أنماط الفشل الشائعة في الاستثمار العقاري وكيفية تجنبها

في حين أن الاستثمار العقاري يوفر إمكانية الحصول على دخل ثابت في المستقبل، إلا أنه أيضاً استثمار ينطوي على العديد من المخاطر بالنسبة للمبتدئين. الفشل" في الاستثمار العقاري يعني الخسارة الكاملة في نهاية المطاف؛ وعلى العكس من ذلك، يمكن اعتباره ناجحاً إذا تمكنت من تأمين عائد إيجابي على المدى الطويل. من أجل حماية أصولك القيمة وتحقيق الأرباح، من الضروري فهم أنماط الفشل الشائعة والمخاطر الكامنة، واتخاذ التدابير المناسبة. ستنظم هذه المقالة أمثلة على أنماط الفشل في الاستثمار العقاري التي يميل المبتدئون إلى الوقوع فيها والمخاطر المرتبطة بها (مثل الشواغر وانخفاض قيمة الأصول وزيادة تكاليف الإصلاح)، وتشرح التدابير المحددة لتجنب الفشل. كما يقدم أيضاً مفهوم التوازن بين المخاطر والعائد والخطوات التي ينطوي عليها اتخاذ قرارات الاستثمار، بدءاً من اختيار العقار وحتى التخطيط المالي ونظم الإدارة. يتم شرح المعلومات بطريقة سهلة الفهم مع أمثلة محددة بحيث يمكن حتى للمبتدئين تطبيقها بسهولة.

أنماط الفشل الشائعة في الاستثمار العقاري

أولاً، دعنا نلقي نظرة على أنماط الفشل النموذجية التي يتعرض لها المبتدئون في الاستثمار العقاري. الحالات المذكورة أدناه ليست غير شائعة. لتجنب تكرار نفس الأخطاء، ضع في اعتبارك الأسباب والدروس المستفادة.

1- تصديق كلام المبيعات وشراء العقار الخطأ

من الخطأ أن تنخدع بكلام المبيعات البارع لشركة عقارية وتشتري مسكنًا كما هو. على سبيل المثال، "إنه عقار بحالة جيدة الآن فقط! وما إلى ذلك، وهناك حالة يقال فيها ذلك، ويتم توقيع العقد دون تحريات أولية كافية. أحد المبتدئين، وهو السيد (أ)، رشح له السيد (أ) عقارًا "عقارًا عالي الجودة نادرًا ما يظهر في وسط المدينة"، فسارع بشرائه حتى لا يصل إليه غيره قبله، رغم القلق من أنه قديم. ومع ذلك، عندما فتح باب الشقة وجد أن كل ما كان عليه دفعه هو الإصلاحات، وأنه لم يحصل على أي دخل تقريباً من الإيجار. وبهذه الطريقة، قد لا تقدم الشركات العقارية سوى معلومات جيدة، لذا يجب توخي الحذر. "لماذا يوجد الكثير من العقارات الجيدة في السوق؟ من المهم التفكير بهدوء وعدم تصديق حديث مندوب المبيعات.

ومن الخطأ أيضًا تصديق سيناريوهات مفرطة في التفاؤل مثل "سيرتفع السعر قريبًا بسبب الطلب الخاص مثل الألعاب الأولمبية". في الواقع، اشترى السيد "ب" عقارًا مصدقًا حديث مندوب المبيعات بأن "هناك العديد من الأماكن الشاغرة في الوقت الحالي، ولكن الطلب سيزداد بالتأكيد مع الأولمبياد"، ولكنه في النهاية لم يجد أي مستأجرين ولم يحصل على الطلب الخاص الذي توقعه. يمكن أن يؤدي الاعتماد على التوقعات المريحة فقط إلى سوء تقدير للواقع. بمجرد البدء في الاستثمار في العقارات، لا توجد طريقة سهلة للتراجع. وبما أن سعر الشراء كبير ويتم الحصول على قرض، فمن الضروري الدراسة والتفكير ملياً قبل البدء.

2- ضعف التخطيط المالي وعدم كفاية محاكاة الدخل والنفقات

يفشل الكثيرون في شراء عقار عن طريق الصدفة دون وجود هدف استثماري واضح وخطة دخل ونفقات واضحة. إذا تم شراء عقار دون تحديد أهداف مثل "ما مقدار التدفق النقدي الذي أريده خلال أي فترة زمنية" ، فسيكون من المستحيل تصحيح مسار العقار أثناء التشغيل. بالإضافة إلى ذلك، هناك حالات يقوم فيها الناس بتقديرات ساذجة لدخلهم ونفقاتهم الشهرية، ويعانون من نفقات غير متوقعة.

ينسى بعض الأشخاص النفقات التي تحدث بانتظام مثل سداد القروض وضريبة العقارات وتكاليف الإصلاح، ويزيدون في الإنفاق لأنهم يفاجأون بإيرادات الإيجار. هناك خطر يتمثل في أنه عندما تنشأ نفقات غير متوقعة، مثل أعطال المعدات، فإن الأموال المتوفرة لن تكون كافية وستتوقف العمليات. على سبيل المثال، فإن تكلفة استبدال مكيف الهواء أو سخان المياه، أو تكلفة إعادة العقار إلى حالته الأصلية عند الانتقال، هي نفقات يمكن أن تنشأ فجأة. الاستثمار العقاري هو أيضاً عمل تجاري. من الضروري أن تضع في اعتبارك النفقات التي قد تنشأ لاحقاً وأن تعمل بشكل منهجي من منظور طويل الأجل.

وعلاوة على ذلك، هناك أمثلة لأشخاص يحصلون على قروض غير معقولة دون محاكاة مسبقة كافية. إن الحصول على قرض كبير أو الحصول على قرض بسعر فائدة مرتفع دون محاكاة يزيد من خطر حدوث عجز شهري لا يمكن تغطيته من إيرادات الإيجار. يجب على المبتدئين على وجه الخصوص أن يدركوا أنه يجب تحديد مبلغ القرض ومدته وسعر الفائدة بشكل مناسب، ويجب أن تكون شروط القرض بحيث يكون التدفق النقدي إيجابياً. من الأسهل التعامل مع النفقات المفاجئة إذا قمت بإجراء محاكاة شاملة قبل الشراء وخططت لتحمل أي شواغر أو تكاليف إصلاح قد تنشأ.

3- زيادة المخاطر من خلال الاقتراض المفرط (الرافعة المالية)

تكمن جاذبية الاستثمار العقاري في أنه يمكنك استخدام الرافعة المالية للقرض لنقل أصول كبيرة بأموال شخصية قليلة، ولكن الاقتراض المفرط يمكن أن يؤدي إلى الفشل. إذا حصلت على قرض كامل بأموال شخصية قليلة أو بدون أموال شخصية، فإن أي انحراف طفيف عن خطة الدخل والإنفاق الخاصة بك يمكن أن يؤدي بسرعة إلى صعوبات في سداد القرض. على سبيل المثال، إذا قمت بشراء شقة استوديو جديدة باهظة الثمن بقرض كامل على الرغم من أن دخلك السنوي ليس مرتفعاً جداً، فإن مبلغ سداد القرض سيكون أكبر من الإيجار وسيتعين عليك أن تسحب المال كل شهر. في الواقع، سيكون الأمر بمثابة سقطة حقيقية إذا بدأت الاستثمار في العقارات "لكسب دخل إضافي" ولكن سينتهي بك الأمر إلى أن ينتهي بك الأمر في المنطقة الحمراء كل شهر. في حالة شقق الاستوديو المبنية حديثًا، يكون العائد (معدل العائد) منخفضًا لأن سعر العقار مرتفع، وفي معظم الحالات لا يتبقى أي أموال بعد سداد القرض.

كما أن ارتفاع نسبة القرض إلى القيمة بشكل مفرط يجعلك عرضة لمخاطر ارتفاع أسعار الفائدة. تخضع أسعار الفائدة في اليابان للتقلبات وإذا ارتفعت في المستقبل سيصبح عبء سداد القرض أثقل. عند زيادة الرفع المالي، من الضروري اتخاذ تدابير مثل وضع خطة سداد يمكنها تحمل مستوى معين من ارتفاع أسعار الفائدة، أو ضمان الأمان مع أسعار فائدة ثابتة. يمكنك الحد من المخاطر من خلال الأخذ في الاعتبار أنه يجب عليك "الاستثمار وفقًا لإمكانياتك وعدم الاعتماد بشكل كبير على القروض" ومن خلال الحفاظ على نسبة رأس المال الخاص بك عالية. فالرافعة المالية سلاح قوي، ولكن عليك أن تدرك أنها يمكن أن تخنقك إذا تم التعامل معها بشكل غير صحيح.

4. الفشل بسبب عدم كفاية أو إهمال إدارة الإيجار

شراء عقار ليس نهاية العملية؛ فإدارة الإيجار اللاحقة هي أيضاً مفتاح رئيسي لنجاح أو فشل الاستثمار. إذا كان نظام الإدارة غير ملائم، فلن تكون قادراً على توليد دخل كافٍ حتى لو حصلت على عقار جيد فحسب، بل سيؤدي ذلك أيضاً إلى الإضرار بقيمة الأصل. هناك نمط شائع يتمثل في "قطع الزوايا بنظرة متفائلة للإدارة".

على سبيل المثال، هناك حالات من الشواغر المطولة بسبب التأخر في توظيف المستأجرين والتعامل مع المستأجرين بعد الانتقال. على الرغم من أن عمليات الانتقال والخروج تحدث في أي عقار شائع، إلا أنك إذا لم تقم على الفور بإعادة العقار إلى حالته الأصلية وتنظيفه عند انتقال المستأجر منه، ولم تبدأ في توظيف مستأجرين جدد بسرعة، فإن دخلك سينقطع عن فترة الشغور تلك. حتى لو كان لديك خيارات من العقارات المطلوبة للإيجار، فإن سوء الإدارة سيزيد من مخاطر الشواغر. وعلى العكس من ذلك، لتقليل الشواغر، من المهم "اختيار عقار عليه طلب مرتفع" و"القيام بالإدارة المناسبة".

كما يمكن أن يؤدي عدم الاستجابة للمستأجرين إلى مشاكل. إن الاستجابة البطيئة للأعطال والشكاوى ستقلل من رضا المستأجرين وتؤدي إلى عمليات الإخلاء، أو ما هو أسوأ من ذلك، انتشار الشكاوى، مما قد يعيق الإيجارات الجديدة. يمكن أن يؤدي الفشل في التذكير بمتأخرات الإيجار والتعامل معها بشكل صحيح إلى إطالة أمد المتأخرات والخسائر. علاوة على ذلك، يجب عدم المبالغة في ذلك، مثل الإصرار الشديد على الإدارة الذاتية وفقدان السيطرة على العقار، أو على العكس من ذلك، ترك الأمر لشركة الإدارة وعدم التحقق من التقارير. من المهم اختيار شركة إدارة تأجير موثوقة ومراقبة الحالة التشغيلية بشكل صحيح. إذا اخترت شركة إدارة غير مناسبة، فهناك خطر في أسوأ الحالات أن تفلس شركة الإدارة نفسها، مما يسبب إرباكاً للمالك. عند توقيع عقد الإدارة، تحقق من سجل الشركة وضماناتها، واختر شركة ذات نظام متين لإعداد التقارير المنتظمة وحل المشاكل.

5- الانشغال بالمنافع الفورية وإغفال الأساسيات

إحدى النقاط المشتركة التي يشترك فيها الأشخاص الذين يفشلون في الاستثمار العقاري هي أنهم يهدفون فقط إلى تحقيق أرباح قصيرة الأجل. هذا هو نمط من القفز على المزايا الضريبية قصيرة الأجل أو البدع المؤقتة وإغفال أساسيات بناء الأصول والدخل المستقر، وهو الهدف الأصلي.

الحالات النموذجية هي تلك الحالات التي ينخدع فيها الناس بالادعاء الإعلاني بأنه إجراء ضريبي. على الرغم من أن الاستثمار العقاري يمكن أن يقلل من ضريبة الدخل من خلال الاستهلاك وغيره من الوسائل، إلا أنه إذا لم يكن هناك ربح في البداية، فكأنك تتعمد الخسارة من أجل الضرائب. في الواقع، بدأ السيد G، الذي يبلغ دخله السنوي 5 ملايين ين، الاستثمار في استوديو في طوكيو لأنه سمع أنه إجراء ضريبي، وحصل على استرداد ضريبة دخل بقيمة 50,000 ين في السنة الأولى. ومع ذلك، واعتباراً من العام التالي، تحول دخله العقاري إلى فائض وانتهى به الأمر إلى دفع الضريبة. في هذه الحالة، لم يؤد الاستثمار العقاري نفسه إلى خسارة، ولكن حقيقة أنه قفز على كلمة "التخطيط الضريبي " وبدأ دون فهم الآلية كان في حد ذاته فشلاً. والحقيقة هي أنه ما لم تكن في شريحة الدخل المرتفع التي تخضع للضريبة بمعدل مرتفع، فمن غير المرجح أن يكون "التخطيط الضريبي من خلال الاستثمار العقاري" فائدة كبيرة. من الضروري الفصل بين التدابير الضريبيةكأثر ثانوي واختيار عقار يمكن أن يضمن الربحية بشكل صحيح.

وبالمثل، من المهم اختيار عقار ذي عائد مرتفع في الظاهر، مثل "عائد يزيد عن X%! إلخ، فمن الخطورة أيضًا الحكم على العقار فقط على أساس عائده المرتفع ظاهريًا. بشكل عام، كلما زادت المخاطرة، يميل العائد إلى أن يكون أعلى، والعقار ذو العائد المرتفع لا يعني بالضرورة أنه عقار ممتاز. غالباً ما تنطوي العقارات ذات العوائد المرتفعة للغاية على مخاطر خفية يمكن أن تضر بالأرباح، على سبيل المثال، "الموقع السيئ في منطقة ريفية"، أو "مبنى قديم مع احتمال كبير لإجراء إصلاحات كبيرة"، أو "انخفاض الطلب على الإشغال وانخفاض أسعار الإيجار"، وما إلى ذلك. في الواقع، بما أن الشركة العقارية هي شركة تجارية، فهناك أسباب وجيهة لارتفاع العائدات. ويقال أن أهمها هو مخاطر الشغور. بعبارة أخرى، ضع في اعتبارك أن "البحث عن العقارات ذات العوائد المرتفعة" هو نفسه "البحث عن العقارات ذات المخاطر العالية". لا تنشغل بجاذبية الأرقام قصيرة الأجل، ولكن قم بتقييم العقارات من منظور ما إذا كان بإمكانها تحقيق أرباح مستقرة على المدى الطويل.

المخاطر الرئيسية للاستثمار العقاري وكيفية تجنبها

كما تظهر أمثلة الفشل المذكورة أعلاه بوضوح، هناك العديد من المخاطر الكامنة في الاستثمار العقاري. يقدم هذا القسم قائمة بالمخاطر النموذجية والتدابير المضادة المحددة. إن فهم المخاطر والاستعداد لها بشكل صحيح هو الخطوة الأولى لحماية أصولك وتحقيق دخل ثابت. حدد المخاطر التي يمكن الوقاية منها والمخاطر التي يصعب منعها، وتأكد من اتخاذ جميع التدابير المضادة الممكنة.

وبالإضافة إلى ما سبق، هناك أيضاً خطر فقدان المستأجرين بسبب الإضرار بالسمعة الناجم عن الحوادث المفاجئة أو الحوادث (مثل الحوادث أو حالات الانتحار في العقار). على الرغم من ندرتها الشديدة، إلا أنه تم الإبلاغ عن حالات تم فيها الإبلاغ عن حالات وقعت فيها جريمة قتل في إحدى الشقق، حيث انتقل جميع المستأجرين الآخرين وظلت جميع الغرف شاغرة لمدة عامين تقريباً بعد ذلك. وبما أن مثل هذه المخاطر التي لا يمكن التنبؤ بها ويصعب تجنبها ليست صفرية، يجب أن يوضع التخطيط المالي لحالات "تحسباً" في الاعتبار دائماً.

كيفية الموازنة بين المخاطر والعائد

من المهم تحقيق التوازن الصحيح بين المخاطر والعائد في الاستثمار العقاري. يجب على المبتدئين، على وجه الخصوص، أن يسألوا أنفسهم دائمًا ما إذا كانوا لا يخاطرون بشكل مفرط لأنهم يبحثون فقط عن عوائد عالية. بشكل عام، في عالم الاستثمار، هناك علاقة "مخاطرة عالية وعائد مرتفع". والاستثمار العقاري ليس استثناءً، فالعقارات ذات العوائد المرتفعة دائمًا ما تكون مصحوبة بمخاطر عالية. وعلى العكس من ذلك، تميل العقارات ذات السلامة العالية إلى أن تكون ذات عوائد منخفضة. لهذا السبب، من المهم اتخاذ القرار من خلال التحقق الشامل من ظروف العقار وعوامل المخاطرة بدلاً من إصدار بيان شامل بأنك لن تستثمر إلا إذا كان العائد لا يقل عن X%.

على سبيل المثال، حتى لو كان هناك مشروع شقة مستعملة في منطقة ريفية ذات عائد مرتفع للغاية، فلا معنى لذلك إذا كان الطلب على الإيجار قليلاً وكان العقار مليئاً بالشواغر. وبالمثل، إذا كان المبنى قديمًا ويحتاج إلى إصلاحات باهظة الثمن في المستقبل القريب، فلن يكون الربح الحقيقي مرتفعًا مثل العائد الظاهري. بهذه الطريقة، من المهم تحديد المخاطر الكامنة وراء العوائد وجعلها عادةً "هل تتناسب المخاطر مع العوائد"؟ " و "هل تتناسب المخاطر مع العائد؟ عند اتخاذ قرار الاستثمار، من المهم التحقق من شروط أخرى غير العائدات (الموقع، حالة المبنى، اتجاهات الطلب، إلخ) وتقييم ما إذا كان العقار مناسباً لأهدافك الاستثمارية بهدوء.

إذا كنت مبتدئاً، فمن المستحسن أن تكتسب الخبرة أولاً من خلال الاستثمار القوي. إذا كنت ترغب في تقليل المخاطر والقيام باستثمارات مستقرة، فيجب ألا تنخدع بالعائدات المرتفعة واختيار عقارات آمنة، أو تنويع أصولك في استثمارات متعددة، بما في ذلك الاستثمارات غير العقارية، من أجل تقليل المخاطر. على سبيل المثال، إذا اخترت شقة سكنية ذات طلب مرتفع في وسط المدينة، فقد يكون العائد متواضعاً عند حوالي 5%، ولكن مخاطر الشغور منخفضة ومن غير المرجح أن تنهار قيمة الأصل. وعلى العكس من ذلك، قد تعاني شقة محلية واحدة ذات عائد يزيد عن 10% من الشواغر وصعوبة البيع. وبالتالي، فإن مفتاح النجاح على المدى الطويل في الاستثمار العقاري هو مراعاة التوازن بين العائد وتحمل المخاطر.

إجراءات اتخاذ القرارات الاستثمارية التي يجب أن يضعها المبتدئون في اعتبارهم

وأخيراً، ننظم إجراءات اتخاذ القرارات الاستثمارية الأساسية التي يجب على المبتدئين اتباعها لتجنب الفشل وضمان استثمار عقاري قوي. افهم سلسلة الخطوات بدءاً من اختيار العقار وحتى إدارة ما بعد الشراء، وتابع الاستعدادات بطريقة منظمة.

1. وضح أهدافك الاستثمارية وخطتك المالية - أولاً، وضح سبب استثمارك في العقار ونوع العائد الذي تريد تحقيقه في النهاية. ستختلف استراتيجيتك اعتماداً على ما إذا كنت ترغب في تحقيق دخل ثابت بدلاً من المعاش التقاعدي عند التقاعد أو ما إذا كنت ترغب في تحقيق ربح من بيع عقارك في فترة زمنية قصيرة. ضع تصوراً للفترة المستهدفة ومبلغ الدخل المستهدف، واحسب مبلغ الأموال الشخصية والقروض التي تحتاجها لتحقيق ذلك. ليس من الواقعي أن تبدأ بدفعة أولى صفرية، حيث أن الأموال الشخصية مطلوبة ليس فقط لجزء من سعر العقار، ولكن أيضاً للنفقات الأخرى وقت الشراء (مثل رسوم التسجيل ورسوم السمسرة). ضع ميزانية معقولة واستخدم محاكاة الدخل والنفقات للنظر في الدخل والنفقات السنوية وحتى استراتيجيات الخروج. من المهم بشكل خاص إبقاء أقساط سداد القرض في مستوى يمكن تغطيته بشكل معقول من إيرادات الإيجار. حدد الشروط التي لن يصبح فيها التدفق النقدي سلبياً، وناقش شروط التمويل مع مؤسستك المالية.

2. اختر المناطق والعقارات المستهدفة - بعد ذلك، قم بتضييق نطاق المناطق وأنواع العقارات التي ستستثمر فيها. كما يقال إن العقارات تتعلق بالموقع، فإن اختيار المنطقة أمر في غاية الأهمية. القاعدة الأساسية هي اختيار منطقة ذات طلب قوي على الإيجار. استهدف المناطق التي تنخفض فيها نسبة الشواغر، مثل العقارات القريبة من المحطات الحضرية والمناطق التي توجد بها جامعات وشركات قريبة. من ناحية أخرى، إذا كانت المنطقة جيدة، فإن العائدات تميل إلى أن تكون أقل، لذا ضع في اعتبارك التوازن مع العائد المستهدف. ضع في اعتبارك أيضًا نوع العقار (جديد أو مستعمل، استوديو أو غرفة واحدة، منزل منفصل، إلخ). تميل المباني الجديدة إلى أن تكون أقل عرضة للإصلاحات الأولية، ولكن أسعارها أعلى وعائداتها أقل، في حين أن العقارات المستعملة ذات عائدات أعلى ولكن مخاطر الإصلاح. من السهل البدء في الوحدات السكنية بمبلغ صغير من المال، ولكن هناك عبء رسوم الإدارة والأموال الاحتياطية للإصلاحات، في حين أن منازل الأسرة الواحدة أكثر تكلفة مع إدارة ذاتية أكثر تقديراً. بعد فهم مزايا وعيوب كل منهما، اختر نوع العقار الذي يناسب أهدافك. عند جمع المعلومات عن العقارات، تأكد من التحقق مما إذا كان السعر مناسباً (أي ليس مبالغاً فيه مقارنة بسعر السوق). إذا تجاهلت سعر السوق وأخذت سعرًا مرتفعًا، كما هو موضح في الجدول التالي، فمن المرجح أن تتكبد خسارة عند البيع في المستقبل. قارن بين أسعار وعائدات العقارات المماثلة من عدة شركات عقارية ومواقع إلكترونية، واستهدف العقارات التي تقع ضمن نطاق معقول. إذا وجدت عقاراً يثير اهتمامك، فمن المهم أيضاً زيارة الموقع والتحقق من البيئة المحيطة به وحالة المبنى والوضع الإداري بأم عينيك.

3. استشر وكيلاً عقارياً موثوقاً أو متخصصاً - الاستثمار العقاري هو حرب معلومات. من الصعب على المبتدئ أن يتخذ جميع القرارات بمفرده، لذلك يوصى بالعثور على شريك موثوق به. اتصل بالعديد من الشركات العقارية وقارن بين ردودهم ومقترحاتهم. لن تشرح الشركة الجيدة والممثل الجيد ليس فقط المزايا، ولكن أيضًا العيوب والمخاطر. أيضاً، إذا كان الشخص المسؤول لديه خبرة في الاستثمار العقاري بنفسه، فسيكون قادراً على تقديم المشورة لك من وجهة نظر المالك. من المهم تقييم موثوقية العديد من الشركات من أجل تجنب الشركات عديمة الضمير. بمجرد أن تجد شريكاً يمكنك الوثوق به، يُنصح بالتشاور معه في كل شيء بدءاً من إجراءات الشراء وحتى التفاوض على التمويل واختيار شركة الإدارة. بالإضافة إلى ذلك، إذا كانت لديك أي مخاوف، فمن الفعال أيضاً أن تطلب رأياً ثانياً من محاسب ضرائب أو مخطط مالي. اختر شركة إدارة الممتلكات بعناية في نفس الوقت الذي تختار فيه شركة إدارة الممتلكات الخاصة بك. في بعض الحالات، إذا كانت الشركة البائعة تشارك أيضاً في إدارة العقار، فقد تتمكن من ترك الأمر لهم، ولكن تحقق من سجلهم وسمعتهم للتأكد من عدم وجود مشاكل. إذا كنت تبحث عن شركة إدارة منفصلة، فاختر شركة ذات سمعة راسخة لقدرتها على جذب المستأجرين والاستجابة لاحتياجاتهم في المنطقة المحلية. العثور على شريك طويل الأجل هو طريق مختصر لإدارة مستقرة.

4. تنفيذ عملية الشراء والإدارة التشغيلية طويلة الأجل - بمجرد حصولك على معلومات موثوقة وخطة، يحين وقت اتخاذ قرار الشراء. يجب أن تتم العملية من العقد إلى التسوية والتسليم دون تأخير بدعم من الوكالة العقارية. بعد الشراء، تبدأ إدارة الإيجار على الفور. تنفيذ تدابير إدارة المخاطر من أجل إدارة مستقرة طويلة الأجل. بشكل ملموس، من المهم البناء على الإجراءات الأساسية مثل تعيين مستأجرين جدد على الفور عند حدوث شواغر، وإجراء عمليات تفتيش منتظمة على المرافق لمنع حدوث أعطال كبيرة، وبناء علاقة ثقة من خلال الاستجابة بصدق لاستفسارات المستأجرين. وعلاوة على ذلك، يمكن اتخاذ تدابير للتخفيف من المخاطر حسب الحالة، مثل مراجعة التأمين، واستخدام ضمانات الإيجار، ومراجعة شروط القرض (السداد المبكر أو إعادة التمويل) بما يتماشى مع اتجاهات أسعار الفائدة. مفتاح النجاح هو الموقف المتمثل في إعادة تقييم المخاطر بانتظام واتخاذ التدابير اللازمة، كما هو موضح في القسم 3.1. العقارات غير سائلة وبمجرد شرائها، لا يمكن إعادة بيعها بسهولة. ولهذا السبب من الضروري إدارة العقار باستمرار وفقاً لخطة بعد الشراء. تحقق من الدخل والنفقات على أساس شهري وسنوي للتأكد من عدم وجود انحرافات عن الخطة. ما لم تكن هناك تغيرات كبيرة في السوق أو تغيرات غير اعتيادية في العقار، فمن المستحسن تعظيم قيمة الأصول والأرباح من منظور متوسط إلى طويل الأجل، بدلاً من إهدارها بشكل متشائم على المدى القصير.

هذه هي الخطوات الأساسية التي يجب اتخاذها عند بدء الاستثمار العقاري. من خلال المضي قدماً بثبات، واحدة تلو الأخرى، من الأسهل تجنب الأخطاء الكبيرة.

الخلاصة.

لقد شرحنا أنماط الفشل النموذجية والمخاطر وكيفية تجنبها للمبتدئين في الاستثمار العقاري. مرة أخرى، نود التأكيد على مبدأ "الاستثمار يجب أن يكون مربحاً". لا يمكن أن يكون هناك استثمار قائم على افتراض الخسائر منذ البداية، ويجب ألا تهمل أرباحك الأصلية من خلال تضليلك بالمنافع الثانوية مثل التدابير الضريبية. فالاستثمار العقاري الناجح هو لعبة طويلة الأجل ويتعلق بتحقيق دخل ونفقات إيجابية في المجمل، بدءاً من الشراء وحتى الإدارة والبيع.

ولتحقيق ذلك، من الضروري جمع المعلومات الكافية والتخطيط مسبقاً بوقت كافٍ، واتخاذ قرارات استثمارية مبنية على تقييم التوازن بين المخاطر والعائد. لا تكن متسرعاً في اختيار عقارك والتخطيط المالي، بل فكّر بعناية في خياراتك واطلب المساعدة من خبراء موثوق بهم. بعد الشراء، لا تتخلى عن حذرك واستمر في الإدارة السليمة والمراجعات المنتظمة، ومع مرور الوقت سيزداد معدل نجاح استثمارك.

يُقال إن الاستثمار العقاري غالباً ما يتعلق بـ "التعلم من الأخطاء". خذ العبرة من أمثلة الفشل والإجراءات المضادة المقدمة هنا واستخدمها في خططك الاستثمارية الخاصة بك، مع الحرص على عدم الوقوع في نفس الأخطاء. حتى المبتدئين يمكنهم تحقيق بناء الأصول من خلال الاستثمار العقاري إذا وضعوا الاستثمار القوي نصب أعينهم. اتخذ خطوات ثابتة نحو هدفك المتمثل في تحقيق دخل ثابت في المستقبل.