Folge ist eine Veränderung der Investitionsströme. Wenn die Zinssätze steigen, ist es möglich, dass ein Teil der Gelder, die bisher in Immobilieninvestitionen geflossen sind, in risikoarme Einlagen und Anleihen umgeschichtet werden. Es wird erwartet, dass dies zu einer allmählichen Verschiebung des gesamten Immobilienmarktes in Richtung eines Käufermarktes führen wird.

Wichtig ist jedoch, dass diese Auswirkungen nicht einheitlich sein werden. Vermögende Privatpersonen mit starken finanziellen Ressourcen und ausländische Investoren werden wahrscheinlich weniger von steigenden Zinsen betroffen sein und könnten ihre Investitionen in erstklassige Immobilien, wie z. B. in erstklassige städtische Lagen, die unter dem Gesichtspunkt des Vermögensschutzes weniger wahrscheinlich an Wert verlieren, sogar noch beschleunigen. Infolgedessen wird sich die Auswahl zwischen "kaufbaren" und "nicht kaufbaren" Immobilien verschärfen, da die Zahl der Käufer immer geringer wird.

2. Demographischer Wandel: Städte, die ausgewählt werden, Städte, die nicht ausgewählt werden

Die Gesamtbevölkerung Japans ist in eine Phase des Rückgangs eingetreten, aber die Realität ist von Region zu Region sehr unterschiedlich. Die Bevölkerung strömt weiterhin in den Großraum Tokio (Präfekturen Tokio, Kanagawa, Saitama und Chiba), und die Bevölkerungskonzentration beschleunigt sich, insbesondere in den Stadtzentren. An den Orten, an denen die Menschen zusammenkommen, übersteigt die Nachfrage nach Wohnraum weiterhin das Angebot, so dass ein Preisverfall weniger wahrscheinlich ist.

In ländlichen Gebieten hingegen, in denen die Bevölkerung stark rückläufig ist, wird die steigende Zahl leer stehender Häuser zu einem sozialen Problem. In Gebieten, in denen mit einem Nachlassen der Nachfrage zu rechnen ist, stellt das Halten von Immobilien selbst ein Risiko dar, und der Druck auf die Preise wird sich in Zukunft noch verstärken. Die Demografie ist somit der wichtigste Faktor, der die Schattierungen der Immobiliennachfrage bestimmt und eine wesentliche Perspektive für die Vorhersage langfristiger Vermögenswerte darstellt.

3. Steigende Baukosten und Qualitätsanforderungen

In den letzten Jahren sind die Kosten für den Bau neuer Immobilien in der Bauindustrie aufgrund steigender Materialpreise und eines gravierenden Arbeitskräftemangels weiter gestiegen. Dies hat dazu geführt, dass die Preise für neue Gebäude hoch bleiben und für viele Verbraucher unerschwinglich geworden sind.

Diese Situation hat dazu geführt, dass die Verbraucher auf den Gebrauchtmarkt ausweichen , wo die Preise relativ niedrig sind. Doch alles, was gebraucht ist, ist nicht unbedingt gut genug. Die Verbraucher bewerten die Qualität einer Immobilie immer strenger. Neben grundlegenden Leistungskriterien wie Erdbebensicherheit und Wärmedämmung achten sie auch verstärkt darauf, ob die Immobilie gut verwaltet und zeitgemäß renoviert wurde.

Dies hat zur Folge, dass gut gewartete, qualitativ hochwertige Gebrauchtimmobilien auf dem Markt hoch bewertet werden, während solche, bei denen dies nicht der Fall ist, keine Käufer finden und gezwungen sind, ihre Preise zu senken. Die Bauqualität gewinnt als wichtiger Einflussfaktor auf die Preise an Gewicht.

Fünf Entscheidungskriterien zur Identifizierung von Immobilien, deren Wert "steigt" und "sinkt".

Worauf sollten wir also in dieser Zeit der Polarisierung unsere Bewertung von Immobilienwerten stützen? Hier sind fünf universelle Entscheidungskriterien, die ich meinen Kunden immer ans Herz lege.

1. Entschlüsselung des "Zukunftspotenzials der Stadt".

Der Wert einer Immobilie ist untrennbar mit dem Wert der "Stadt" verbunden. Es ist wichtig, eine Perspektive einzunehmen, die über den unmittelbaren Nutzen hinausgeht, um zu entschlüsseln, wie sich die Stadt in der Zukunft entwickeln oder schrumpfen wird.

Dabei ist darauf zu achten, ob es Pläne für eine Neubebauung gibt. Eine groß angelegte Sanierung des Bahnhofsvorplatzes oder die Eröffnung eines neuen Einkaufszentrums kann ein Katalysator sein, der die Attraktivität der Stadt steigert und den Zuzug von Einwohnern begünstigt. Der Ausbau der Verkehrsinfrastruktur und die Eröffnung neuer Bahnhöfe sind ebenfalls wichtige Faktoren, die den Komfort erheblich verbessern und die Immobilienwerte steigern. Darüber hinaus spielen die Verfügbarkeit staatlicher Dienstleistungen, insbesondere von Kinderbetreuungssystemen, und das Vorhandensein hochwertiger medizinischer Einrichtungen eine wichtige Rolle bei der Anziehung von Familien und der Erhöhung der Zahl der ständigen Einwohner in dem Gebiet.

2) Der "Bodenwert" ist die konstante Grundlage

Während der Wert von Gebäuden im Laufe der Zeit sinkt, bleibt der Wert von Grundstücken eher erhalten, wenn sie sich in einer guten Lage befinden. Insbesondere bei freistehenden Häusern in Gebieten mit stabilen Bodenpreisen wird der Wert des Grundstücks den gesamten Vermögenswert untermauern, selbst wenn der Gebäudewert gegen Null geht.

Wichtige Faktoren bei der Bewertung von Grundstücken sind die Topografie (ob das Grundstück geformt oder unregelmäßig ist), die Straßenanbindung (Breite und Tangentialität der Straße) und die Bebauung. Ein rechteckiges Grundstück mit einer breiten Front und einer breiten Straße ist beispielsweise leichter zu bebauen oder zu verkaufen, und sein Grundstückswert wird höher angesetzt, auch wenn die Fläche gleich ist. Der Schlüssel zur Auswahl von Immobilien liegt darin, die "Kraft des Bodens" zu erkennen, um Wertverluste in der Zukunft zu vermeiden. 3.

3. der "Bewirtschaftungszustand" bestimmt die Lebensdauer der Eigentumswohnung.

Der Wert eines Mehrfamilienhauses lässt sich mit dem Sprichwort "Kaufen Sie die Verwaltung" zusammenfassen. Unabhängig davon, wie gut die Lage und die Qualität einer Eigentumswohnung sind, wenn sie schlecht verwaltet wird, verliert sie mit der Zeit an Wert.

Die wichtigsten Punkte, die es zu prüfen gilt, sind der langfristige Reparaturplan und der Reparaturrücklagenfonds. Es ist unbedingt zu prüfen, ob die geplanten größeren Reparaturen durchgeführt werden und ob genügend Mittel dafür zurückgelegt wurden. Ein Mehrfamilienhaus mit einer gut funktionierenden Hausverwaltung und einem hohen Bekanntheitsgrad unter den Bewohnern wird seinen hohen Wert auch nach einem gewissen Alter beibehalten, da das Gebäude ordnungsgemäß instand gehalten wird und die Gemeinschaftsräume sauber gehalten werden. Bei Besichtigungen sollte nicht nur auf die Innenausstattung der Räume geachtet werden, sondern auch auf den Zustand der Gemeinschaftsflächen wie Eingänge und Müllplätze.

4. Der neue Wertestandard der "Wohnleistung

In dem Maße, wie sich die Lebensgewohnheiten und Werte der Menschen ändern, entwickeln sich auch die Anforderungen an die Wohnqualität. Insbesondere die grundlegende Leistungsfähigkeit von Wohnungen, wie Erdbebensicherheit, Isolierung und Energieeffizienz, ist nicht länger ein zusätzlicher Wert, sondern wird zu einer Voraussetzung für die Erhaltung des Wertes.

So kommen beispielsweise "hochwertige Langzeitwohnungen", die den nationalen Normen entsprechen, und "ZEH"-Wohnungen mit einer Energiebilanz von Null oder weniger nicht nur in den Genuss von Steuervergünstigungen, sondern senken auch die Betriebskosten und schaffen ein angenehmes Raumklima. Diese hochleistungsfähigen Häuser werden auch ein klares Unterscheidungsmerkmal gegenüber anderen Immobilien sein, wenn sie in Zukunft verkauft oder vermietet werden, was zu einer erhöhten Wettbewerbsfähigkeit führt.

5. Vorbereitung auf das "Katastrophenrisiko".

Japan ist ständig von Naturkatastrophen wie Erdbeben und Überschwemmungen bedroht. Diese Sicherheitsperspektive wird immer wichtiger, wenn es um den Wert von Immobilien geht.

Die Überprüfung von Gefahrenkarten, um festzustellen, ob sich die Immobilie in einer überschwemmungsgefährdeten oder erdrutschgefährdeten Zone befindet, ist ein Mindestschritt. Darüber hinaus sind auch die Festigkeit des Bodens, die Verfügbarkeit von Evakuierungswegen im Notfall und das lokale Katastrophenschutzsystem zu bewerten. Der grundlegende Wert des sicheren Wohnens ist ein unersetzliches Gut.

Vergleich der Vermögensqualität zwischen Eigentumswohnungen und Häusern

Von den Anlagestrategien der Vermögenden lernen, defensive Vermögensschutztechniken

Die vermögenden Privatpersonen, die zu den Hauptkunden von INA&Associates gehören, betrachten Immobilien nicht als reines Spekulationsobjekt, sondern als Kernstück des langfristigen Vermögensaufbaus und bauen ihre Portfolios äußerst strategisch auf. Ihre Denkweise enthält viele Hinweise, um im Zeitalter der Polarisierung zu überleben.

Die Bedeutung des Portfolio-Denkens

Vermögende Privatpersonen vermeiden es, ihr Vermögen in einer einzigen Immobilie zu konzentrieren. Sie sichern sich gegen das Risiko von Schwankungen in bestimmten Märkten ab, indem sie Gebiete und Immobilientypen diversifizieren, zum Beispiel zwischen ertragsstarken Eigentumswohnungen in Stadtzentren und Einfamilienhäusern in den Vororten oder Ferienimmobilien im Ausland. Dies ist nichts anderes als das grundlegende Anlageprinzip, nicht alles auf eine Karte zu setzen. Der erste Schritt zum Aufbau eines stabilen Vermögens besteht darin, sein Vermögen als Ganzes zu betrachten und auf ein ausgewogenes Portfolio zu achten.

Gleichgewicht zwischen Cashflow und Vermögenswerten

Es gibt zwei Arten von Einkünften aus Immobilieninvestitionen: "Einkommensgewinne", wie z. B. Mieteinnahmen, und "Kapitalgewinne", d. h. Gewinne aus dem Verkauf von Immobilien. Vermögende Privatpersonen achten ständig auf das Gleichgewicht zwischen diesen beiden Arten. Sie sichern sich das tägliche Einkommen aus ertragsstarken Immobilien, die einen stabilen Cashflow generieren, und streben gleichzeitig eine Wertsteigerung ihres Vermögens in erstklassigen innerstädtischen Lagen an, in denen zukünftige Preissteigerungen zu erwarten sind. Diese ambivalente Strategie ist die treibende Kraft hinter dem schneeballartigen Wachstum der Vermögenswerte.

Informationsbeschaffung und Expertennetzwerke

Eines der wichtigsten Güter von vermögenden Privatpersonen sind hochwertige Informationen und zuverlässige Kontakte. Sie sind in der Lage, nicht nur öffentlich zugängliche Informationen, sondern auch Informationen, die noch nicht über ihre eigenen Netzwerke veröffentlicht wurden, schnell zu erfassen und für ihre Anlageentscheidungen zu nutzen. Und um die Authentizität und den Wert dieser Informationen zu beurteilen, bauen sie enge Beziehungen zu Immobilienfachleuten wie uns, Steuerberatern, Rechtsanwälten und anderen Experten auf. In diesen Zeiten des raschen Wandels erhöht ein vertrauenswürdiger Experte als Partner die Erfolgswahrscheinlichkeit erheblich.

Schlussfolgerung.

Dieser Artikel hat das Wesen der "Polarisierung" auf dem Immobilienmarkt im Jahr 2025 und den Entscheidungsprozess zum Schutz von Vermögenswerten in diesem Zusammenhang erläutert.

Die Polarisierung der Immobilienpreise bedeutet, dass wir in eine Ära eintreten, in der sich die Werte selbst und nicht nur die Preisunterschiede sortieren werden. Wir müssen die Wellen der makroökonomischen Veränderungen, wie z. B. Demografie und Geldpolitik, erfassen und aus der Mikroperspektive das Potenzial der einzelnen Immobilien bewerten. Diese beiden Perspektiven sind für die Auswahl von Immobilien in der Zukunft unerlässlich.

Das Wichtigste ist, bei der Auswahl von Vermögenswerten eine langfristige Perspektive einzunehmen und sich nicht von kurzfristigen Preisen und Renditen leiten zu lassen. Die heute vorgestellten fünf Entscheidungsachsen (Zukunftspotenzial der Stadt, Bodenwert, Bewirtschaftungszustand, Wohnperformance und Katastrophenrisiko) sollen dabei als universelle Leitlinien dienen.

Zeiten des Wandels sind sowohl ein Risiko als auch eine neue Chance. Ihre Zukunft wird reicher und sicherer sein, wenn Sie sich mit einem sachkundigen und vertrauenswürdigen Partner auf eine strategische Vermögensbildung einlassen.

Bei INA&Associates K.K. arbeiten wir sorgfältig mit der individuellen Situation und den Zielen jedes Kunden zusammen, um eine maßgeschneiderte Vermögensstrategie zu entwickeln. Wenden Sie sich bitte an uns, wenn Sie Fragen zu Vermögenswerten oder zur Überprüfung Ihres Portfolios haben. Wir freuen uns darauf, von Ihnen zu hören.

Häufig gestellte Fragen (Q&A)

F: Werden die Immobilienpreise wirklich fallen, wenn die Zinssätze steigen?

A: Kurzfristig können steigende Hypothekenzinsen das Kaufinteresse abkühlen und Druck auf die Preise ausüben, sich anzupassen. In Stadtzentren und beliebten Gegenden, in denen die Nachfrage groß ist, dürften sich die Auswirkungen jedoch in Grenzen halten, da eine starke Nachfrage von kapitalkräftigen Käufern und ausländischen Investoren besteht. Wichtig ist eine umfassende Bewertung des Gleichgewichts zwischen Angebot und Nachfrage und des künftigen Potenzials des Gebiets und nicht nur ein Faktor - die Zinsentwicklung.

F: Sind ländliche Immobilien nichts mehr wert?

A: Nicht alle ländlichen Immobilienwerte sinken gleichermaßen. Selbst in ländlichen Gebieten gibt es Orte, an denen eine besondere Nachfrage besteht, wie z. B. in der Nähe der wichtigsten Bahnhöfe in der Region, in Gebieten mit reicher Natur oder in Gebieten mit internationalen Touristenattraktionen. Es ist wichtig, das Potenzial einzelner spezifischer Gebiete zu analysieren, anstatt Entscheidungen auf der Grundlage einer einheitlichen "regionalen" Kategorie zu treffen.

F: Was sind die wichtigsten Überlegungen beim Kauf einer gebrauchten Immobilie?

A: Die beiden wichtigsten Faktoren sind der bauliche Zustand des Gebäudes und die Geschichte der Verwaltung. Insbesondere bei Eigentumswohnungen sollten Sie anhand der Protokolle der Verwaltungsgesellschaft und des langfristigen Reparaturplans prüfen, ob die vergangenen Großreparaturen wie geplant durchgeführt wurden und ob der künftige Reparaturplan und die erforderlichen Rücklagen ausreichen, um diese Reparaturen zu decken. Bei freistehenden Häusern wird dringend empfohlen, eine Inspektion (Bauzustandsbesichtigung) durch einen Fachmann durchführen zu lassen, um im Voraus festzustellen, ob es strukturelle Probleme oder undichte Stellen gibt.

F: Kann ich jetzt etwas tun, um den Wert meiner Immobilie zu erhalten?

A: Wir empfehlen, dass Sie zunächst einen "Gesundheitscheck" Ihrer Immobilie durchführen. Ermitteln Sie zunächst objektiv den aktuellen Marktpreis (Schätzwert), die zu erwartende Miete im Falle einer Vermietung und - bei Mehrfamilienhäusern - den Zustand der Verwaltung. Werden Probleme festgestellt, sollten Sie Maßnahmen wie Renovierung oder aktive Beteiligung an Aktivitäten der Verwaltungsgesellschaft in Betracht ziehen. Genau zu wissen, was los ist, ist der erste Schritt, um die richtigen nächsten Schritte zu unternehmen.