أنواع رسوم إدارة العقارات وأهميتها لمالكي العقارات

بالنسبة لمالكي العقارات المؤجرة، تعتبر شركة إدارة العقارات الجيدة شريكاً رئيسياً في إدارة الإيجار المستقرة. تتنوع مهام الإدارة مثل العلاقات مع المستأجرين وصيانة المباني وتتطلب قدراً كبيراً من الوقت والجهد من المالكين للتعامل مع كل شيء بأنفسهم. في الواقع، أفاد حوالي 81.5% من مالكي العقارات المستأجرة أنهم يستعينون بشركات متخصصة في إدارة بعض أو كل مهامهم الإدارية. تشمل الأسباب الرئيسية لإسناد العمل إلى شركة إدارة تجنب المشاكل عند تجديد العقود أو الانتقال، واستكمال المعرفة غير الكافية بإدارة الإيجار، والاستجابة السريعة والمناسبة لمشاكل المبنى، والعمل كوسيط عند حدوث مشاكل. يمكن لشركات الإدارة أن تكون حليفاً قوياً للمالكين المشغولين، مما يساعد على تحسين رضا المستأجرين وتقليل مخاطر الشواغر.

ومع ذلك، فإن إسناد العمل إلى شركة إدارة يترتب عليه بطبيعة الحال تكاليف، وأكثرها شيوعاً هي رسوم الإدارة الشهرية (عمولة الإدارة ورسوم الإيجار). وبصفة عامة، تمثل رسوم الإدارة عدة في المائة من دخل الإيجار وهي نفقات لا يمكن للمالكين تجاهلها، ويرغب الكثيرون في إبقائها منخفضة قدر الإمكان. ومع ذلك، من الخطر اختيار شركة إدارة فقط على أساس رسوم الإدارة "المنخفضة"، ومن المهم إيجاد توازن بين الخدمات المقدمة والمحتوى. تقدم هذه المقالة لمالكي العقارات شرحاً مفصلاً لمعدل السوق وتفصيل رسوم الإدارة المدفوعة لشركات الإدارة، بالإضافة إلى محتوى الأعمال المحدد، كما تأخذ بعين الاعتبار النقاط التي يجب ملاحظتها عند اختيار شركة إدارة لمن يولون أهمية لرسوم الإدارة.

قائمة عمليات شركات إدارة العقارات

أولاً، ننظم المهام الرئيسية التي تقوم بها شركات إدارة العقارات نيابةً عن عملائها. تنقسم أعمال الإدارة إلى حدٍ كبير إلى "الأعمال المتعلقة بالعلاقات مع المستأجرين" و"الأعمال المتعلقة بصيانة وإدارة المباني"، وتشمل على وجه التحديد ما يلي

• عمليات التعامل مع المستأجرين (التماس عقود الإيجار وإبرامها وتجديدها، وتحصيل الإيجار وتذكير المستأجرين بالمتأخرات، والتعامل مع شكاوى المستأجرين، وحضور المستأجرين عند خروجهم، وتسوية الحسابات، والترتيب لإعادة العقار إلى حالته الأصلية، وما إلى ذلك)

• إدارة المباني (عمليات التفتيش على العقارات، والتنظيف الدوري للمناطق المشتركة، وعمليات التفتيش والصيانة الدورية للمباني والمرافق، والترتيب لإصلاح الأجزاء المعطوبة، وما إلى ذلك).

هذه مجرد أمثلة عامة، لكنها تغطي مجموعة واسعة من المهام المتنوعة المطلوبة لإدارة الإيجار. يستغرق المالكون قدراً هائلاً من الوقت والجهد لتنفيذ جميع هذه المهام بأنفسهم، ويمكن أن يؤدي سوء الإدارة إلى خروج المستأجرين مبكراً ووقوع حوادث ناجمة عن مشاكل في المعدات. لذلك يختار العديد من الملاك الاستعانة بمصادر خارجية للقيام بهذه الأعمال لشركة إدارة. وكما ذُكر أعلاه في نتائج استطلاع وزارة الأراضي والبنية التحتية والنقل والسياحة، فإن غالبية الملاك يعهدون بإدارة عقاراتهم إلى شركة محترفة بشكل أو بآخر، ويعتبرون أن من المفيد أن يعهدوا بإدارة عقاراتهم إلى محترف، حتى لو اضطروا إلى دفع رسوم إدارة (عمولة إدارة).

ما هي رسوم الإدارة: تعريفها وأنواعها (مثل إدارة وكالات التحصيل، وإدارة المباني)

رسوم الإدارة (عمولة الإدارة أو عمولة الإدارة) هي الأجر الذي يدفعه المالك لشركة إدارة عقارات مقابل إدارة تأجير شقته أو عمارته. وفي مقابل الحصول على هذه الرسوم، تقوم شركة الإدارة بالمهام المذكورة أعلاه من التعامل مع المستأجرين وصيانة المبنى نيابة عن المالك.

هناك عدة أنواع وأشكال ل رسوم الإدارة، اعتماداً على نطاق العمل الذي يتم الاستعانة بمصادر خارجية ونوع العقد. وفيما يلي بعض الأنماط الأكثر شيوعاً:

• الإدارة العامة للاستعانة بمصادر خارجية (الإدارة الكاملة): هذا شكل من أشكال الاستعانة بمصادر خارجية شاملة لخدمات إدارة الإيجار، بما في ذلك توظيف المستأجرين وإدارة العقود وتحصيل الإيجار ومعالجة الشكاوى وترتيبات تخليص الخروج وعمليات التفتيش البسيطة على المبنى. وتبلغ رسوم الإدارة حوالي 5% من دخل الإيجار، ويتم تقليل وقت المالك وجهده إلى حد كبير بسبب اتساع نطاق العمل. وعادةً ما يتم دفع رسوم ثابتة أو رسوم دنيا حتى عندما يكون العقار شاغراً. يشير مصطلح "عقد الإدارة " عموماً إلى هذا النوع من العقود.

• إدارة وكالة التحصيل: في هذا النوع، يتولى المالك إجراءات توظيف المستأجرين والتعاقد بأنفسهم، تاركاً فقط الجزء المتعلق بالإدارة المالية، مثل تحصيل الإيجار والتذكير بالمتأخرات، لشركة الإدارة. في كثير من الحالات، يتم تحديد رسوم الإدارة عند مستوى منخفض يبلغ حوالي 3% من الإيجار، ويمكن خفض التكاليف عن طريق الحد من نطاق العمل. ومع ذلك، لا تتضمن الخطة عادةً ضماناً بديلاً في حالة تأخر الإيجار، ويجب على المالك الاستمرار في التعامل مع المستأجرين وإدارة المبنى. هذه الخطة مخصصة لأولئك الذين يرغبون في تقليل الاستعانة بمصادر خارجية إلى الحد الأدنى.

• إدارة المباني بالاستعانة بمصادر خارجية فقط: تستعين هذه الخطة بمصادر خارجية فقط بالمهام المتعلقة بصيانة المبنى وإدارته، مثل تنظيف العقار وفحص المعدات وترتيبات الإصلاح. على سبيل المثال، يُعهد إلى شركة متخصصة بالتنظيف المنتظم للمناطق المشتركة وعمليات التفتيش على المرافق، بينما يكون المالك مسؤولاً عن التعامل مع المستأجرين وتحصيل الإيجار. وفي كثير من الحالات، يكون هيكل الرسوم مبلغاً ثابتاً (10,000 ين شهرياً) أو يتم دفعها على أساس التردد، حسب حجم العقار. يتم اختيار هذا النموذج عندما يعيش المالك في مكان قريب ويمكنه التعامل مع المستأجرين، ولكنه يريد فقط ترك التنظيف والتفتيش لمحترف. عندما يتم الاستعانة بمصادر خارجية لإدارة المبنى، قد يتم فرض "رسوم إدارة المبنى" منفصلة عن رسوم الإدارة، اعتماداً على التفاصيل. يختلف نطاق ما يتم تضمينه في رسوم الإدارة من شركة إلى أخرى، لذلك من الضروري التأكد من ذلك قبل توقيع العقد.

• عقد الإيجار من الباطن (عقد ضمان الإيجار): في هذا النوع من العقود، تقوم شركة الإدارة بتأجير (تأجير من الباطن) العقار بأكمله وتضمن إيجاراً شهرياً ثابتاً للمالك. في الواقع، تصبح شركة الإدارة هي المستأجر وتؤجر العقار من الباطن للمستأجرين، مع ميزة أن المالك يحصل على دخل ثابت بغض النظر عن وجود أي شواغر من عدمه. وفي المقابل، تدفع شركة الإدارة رسوم ضمان (عمولة) تتراوح بين 10-20% من الإيجار، وهي أعلى من رسوم الإدارة العادية. يسمح التأجير من الباطن للمالكين بالاستعانة بمصادر خارجية لكامل عملية توظيف المستأجرين والتعاقد وتحصيل الإيجار وإدارة المبنى، وهو مناسب للمالكين الذين لا يرغبون في إنفاق الوقت والجهد في ذلك، ولكن يجب توخي الحذر حيث قد تكون هناك مراجعات دورية للإيجار، وما إلى ذلك، اعتماداً على شروط العقد.

كما ذكرنا أعلاه، هناك عدة أنواع من العقود عندما يتعلق الأمر برسوم الإدارة، وتختلف التكاليف حسب نطاق الاستعانة بمصادر خارجية. من الممكن خفض التكاليف عن طريق اختيار وتعهيد الأعمال الضرورية للمالك فقط، ولكن ينبغي النظر في ذلك في ضوء العبء والمخاطر التي تنطوي عليها الإدارة الذاتية.

أسعار السوق وتقسيم تكاليف الإدارة (على سبيل المثال الاختلافات بين نظام النسبة المئوية ونظام السعر الثابت)

يقال إن المعدل السوقي لتكاليف إدارة الإيجار هو "حوالي 5% من دخل الإيجار" في حالة الإدارة العامة بالاستعانة بمصادر خارجية (الإدارة الكاملة). تحدد العديد من شركات إدارة العقارات أتعابها على أساس نسبة مئوية، أي الإيجار x% من الإيجار، ويزيد المبلغ المدفوع بما يتناسب مع عدد الوحدات ومبلغ الإيجار. على سبيل المثال، إذا كانت الشقة تحتوي على 10 وحدات بإيجار 80,000 ين وتم تحديد العقد بنسبة عمولة إدارة قدرها 5%، فإن رسوم الإدارة الشهرية ستكون 40,000 ين، أو 5% من إجمالي الإيجار البالغ 800,000 ين. فيما يلي ملخص لمعدلات العمولة وخصائص كل نوع من أنواع الاستعانة بمصادر خارجية الرئيسية.

تتفاوت معدلات العمولة الفعلية من أقل من 3% إلى أكثر من 10% حسب موقع العقار وعمره وعدد الوحدات المدارة ونطاق الخدمات المقدمة. على سبيل المثال، تقدم بعض شركات الإدارة أسعاراً تنافسية تصل إلى 3% للعقارات الجديدة في المناطق الحضرية، بينما في المناطق الريفية أو للعقارات الخاصة يمكن أن يصل المعدل إلى 7-8%. لا توجد حدود أو لوائح قانونية بشأن تحديد رسوم الإدارة، والتي يمكن تحديدها بحرية بالاتفاق بين المالك وشركة الإدارة. ولهذا السبب، في السنوات الأخيرة، اعتمدت بعض الشركات في السنوات الأخيرة خطط إدارة ذات سعر ثابت مثل "ين سمين لكل وحدة شهرياً" أو، في الحالات القصوى، "رسوم إدارة صفر ين". وقد تم إدخال نظام السعر الثابت خاصة في المدن الإقليمية والمناطق ذات الإيجار المنخفض، بهدف خلق شعور بالقدرة على تحمل التكاليف لمالكي العقارات ذات الإيجار المرتفع من خلال تحديد رسوم ثابتة بغض النظر عن مبلغ الإيجار.

يتمثل الفرق بين نظام النسبة المئوية ونظام السعر الثابت في أن الأول يتناسب مع الدخل، وبالتالي فإن العبء يعتمد على إيرادات العقار. من ناحية أخرى، فإن نظام السعر الثابت هو مبلغ ثابت بغض النظر عن مقدار الدخل، لذلك في حين أنه أكثر فائدة للعقارات ذات الإيجار المرتفع حيث أن نسبة العبء تكون أقل، إلا أنه قد يكون أكثر تكلفة للعقارات ذات الإيجار المنخفض. على سبيل المثال، إذا كانت الغرفة التي يبلغ إيجارها 30,000 ين، فإن نسبة العمولة الفعلية تصل إلى 10%، إذا كانت الغرفة التي يبلغ إيجارها 30,000 ين، فإن نسبة العمولة الفعلية تصل إلى 10%. ولذلك، يعتمد الأمر على ظروف العقار ما إذا كان نظام السعر الثابت أو نظام العمولة أفضل، ولا يمكن تحديد أيهما أفضل بشكل عام. المهم هو مقدار العمل الذي يتم تضمينه في رسوم الإدارة، ويعتمد الانطباع عما إذا كانت نسبة الـ 5% نفسها مكلفة أو غير مكلفة على نطاق الخدمة. قبل توقيع العقد، من الضروري توضيح الخدمات التي يتم تضمينها في رسوم الإدارة والخدمات التي يتم تحصيلها بشكل منفصل.

وكملاحظة تكميلية فيما يتعلق بتوزيع رسوم الإدارة، تجدر الإشارة أيضًا إلى أن رسوم الإدارة ليست التكلفة الوحيدة عند الاستعانة بمصادر خارجية لشركة إدارة. يتم تحصيل رسوم الخدمات غير المدرجة في رسوم الإدارة الشهرية بشكل منفصل على أساس كل حالة على حدة. ومن الأمثلة النموذجية على ذلك رسوم الدعاية والإعلان ورسوم الوكالة لتوظيف المستأجرين، ورسوم التجديد عند تجديد العقود، وتكاليف الترميم عند الانتقال، وتكاليف الفحص القانوني للمبنى. على سبيل المثال، عند اتخاذ قرار بشأن مستأجر جديد، عادةً ما يتم دفع رسوم طارئة تتراوح بين 0.5 و1.5 شهر إيجار لشركة الإدارة (أو الوكالة). وفي كثير من الحالات، يتم أيضاً تحصيل رسوم إدارية للتجديد تبلغ حوالي 0.5 شهر إيجار من المالك أو المستأجر عند تجديد العقد. وعلاوة على ذلك، يتم تقدير تكلفة إعادة العقار إلى حالته الأصلية بعد الانتقال منه وتكلفة إصلاح المرافق أثناء الإشغال طويل الأجل على أساس كل حالة على حدة ويمكن أن تصل إلى عدة مئات الآلاف من الينات، حسب التفاصيل. قد يتم أيضاً تضمين التنظيف المنتظم للمبنى وعمليات التفتيش على المرافق في رسوم الإدارة للعقارات الأصغر حجماً، ولكن العديد من الشركات تتعاقد على رسوم ثابتة منفصلة كـ "رسوم إدارة المبنى" للعقارات ذات الحجم المماثل للعقارات التي تحتوي على مصاعد وخزانات مياه. وبالتالي، لا يمكن التأكد من توزيع رسوم الإدارة من خلال الأسعار البسيطة وحدها، ومن الضروري النظر في التكاليف التي يمكن تكبدها إجمالاً.

النقاط الرئيسية في اختيار شركة الإدارة: لا تركز فقط على الرسوم، ولكن أيضاً على جودة العمل وسرعة الاستجابة

عند اختيار شركة إدارة، من المهم تجنب اتخاذ قرار يستند فقط إلى مبلغ رسوم الإدارة المقدمة، بل يجب النظر بشكل شامل إلى جودة الخدمات التي تقدمها الشركة وسجلها الحافل وسرعة استجابتها. تتضمن بعض النقاط المحددة التي يجب التحقق منها ما يلي

• جودة خدمات الإدارة (مدى استجابة المستأجرين): ترتبط جودة خدمات شركة الإدارة ارتباطاً مباشراً برضا المستأجرين. على سبيل المثال، إذا لم تكن الشركة مهذبة في التعامل مع الشكاوى أو سريعة الاستجابة للإصلاحات، فقد يكون المستأجرون غير راضين وقد يؤدي ذلك إلى إلغاء الإيجارات على المدى القصير. وعلى العكس من ذلك، يمكن لخدمة المستأجرين الجيدة أن تعزز الإيجار طويل الأجل وتؤدي إلى أرباح مستقرة للمالك. لا قيمة لرسوم الإدارة المنخفضة إذا كانت جودة الخدمة رديئة. لذلك، تحقق من سياسات وأنظمة التعامل مع المستأجرين لدى شركات الإدارة المحتملة (على سبيل المثال ما إذا كانت تقدم خدمات الطوارئ على مدار 24 ساعة، وخبرة موظفيها وتجربتهم) لتحديد ما إذا كان يمكنك الوثوق بهم.

• القدرة على توظيف المستأجرين: تُعد القدرة على ملء الشواغر بسرعة مهارة مهمة لشركة الإدارة. الهدف من إدارة الإيجارات هو زيادة دخل الإيجار إلى أقصى حد، ولتحقيق ذلك يجب عليك اختيار شركة إدارة يمكنها الحفاظ على معدل إشغال مرتفع. إن معدل الإشغال المرتفع هو أحد المؤشرات، ويمكن الحكم على الشركة بأنها قوية في اكتساب العملاء إذا حافظت بشكل عام على معدل إشغال بنسبة 95% أو أكثر (على الرغم من أن هذه ليست مقارنة بسيطة، حيث يختلف مستوى الصعوبة باختلاف المنطقة وخصائص العقار، ولكنها دليل إرشادي). تفصح بعض شركات الإدارة الكبرى عن معدلات الإشغال الخاصة بها. كما أن هناك شركات إدارة أصغر حجماً قائمة على المجتمع المحلي ولديها سجلات ممتازة للإشغال في منطقتها ونوع العقار (عائلي، فردي الإشغال وغير ذلك). شركة الإدارة التي تتعامل مع عدد كبير من العقارات من نفس نوع عقارك ستكون على دراية بالسوق ويمكن أن تمنحك راحة البال.

• سرعة الاستجابة ونظام الإدارة: من المهم أيضاً سرعة الاستجابة للمشاكل والأعطال. على سبيل المثال، إذا كان لدى الشركة نظام معمول به (على سبيل المثال شبكة من شركات الإصلاح التابعة لها، ونظام اتصال في حالات الطوارئ، وما إلى ذلك) يمكنه الاستجابة بسرعة في حالة حدوث تسرب للمياه أو تعطل المعدات، فإن ذلك سيساعد على منع انتشار الضرر والحفاظ على رضا المستأجرين. هناك نقطة أخرى يجب التحقق منها وهي ما إذا كان لدى الشركة مركز اتصال يعمل على مدار 24 ساعة متاح ليلاً وفي أيام العطلات، ومدى سرعة استجابة الشخص المسؤول. يمكن أن تؤدي شركة الإدارة البطيئة في الاستجابة إلى فقدان ثقة المستأجرين والإضرار بقيمة العقار.

• شفافية خطط الرسوم: اختر شركة تشرح بوضوح ما هو مدرج في مجموعة رسوم الإدارة المقدمة وما يتم تحصيله بشكل منفصل. على سبيل المثال، يمكن الوثوق بالشركة التي تفصح بعناية عن تفاصيل العقد، مثل "التنظيف المنتظم مشمول في رسوم الإدارة، ولكن يتم احتساب رسوم التنظيف عند الانتقال بشكل منفصل". وعلى العكس من ذلك، كن حذراً من الشركات التي تؤكد على الرسوم المنخفضة مع عدم وضوح تفاصيل التكلفة. إذا تم فرض رسوم إضافية في وقت لاحق، مثل "هذا غير مشمول في رسوم الإدارة"، فقد ينتهي الأمر بأن تكون أكثر تكلفة. اطرح أسئلة في مرحلة عرض الأسعار للحصول على فكرة شاملة عن التكاليف.

• حجم الشركة وسجلها وموثوقيتها: سيحدد حجم شركة الإدارة (كبيرة أو صغيرة) ميزات ونقاط قوة خدماتها. تميل شركات الإدارة الكبيرة في هذا المجال إلى تقديم خدمات مستقرة، مع وجود نقاط قوة مثل وفرة الموارد البشرية والدراية الفنية وشبكة جذب العملاء على مستوى البلاد وخدمات وأنظمة ضمان فريدة من نوعها. ومن ناحية أخرى، فإن شركات الإدارة المجتمعية الصغيرة والمتوسطة الحجم على دراية بتوجهات السوق المحلية ويمكن توقع أن تقدم استجابة مفصلة تضمن التواصل الوثيق مع الملاك والمستأجرين. في السنوات الأخيرة، استخدمت بعض الشركات الناشئة تكنولوجيا المعلومات لتحسين كفاءة الإدارة وتحقيق رسوم أقل. بغض النظر عن الحجم، فإن الشيء المهم هو ما إذا كانت الشركة جديرة بالثقة. فبالإضافة إلى كونها مسجلة ومرخصة كوكيل عقارات سكنية ومدير عقارات للإيجار، فإن عدد الوحدات التي تديرها وعدد سنوات العمل وسمعة الشركة بين الملاك الآخرين مفيدة أيضاً. تحقق من الأداء السابق، ومعدلات الإشغال، ومستويات رضا العملاء، إذا تم نشرها، لتحديد ما إذا كانت الشركة جديرة بأن يُعهد إليها بإدارة عقارك.

من المهم أن تختار شركة يمكنك أن تكون واثقاً من أن شركة الإدارة ستحمي دخل وقيمة عقارك بخدمات تتناسب مع التكاليف، مع أخذ جميع النقاط المذكورة أعلاه في الاعتبار. حتى لو كانت رسوم الإدارة مرتفعة بعض الشيء، إذا كانت الشركة ممتازة في التعامل مع المستأجرين وجذب العملاء، فإن ذلك سيؤدي إلى تحقيق أرباح طويلة الأجل للمالك، أما إذا كانت رسوم الإدارة منخفضة ولكن نسبة الشواغر تزداد بسبب تدهور الخدمة، فستكون كارثة كاملة.

نقاط يجب ملاحظتها وطرق المقارنة للمالكين الذين يولون أهمية لتكاليف الإدارة

يحتاج المالكون الذين يرغبون في إبقاء تكاليف الإدارة منخفضة قدر الإمكان إلى الانتباه إلى النقاط التالية عند إجراء المقارنات.

أولاً، انظر إلى التكلفة الإجمالية، وليس فقط معدل رسوم الإدارة. فقد كانت هناك حالات فشل حيث قفز المالكون على شركة حددت رسوم إدارة منخفضة، ليجدوا أن التكاليف الأخرى هي في الواقع أكثر تكلفة وارتفعت التكلفة الإجمالية. على سبيل المثال، كانت هناك حالات كانت فيها رسوم الإدارة 5% في البداية، ولكن عندما تغيرت الشركة إلى رسوم 3% انخفضت النفقات الشهرية، ولكن تكاليف الترميم والإصلاح في وقت الانتقال أصبحت أعلى من ذي قبل، مما أدى إلى انخفاض الربح المتبقي في متناول اليد. وبالتالي، ما لم تقارن المبلغ الإجمالي بما في ذلك النفقات الأخرى غير رسوم الإدارة (تكاليف الترميم، وتكاليف الاستجابة للطوارئ، ورسوم الإعلان، وما إلى ذلك) ، فمن المستحيل الحكم على ما إذا كان الأمر مربحًا حقًا أم لا. قبل توقيع العقد، قم بمحاكاة "مقدار تكاليف الإدارة المحتمل تكبدها سنوياً" مع الخطط التي تقدمها كل شركة. من المهم تحديد مخاطر التكاليف الإضافية المخفية في الرسوم المنخفضة، استناداً إلى تواتر الانتقال والخروج السابق وتاريخ الإصلاح.

الخطوة التالية هي النظر في التأثير على الإيرادات الإجمالية. قد يبدو الفرق بنسبة قليلة في المائة في رسوم الإدارة كبيراً للوهلة الأولى، ولكن في سياق إدارة الإيجار الإجمالية، قد لا يكون الفرق كبيراً كما يبدو. في الحالات القصوى، غالبًا ما يكون الجهد المبذول لملء وظيفة شاغرة واحدة أكثر فعالية في تحسين الربحية من تخفيض بنسبة 1-2% في معدلات العمولة. وفيما يلي مثال ملموس على ذلك. ضع في اعتبارك حالة عقار به 10 وحدات بإيجار 50,000 ين ووحدة واحدة شاغرة. بالمقارنة بين الحالة التي يكون فيها العقار مشغولاً بالكامل مع معدل عمولة 5%والحالة التي يكون فيها معدل العمولة 3% ولكن هناك وحدة واحدة شا غرة، فإن دخل المالك الذي يحصل عليه سيكون أعلى في الحالة الأولى منه في الحالة الثانية حيث يكون معدل العمولة أقل.

(على سبيل المثال حالة إيجار 50,000 ين و10 وحدات)

كما هو موضح أعلاه، يمكن أن يكون الربح النهائي أعلى إذا قمت بملء الوظائف الشاغرة حتى لو دفعت أكثر قليلاً في تكاليف الإدارة. من المهم عدم التركيز فقط على تكاليف الإدارة، بل يجب التركيز على جوهر كيفية تقليل الوظائف الشاغرة وزيادة معدل إشغال العقار.

يجب أن تنظر أيضاً إلى هيكل أرباح شركة الإدارة. فالشركات ذات الرسوم الإدارية المنخفضة للغاية غالباً ما تؤمن دخلها من مصادر أخرى (مثل الرسوم الطارئة عند انتقال المستأجرين أو تكاليف البناء عند خروجهم)، مما قد يؤدي إلى تضارب في المصالح بين المالك وشركة الإدارة. إذا كان مصدر الدخل الرئيسي للشركة من عمولات الإدارة، فإنها ترتبط مباشرةً بأرباحها الخاصة من خلال ملء الشواغر وتعظيم دخل الإيجار، وبالتالي فإن أهدافها تتماشى مع أهداف المالك. ومع ذلك، فإن الشركة التي تجني الأموال من رسوم الانتقال والخروج ستحقق المزيد من الأرباح كلما زاد عدد مرات استبدال المستأجرين، وهو ما يتعارض مع مصالح الملاك الذين يريدون مستأجرين على المدى الطويل. تميل مثل هذه الشركات إلى أن تكون أقل رغبة في تحسين خدماتها للمستأجرين، مما قد يؤدي إلى حلقة مفرغة من انخفاض رضا المستأجرين، وزيادة الشواغر قصيرة الأجل، واضطرار الملاك إلى تحمل عبء تكاليف الترميم الباهظة ورسوم الإعلانات. يجب توخي الحذر لتجنب موقف تكون فيه تكاليف الإدارة منخفضة، ولكن لا يتبقى أي أموال في متناول اليد وتكون شركة الإدارة هي الوحيدة التي تجني المال. ولذلك، حتى إذا اخترت شركة على أساس رسوم الإدارة، تأكد من أن نموذج أرباح الشركة يتماشى مع مصالحك (مواءمة الحوافز). وعلى وجه التحديد، يمكنك أن تقرأ من خطة العرض وكتيب الشركة ما إذا كانت الشركة تركز على "تحسين معدلات الإشغال وتحقيق إيجار طويل الأجل".

وأخيراً، هناك عملية المقارنة المناسبة. عند المقارنة بين العديد من شركات الإدارة، يوصى أولاً بجمع عروض الأسعار وعروض الخدمات من أكبر عدد ممكن من الشركات. لا تستقر على شركة واحدة فقط، بل قارن بين خطط العديد من الشركات جنباً إلى جنب وقارن بين أسعار عمولاتها ونطاق الاستعانة بمصادر خارجية وسجلها الحافل لتكوين فكرة عن السوق. لحسن الحظ، توجد حالياً خدمات متاحة على الإنترنت تتيح لك طلب المعلومات والاستشارة في آنٍ واحد، لذا من الجيد الاستفادة منها. يجب التحقق من النقاط التالية عند إجراء المقارنات

• التطابق بين نسبة العمولة ونطاق الخدمات: قارن بين قائمة "مقدار العمل المشمول" في عمولة X% التي تقدمها كل شركة. على سبيل المثال: تشمل عمولة الشركة (أ) 5% كل شيء بدءاً من توظيف المستأجرين إلى تخليص إجراءات الانتقال، بينما تشمل عمولة الشركة (ب) 3% فقط تحصيل الإيجار ومعالجة الشكاوى، إلخ. في حالة الخطط منخفضة التكلفة ذات النطاق الأضيق من التضمين، ضع في اعتبارك أيضاً مقدار التكلفة التي من المحتمل أن يتحملها المالك ومقدار التكلفة الإضافية التي من المحتمل أن يتكبدها.

• شروط التكاليف المنفصلة: قارن بين مبلغ وشروط البنود التي يتم تحصيلها بشكل منفصل، مثل تكاليف الترميم ورسوم الإعلان وتكاليف التنظيف المنتظمة. احسب التكلفة الإجمالية، بما في ذلك الشروط التفصيلية مثل "سيتم احتساب نفقات XX لأشهر دسمة وقت التعاقد" أو "XX,000 ين وقت التجديد".

• مقارنة الأداء والاستجابة: بالإضافة إلى مقارنات التكلفة الكمية، قارن وادرس معدل الإشغال وأداء الإدارة وسياسة الاستجابة لكل شركة. على سبيل المثال، إذا تم الإفصاح عن بيانات معدل الإشغال، فيمكن استخدامها كمرجع، ومن المهم أيضًا التحقق مما إذا كانت الشركة لديها نقاط قوة في نوع العقار الذي ترغب في شرائه. إذا كان ذلك ممكناً، من المفيد أيضاً مقابلة الشخص المسؤول شخصياً للتعرف على مدى تهذيبه ومعرفته.

من خلال مقارنة العديد من الشركات بهذه الطريقة، يمكنك اختيار أفضل شركة إدارة لعقارك. حتى إذا كانت تكاليف الإدارة مهمة، فمن المهم ليس فقط النظر إلى أقل سعر، ولكن أيضاً مقارنة الخدمات من منظور ما إذا كانت تستحق التكلفة من منظور شامل، مما سيؤدي في النهاية إلى إدارة ناجحة للإيجار.

ملخص: اختر شركة إدارة موثوقة على أساس فعالية التكلفة

تُعد رسوم الإدارة (عمولة الإدارة) التي تُدفع لشركات إدارة العقارات من النفقات المهمة في إدارة الإيجارات، حيث يُعتبر معدل السوق البالغ حوالي 5% من دخل الإيجار دليلاً تقريبياً. ومع ذلك، من المهم عدم الانشغال بفرق النسبة القليلة في المائة، بل اتخاذ قرار شامل بناءً على تفاصيل الإدارة والتكاليف الأخرى وجذب العملاء وعوامل أخرى. على وجه الخصوص، ترتبط جودة خدمات شركة الإدارة وقدرتها على توظيف المستأجرين ارتباطاً مباشراً بالربحية، لذا فإن فعالية التكلفة هي عامل أساسي يجب أخذه في الاعتبار عند اختيار شركة الإدارة. فمن الخطأ أن تقفز إلى الشركة لأنها غير مكلفة، ثم تبتلى لاحقاً بتكاليف خفية، أو أن تزداد الوظائف الشاغرة بسبب ضعف جودة الخدمة.

في نهاية المطاف، من المهم إيجاد توازن بين "تكاليف الإدارة المنخفضة " و "الخدمة الجيدة" واختيار شركة إدارة موثوقة تساهم في زيادة أرباح المالك. نأمل أن تعثر على شريك فعّال من حيث التكلفة وفعّال من حيث التكلفة بالرجوع إلى شروط السوق ونقاط التحقق الموضحة في هذه المقالة. من خلال العمل بالشراكة مع شركة الإدارة المناسبة، يمكنك الحفاظ على قيمة أصولك العقارية القيمة وتحسينها وتحقيق إدارة مستقرة للإيجار.