الدور الحاسم لشركات الإدارة في حل مشاكل العفن بالعقارات المستأجرة

قد يشعر العديد من المالكين الذين يديرون عقاراتهم المستأجرة بأنهم يوفرون في تكاليف الإدارة. ومع ذلك، فإن الكثير منهم لا يدركون مدى صعوبة الإدارة إلا عندما يواجهون حالات تتطلب معرفة متخصصة، مثل التعامل مع المشاكل الفعلية وتحديد المسؤوليات القانونية والتفاوض مع المستأجرين. في هذه المقالة، يتم شرح قيود الإدارة الذاتية ومزايا الاستعانة بمصادر خارجية لشركة إدارة بالتفصيل من خلال حالات فعلية لمشاكل العفن في شركة INA & Associates (تم تغيير بعض الأجزاء لحماية المعلومات الشخصية).

حالات من مشاكل العفن التي واجهها أصحاب الإدارة الذاتية

لمحة عامة عن الحالة: حدوث مشاكل غير متوقعة

فيما يلي دراسة حالة للمالك "أ" (موظف في الشركة)، الذي يدير بشكل مستقل وحدة سكنية عائلية في طوكيو، بعد ثلاث سنوات من بنائها حديثًا: أبلغت عائلة مكونة من أربعة أفراد تعيش في العقار منذ عام ونصف عن وجود "الكثير من العفن في خزانة غرفة النوم وعلى الحائط في الحمام. العقار جديد تقريباً، فلماذا تحدث هذه المشاكل؟ نحتاج إلى اتخاذ إجراء فوري" تم الاتصال به مساء السبت.

قام المالك (أ) بتفقد الموقع في اليوم التالي وكان في حيرة من أمره بسبب الوضع التالي

• غير قادر على تحديد ما إذا كانت المشكلة تتعلق بنمط حياة المستأجرين أم مشكلة في المبنى
• غير متأكد من الجهة التي يجب أن تدفع تكاليف إزالة العفن
• غير متأكد من كيفية شرح الوضع للمستأجرين
• غير متأكد مما يجب القيام به في حالة المطالبة الصحية
• غير قادر على تقديم المشورة المناسبة بشأن التدابير الوقائية المستقبلية

صعوبات في التعامل مع الإدارة الذاتية.

الوضع الذي تم تحديده أثناء التفتيش في الموقع

• يتم تعليق الغسيل لتجفيفه في غرف النوم كل يوم
• نادراً ما يتم استخدام مروحة التهوية (لتوفير الكهرباء)
• يتم فتح النوافذ للتهوية مرة واحدة فقط في الأسبوع (للوقاية من حمى القش)
• نادراً ما تستخدم مروحة التهوية في الحمام أيضاً
• لا تُستخدم أجهزة إزالة الرطوبة ووظائف إزالة الرطوبة بمكيف الهواء على الإطلاق

شعر المالك أنه من الواضح أن هناك مشكلة في نمط حياة الساكن، ولكنه لم يكن متأكدًا من كيفية شرح ذلك للمقيم وإلى أي مدى ينبغي أن يُطلب منه تحمل التكاليف. كما قدم المستأجرون الاعتراضات التالية:

• "يجب أن يكون المبنى معيباً حتى تحدث مشاكل في عقار جديد تقريباً".
• "من الشائع أن يقوم الناس بتجفيف ملابسهم في الداخل، وإذا كان هذا يسبب مشاكل، فكان يجب توضيح ذلك مسبقاً".
• "أنا قلقة بشأن المخاطر الصحية على الأطفال. أريد تعويضاً، بما في ذلك النفقات الطبية.

إدراك حدود الإدارة الذاتية

المشاكل التي واجهها المالك "أ" في دراسة الحالة هذه:

ونتيجة لذلك، قرر المالك "أ" أنه "غير قادر على اتخاذ الإجراءات المناسبة بمفرده" وفكر على وجه السرعة في الاستعانة بمصادر خارجية لنا.

مخاطر وقيود الإدارة الذاتية

صعوبات في تحديد المسؤولية القانونية

في إدارة الإيجار، أهم شيء هو اتخاذ القرارات القانونية الصحيحة عند حدوث المشاكل. حتى في حالة حدوث مشكلة عفن واحدة، يجب اتخاذ القرارات المعقدة التالية:

1. تصنيفات مسؤولية القانون المدني:

   • نطاق تطبيق المادة 400 من القانون المدني (واجب العناية) من القانون المدني (واجب العناية)
   • حالة الوفاء بالمادة 615 من القانون المدني (واجب الإخطار)
   • العلاقة بالمادة 606 من القانون المدني (واجب المالك في الإصلاح)

2. الحكم استناداً إلى السوابق القضائية

   • تصنيف المسؤولية في قضايا مماثلة في الماضي
   • رسم الخط الفاصل بين التدهور المرتبط بالعمر ومسؤولية المستأجر
   • التمييز بين عيوب البناء ومشاكل الاستخدام

3. النظر في قانون أعمال إدارة المساكن المؤجرة:

   • أحدث القوانين واللوائح المتعلقة بعمليات الإدارة السليمة
   • نطاق التزام المالك بالتوضيح
   • محتوى التزامات إعداد التقارير الدورية

الاحترافية في التعامل مع المستأجرين

المهارات المتخصصة التالية مطلوبة للتعامل مع المشاكل مع المستأجرين

الوقت والتكاليف العاطفية

غالبًا ما يتم تجاهل الوقت والتكاليف العاطفية من قبل أصحاب الإدارة الذاتية:

• وقت الاستجابة: الاستجابة الطارئة مطلوبة حتى خلال ليالي الأسبوع والعطلات.
• الإجهاد النفسي: المواجهة المباشرة والتفاوض مع المستأجرين
• تكاليف التعلّم: الاكتساب المستمر للمعرفة الجديدة والتغييرات في التشريعات
• الفرص الضائعة: التأثير على الأعمال الأساسية، وقضاء وقت أقل مع العائلة

الفوائد المحددة للاستعانة بمصادر خارجية لشركة إدارة

القرارات المناسبة المبنية على الخبرة

أكبر فائدة للاستعانة بمصادر خارجية لشركة إدارة هي اتخاذ القرارات المناسبة بناءً على الخبرة والتجربة الواسعة:

1. الأساس القانوني للعمل:

   • معرفة محدثة بالقانون المدني، وقانون إيجار الأراضي والمنازل، وقانون أعمال إدارة المساكن الإيجارية، وما إلى ذلك.
   • القرارات المناسبة بناءً على السوابق السابقة والقضايا المماثلة
   • توضيح تقسيم المسؤولية وتفسير الأساس المنطقي

2. الخبرة الفنية

   • تشخيص الخبراء للمباني والمعدات
   • التحليل العلمي لأسباب تفشي العفن
   • اقتراح تدابير وقائية فعالة

3. مهارات التفاوض والتنسيق:

   • الحوار البناء مع المستأجرين
   • اقتراح حلول مقبولة للطرفين
   • تجنب النزاعات العاطفية

حماية قيم الأصول من خلال الإدارة الوقائية

تكمن القيمة الحقيقية لشركة الإدارة في الإدارة الوقائية، وليس فقط في التعامل مع المشاكل بعد وقوعها:

موثوقة 24/7/365

الاستعانة بمصادر خارجية لشركة إدارة يمكن أن تقلل بشكل كبير من العبء على المالك:

1. التخلص من عبء الوقت

   • الاستجابة للطوارئ نيابة عن المالك
   • الاستجابة بالنيابة عن المالك خلال ليالي الأسبوع والعطلات الأسبوعية
   • يتيح لك التركيز على أعمالك الأساسية

2. تخفيف العبء النفسي:

   • تجنب المواجهة المباشرة مع المستأجرين
   • اتخاذ القرارات بهدوء من قبل الخبراء
   • راحة البال من خلال لامركزية المسؤولية

3. تقليل المخاطر المالية:

   • تجنب مخاطر التقاضي من خلال اتخاذ الإجراءات المناسبة
   • منع المزيد من الأضرار من خلال الحل المبكر
   • تقليل التكاليف غير الضرورية من خلال الخبرة

النقاط الرئيسية لاختيار شركة إدارة

كيفية تحديد شركة إدارة متخصصة للغاية

نقاط مهمة عند اختيار شركة إدارة

1. الاستجابة القانونية

   • ما إذا كانت الشركة مسجلة كشركة إدارة مساكن للإيجار أم لا
   • الموظفون القانونيون والمستشارون القانونيون
   • السجل الحافل بحل المشاكل في الماضي

2. الخبرة التقنية:

   • الخبرة في تشخيص المباني
   • الكفاءة الفنية في صيانة المعدات
   • القدرة على اقتراح الصيانة الوقائية

3. نظام الاستجابة

   • نظام الاستجابة للطوارئ على مدار 24 ساعة
   • تواتر ومحتوى التقارير الدورية
   • تدابير تحسين رضا المقيمين

التقييم الصحيح لفعالية التكلفة

من المهم تقييم رسوم الإدارة على أنها "استثمار" وليس "تكلفة":

مقارنةً بعمولات الإدارة النموذجية (5-10% من الإيجار)، فإن فعالية التكلفة تستحق العناء

ميزات خدمات إدارة شركة INA & Associates

مجموعة كاملة من الدعم القانوني

نحن نقدم حلولاً قانونية ومناسبة للمشاكل المعقدة مثل مشاكل العفن:

• قرارات قانونية بالتعاون مع مستشارينا القانونيين، و
• سجل حافل بحل أكثر من 1,000 مشكلة في الماضي
• أساليب إدارة تتماشى مع أحدث التغييرات القانونية

إدارة وقائية شاملة

نحن لا نتعامل مع المشاكل بعد حدوثها فحسب، بل نركز أيضاً على حماية قيم الأصول من خلال الإدارة الوقائية:

• إرشادات مفصلة لنمط الحياة وقت الانتقال إلى هنا
• تذكيرات موسمية وعمليات تفتيش منتظمة
• مراقبة البيئة الداخلية باستخدام أجهزة إنترنت الأشياء

دعم كامل للمالكين

• تقارير شهرية مفصلة عن الحالة
• فرص استشارة وجهاً لوجه مرة واحدة على الأقل سنوياً
• مقترحات تحسين المرافق ومحاكاة مردود الاستثمار

الخلاصة.

قد تبدو الإدارة الذاتية للعقارات المستأجرة للوهلة الأولى أنها توفر في تكاليف الإدارة، ولكنها تنطوي على العديد من المخاطر والأعباء عند النظر في كيفية التعامل مع المشاكل الفعلية. على وجه الخصوص، تتطلب المشاكل المعقدة مثل مشاكل العفن خبرة متعددة الأوجه، بما في ذلك المعرفة القانونية والتخصص الفني ومهارات التفاوض.

إذا لم تبحث، مثل المالك "أ" في دراسة الحالة هذه، عن شركة إدارة إلا بعد أن تشعر بأنك غير قادر على التعامل مع المشكلة بشكل مناسب، فربما تكون المشكلة قد تفاقمت بالفعل. من أجل ضمان إدارة مستقرة للإيجار والحفاظ على قيمة الأصول وزيادتها، من المهم التفكير في الاستعانة بشركة إدارة من منظور وقائي.

رسوم الإدارة ليست "تكلفة"، بل هي "استثمار" يقلل من وقت المالك والعبء النفسي والمخاطر المالية. كما يمكن للاستعانة بمصادر خارجية لشركة إدارة ذات معرفة متخصصة أن تحسن الربحية على المدى الطويل من خلال زيادة رضا المستأجرين وتقليل معدلات الشغور والحفاظ على قيمة الأصول.

نوصيك بإعادة إدراك أهمية الإدارة في أعمالك الإيجارية وبناء شراكة مع شركة إدارة جديرة بالثقة.

الأسئلة المتداولة

س1: ألن تكون الإدارة الذاتية أكثر اقتصاداً من حيث رسوم الإدارة؟

ج1: على المدى القصير، هناك تكاليف مرتبطة برسوم الإدارة الذاتية، ولكن على المدى الطويل، فإن الإدارة الذاتية أكثر اقتصاداً. وبالنظر إلى التكلفة الزمنية للتعامل مع المشاكل، والأخطاء في الحكم بسبب نقص الخبرة، ومخاطر التقاضي، ومخاطر انخفاض قيمة الأصول، وما إلى ذلك، يمكن القول إن رسوم الإدارة الذاتية هي استثمار يمكن استرداده بالكامل. يمكن للإدارة السليمة أيضاً تحسين رضا المستأجرين وتقليل معدلات الشغور والحفاظ على الإيجارات.

س2: حتى لو تم إسناد العقار إلى شركة إدارة، ألا يظل المالك مسؤولاً في النهاية عن العقار؟

ج2: صحيح أن المسؤولية النهائية تقع على عاتق المالك بصفته مالك العقار، ولكن شركة الإدارة هي المسؤولة عن الإدارة اليومية للعقار والمسؤوليات المرتبطة به، وفقاً لعقد الإدارة مع شركة الإدارة. من خلال إبرام عقد إدارة مناسب، يمكن تقليل مخاطر المالك بشكل كبير. بالإضافة إلى ذلك، فإن التعامل الاحترافي لشركة الإدارة يجعل من الممكن حل المشاكل بسرعة وتحديد التقسيم المناسب للمسؤولية.

س3: لقد حدثت مشاكل بالفعل مع الإدارة الذاتية، ولكن هل يمكنني الاستعانة بشركة إدارة من منتصف المشروع؟

ج3: بالطبع يمكنك ذلك. في الواقع، لأنك في الواقع تحتاج إلى دعم شركة إدارة تستطيع التعامل مع المشاكل التي تواجهها بشكل احترافي. نحن نقدم دعمًا شاملاً، بدءًا من حل المشاكل الحالية إلى إنشاء هيكل إداري جديد. أخبرنا المزيد عن وضع مشكلتك الحالية وسنجد لك أفضل الحلول المناسبة لك.

س4: ماذا يحدث إذا كانت شركة الإدارة غير مناسبة؟

ج4: يجب عليك اختيار شركة الإدارة بعناية. إذا كانت الشركة مسجلة كمدير عقارات للإيجار، فهناك ضمان أكيد لملاءمة عملها. وبالإضافة إلى ذلك، يمكنك التحقق من استجابة شركة الإدارة من خلال توضيح نطاق المسؤولية في اتفاقية الإدارة ومن خلال وضع التزامات إعداد التقارير المنتظمة. نحن نركز بشكل كبير على شفافية تقارير الإدارة والتواصل المنتظم مع المالكين.

س5: هل هناك أي مزايا للاستعانة بشركة إدارة للعقارات الصغيرة؟

ج 5: العقارات الأصغر حجماً هي الأكثر استفادة من الاستعانة بمصادر خارجية لشركة إدارة، حيث يمكن أن يكون لمشكلة واحدة في عقار صغير يضم وحدة أو وحدتين تأثير كبير على صافي الربح. وبالإضافة إلى ذلك، إذا تعامل المالك مع المشكلة شخصياً، يمكن أن تتدهور العلاقة مع المستأجر بسهولة وهناك خطر أن ينتقل المستأجر من العقار. من المتوقع أن تؤدي الاستجابة الاحترافية من قبل شركة الإدارة إلى تحسين رضا المستأجرين وتعزيز الإيجار طويل الأجل.

معلومات مرجعية

• وزارة الأراضي والبنية التحتية والنقل والسياحة، "موقع بوابة قانون إدارة أعمال تأجير المساكن".
• جمعية إدارة الإسكان الإيجاري اليابانية
• وزارة الأراضي والبنية التحتية والنقل والسياحة، "الاضطرابات والمبادئ التوجيهية المتعلقة بإعادة الوضع إلى حالته الأصلية".
• تعديلات على القانون المدني (المطالبات) - وزارة العدل

الملاك الذين يواجهون مشاكل في إدارة عقاراتهم المؤجرة، يرجى استخدام خدمة الاستشارات المجانية أولاً. سيقترح موظفو الإدارة ذوي الخبرة في شركة INA&Asociates أفضل خطة إدارة لعقارك. يمكننا مساعدتك في إدارة عقارك المستأجر براحة البال من خلال الدعم الشامل، بدءاً من التعامل مع المستأجرين، بما في ذلك مشاكل العفن، إلى اقتراح تحسينات على المرافق لتحسين قيمة الأصول. لا تتردد في الاتصال بنا لمزيد من المعلومات.