Vantagens da Terceirização na Gestão de Imóveis e Problemas de Mofo

Muitos proprietários que administram suas próprias propriedades de aluguel podem achar que estão economizando nos custos de administração. No entanto, muitos deles só percebem como é difícil administrar quando se deparam com situações que exigem conhecimento especializado, como lidar com problemas reais, determinar responsabilidades legais e negociar com inquilinos. Neste artigo, as limitações da autogestão e as vantagens da terceirização para uma empresa de gestão são explicadas em detalhes por meio de casos reais de problemas de mofo na INA & Associates (algumas partes foram alteradas para proteger informações pessoais).

Casos de problemas de mofo enfrentados por proprietários autogerenciados

Visão geral do caso: ocorrência inesperada de problemas

A seguir, apresentamos um estudo de caso do Proprietário A (funcionário da empresa), que administra de forma independente um condomínio familiar em Tóquio, três anos após sua construção: uma família de quatro pessoas que mora no imóvel há um ano e meio relatou que "há muito mofo no armário do quarto e na parede do banheiro. O imóvel é quase novo, então por que esses problemas estão ocorrendo? Precisamos de ação imediata" foi contatado no sábado à noite.

O proprietário A verificou o local no dia seguinte e ficou intrigado com a seguinte situação

• Incapaz de determinar se era um problema de estilo de vida dos inquilinos ou um problema do edifício
• Sem saber quem deveria pagar pela remoção do mofo
• Não sabia como explicar a situação aos locatários
• Não ter certeza do que fazer no caso de uma reclamação de saúde
• Incapaz de dar orientação adequada sobre medidas preventivas futuras

Dificuldades em lidar com o autogerenciamento

Situação identificada durante a inspeção no local:

• A roupa suja é pendurada para secar nos quartos todos os dias
• O ventilador raramente é usado (para economizar eletricidade)
• As janelas são abertas para ventilação apenas uma vez por semana (para evitar febre do feno)
• O ventilador do banheiro também é usado com pouca frequência
• Os desumidificadores e as funções de desumidificação do ar-condicionado não são usados de forma alguma

Um Proprietário achou que havia claramente um problema com o estilo de vida do morador, mas não sabia como explicar isso ao morador e até que ponto ele deveria arcar com os custos. Os locatários também fizeram as seguintes objeções:

• 'O prédio deve estar com defeito para que ocorram problemas em uma propriedade que é quase nova'.
• "É comum as pessoas secarem suas roupas dentro de casa e, se isso causa problemas, deveria ter sido explicado antes.
• Estou preocupado com os riscos à saúde das crianças. Quero uma indenização, inclusive para despesas médicas.

Percebendo os limites do autogerenciamento

Problemas enfrentados pelo Proprietário A neste estudo de caso:

Como resultado, o Proprietário A decidiu que era "incapaz de tomar as medidas adequadas por conta própria" e considerou urgentemente a possibilidade de nos terceirizar.

Riscos e limitações do autogerenciamento

Dificuldades para determinar a responsabilidade legal

No gerenciamento de aluguéis, o mais importante é tomar as decisões jurídicas corretas quando ocorrerem problemas. Mesmo no caso de um único problema de mofo, as seguintes decisões complexas precisam ser tomadas:

1. Classificações de responsabilidade civil:

   • Escopo de aplicação do artigo 400 do Código Civil (dever de cuidado)
   • Status de cumprimento do Artigo 615 do Código Civil (dever de notificar)
   • Relação com o artigo 606 do Código Civil (dever de reparo do locador)

2. Sentença baseada em precedentes judiciais:

   • Classificação da responsabilidade em casos semelhantes no passado
   • Delineamento da linha entre deterioração relacionada à idade e responsabilidade do locatário
   • Distinção entre defeitos de construção e problemas de uso

3. Consideração da Lei de Administração de Imóveis de Aluguel:

   • Leis e regulamentos mais recentes sobre operações de gerenciamento adequadas
   • Escopo da obrigação do proprietário de explicar
   • Conteúdo das obrigações de relatórios periódicos

Profissionalismo ao lidar com inquilinos

As seguintes habilidades especializadas são necessárias para lidar com problemas com locatários

Custos emocionais e de tempo

Os custos emocionais e de tempo são frequentemente ignorados pelos proprietários que fazem a autogestão:

• Tempo de resposta: é necessária uma resposta de emergência mesmo durante a semana e feriados.
• Estresse mental: confronto direto e negociação com locatários
• Custos de aprendizado: aquisição contínua de novos conhecimentos e mudanças na legislação
• Oportunidades perdidas: impacto no negócio principal, menos tempo com a família

Benefícios específicos da terceirização para uma empresa de gerenciamento

Decisões apropriadas baseadas em conhecimento especializado

O maior benefício da terceirização para uma empresa de administração é a tomada de decisões corretas com base em ampla experiência e conhecimento especializado:

1. Base legal para a ação:

   • Conhecimento atualizado do Código Civil, da Lei de Locação de Terrenos e Casas, da Lei de Administração de Imóveis de Aluguel, etc.
   • Decisões apropriadas com base em precedentes anteriores e casos semelhantes
   • Esclarecimento da divisão de responsabilidade e explicação da lógica

2. Conhecimento técnico:

   • Diagnóstico especializado de edifícios e equipamentos
   • Análise científica das causas de surtos de mofo
   • Proposta de medidas preventivas eficazes

3. Habilidades de negociação e coordenação:

   • Diálogo construtivo com os locatários
   • Proposta de soluções mutuamente aceitáveis
   • Evitar conflitos emocionais

Proteção dos valores dos ativos por meio do gerenciamento preventivo

O valor real de uma empresa de gerenciamento está no gerenciamento preventivo, e não apenas em lidar com os problemas depois que eles ocorrem:

Confiável 24 horas por dia, 7 dias por semana, 365 dias por ano

A terceirização para uma empresa de gerenciamento pode reduzir significativamente o ônus para o proprietário:

1. Eliminação do ônus do tempo:

   • Resposta de emergência em nome do proprietário
   • Resposta em nome do proprietário durante a semana e feriados
   • Permite que você se concentre em seu negócio principal

2. Redução da carga psicológica:

   • Evitar o confronto direto com os inquilinos
   • Tomada de decisão tranquila por especialistas
   • Tranquilidade por meio da descentralização da responsabilidade

3. Redução dos riscos financeiros:

   • Evitar o risco de litígio tomando as medidas adequadas
   • Prevenção de danos adicionais por meio da resolução antecipada
   • Redução de custos desnecessários por meio do conhecimento especializado

Pontos-chave para a escolha de uma empresa de gerenciamento

Como identificar uma empresa de gerenciamento altamente especializada

Pontos importantes na escolha de uma empresa de gerenciamento:

1. Capacidade de resposta legal:

   • Se a empresa está ou não registrada como uma empresa de administração de imóveis para locação
   • Equipe jurídica e consultores jurídicos
   • Histórico de resolução de problemas no passado

2. Conhecimento técnico:

   • Experiência em diagnóstico de edifícios
   • Especialização técnica em manutenção de equipamentos
   • Capacidade de propor manutenção preventiva

3. Sistema de resposta:

   • Sistema de resposta a emergências 24 horas
   • Frequência e conteúdo dos relatórios regulares
   • Medidas para melhorar a satisfação dos residentes

Avaliação correta da relação custo-benefício

É importante avaliar as taxas de administração como um "investimento" e não como um "custo":

Em comparação com as comissões de administração típicas (5-10% do aluguel), o custo-benefício vale muito a pena.

Características dos serviços de gerenciamento da INA&Associates

Suporte jurídico completo

Fornecemos soluções adequadas e com base legal para problemas complexos, como problemas de mofo:

• decisões legais em cooperação com nossos consultores jurídicos, e
• Um histórico de resolução de mais de 1.000 problemas no passado
• Métodos de gerenciamento alinhados com as últimas mudanças legais

Gerenciamento preventivo completo

Não lidamos apenas com os problemas depois que eles ocorrem, mas também nos concentramos em proteger os valores dos ativos por meio do gerenciamento preventivo:

• Orientação detalhada sobre o estilo de vida no momento da mudança
• Lembretes sazonais e inspeções regulares
• Monitoramento do ambiente interno usando dispositivos IoT

Suporte total para os proprietários

• Relatórios mensais detalhados sobre o status
• Oportunidades de consulta presencial pelo menos uma vez por ano
• Propostas de melhoria das instalações e simulações de retorno do investimento

Conclusão.

A autogestão de imóveis para aluguel pode, à primeira vista, parecer uma economia nos custos de gestão, mas implica muitos riscos e encargos quando se considera como lidar com problemas reais. Em particular, questões complexas, como problemas de mofo, exigem conhecimentos especializados multifacetados, incluindo conhecimento jurídico, especialização técnica e habilidades de negociação.

Se, como o Proprietário A neste estudo de caso, você procurar uma empresa de administração somente depois de sentir que não é capaz de lidar com o problema adequadamente, o problema pode já ter aumentado. Para garantir uma administração estável dos aluguéis e para manter e aumentar o valor dos ativos, é importante considerar a terceirização para uma empresa de administração a partir de uma perspectiva preventiva.

As taxas de administração não são um "custo", mas um "investimento" que reduz o tempo, a carga emocional e o risco financeiro do proprietário. A terceirização para uma empresa de administração com conhecimento especializado também pode melhorar a lucratividade a longo prazo, aumentando a satisfação dos inquilinos, reduzindo as taxas de vacância e mantendo os valores dos ativos.

Recomendamos que você reconheça a importância da administração em seu negócio de locação e crie uma parceria com uma empresa de administração confiável.

Perguntas frequentes

P1: A autogestão não seria mais econômica em termos de taxas de administração?

R1: No curto prazo, há custos associados às taxas de administração terceirizada, mas, no longo prazo, a administração terceirizada é mais econômica. Considerando o custo de tempo para lidar com problemas, erros de julgamento devido à falta de especialização, risco de litígio, risco de queda no valor do ativo etc., pode-se dizer que as taxas de administração terceirizada são um investimento totalmente recuperável. A gestão adequada também pode melhorar a satisfação dos inquilinos, reduzir as taxas de vacância e manter os aluguéis.

P2: Mesmo que a propriedade seja terceirizada para uma empresa de administração, o proprietário não continua sendo o responsável final pela propriedade?

A2: É verdade que, como proprietário do imóvel, a responsabilidade final é do proprietário, mas a empresa de administração é responsável pela administração diária do imóvel e pelas responsabilidades associadas a ele, de acordo com o contrato de administração com a empresa de administração. Com a celebração de um contrato de administração adequado , o risco do proprietário pode ser significativamente reduzido. Além disso, o tratamento profissional da empresa de administração possibilita a resolução rápida de problemas e a determinação da divisão adequada de responsabilidades.

P3: Já ocorreram problemas com o autogerenciamento, mas posso terceirizar para uma empresa de gerenciamento a partir da metade do projeto?

R3: Claro que pode. Na verdade, é justamente porque você já está enfrentando problemas que precisa do apoio de uma empresa de gerenciamento que possa lidar com eles de forma profissional. Oferecemos suporte abrangente, desde a resolução de problemas existentes até o estabelecimento de uma nova estrutura de gerenciamento. Conte-nos mais sobre sua situação problemática atual e encontraremos a melhor solução para você.

P4: O que acontece se a empresa de gerenciamento não for adequada?

R4: Você deve escolher sua empresa de administração com cuidado. Se a empresa estiver registrada como administradora de imóveis para locação, há uma certa garantia da adequação de seu trabalho. Além disso , você pode verificar a resposta da empresa de administração esclarecendo o escopo da responsabilidade no contrato de administração e estabelecendo obrigações de relatórios regulares. Damos grande ênfase à transparência dos relatórios de gerenciamento e à comunicação regular com os proprietários.

P5: Há alguma vantagem em terceirizar a administração de propriedades menores para uma empresa de administração?

R5: As propriedades menores são as que mais se beneficiam da terceirização para uma empresa de administração, pois um problema em uma propriedade pequena com uma ou duas unidades pode ter um impacto significativo no resultado final. Além disso, se o proprietário lidar com o problema pessoalmente, o relacionamento com o inquilino pode se deteriorar facilmente e há o risco de o inquilino se mudar. Espera-se que uma resposta profissional de uma empresa de administração melhore a satisfação do inquilino e promova o aluguel de longo prazo.

Informações de referência

• Ministério da Terra, Infraestrutura, Transporte e Turismo, "Rental Housing Management Business Law Portal Site".
• Associação Japonesa de Administração de Imóveis para Aluguel
• Ministério da Terra, Infraestrutura, Transporte e Turismo, "Problemas e diretrizes referentes à restauração da condição original".
• Emendas ao Código Civil (Reivindicações) - Ministério da Justiça

Proprietários que estejam tendo problemas com a administração de suas propriedades de aluguel, por favor, usem primeiro nosso serviço de consulta gratuito. A experiente equipe de administração da INA&Associates proporá o melhor plano de administração para sua propriedade. Podemos ajudá-lo a administrar seu imóvel alugado com tranquilidade por meio de suporte abrangente, desde lidar com inquilinos, incluindo problemas de mofo, até propor melhorias nas instalações para aumentar o valor do ativo. Fique à vontade para entrar em contato conosco para obter mais informações.