الاستثمار في العقارات الصديقة للحيوانات الأليفة: المزايا والعيوب

في السنوات الأخيرة، ازداد الاهتمام بالعقارات الصديقة للحيوانات الأليفة بشكل كبير في سوق الاستثمار العقاري. ووفقاً لآخر دراسة استقصائية أجرتها جمعية أغذية الحيوانات الأليفة، فإنه بحلول عام 2024 سيكون هناك ما يقرب من 6,796,000 كلب و9,155,000 قط في اليابان، مما يجعل إجمالي عدد الحيوانات الأليفة في البلاد 15,950,000 حيوان أليف.

هذا الرقم أعلى بكثير من عدد الأطفال الذين تقل أعمارهم عن 15 عامًا، مما يشير إلى أن الحيوانات الأليفة تعتبر عضوًا مهمًا في الأسرة في المجتمع الحديث.

ومع ذلك، في حين أن هناك حاجة قوية لتربية الحيوانات الأليفة، لا يزال هناك نقص في المعروض من العقارات الصديقة للحيوانات الأليفة. 67.2% من مطوري العقارات في استطلاع LIFULLHOME'S قالوا إن الحاجة إلى العقارات الصديقة للحيوانات الأليفة آخذة في الازدياد، وهو مؤشر واضح على الطلب المتزايد في السوق. الطلب المتزايد في السوق هو اتجاه واضح.

يوضح هذا المقال بالتفصيل المزايا والعيوب المحددة للاستثمار في العقارات الصديقة للحيوانات الأليفة ومفتاح النجاح، استنادًا إلى سنوات الخبرة العديدة التي اكتسبتها شركة INA & Associates في مجال الاستثمار العقاري.

اتجاهات السوق والطلب الفعلي على العقارات الصديقة للحيوانات الأليفة

التوسع السريع في عدد الأسر التي تقتني حيوانات أليفة

إن الفهم الدقيق للوضع الحالي لامتلاك الحيوانات الأليفة في اليابان مهم للغاية عند اتخاذ قرارات الاستثمار. فوفقاً للبيانات الإحصائية الصادرة عن جمعية أغذية الحيوانات الأليفة، وصل عدد الأسر التي تقتني حيوانات أليفة في اليابان إلى ما يقرب من أسرة واحدة من كل خمس أسر، وهذه النسبة تتزايد كل عام.

وتجدر الإشارة بشكل خاص إلى تزايد الحاجة إلى اقتناء الحيوانات الأليفة منذ كارثة كورونا. فمع زيادة عدد الساعات التي تقضيها في المنزل، ازداد عدد الأسر التي تسعى للعيش في وئام مع حيواناتها الأليفة بشكل كبير. هذا الاتجاه ليس مؤقتًا، بل أصبح راسخًا كتغيير أساسي في نمط الحياة.

فجوة خطيرة بين العرض والطلب

من ناحية أخرى، تُظهر نظرة على حالة المعروض من العقارات الصديقة للحيوانات الأليفة أن الواقع هو أن العرض أقل بكثير من الطلب المتزايد. وفقًا لبيانات المسح من بوابة العقارات SUUMO، بلغت نسبة العقارات الصديقة للحيوانات الأليفة المدرجة على الموقع الإلكتروني حوالي 10% في يناير 2019، ولكن بحلول يناير 2024، ارتفعت هذه النسبة إلى 18%.

ومع ذلك، فإن نسبة 18% هذه لا تزال غير كافية بالنسبة للطلب الفعلي. ذكر حوالي 30% من المشاركين في الاستطلاع أن السبب في عدم قدرتهم على تربية الحيوانات الأليفة هو منعهم من تربية الحيوانات الأليفة في المجمعات السكنية، مما يدل بوضوح على وجود هيكلية حيث تؤدي القيود المفروضة على جانب العرض السكني إلى كبح الطلب.

أسعار الإيجار الفعلية والربحية

كبيانات ملموسة عن ربحية العقارات الصديقة للحيوانات الأليفة، فإن مقارنة أسعار الإيجار مفيدة للغاية. فوفقًا لمسح أجرته شركة أساهي كاساهي كاسي هومز، يبلغ متوسط الإيجار المدرج للعقارات التي لا تسمح بالحيوانات الأليفة 78,253 ين، بينما يبلغ إيجار العقارات التي تسمح بالحيوانات الأليفة 112,771 ين، وهو في الواقع أعلى بـ 34,518 ين (44% تقريبًا).

والأكثر أهمية هو قصر فترة الانتقال. تُظهر الأبحاث أن المستأجرين ينتقلون قبل 16.6 يومًا للعقارات التي تسمح بالحيوانات الأليفة مقارنة بالعقارات التي لا تسمح بالحيوانات الأليفة. يعكس هذا الرقم ندرة العقارات التي تسمح بالحيوانات الأليفة والحاجة الماسة للمستأجرين المحتملين.

خمس مزايا للعقارات الصديقة للحيوانات الأليفة في الاستثمار العقاري

1- تأثير التمايز الواضح عن العقارات المنافسة

في سوق الإيجار الحالي، هناك العديد من العقارات ذات الشروط الأساسية المتشابهة مثل الموقع والعمر والتخطيط. في مثل هذه البيئة التنافسية، يعتبر شرط أن تكون العقارات صديقة للحيوانات الأليفة عامل تمييز قوي.

وعلى وجه الخصوص، يمكن أن تؤدي القيمة المضافة لكون العقار صديقاً للحيوانات الأليفة إلى زيادة القدرة التنافسية للعقار بشكل كبير، حتى لو كان يعتبر عموماً ذو شروط غير مواتية. على سبيل المثال، حتى إذا كان العقار يقع على بعد أكثر من 15 دقيقة سيرًا على الأقدام من محطة أو كان عمره أكثر من 20 عامًا، فإن الأولوية القصوى بالنسبة لمالكي الحيوانات الأليفة تُعطى لشرط القدرة على العيش مع الحيوانات الأليفة، وتقل نسبيًا أولوية الشروط الأخرى.

2- استقرار الإدارة من خلال الإشغال طويل الأجل

تتمثل إحدى أكبر مزايا العقارات التي يمتلكها أصحاب الحيوانات الأليفة في ارتفاع معدل الاحتفاظ بالمستأجرين على المدى الطويل. وهناك أسباب متعددة لذلك.

أولاً، يعد تغيير البيئة المعيشية عامل ضغط كبير على الحيوانات الأليفة نفسها. فالانتقال من بيئة مألوفة إلى بيئة جديدة يمكن أن يكون له تأثير سلبي على صحة الحيوانات الأليفة وسلامتها العقلية، لذلك يرغب أصحاب الحيوانات الأليفة في تجنب الانتقال كلما أمكن ذلك.

من العوامل الأخرى التي تشجع المستأجرين على المدى الطويل هو حقيقة أن العثور على عقار صديق للحيوانات الأليفة هو في حد ذاته أمر صعب للغاية. من غير المرجح أن يفكر المستأجرون في الانتقال بنشاط طالما أنهم راضون عن بيئتهم المعيشية الحالية بسبب عدم اليقين من عدم معرفة متى سيجدون عقارًا صديقًا للحيوانات الأليفة في المرة القادمة.

3- انخفاض مخاطر الشغور بشكل كبير

تتسم العقارات الصديقة للحيوانات الأليفة بانخفاض مخاطر الش غور مقارنة بالعقارات المؤجرة العامة. ويرجع ذلك إلى أن التوازن بين العرض والطلب يميل إلى حد كبير نحو جانب الطلب.

ويتحقق أصحاب الحيوانات الأليفة دائمًا من المعلومات المتعلقة بالعقارات من وجهة نظر "هل هناك عقار أفضل من العقارات الصديقة للحيوانات الأليفة"، وعندما يتم طرح عقار بشروط جيدة في السوق، يتم تلقي عدد كبير من الاستفسارات في فترة زمنية قصيرة. وتؤكد بيانات المسح الفعلية أيضًا أن العقارات المسموح بها للحيوانات الأليفة يتم شغلها قبل 16.6 يومًا من العقارات العامة.

4- يمكن تحديد الإيجارات المميزة.

يُسمح بالحيوانات الأليفة في العقارات التي تسمح بالحيوانات الأليفة، ويمكن تحديد إيجارات أعلى مقارنة بالعقارات التي لها نفس الشروط في المنطقة المحيطة. تُظهر بيانات المسح المذكورة أعلاه أنه يمكن تحقيق علاوة إيجار بمتوسط 44%، مما يؤدي إلى تحسن كبير في العائد على الاستثمار.

هذه العلاوة الإيجارية ممكنة لأن قيمة "العيش مع الحيوانات الأليفة" بالنسبة لأصحاب الحيوانات الأليفة أهم من العبء المالي.

5- فرصة زيادة الدخل الأولي

في العقارات الصديقة للحيوانات الأليفة، عادةً ما يتم تحديد الإيداع والمال الرئيسي أعلى من المعتاد من أجل الاستعداد للمخاطر المستقبلية. في كثير من الحالات، يتم تحديد إيجار شهر أو شهرين إضافيين، مما قد يزيد من الدخل الأولي وقت التوقيع.

4 عيوب ومخاطر الاستثمار في العقارات الصديقة للحيوانات الأليفة

1- ضياع الفرص بسبب محدودية الفئة المستهدفة

أهم عيب في العقارات المسموح فيها بتربية الحيوانات الأليفة هو محدودية الفئة المستهدفة من المستأجرين. فأولئك الذين لا يربون حيوانات أليفة، وخاصة أولئك الذين يعانون من حساسية الحيوانات أو أولئك الذين لا يرتاحون للحيوانات، من المرجح أن يستبعدوك من العقارات المحتملة.

من الناحية الإحصائية، حوالي 20% فقط من جميع الأسر التي تربي حيوانات أليفة، مما يعني أن الـ 80% المتبقية من الأسر يتم استبعادها من المستأجرين المحتملين.

2- خطر حدوث مشاكل مع الجيران

إن خطر حدوث مشاكل مع الجيران أعلى في العقارات التي تقتني حيوانات أليفة مقارنة بالعقارات العامة. يُظهر تحليل لمحتوى الاستشارات المتعلقة بالمشاكل التي تتلقاها الوكالات العقارية أن المشاكل التالية يتم الإبلاغ عنها بشكل متكرر

3- زيادة تكاليف الصيانة

تميل تكاليف الصيانة إلى الزيادة في العقارات المسموح بها للحيوانات الأليفة مقارنة بالعقارات العامة. ويرجع ذلك إلى الحاجة إلى التعامل مع الأوساخ المحددة والبلى الناجم عن وجود الحيوانات الأليفة.

من المهم أن يتم احتساب هذه التكاليف الإضافية، مثل زيادة تكاليف التنظيف للمناطق المشتركة وتكاليف صيانة المعدات وتكاليف صيانة المرافق المخصصة، في خطة الإيرادات والنفقات مسبقاً وأن تنعكس بشكل مناسب في الإيجار ورسوم الإدارة.

4- خطر حدوث زيادة كبيرة في تكاليف الترميم

أحد أخطر المخاطر في العقارات الصديقة للحيوانات الأليفة هو الزيادة في تكاليف الترميم. الأضرار التي تلحق بالغرف بسبب الحيوانات الأليفة تختلف في طبيعتها عن التدهور الطبيعي المرتبط بالعمر وتميل إلى أن تؤدي إلى ارتفاع تكاليف الترميم.

ثلاث نقاط رئيسية للاستثمار الناجح في العقارات الصديقة للحيوانات الأليفة

1- توضيح شروط الترميم وإعداد العقد

العامل الأهم في نجاح الاستثمار في العقارات المسموح بها للحيوانات الأليفة هو تحديد شروط الترميم بوضوح في العقد. حيث يمكن أن تؤدي شروط العقد الغامضة إلى مشاكل في وقت الانتقال ويمكن أن تؤدي إلى تكاليف غير متوقعة.

ووفقًا لـ "المشاكل والإرشادات المتعلقة بالترميم إلى الحالة الأصلية" الصادرة عن وزارة الأراضي والبنية التحتية والنقل والسياحة فإن الأضرار التي تسببها الحيوانات الأليفة يجب أن يتحملها المستأجر من حيث المبدأ، ولكن من المهم أن يتفق طرفا العقد على التكاليف المحددة ونطاقها.

2- وضع لوائح مفصّلة بشأن اقتناء الحيوانات الأليفة

من أجل الحفاظ على بيئة معيشية مريحة لجميع المستأجرين، من الضروري وضع لوائح واضحة وفعالة بشأن اقتناء الحيوانات الأليفة.

ويكمن مفتاح النجاح في وضع قواعد شاملة، مثل وضع شروط للحيوانات الأليفة التي يمكن الاحتفاظ بها، وقواعد مفصلة حول آداب تربية الحيوانات الأليفة وضمان فعالية القواعد.

3- استحداث مرافق مخصصة للحيوانات الأليفة

لتعظيم القيمة المضافة للعقارات المسموح فيها بتربية الحيوانات الأليفة وتمييزها عن العقارات المنافسة، فإن إدخال مرافق مخصصة لل حيوانات الأليفة فعال. ومع ذلك، ليس من الضروري إدخال جميع المرافق دفعة واحدة؛ فمن المهم اتخاذ خيارات استراتيجية وفقاً لخصائص العقار وميزانيته.

ملخص: نقاط القرار والآفاق المستقبلية للاستثمار في العقارات المسموح بها للحيوانات الأليفة

العوامل الرئيسية في قرارات الاستثمار

عند التفكير في الاستثمار في العقارات الملائمة للحيوانات الأليفة، من المهم إجراء تقييم شامل للعوامل التالية

بيئة السوق الحالية مواتية للغاية للاستثمار في العقارات الصديقة للحيوانات الأليفة. فالنمو المستمر في عدد الأسر التي تقتني الحيوانات الأليفة، والندرة بسبب نقص المعروض، والتوقعات المستقبلية من قبل الجهات الفاعلة في هذا المجال، كلها تشير إلى وجود فرص استثمارية.

إن الربحية العالية التي تظهرها الأرقام - متوسط علاوة إيجار بنسبة 44%، وفترات شغور قصيرة تبلغ 16.6 يومًا، ودخل ثابت من الإشغال طويل الأجل - تجعل العقار جذابًا بما يكفي ليكون استثمارًا.

نهج عملي للنجاح

يوصى بالبدء بعقارات أصغر حجماً لاكتساب الخبرة في الاستثمار في العقارات الصديقة للحيوانات الأليفة، بدلاً من الاستثمار المفاجئ في استثمار واسع النطاق. هناك العديد من العوامل التي يمكن تعلمها من خلال الممارسة، مثل تراكم المعرفة الإدارية، وفهم الخصائص المحلية واحتياجات المستأجرين.

توقعات السوق المستقبلية وفرص الاستثمار

من المتوقع أن تستمر في المستقبل التغيرات في البنية الاجتماعية التي تدعم الطلب على الحيوانات الأليفة، مثل انخفاض معدلات المواليد وشيخوخة السكان وزيادة عدد الأسر المكونة من شخص واحد وتنويع أنماط الحياة. على وجه الخصوص، قد تزداد ملكية الحيوانات الأليفة من قبل كبار السن والطلب على الحيوانات الأليفة بين العزاب في المستقبل.

الأسئلة المتداولة

السؤال 1: ما هو الاستثمار الأولي المطلوب لتحويل عقار إلى عقار صديق للحيوانات الأليفة؟

يتفاوت الاستثمار الأولي المطلوب لتحويل عقار إلى عقار صديق للحيوانات الأليفة تفاوتاً كبيراً حسب الحالة الحالية للعقار والمعدات التي سيتم تركيبها. بالنسبة إلى الحد الأدنى من التدابير، سيتراوح ما بين 100,000 ين ياباني و300,000 ين ياباني، وبالنسبة إلى إدخال المرافق القياسية ما بين 500,000 ين ياباني و1.5 مليون ين ياباني، وبالنسبة إلى العقارات الصديقة للحيوانات الأليفة الكاملة ما بين 2 مليون ين ياباني و5 ملايين ين ياباني. وعادة ما تكون فترة استرداد قيمة الاستثمار من 3 إلى 5 سنوات، حسب تأثير الإيجار الإضافي.

س2: ما هي المواقع المناسبة للاستثمار في العقارات الصديقة للحيوانات الأليفة؟

تشمل المواقع المناسبة للاستثمار في العقارات الصديقة للحيوانات الأليفة الحدائق القريبة وملاعب المشي، والقرب من المستشفيات البيطرية ومتاجر الحيوانات الأليفة، والمرافق الصديقة للحيوانات الأليفة. كما توفر المناطق التي يقل فيها المعروض من العقارات الصديقة للحيوانات الأليفة والمناطق ذات معدلات الشغور المرتفعة للعقارات المؤجرة العامة فرصاً استثمارية.

س3: ما هي أهم النقاط التي يجب وضعها في الاعتبار عند إدارة العقارات الصديقة للحيوانات الأليفة؟

إن أهم جانب من جوانب إدارة العقارات المسموح بها للحيوانات الأليفة هو العمل الوقائي. يمكن أن تمنع التفسيرات الشاملة وقت الانتقال، والتواصل المنتظم، وحل المشاكل بشكل فوري من حدوث مشاكل كبيرة من خلال التعامل مع المشاكل وهي صغيرة.

س4: ما هي الإجراءات التي يجب اتخاذها في حالة حدوث شغور في عقار يسمح بإيواء الحيوانات الأليفة؟

إذا حدثت وظيفة شاغرة في عقار يسمح بإيواء الحيوانات الأليفة، فمن الفعال اتخاذ تدابير مثل مراجعة شروط التوظيف وتنويع طرق التوظيف وتحسين جاذبية العقار. وبما أن العقارات التي تسمح بالحيوانات الأليفة عادةً ما تكون فترة شغورها قصيرة، يمكن اتخاذ التدابير المناسبة لتأمين المستأجرين في مرحلة مبكرة.

س5: هل من الممكن تغيير العقار إلى عقار غير صديق للحيوانات الأليفة في المستقبل؟

من الممكن من الناحية الفنية تغيير العقار المسموح به للحيوانات الأليفة إلى عقار غير مسموح به للحيوانات الأليفة، ولكنك ستحتاج إلى التفكير في كيفية التعامل مع المستأجرين الحاليين وإعادة العقار إلى حالته الأصلية وتأثير ذلك على القيمة السوقية. ومع ذلك، فإن حقيقة أن العقار يتمتع بسجل حافل ومرافق مثبتة كعقار مسموح به للحيوانات الأليفة يعد ميزة إذا كان سيتم السماح به مرة أخرى في المستقبل.