سيُقام معرض أوساكا كانساي لعام 2025 (معرض اليابان الدولي) في يوميشيما، وهي جزيرة من صنع الإنسان في كونوهانا-كو في أوساكا، لمدة ستة أشهر تقريبًا من 13 أبريل إلى 13 أكتوبر 2025. وموضوع المعرض هو "تصميم مجتمع مستقبلي تتألق فيه الحياة ". ستشارك حوالي 150 دولة في المعرض، الذي سيعرض أحدث التقنيات والتبادلات الثقافية، ومن المتوقع أن يجذب حوالي 28 مليون زائر. ومن المتوقع أن يكون للمعرض تأثير كبير على الاقتصاد الياباني ومنطقة أوساكا، حيث تقدر الحكومة أنه سيكون له تأثير اقتصادي يبلغ حوالي 2.9 تريليون ين.
ستؤدي استضافة المعرض إلى تسليط الأضواء على أوساكا ومنطقة كانساي على المستوى العالمي وستوفر فرصة كبيرة لتحسين العلامة التجارية الحضرية لأوساكا كمدينة مضيفة.
البنية التحتية والتنمية الحضرية في أوساكا نتيجة لاستضافة معرض أوساكا كانساي إكسبو
بعد قرار استضافة معرض أوساكا كانساي إكسبو، يجري تطوير البنية التحتية على نطاق واسع في يوميشيما والمنطقة المحيطة بها. وأكبر ما يلفت الانتباه هو تمديد خط مترو أوساكا تشو تشو إلى يوميشيما. وقد تم تمديد الخط حديثًا من محطة كوزموسكوير، وهي المحطة الحالية لخط تشوو، إلى محطة يوميشيما، مع افتتاح محطة جديدة، محطة يوميشيما، في يناير 2025. سيمكن هذا التوسعة تحت الأرض من الوصول من وسط أوساكا (مثل محطة هوماتشي) إلى موقع إكسبو بقطار واحد، مما يجعله شريانًا رئيسيًا لنقل الزوار خلال إكسبو.
كما يجري تعزيز شبكة النقل البري. ويجري توسيع الطرق المؤدية إلى موقع المعرض، بما في ذلك جسر يوميماي الذي يربط يوميشيما بجزيرة مايشيما المجاورة وجسر كونوهانا الذي يربط البر الرئيسي، والذي تم توسيعه من حارتين في كل جانب إلى ثلاث حارات. أما داخل جزيرة يوميشيما، فقد تم توسيع الطرق الرئيسية لتعزيز قدرة النقل وتخفيف الازدحام المروري.
وبالإضافة إلى البنية التحتية، يجري تنفيذ عدد من مشاريع التنمية الحضرية في الفترة التي تسبق معرض إكسبو. ويجري العمل في بناء جزيرة يوميشيما نفسها (حوالي 155 هكتارًا)، مع بناء أجنحة ومرافق كبيرة على السطح، ويجري تطوير الجزيرة بأكملها كأرض اختبار لمدينة المستقبل. هناك أيضًا خطط لبناء فنادق جديدة ومرافق تجارية مفتوحة في محيط موقع إكسبو، وهناك خطط جارية لتوسيع أماكن الإقامة والوظائف السياحية. أما في مدينة أوساكا، فقد تقدمت عمليات إعادة التطوير في أجزاء مختلفة من المدينة، حيث يتم توفير أحدث المرافق المكتبية والتجارية والفندقية في الفترة التي تسبق معرض إكسبو. ومن المتوقع أن تشهد أوساكا مع هذه البنية التحتية الحضرية والاندفاع في التطوير، ترقية كبيرة في وظائفها الحضرية بمناسبة معرض إكسبو الدولي.
بالإضافة إلى ذلك، وكمشروع رئيسي لما بعد إكسبو، من المقرر افتتاح منتجع متكامل (IR) في يوميشيما في عام 2029، وهو عبارة عن منتجع كبير يتضمن كازينو، وهو جزء من خطة الاستفادة من الموقع بعد معرض إكسبو 70. ومن المخطط أن يكون المنتجع المتكامل مركزاً سياحياً رئيسياً يضم فنادق ومرافق ترفيهية ومركزاً دولياً للمؤتمرات، وستكون شركتا MGM Resorts (الولايات المتحدة) وORIX المشغلين الرئيسيين. سيتم استخدام تطوير البنية التحتية من المعرض كأساس لتطوير أوساكا في المستقبل.
تأثير معرض أوساكا كانساي إكسبو على المدى القصير على سوق العقارات في أوساكا
في الفترة القصيرة الأجل بين قرار استضافة المعرض والحدث، بدأ سوق العقارات في أوساكا بالفعل يشهد تأثيرًا إيجابيًا واضحًا. أولاً، من حيث المعاملات العقارية وأسعار العقارات، كانت أسعار الأراضي في مدينة أوساكا في اتجاه متزايد في السنوات الأخيرة. وفقًا لدراسة استقصائية أجرتها حكومة محافظة أوساكا، اعتبارًا من عام 2024، سترتفع الأسعار الرسمية للأراضي السكنية في مدينة أوساكا بشكل كبير بنسبة +5.8% على أساس سنوي، مع زيادة معدل الزيادة عن العام السابق (+3.7%). ويلاحظ الارتفاع في أسعار الأراضي بشكل خاص في منطقة خليج أوساكا، والتي ترتبط مباشرة باستضافة معرض إكسبو، وفي منطقة مينامي (نامبا وشينسايباشي)، والتي تحظى بشعبية لدى زوار اليابان. في الواقع، سجلت الأراضي التجارية في دوتونبوري (حي تشو تشو) زيادة سنوية بنسبة 22.6% في أسعار الأراضي على أساس سنوي، لتتصدر القائمة في محافظة أوساكا. ويُظهر الجمع بين الانتعاش السريع في الطلب الوافد والتوقعات الخاصة بمعرض إكسبو أن قيمة المناطق السياحية والتجارية قد ارتفعت.
كما ازدهر سوق الاستثمار العقاري في أوساكا منذ اتخاذ قرار إقامة المعرض: وفقًا لتحليل شركة JLL، بلغ متوسط إيجار المكاتب من الدرجة الأولى في أوساكا 20,267 ين ياباني لكل تسوبو شهريًا اعتبارًا من سبتمبر 2018، مع وجود حالة من العرض والطلب الشديدين مع معدل شغور بنسبة 1.1%، وسجلت الإيجارات زيادة مضاعفة بنسبة +11% على أساس سنوي. وكان ذلك نتيجة للاستثمار في مجموعة مازدا مباشرةً بعد قرار معرض إكسبو 70. ويرجع ذلك إلى تحول معنويات المستثمرين إلى الاتجاه الصعودي مباشرة بعد قرار معرض إكسبو والزيادة الحادة في عدد الصفقات العقارية واسعة النطاق. وفي الربع الثالث من العام نفسه، وصلت قيمة المعاملات العقارية التجارية في منطقة أوساكا إلى مستوى قياسي مرتفع، مما يؤكد تدفق الأموال الاستثمارية تحسبًا لمعرض إكسبو. كما أن سوق المكاتب في أوساكا ضيق، ويرجع ذلك جزئيًا إلى النقص المزمن في المعروض الجديد، وهناك مؤشرات على أن الإيجارات ستستمر في الارتفاع على خلفية النشاط الاقتصادي في الفترة التي تسبق معرض إكسبو '70.
وعلى المدى القصير، هناك أيضًا زيادة ملحوظة في الطلب على المساكن والمباني التجارية. من المتوقع أن يزور المدينة عشرات الملايين من الزوار المحليين والأجانب خلال المعرض، ومن المتوقع أن ترتفع معدلات الإشغال وأسعار الغرف في فنادق مدينة أوساكا. وهناك بالفعل تهافت بالفعل على بناء الفنادق في المدينة تحسباً لمعرض إكسبو، حيث يتم افتتاح فنادق جديدة الواحد تلو الآخر. وتنتشر هذه الموجة من التطوير إلى مناطق لم تجذب الانتباه في السابق، مما يشير إلى أن الطلب على العقارات آخذ في الارتفاع في المدينة ككل. بشكل عام، يمكن القول أنه في المرحلة قصيرة الأجل من قبل المعرض إلى أثناء المعرض، أدى الوضع الضيق بين العرض والطلب على العقارات إلى ارتفاع الأسعار والإيجارات وا زدهار سوق الاستثمار.
التأثير المتوسط والطويل الأجل لمعرض أوساكا/كانساي إكسبو (الإرث والآفاق المستقبلية)
من المتوقع أن يمتد تأثير معرض إكسبو أوساكا إلى ما بعد مدة الحدث وأن يُحدث تغييرات في سوق العقارات في أوساكا على المدى المتوسط إلى الطويل بعد ذلك. أولاً، من المهم أن نلاحظ أن البنية التحتية والمرافق التي تم تطويرها نتيجة المعرض ستبقى في المنطقة كإرث. لقد كانت يوميشيما أرض "إرث سلبي" لم يتم استخدامها لفترة طويلة بعد انهيار اقتصاد الفقاعة، ولكن قرار استضافة معرض إكسبو أتاح فرصة لخلق قيمة جديدة لمنطقة خليج أوساكا بأكملها. بعد المعرض، من المتوقع أن يبدأ بناء المنتجع المتكامل المذكور أعلاه في يوميشيما بشكل جدي وتحويل المنطقة إلى مركز سياحي دولي يمثل أوساكا، ومن المتوقع أن يجذب المنتجع المتكامل حوالي 20 مليون زائر سنويًا، ومن المتوقع أن يستمر الكازينو والفنادق الكبيرة ومرافق المؤتمرات الدولية (مركز المؤتمرات الدولي وما إلى ذلك) في جذب الناس والاستثمار بعد المعرض. من المتوقع أن يستمر تشغيل الكازينوهات والفنادق الكبيرة ومرافق الاجتماعات والحوافز والمؤتمرات والمعارض (مراكز المؤتمرات الدولية، إلخ) في جذب الناس والاستثمار بعد انتهاء معرض إكسبو. وبعبارة أخرى، لن يضيع الاستثمار في البنية التحتية الذي تم في معرض إكسبو هباءً، بل سيتم توريثه مباشرة في التنمية من خلال افتتاح البنية التحتية الدولية.
كما وفر معرض إكسبو أوساكا فرصة ممتازة لعرض العلامة التجارية لمدينة أوساكا للعالم. وهذا من شأنه أن يرفع من مكانة أوساكا الدولية ويوفر رياحًا خلفية لجذب السياح الأجانب والأعمال التجارية الدولية. وفي المستقبل، قد يتم وضع أوساكا كواحدة من المناطق الحضرية الكبرى في آسيا، وقد تتشتت الاستثمارات والموارد البشرية التي كانت تتركز في السابق في طوكيو وتتدفق إلى أوساكا ومنطقة كانساي.
أما فيما يتعلق بالاتجاهات السكانية، فقد يشجع الحافز الاقتصادي من معرض إكسبو على تدفق الناس إلى أوساكا. فبينما تواجه اليابان ككل انخفاضًا في عدد السكان بسبب انخفاض معدل المواليد وشيخوخة السكان، شهدت مدينة أوساكا زيادة طفيفة في عدد السكان على مدى السنوات القليلة الماضية مع عودة الشباب ومن يربون الأطفال إلى وسط المدينة. وإذا استمرت مشاريع البنية التحتية وإعادة التطوير في خلق فرص عمل بعد معرض إكسبو، فقد يؤدي ذلك إلى تدفق الناس من مناطق أخرى إلى أوساكا، مما يؤدي إلى زيادة عدد السكان الدائمين وسكان المكاتب. وعلى وجه الخصوص، إذا أصبحت منطقة خليج أوساكا مركزًا رئيسيًا للترفيه والسياحة، فستنشأ احتياجات الإسكان للأشخاص الذين يعملون هناك، مما يخلق طلبًا جديدًا في سوق الإسكان في منطقة الخليج ووسط المدينة.
أحد الآثار المتوسطة إلى الطويلة الأجل على سوق العقارات التي لا يمكن إغفالها هو امتداد مشاريع التنمية واسعة النطاق. فإعادة تطوير مركزي مدينتي أوميدا ونامبا وإنشاء البنية التحتية للنقل (مثل مشروع خط نانيوا-سوجي)، والتي تقدمت بالتزامن مع الاستعدادات لمعرض إكسبو، سيتم الانتهاء منها تباعاً بعد المعرض، مما سيرفع مستوى الراحة في المدينة. وبالإضافة إلى ذلك، يمكن استخدام مساحات شاسعة من الأراضي على ساحل خليج أوساكا، مثل يوميشيما وساكيشيما ومايشيما، لجذب المزيد من الشركات وتطوير مراكز لوجستية، باستخدام معرض إكسبو ومعرض إكسبو الدولي كنقطة انطلاق. ستوفر مبادرة "إعادة تشكيل أوساكا" التي أطلقها معرض إكسبو فرصًا للنمو المستدام للهيكل الحضري وسوق العقارات في أوساكا على مدى السنوات العشر إلى العشرين القادمة.
التأثير المحدد لمعرض إكسبو حسب المنطقة
ستؤثر استضافة المعرض والتنمية المصاحبة له على كل منطقة من مناطق أوساكا بطريقة مختلفة. وفيما يلي ملخص لخص خصائص كل منطقة من المناطق الرئيسية.
منطقة يوميشيما وحي كونوهانا (منطقة خليج أوساكا)
يوميشيما والمناطق المحيطة بها (منطقة كونوهانا وارد) هي المناطق التي ستستفيد بشكل مباشر من معرض إكسبو. وكما ذكرنا أعلاه، سيتركز تطوير موقع إكسبو والاستثمار في البنية التحتية في جزيرة يوميشيما، التي ستكون مسرحاً لزيارة الناس من جميع أنحاء العالم خلال الألعاب. ونتيجة لذلك، من المتوقع أن ترتفع قيمة العقارات في منطقة الخليج، بما في ذلك كونوهانا-كو وحيي ميناتو وسومينوي (نانكو) المجاورين، ارتفاعًا حادًا. في الواقع، في المنطقة المحيطة بيوميشيما، حيث من المقرر أن يقام معرض إكسبو والألعاب الأولمبية الدولية في المنطقة المحيطة بمعرض إكسبو والألعاب الأولمبية الدولية يجري تطوير البنية التحتية على نطاق واسع وبناء مرافق سكنية وتجارية جديدة، ويزداد الطلب على الأراضي بسرعة. وهناك بالفعل استثمارات مسبقة في فئات الأصول مثل مباني المكاتب والوحدات السكنية الفاخرة والفنادق، خاصة في فئات الأصول مثل مباني المكاتب والوحدات السكنية الفاخرة والفنادق تحسباً للألعاب.
ومن المتوقع أن تستمر منطقة يوميشيما في النمو بعد المعرض مع افتتاح معرض إكسبو مع افتتاح معرض المعارض والمؤتمرات الدولية، والذي سيوفر أيضاً وظائف المؤتمرات والمعارض الدولية (MICE)، مما يخلق طلباً على الأعمال التجارية وربما يؤدي إلى زيادة الطلب على المساحات المكتبية في منطقة الخليج. إذا استمرت مشاريع التطويرات السكنية للموظفين وافتتاح المرافق التجارية ذات الصلة في موقع معهد البحوث الدولية وحوله، فإن سوق العقارات في كونوهانا-كو سيظل قوياً على المدى المتوسط إلى الطويل.
وسط أوساكا (منطقة كيتا-كو وأوميدا)
الطلب على العقارات في منطقة كيتا-كو المركزية في أوساكا (كيتا-كو التي تتوسطها أوميدا) قوي أيضًا، مستفيدًا من الرياح العكسية لمعرض إكسبو 70. وقد عززت عمليات إعادة التطوير، بما في ذلك الانتهاء من تطوير المرحلة الثانية من مشروع أوميكيتا (غران غرين أوساكا) على الجانب الشمالي من محطة أوساكا، من تركيز المكاتب في أوميدا. وبالإضافة إلى ذلك، من المتوقع أن يستمر تدفق أموال توسع الشركات وأموال الاستثمار الناجمة عن معرض إكسبو في زيادة إيجارات المكاتب وانخفاض معدلات الشغور في منطقة أوميدا. في الواقع، بعد قرار إقامة المعرض، انخفض معدل الشواغر للمساحات المكتبية من الدرجة الأولى في أوساكا إلى مستوى 1% والإيجارات في اتجاه تصاعدي. من المتوقع أن تستمر أوميدا في تحقيق نمو مستقر باعتبارها محور اقتصاد كانساي وهي منطقة تجذب اهتمام المستثمرين العقاريين.
مناطق تشو ومينامي (نامبا وشينسايباشي وغيرها)
تُعد منطقتا مينامي (منطقتا نامبا وشينسايباشي اللتان تتوسطان حي تشوو، مركز السياحة الوافدة، حيث تظهر آثار معرض إكسبو بوضوح. وقد أدت الزيادة في عدد زوار اليابان إلى زيادة في إيجارات المحلات التجارية في دوتونبوري وشينسايباشي، حيث سجلت دوتونبوري أكبر نمو في محافظة أوساكا بزيادة سنوية قدرها 22.6% في أسعار الأراضي الرسمية لعام 2024. خلال المعرض، من المتوقع أن تمتلئ الفنادق والمرافق التجارية في نامبا وشينسيباشي خلال فترة المعرض، وستزدهر المدينة بأكملها. ومع ذلك، بعد انتهاء المعرض، قد يحدث تراجع مؤقت إذا عاد الطلب على السياحة إلى مستوياته الطبيعية. بالنسبة لمالكي العقارات في منطقة مينامي، سيكون من المهم ربط الطلب الخاص من المعرض بالتحسينات طويلة الأجل في جاذبية المدينة والحفاظ على أرباح مستقرة بعد انتهاء المعرض.
المخاوف وعوامل الخطر لفقاعة معرض إكسبو أوساكا/كانساي
بينما يزدهر سوق العقارات نتيجة معرض إكسبو، من الضروري أيضًا النظر إلى المخاوف والمخاطر. مصدر القلق الأول هو ارتفاع درجة حرارة سوق العقارات بسبب ارتفاع الطلب المرتبط بمعرض إكسبو. هناك خطر حدوث فقاعة تتجاوز الطلب الفعلي بسبب ارتفاع أسعار الأراضي ومعاملات المضاربة تحسباً للطلب الخاص في وقت قريب من وقت الألعاب. وهناك مصدر قلق آخر يتمثل في زيادة المعروض من الفنادق والوحدات السكنية. فقد يؤدي العرض الكبير من العقارات التي يتم توفيرها بالتزامن مع المعرض إلى زيادة في معدلات الشواغر بسبب المنافسة الشديدة بعد الحدث. في الواقع، شهد معرض آيتشي إكسبو 2005 أيضاً تدهوراً في أداء الأعمال بسبب المنافسة المفرطة مع عودة الطلب على الإقامة إلى مستوياته الطبيعية بعد الألعاب.
ومن عوامل الخطر الأخرى التغيرات في البيئة المالية العالمية. هناك مخاوف من أن ارتفاع أسعار الفائدة في السنوات الأخيرة قد يقلل من تدفق أموال الاستثمار العقاري، وقد أشير إلى أن المشاريع التي تعتمد على اقتصاد إكسبو قد تواجه صعوبات مالية. إن معرض إكسبو هو حدث مؤقت، ولا بد من إجراء تحليل دقيق للسوق لتجنب الإفراط في التفاؤل في مواجهة المشاكل الهيكلية مثل انخفاض عدد السكان.
نقاط يجب مراقبتها من وجهة نظر الأثرياء والمستثمرين
-
إمكانات النمو في منطقة خليج أوساكا: من المتوقع أن تحقق منطقة الخليج التي تتمحور حول يوميشيما خطوات كبيرة في المستقبل مع مشروعين كبيرين هما معرض إكسبو والمشروع المتكامل. هناك كمية كبيرة من الأراضي غير المطورة المتبقية في المنطقة، مما يعني أن هناك مجالاً كبيراً للنمو، ويمكن توقع عوائد عالية إذا ركبت المنطقة الموجة. وتتمتع منطقة الخليج، بما في ذلك مقاطعتا كونوهانا وميناتو، بإمكانية التحول من خلال إعادة التطوير، ويُنظر إليها كمركز تجاري وسياحي رئيسي واعد في المستقبل.
-
فرص الاستثمار في مكاتب وسط المدينة وتجارة التجزئة: من المتوقع أن يظل الطلب على المستأجرين قويًا في مناطق وسط المدينة مثل أوميدا ونامبا بسبب تأثير معرض إكسبو. لا تزال معدلات الشواغر في المكاتب في مدينة أوساكا منخفضة وتستمر الإيجارات في الارتفاع وسط محدودية المعروض. ومن المرجح أن توفر الاستثمارات في مباني المكاتب الرئيسية وعقارات التجزئة مصدراً مستقراً للدخل. بالإضافة إلى ذلك، تعتبر أسعار العقارات في اليابان مقومة بأقل من قيمتها الحقيقية مقارنة بالمدن الرئيسية في الخارج، ومن المتوقع أن تتدفق أموال الاستثمار في الخارج إلى أوساكا على خلفية معرض إكسبو.
-
استراتيجيات لفترة ما بعد إكسبو: على الرغم من الازدهار الاقتصادي، من المهم إدارة المخاطر مع مراعاة فترة ما بعد إكسبو. وبافتراض أن ظروف السوق ستتغير بعد أن يأخذ الطلب الخاص مجراه، فإن الحكمة مطلوبة في توقيت جني الأرباح على المدى القصير واختيار العقارات التي سيتم الاحتفاظ بها على المدى الطويل. سيكون من الضروري للأفراد والمستثمرين الأثرياء تحديد المواقع والاستخدامات (مثل المرافق التي ستستفيد من افتتاح مركز للاستثمارات) التي من المرجح أن تحتفظ بقيمتها بعد إكسبو 2025، واعتماد استراتيجية سليمة مثل تجنب الاقتراض المفرط خلال فترة ارتفاع درجة الحرارة.
ما سبق هو نظرة عامة متعددة الأوجه لتأثير معرض إكسبو أوساكا كانساي 2025 على سوق العقارات في أوساكا، من القصير إلى المتوسط إلى الطويل الأجل. يُعد معرض إكسبو حدثًا كبيرًا يحدث مرة واحدة في العمر بالنسبة للمدينة، وسيكون تأثيره الاقتصادي هائلًا. تستفيد أوساكا من هذه الفرصة لتحقيق نمو حضري مستدام وزيادة قيمة عقاراتها. بالنسبة للمستثمرين أيضًا، يعد معرض أوساكا وقتًا مهمًا للمخاطرة والفرص. من المهم مراقبة التحول الديناميكي لمدينة أوساكا وسوق العقارات مع مراقبة السوق بهدوء وعدم الانجراف وراء الإثارة المحمومة.
