توقيت بيع العقارات المدرة للدخل: استراتيجيات ونصائح للأثرياء

يُعد توقيت بيع العقارات ذات الدخل الفردي (المباني والوحدات السكنية وغيرها) مسألة استراتيجية مهمة لأصحاب الأصول ذوي الملاءة المالية العالية جداً. لقد ناقشت استراتيجيات المحفظة العقارية مع العديد من المستثمرين ذوي الملاءة المالية العالية، ولا توجد إجابة واحدة صحيحة لسؤال متى يتم البيع. فأنت بحاجة إلى تقييم مجموعة معقدة من العوامل، بما في ذلك ظروف السوق، واتجاهات أسعار الفائدة، والضرائب، والرصيد الكلي للأصول. يبحث هذا المقال في التوقيت المناسب للبيع بالنسبة للأفراد ذوي الملاءة المالية العالية، استناداً إلى اتجاهات سوق العقارات المدرة للدخل الحالية في اليابان والمدن الكبرى (طوكيو وأوساكا ويوكوهاما). كما يشرح استراتيجيات محددة للبيع بسعر مرتفع ومزايا وعيوب البيع والاحتفاظ طويل الأجل.

1- الاتجاهات الحالية لسوق العقارات ذات الدخل الفردي (اليابان وطوكيو وأوساكا ويوكوهاما)

أولاً، دعنا نفهم بيئة السوق الحالية. لقد شهد سوق الاستثمار العقاري الياباني تدفقاً قوياً للأموال الاستثمارية في السنوات الأخيرة على خلفية أسعار الفائدة المنخفضة تاريخياً، وانخفضت معدلات رأس المال (العوائد المتوقعة) في المدن الكبرى إلى مستويات قياسية منخفضة. ويعني انخفاض معدلات رأس المال أن أسعار العقارات قد ارتفعت وأصبحت في نطاق مكلف. في الواقع، فإن معدل الحد الأقصى المتوقع لمكاتب الفئة "أ" في وسط طوكيو (مارونوتشي وأوتيماتشي) ثابت حاليًا عند حوالي 3.2%، في حين أن معدل الحد الأقصى لإيجار المساكن (شقق الأسرة الواحدة) هو أيضًا عند أدنى مستوياته على الإطلاق عند 3.8% في منطقة جونان في طوكيو. في أوساكا، العوائد منخفضة للغاية أيضًا، حيث تبلغ حوالي 3.4% للمكاتب الكبيرة و3.8% للمساكن المستأجرة، وحوالي 3.9% للمساكن في يوكوهاما. وبالتالي، في المدن الكبرى مثل طوكيو وأوساكا ويوكوهاما، استمر اتجاه انخفاض العوائد = ارتفاع أسعار العقارات المدرة للدخل على مدى السنوات القليلة الماضية.

ومع ذلك، فإن إلقاء نظرة فاحصة على السوق ككل يكشف عن اختلافات في درجة الحرارة حسب نوع الأصل. ففي سوق المكاتب، على سبيل المثال، في حين انتعشت الإيجارات في وسط طوكيو بعد كورونا وازدادت شهية المستثمرين، استقرت العوائد مؤخرًا عند "عوائد ثابتة"، ويرجع ذلك جزئيًا إلى أن المستثمرين أصبحوا على دراية بتحول السياسة النقدية لبنك اليابان المركزي (تكهنات رفع أسعار الفائدة). ومن ناحية أخرى، فإن العوائد على العقارات التجارية والفنادق في المناطق الحضرية والفنادق آخذة في الانخفاض أكثر بسبب انتعاش الطلب، كما أن الأسعار مستمرة في الارتفاع. لا تزال العقارات السكنية (مثل الوحدات السكنية ذات المبنى الواحد) تحظى بشعبية كبيرة في الاستثمار، حيث وصلت العوائد المتوقعة في المدن الكبرى إلى أدنى مستوياتها أو ظلت عند مستويات قياسية منخفضة لأكثر من 18 شهرًا، وتستمر الأسعار في الارتفاع بشكل معتدل في عام 2024، إلى جانب ارتفاع الإيجارات.

يجب أيضًا مراعاة التوازن بين العرض والطلب. على الرغم من أن طلب المشترين قوي بسبب تدفق أموال الاستثمار، إلا أن كل مدينة لها وضعها الخاص في جانب العرض. في يوكوهاما، على سبيل المثال، يجري تطوير المكاتب على نطاق واسع في ميناتو ميراي 21 ومناطق أخرى، ومن المتوقع أن يزداد العرض، مع توقع زيادة المعروض من المكاتب الجديدة بحوالي 31,000 تسوبو في عام 2023. ومن المتوقع أيضًا أن تورد مدينة أوساكا رقمًا قياسيًا يبلغ 87,000 تسوبو من المساحات المكتبية في عام 2023، ومن المتوقع أن ترتفع معدلات الشغور مؤقتًا وأن تنخفض الإيجارات بشكل معتدل في هذه المناطق (في يوكوهاما، من المتوقع أن تتكيف الإيجارات بحوالي -14% خلال السنوات القليلة المقبلة، وفي أوساكا، ستتكيف الإيجارات أيضًا بشكل طفيف مع مستوى عام 2019). ومع ذلك، من المتوقع أن يكون الانخفاض في الإيجارات تدريجيًا وسيظل عند مستويات أواخر عام 2010، مما يعني أنه من غير المتوقع حدوث تدهور كبير في العرض والطلب. وهذا يشير إلى أن الطلب قوي بسبب تدفق السكان والشركات التي تنتقل إلى المناطق الحضرية. في الواقع، لا تزال طوكيو وأوساكا وجهات استثمارية جذابة للمستثمرين المحليين والأجانب على حد سواء، وتجتذب أوساكا اهتمامًا متزايدًا من المستثمرين الأجانب، إلى جانب التوقعات الاقتصادية من استضافة معرض إكسبو 2025.

مع أخذ كل ما سبق في الاعتبار، يمكن القول إن السوق الحالية للعقارات المدرة للدخل للأسرة الواحدة هي "سوق البائعين". لا تزال أسعار العقارات في المناطق الرئيسية عند مستويات مرتفعة والطلب قوي، مما يجعلها بيئة مواتية للمبيعات. ويتضح هذا الاتجاه بشكل خاص بالنسبة للمواقع الرئيسية والعقارات عالية الجودة، وفي الواقع استمر مؤشر أسعار العقارات (استنادًا إلى معاملات J-REIT) في الارتفاع بالنسبة للمكاتب حتى نهاية عام 2023 (ستستمر أسعار العقارات السكنية في الارتفاع في عام 2024). ومع ذلك، اعتبارًا من منتصف عام 2024 فصاعدًا، هناك دلائل على انخفاض تدريجي في الأسعار في بعض المناطق، لا سيما في المكاتب. وقد يرجع ذلك إلى بيئة أسعار الفائدة المتغيرة، والتي ستتم مناقشتها أدناه. يحتاج الأفراد أصحاب الملاءة المالية الفائقة إلى التخطيط للتوقيت الأمثل للبيع، مع مراقبة نقاط التحول هذه في السوق.

2- العوامل الرئيسية التي تحدد توقيت البيع

فيما يلي ملخص للعوامل النموذجية التي يجب أخذها في الاعتبار عند توقيت بيع عقار ذي دخل واحد. يمكن أن تكون اتجاهات أسعار الفائدة والتغيرات في النظام الضريبي وإعادة التوازن لمحفظة الأصول هي المحفزات الرئيسية. دعنا نلقي نظرة على كل منها.

• اتجاهات أسعار الفائدة ودورات السوق: ترتبط ظروف سوق العقارات ارتباطًا وثيقًا بأسعار الفائدة. حتى الآن، تتمتع اليابان بأسعار فائدة منخفضة للغاية، مما يدعم انخفاض عائدات العقارات (ارتفاع الأسعار)، ولكن مع قرار بنك اليابان برفع أسعار الفائدة السلبية وإلغاء اتفاقية التعاون الاقتصادي في عام 2024، قد تدخل أسعار الفائدة مرحلة تصاعدية في المستقبل. إذا ارتفعت أسعار الفائدة، فسيكون هناك ضغط تصاعدي على أسعار الفائدة للمستثمرين، وستتحول أسعار العقارات إلى الأسفل. بعبارة أخرى، من المهم للغاية أن تكون قادرًا على البيع عند مستوى السعر المرتفع الحالي قبل ارتفاع أسعار الفائدة. ولإعطاء مثال ملموس، إذا ارتفع العائد المتوقع من 4% إلى 5% على عقار يبلغ دخل إيجاره السنوي 10 ملايين ين، فإن السعر النظري سينخفض بنسبة 20% من 250 مليون ين إلى 200 مليون ين. حتى لو لم يكن الأمر بهذا القدر من التطرف، فمن المحتم أن ارتفاع أسعار الفائدة سيضغط تدريجيًا على سعر البيع. ولذلك، إذا قرأت أن أسعار الفائدة سترتفع في المستقبل، فإن إحدى النظريات هي البيع قبل ذلك الوقت. بالإضافة إلى اتجاهات أسعار الفائدة، يجب عليك أيضاً مراعاة الدورات الاقتصادية ودورات سوق العقارات. تتقلب أسعار العقارات على المدى الطويل، لذلك يمكن اعتبار المرحلة التي ترتفع فيها الأسعار بشكل كبير في السنوات الأخيرة فرصة لجني الأرباح. من المهم عدم تفويت التوقيت، خاصةً إذا كانت هناك دلائل على أن معدلات التضخم أو معدلات نمو أسعار الأراضي قد بلغت ذروتها.

• المعالم الضريبية: ستؤثر الضرائب على المكاسب الناتجة عن بيع العقارات والتغيرات الضريبية الأخرى أيضاً على قرارات التوقيت. أولاً، معدل ضريبة دخل التحويل على المكاسب الناتجة عن بيع العقار: بالنسبة للأفراد، إذا تم الاحتفاظ بالعقار لأكثر من خمس سنوات ثم بيعه، فإنه يُعامل كدخل تحويل طويل الأجل ومعدل الضريبة حوالي 20% فقط، بينما في غضون خمس سنوات يكون المعدل حوالي 39%. تُحدِث "قاعدة الخمس سنوات" هذه فرقاً كبيراً، لذا من الأفضل الاحتفاظ بالعقار لمدة خمس سنوات على الأقل (بالمعنى الدقيق للكلمة، خمس سنوات اعتباراً من 1 يناير من ذلك العام) قبل البيع إذا كان العقار قد تم شراؤه مؤخراً فقط. يحتفظ العديد من الأفراد ذوي الملاءة المالية الفائقة بأصولهم باسم شركة، ولكن إذا كان العقار باسم فرد، فمن المهم أن تضع في اعتبارك هذا الفارق الضريبي أولاً.

  بالإضافة إلى ذلك، من الضروري مواكبة أحدث الإصلاحات الضريبية. أعلنت الحكومة عن الأنظمة الضريبية المتعلقة بالعقارات (على سبيل المثال مراجعات تقييمات ضريبة الأملاك، وضريبة الميراث وضريبة الهبات). في 2024-2025، تخطط الحكومة لإدخال حوافز ضريبية لتشجيع عمليات نقل الأصول، ويفكر البعض في توسيع نطاق الإعفاءات الضريبية للهدايا أثناء حياة الشخص. (*راجع أخصائي الضرائب الخاص بك لمعرفة المراجعات المحددة). هذه التغييرات في النظام الضريبي يمكن أن تعجل أو تؤخر "وقت البيع". على سبيل المثال، إذا كنت تتوقع أن يتم فرض ضرائب أكبر على المكاسب من بيع الممتلكات في السنوات القليلة المقبلة، فقد يكون من المفيد البيع قبل ذلك، أو على العكس، إذا كانت هناك أي حوافز متاحة، فقد يكون من المفيد الانتظار حتى تصبح متاحة.

• إعادة التوازن في محافظ الأصول: إن الأفراد ذوي الملاءة المالية العالية جداً الذين يمتلكون عقارات كجزء فقط من محفظة أصولهم، وسيؤثر التوازن مع الأصول الأخرى (مثل الأسهم والاستثمارات التجارية والأعمال الفنية) واحتياجاتهم المالية بشكل مباشر على قرارهم بالبيع. على سبيل المثال، إذا أصبحت نسبة العقارات من إجمالي الأصول مرتفعة للغاية، فقد يتم بيع بعض العقارات وإعادة توجيهها إلى النقد أو فئات الأصول الأخرى. إذا تضخمت نسبة العقارات خلال فترة سوق قوية، فقد يكون هذا هو الوقت المناسب لإعادة تخصيص الأصول. وعلى العكس من ذلك، قد يكون بيع العقارات خيارًا أيضًا إذا كانت هناك فرص استثمارية أو توسعية جذابة أخرى تحتاج إلى تمويل. يجب أيضاً مراعاة التغييرات في مراحل الحياة. على سبيل المثال، يقوم العديد من الأشخاص بمراجعة ممتلكاتهم العقارية في مراحل مهمة مثل "استقلالية الأبناء" أو "تولي الأعمال التجارية" أو "وراثة عقار كبير من أحد الوالدين". في الواقع، هناك العديد من الحالات التي يفكر فيها الأشخاص في بيع الممتلكات التي ورثوها عن آبائهم، على سبيل المثال عندما تصبح الممتلكات عبئاً يصعب إدارتها. في حالة الأفراد ذوي الملاءة المالية الفائقة، سيتخذون قراراً شاملاً بشأن "متى وماذا سيتركون وما الذي سيتركونه للجيل القادم" ، مع مراعاة خططهم وخطط عائلتهم لتوريث الأصول (خطط التركات). في هذه العملية، ستحدد ما إذا كان ينبغي بيع الأصول الآن أم لا.

مع أخذ جميع العوامل المذكورة أعلاه معاً، فإن الإجابة على السؤال "متى يجب أن أبيع؟ تعتمد على الظروف الفردية وظروف السوق. ومع ذلك، فإن ما يمكن قوله بشكل عام هو أنه من المستحسن، بشكل أساسي، التفكير في البيع في أقرب وقت ممكن خلال فترة ارتفاع أسعار الفائدة، حيث تزداد مخاطر ارتفاع العوائد وانخفاض الأسعار، ومن ناحية أخرى، يجب تجنب التوقيت غير المناسب لأغراض ضريبية قدر الإمكان. قبل كل شيء، وكما يقول المثل "وقت البيع هو الوقت الذي يمكنك فيه البيع"، وليس "وقت البيع هو الوقت الذي تريد فيه البيع"، لذلك من المهم عدم تفويت الفرص الجيدة التي يقبل عليها السوق. لن يدوم الوضع الحالي المتمثل في الطلب القوي من المشترين ومستويات الأسعار المرتفعة إلى الأبد، لذلك يوصى بشدة بوضع استراتيجية خروج مخططة بناءً على العوامل المذكورة أعلاه.

3- استراتيجيات فعالة لتحقيق سعر بيع مرتفع

عند اتخاذ قرار البيع، فإن كيفية البيع بسعر مرتفع وسلس هي أيضاً نقطة مهمة للمستثمرين ذوي الملاءة المالية العالية جداً. قد يكون اتباع نهج مختلف عن المعاملات العقارية العادية فعالاً. فيما يلي ثلاث استراتيجيات وجدتها فعالة في مساعدة العملاء من أصحاب الملاءة المالية الفائقة في بيع عقاراتهم.

• المعاملات خارج السوق (المبيعات الخاصة): في حالة العقارات ذات الملاءة المالية العالية، يمكن أن تكون "المعاملات خارج السوق"، حيث لا يتم طرح العقار في السوق علناً ولكن يتم بيعه في الخفاء، فعالة في كثير من الأحيان. الميزة الأولى للبيع بشكل خاص هي ضمان الخصوصية. إذا طُرح العقار في السوق المفتوحة، فإن حقيقة البيع ستكون معروفة حتماً للجمهور وستتعرض محتويات الأصل لعدد غير محدد من الأشخاص، ولكن يمكن تجنب ذلك في البيع خارج السوق. في الواقع، ليس من غير المألوف ألا يرغب البائعون في الإفصاح عن معلومات عن ممتلكاتهم لأنهم لا يريدون أن يتطفل جيرانهم على وضعهم المالي أو لا يريدون أن يتم الإعلان عن قيمة ممتلكاتهم. والأرجح أن يكون الأثرياء جداً أكثر حرصاً على هذا النحو. يتم توفير المعلومات خارج السوق لعدد محدود فقط لعدد محدود من المشترين المحتملين الموثوق بهم، حتى تتمكن من التركيز على المفاوضات الجادة مع الأطراف المهتمة. ومن مزايا هذا الأمر أنه يوفر عليك عناء الإعلان على نطاق واسع والرد على عدد غير محدد من الاستفسارات، كما أنه يسهل إدارة المعلومات. بالإضافة إلى ذلك، في حالة العقارات النادرة عالية الجودة، فإن حقيقة عدم طرحها في السوق يمكن أن تخلق شعوراً بـ "الخصوصية"، ونتيجة لذلك، قد تتمكن من الحصول على شروط أفضل. من خلال خبرتي، كانت هناك حالات تم فيها إبرام صفقات مباشرة بين مالكي الأصول الذين تربطهم علاقة عائلية وثيقة، وتم التوصل إلى تسوية سلسة بسعر أعلى مما كان سيتم الإعلان عنه لعامة الناس. وبالطبع، من وجهة نظر المشتري، هناك عيب يتمثل في محدودية الخيارات، ولكن إذا وجدت الشخص المناسب الذي يحتاج إلى العقار حقاً، يمكنك تحقيق شعور بالثقة وإتمام الصفقة بسرعة بسبب الطبيعة الخاصة للصفقة. إن مفتاح الصفقة الناجحة خارج السوق هو أن يكون لديك وسيط/مستشار موثوق به يطابق العقار مع شبكة الأثرياء.

• الاستعانة بشبكات الأثرياء: كما هو الحال مع ما سبق، فإن "العلاقات" تلعب دوراً عند شراء وبيع العقارات ذات القيمة الصافية العالية جداً. ونظراً لأن النطاق السعري أعلى بكثير مما هو عليه في السوق العامة، فلا يوجد سوى عدد محدود من المشترين الذين يمكنهم النظر في العقار حقاً. وهنا يأتي دور التواصل بين الأفراد ذوي الملاءة المالية العالية. من خلال استكشاف احتياجات الشراء من وراء الكواليس عن طريق زملائك المستثمرين الموثوقين، والمصرفيين الخاصين والمكاتب العائلية، قد تتمكن من الحصول على عروض مواتية غير متوقعة. أيضاً، إذا كانت لديك علاقات شخصية مع مطوري العقارات أو مستثمرين مؤسسيين، فيجب عليك الاستفادة منها بشكل كبير. على سبيل المثال، هناك مستثمرون لديهم دائماً عرض لشراء مبنى جيد يدر دخلاً جيداً في منطقة XX. إذا تمكنت من مطابقة** هذا الطلب المحتمل، فقد تتمكن من تحديد مكان بيع العقار قبل طرحه رسمياً في السوق. إن مفتاح الاستفادة من شبكات الأثرياء هو الثقة والسرية في الشخص الذي سيكون ناقل المعلومات. يمكنك أن تعهد بنيتك وشروط البيع إلى شخص محترف (مثل مسؤول تنفيذي في وكالة عقارية أو مدير ثروة في مؤسسة مالية) تثق به ليس فقط من حيث العلاقات التجارية ولكن أيضاً من حيث الشخصية، ولا تتواصل إلا مع الأشخاص المناسبين. وبهذه الطريقة تقل مخاطر ترويج الشائعات والتأثيرات السلبية في السوق. هناك عالم مغلق لا يستطيع الوصول إليه سوى فاحشي الثراء، والاستفادة القصوى منه هو طريق مختصر للوصول إلى سعر بيع مرتفع.

• الشركات والمستثمرون من الشركات والمؤسسات: عندما يتعلق الأمر بالعقارات الكبيرة في فئة فاحشي الثراء، فإن المشترين المحتملين لا يقتصرون على المستثمرين الأفراد فحسب، بل يشملون أيضاً الكيانات المؤسسية مثل الشركات العقارية وصناديق الاستثمار العقاري. في الواقع، يمكن لصناديق الاستثمار العقاري اليابانية والصناديق الخاصة والأقسام العقارية للشركات العاملة أن تكون مشترين أقوياء للمشاريع التي يبلغ حجمها عدة مليارات ين أو أكثر. ولذلك، فإن استراتيجية تصميم مخطط بيع للشركات منذ البداية فعالة أيضاً. على وجه التحديد، هناك طريقة يتم بموجبها بيع الشركة كاملة الغرض (SPC) التي تمتلك العقار في شكل نقل ملكية الأسهم. وبهذه الطريقة، قد يتمكن المشتري من تقليل عبء ضريبة حيازة العقار وضريبة التسجيل، مما يفسح المجال لإضافة تكلفة الضريبة إلى السعر. تضع الشركات أيضاً أولوية كبيرة للعناية الواجبة، لذا من المهم أن يكون لديك بيانات دخل العقار ونفقاته والتحقق من الجهات الرقابية مسبقاً لتسهيل عملية تقييم العقار على المتخصصين. لحسن الحظ، يتمتع سوق صناديق الاستثمار العقاري اليابانية بشهية قوية لعمليات الاستحواذ على العقارات، فعلى سبيل المثال، حافظت عمليات الاستحواذ على العقارات من قبل صناديق الاستثمار العقاري اليابانية في أوساكا في عام 2023 على مستوى عالٍ بلغ 130.8 مليار ين (+1% على أساس سنوي). تم تأكيد العديد من عمليات الاستحواذ، بما في ذلك مباني المكاتب الكبيرة في وسط أوساكا والمرافق اللوجستية في الضواحي، مما يشير إلى أن المستثمرين المؤسسيين يتحركون بقوة. في محافظة كاناغاوا (بشكل رئيسي في منطقة يوكوهاما)، بلغت قيمة عمليات الاستحواذ 96.8 مليار ين، مع تداول مبانٍ كبيرة ومرافق لوجستية أيضًا. وعلى هذا النحو، فإن الطلب من قطاع الشركات قوي، ويجب أن تضعه في الاعتبار عند بيع المباني أو الوحدات السكنية الخاصة بك. تشمل التكتيكات المحددة طلب وسيط رئيسي موثوق به للبحث في قائمة المستثمرين المؤسسيين المحليين والأجانب، أو التواصل مع شركة إدارة صناديق الاستثمار العقاري على اتفاقية عدم إفشاء. في كثير من الحالات، يكون المشتري من الشركات هو الذي يستطيع في نهاية المطاف تقديم سعر أعلى من سعر الفرد العادي، على الرغم من أن هذا قد يكون بالتزامن مع خارج السوق. على وجه الخصوص، تستهدف الأموال الأجنبية أيضًا العقارات اليابانية هذه الأيام، لذلك قد يكون من الضروري إعداد المستندات باللغة الإنجليزية وتقديمها للصناديق الأجنبية. وباختصار، فإن الاقتراب من طرف لديه القدرة على الشراء هو الطريق المختصر لبيع ناجح وثابت بسعر مرتفع.

إن النقاط الثلاث المذكورة أعلاه - الاستفادة من الصفقات خارج السوق، والاستفادة الكاملة من شبكات الأثرياء، واتباع نهج استراتيجي مع المشترين من الشركات - تشترك جميعها في شيء واحد : كم عدد المشترين المحتملين ذوي الجودة العالية الذين يمكن تأمينهم تحت الماء**. في بيع العقارات ذات القيمة الصافية العالية جداً، لا يقتصر الأمر على استراتيجيات الدعاية العامة فحسب، بل يمكن أن يكون لهذا النوع من نشاط السوق المغلقة تأثير كبير على أرباحك. تعاون مع مستشار عقاري موثوق به لوضع أفضل خطة بيع ممكنة.

4- البيع مقابل الاحتفاظ على المدى الطويل: مقارنة بين المزايا والعيوب

أخيراً، يتم تلخيص مزايا وعيوب البيع الآن مقابلالاستمرار في الاحتفاظ على المدى الطويل لمساعدتك في اتخاذ القرار. بالنسبة لمالكي العقارات ذوي الملاءة المالية الفائقة، فإن قرار البيع أو الاحتفاظ بعقار واحد يدر دخلاً ليس مجرد حساب للإيرادات فحسب، بل هو قرار مهم أيضاً فيما يتعلق باستراتيجيات الميراث والضرائب. تتم مقارنة النقاط الرئيسية حول كل خيار.

▷ مزايا البيع الآن.

• الربح في أعلى مستوياته على الإطلاق: كما ذكرنا أعلاه، فإن السوق حاليًا في منطقة أسعار مرتفعة بسبب انخفاض العوائد. في كثير من الحالات، خاصة بالنسبة للعقارات الرئيسية في وسط المدينة، ستكون هناك مكاسب غير محققة كافية حتى الآن. إن القدرة على تحقيق مكاسب رأسمالية وتثبيت الأرباح عن طريق البيع هي الميزة الأكبر. فبدلاً من المخاطرة بانخفاض الأسعار في المستقبل بسبب ارتفاع أسعار الفائدة أو الركود الاقتصادي، يمكنك التحوط من المخاطر عن طريق البيع الآن. في الواقع، باع العديد من المستثمرين خلال الارتفاعات الأخيرة في الأسعار وحققوا أرباحًا كبيرة.

• سيولة الأصول ومرونة إعادة الاستثمار: يتيح لك البيع والسحب النقدي اغتنام فرص استثمارية أخرى بسرعة. يحتاج الأفراد من أصحاب الثروات الكبيرة إلى تجنب الفرص الضائعة، مثل الاستثمارات التجارية الواعدة أو التنويع الدولي، لذا فإن تحرير الأموال التي كانت محجوزة في العقارات له ميزة زيادة الحركة الإجمالية للمحفظة. على سبيل المثال، إذا كان هناك تصحيح مغرٍ في سوق الأسهم أو فئات الأصول الأخرى في الآونة الأخيرة، فإن السيولة النقدية المتوفرة تسمح لك بالتحرك بجرأة والتصرف بسرعة إذا كنت بحاجة إلى مبلغ كبير من المال بسبب ظروف غير متوقعة.

• تجنّب أعباء الإدارة ومخاطر الاستثمار الإضافية: طالما أنك ستستمر في امتلاك العقار، ستتحمل مسؤوليات الإدارة وتكاليف الصيانة بصفتك مالكاً. هذا أمر جيد عندما يكون العقار صغيراً، ولكن في نهاية المطاف سيتعين عليك إجراء إصلاحات واسعة النطاق واست بدال المستأجرين وتكبد قدر كبير من النفقات والمتاعب. على سبيل المثال، يقال إن الوحدات السكنية RC تتطلب إصلاحات بعشرات الملايين من الين كل 15 عاماً. إذا تم بيع العقار، يمكن للمشتري أن يتحمل أعباء هذه التكاليف المستقبلية. وبالإضافة إلى ذلك، مع تقادم المبنى، تزداد مخاطر انخفاض الإيجارات والشواغر، كما ينخفض تصنيف القرض من المؤسسات المالية (على سبيل المثال يتم تقصير فترة القرض إذا كان عمر المبنى أكثر من 17 عامًا). من المنطقي أن يتم البيع قبل أن تصبح المخاطر المرتبطة بتدهور المبنى المرتبط بالعمر في أوجها، من أجل الحفاظ على ارتفاع قيمة الأصول. في العديد من الحالات، خاصة في حالة الملاك المسنين، قد يكون من الأسهل نقل إدارة العقار إلى الجيل التالي نقداً أو بأشكال أخرى من الدفع بدلاً من تركه لهم. ومن هذا المنطلق، يمكن أن يكون البيع خياراً يزيل المتاعب المستقبلية ويجعلك تشعر بالراحة.

• توضيح التخطيط الضريبي والميراث: من خلال تحويل الأصول إلى نقد، يتم توضيح المعاملة الضريبية بشكل نهائي. إذا تم دفع ضريبة التحويل على الربح من البيع، فإن الضرائب المفروضة على العقار (مثل ضريبة الملكية وضريبة الدخل وما إلى ذلك) لم تعد ذات صلة. وهذا الأمر مهم بشكل خاص من حيث أنه يمكن تسوية حسابات الاستهلاك المعقدة وتقاسم الأرباح والخسائر للعقارات المتعددة. بالإضافة إلى ذلك، عندما يُنظر إلى العقارات كإجراء وراثي، فإن العقارات تتمتع بميزة وجود استثناءات خاصة لتخفيضات التقييم في وقت الميراث (مثل التخفيضات في تقييم الأراضي ذات العقارات المؤجرة الملحقة)، ولكن من عيوبها أيضاً صعوبة تقسيم العقار وتأمين الأموال اللازمة لدفع الضرائب. وبما أنه من الأسهل تقسيم الأموال النقدية واستخدامها لمدفوعات الضرائب، فقد يكون من الفعال في تخطيط الميراث بيع العقار قبل الوفاة للحفاظ على الأصول في شكل بسيط (*انظر أيضًا مزايا الاحتفاظ بالعقار، أدناه، فيما يتعلق بالميراث). وبهذه الطريقة، لا ينبغي إغفال أنه بمجرد البيع، فإنه يوفر فرصة لإعادة التفكير في استراتيجيات الضرائب والتوريث.

هذه هي المزايا الرئيسية للبيع، ولكن هناك بالطبع مساوئ وأشياء تخسرها. على سبيل المثال، إذا قمت بالبيع، فلن تحصل على دخل إيجار من العقار. كما أنك تتخلى عن إمكانية زيادة أخرى في القيمة في المستقبل. كما سيتعين عليك أيضاً دفع ضريبة على الربح من عملية التحويل وتحمل تكاليف البيع (مثل رسوم السمسرة). ومع ذلك، لا يزال القرار متعلقًا بما إذا كانت الفوائد التي ستحصل عليها كبيرة في ضوء بيئة الأسعار المرتفعة الحالية.

▷ مزايا الاحتفاظ طويل الأجل

• الحفاظ على مكاسب الدخل المستقرة: يمكن الحصول على دخل إيجار مستمر (مكاسب الدخل) من خلال الاستمرار في الاحتفاظ بعقار واحد للدخل. حتى لو لم يكن أصحاب الملاءة المالية الفائقة بحاجة إلى تدفقات نقدية شهرية في المستقبل القريب، فلا يزال بإمكانهم العمل كأصول مستقرة على المدى الطويل. على عكس توزيعات أرباح الأسهم، فإن دخل العقارات أقل عرضة للتقلبات الاقتصادية وهو مصدر دخل ق وي، خاصة بالنسبة للعقارات الرئيسية في المواقع الرئيسية ذات مخاطر الشغور المنخفضة. إذا قمت بالبيع، فإنك تتخلى عن هذا الدخل المستقر، لذلك إذا كنت تعتقد أن الاحتفاظ بأصولك العقارية أكثر أمانًا من الاحتفاظ بها نقدًا، فهناك مزايا للاستمرار في الاحتفاظ بها. العقارات، كأصل حقيقي، هي أيضاً وسيلة للتحوط من التضخم، خاصة في أوقات التضخم. يمكن التفاوض على الإيجارات لترتفع مع ارتفاع الأسعار، وإذا ارتفعت تكلفة استبدال المبنى أيضًا، فمن غير المرجح أن تتناقص قيمة الأصل. تُعد إمكانية الحفاظ على القيمة الحقيقية للعقار بدلاً من الاحتفاظ به نقداً عامل جذب رئيسي للاحتفاظ طويل الأجل.

• توقعات حدوث زيادات أخرى في الأسعار: يتحرك سوق العقارات صعوداً وهبوطاً بشكل دوري. وعلى الرغم من ارتفاع الأسعار الآن، إلا أنه ليس هناك ما يضمن أنها ستكون أعلى من ذلك في المستقبل. على سبيل المثال، يقول البعض إن طوكيو وأوساكا، على سبيل المثال، مقومة بأقل من قيمتها الحقيقية على المستوى العالمي، وهناك سيناريو يمكن أن توفر فيه عمليات إعادة التطوير واسعة النطاق والأحداث الدولية (مثل معرض أوساكا العالمي) رياحًا خلفية لزيادة التقييمات في المستقبل. في الواقع، كما ذكرنا سابقًا، تستمر العوائد في الانخفاض على بعض العقارات التجارية والفنادق، وفي بعض الحالات تجاوزت التقييمات مستويات ما قبل كورونا. بالإضافة إلى ذلك، تميل العقارات الرئيسية إلى عدم انخفاض قيمتها حتى عندما ترتفع أسعار الفائدة. تُظهر البيانات أنه إذا كان موقع العقار ودرجته جيداً، فسيكون هناك دائماً طلب من المستثمرين، وحتى إذا ارتفعت العائدات قليلاً، فإن الانخفاض في السعر سيكون محدوداً. لذلك، إذا كان لديك سبب للاعتقاد بأن العقار سيرتفع سعره أكثر في المستقبل، فمن المنطقي أن تحتفظ به بدلاً من بيعه قسراً الآن. تُعرف العقارات أيضاً بأنها استثمار طويل الأجل. فمن الممكن تحقيق قيمته الحقيقية من خلال عدم التأثر بضوضاء السوق على المدى القصير والتمسك به حتى فترة الصعود التالية.

• المزايا الضريبية مثل الاستهلاك: لا ينبغي إغفال المزايا الضريبية لاستمرار الملكية. يمكن إهلاك المباني سنويًا وفقًا لعمرها القانوني، ولكن الميزة هي أنه عندما يكون المبنى صغير السن، يكون الاستهلاك، بما في ذلك المعدات، كبيرًا ويمكن أن يتم إنفاقه (توفير ضريبي) على الرغم من أنه لا يدر نقدًا في متناول اليد. على سبيل المثال، كانت هناك حالات تم فيها إهلاك عقار بقيمة 7 ملايين ين ياباني سنويًا للسنوات العشر الأولى بعد الشراء مباشرة، ولكن اعتبارًا من السنة الحادية عشرة، يتم تخفيض الاستهلاك إلى 3.5 مليون ين ياباني. على الجانب الآخر، فإن الاحتفاظ بالعقار مع بقاء فترة الاستهلاك له ميزة تخفيض الدخل السنوي الخاضع للضريبة. إذا تم بيع العقار، فإن هذا الاستهلاك لم يعد متاحًا، لذلك إذا لم تكن هناك وفورات ضريبية كبيرة أخرى، فإن الاستمرار في الاحتفاظ بالعقار قد يقلل من العبء الضريبي الإجمالي. إن تأثير تخفيض دخل العقار مهم بشكل خاص لأصحاب الدخل المرتفع، لذلك من المحتمل أن يكون من المفيد الاستمرار في الاحتفاظ بالعقار طالما أن ميزة الاستهلاك لا تزال متاحة. وعلاوة على ذلك، إذا واصلت الاحتفاظ بالعقار دون بيعه، فسوف تنقله إلى الجيل التالي كأصل من أصول الميراث في المستقبل، وهو ما يمكن توقع أن يكون له أيضاً تأثير معين في توفير الضرائب. في العديد من الحالات، يتم احتساب القيمة المقدرة لضريبة الميراث للعقار بأقل من القيمة النقدية (بشكل عام، 70-80% من القيمة السوقية بسبب قيمة الأرض على جانب الطريق أو القيمة المقدرة للأصول الثابتة)، وإذا كان العقار مستأجراً، يتم أيضاً تطبيق تخفيض في القيمة المقدرة للعقار المؤجر. بمعنى آخر، هناك إمكانية لتخفيض القيمة المقدرة لضريبة الميراث إذا كان العقار مملوكاً. بالنسبة للأثرياء، تُعد ضريبة الميراث ضريبة ثقيلة، حيث تصل إلى 55% كحد أقصى، ولكن لا يمكن تجاهل تأثير تخفيض القيمة المقدرة لضريبة الميراث. لذلك، من من منظور "ترك الأصول للجيل التالي بأقل قدر من التناقص"، يمكن أن يكون الاستمرار في الاحتفاظ بالممتلكات كعقارات، بدلاً من تحويلها إلى نقد دون داعٍ، استراتيجية فعالة.

هذه هي المزايا الرئيسية للاحتفاظ طويل الأجل. ومع ذلك، هناك مخاطر ومساوئ لاست مرار الملكية. تتمثل أكبر المخاطر في تقلبات السوق: إذا ارتفعت العائدات بسبب ارتفاع أسعار الفائدة، يمكن أن تنخفض قيم الأصول، كما ذكرنا أعلاه، وإذا انخفض الطلب على الإيجار، يمكن أن ينخفض الدخل بسبب زيادة الوظائف الشاغرة. وبالإضافة إلى ذلك، لا يمكن تجنب تكاليف الإصلاح المرتبطة بعمر العقار وظاهرة الاستهلاك (وهي حالة تزداد فيها الأرباح ويزداد العبء الضريبي بسبب انخفاض النفقات في الدفاتر) بعد نفاد الاستهلاك. على سبيل المثال، عندما ينتهي استهلاك المعدات، على سبيل المثال، يضاف نفس المبلغ إلى الأرباح، حيث لا يتم تكبد النفقات السنوية التي كانت في السابق عدة ملايين ين، وتتضاءل فوائد امتلاك العقار بعد فترة الاستهلاك. في مثل هذه الأوقات، يمكن القول أنه ينبغي النظر في بيع العقار. وعلاوة على ذلك، تجدر الإشارة إلى أنه من منظور الميراث، فإن ترك العقارات يطرح مشاكل مثل صعوبة تقسيم العقار وتأمين الأموال لدفع الضرائب. في كثير من الأحيان، يضطر الورثة في النهاية إلى بيع العقار على عجل لدفع ضريبة ميراث كبيرة، حيث أن القيمة السوقية الفعلية للأصل مرتفعة، حتى لو تم تخفيض القيمة المقدرة. إذا حدث ذلك، فهناك خطر ألا يتمكنوا من اختيار التوقيت بحرية وقد يضطرون إلى البيع بشروط غير مواتية. من المهم اتخاذ قرار شامل في ضوء استراتيجية الأصول الخاصة بك، مع الأخذ في الاعتبار أن هناك تكاليف ومخاطر تنطوي عليها مواصلة الاحتفاظ بالعقار.

الخلاصة.
لقد قمنا بمراجعة اتجاهات السوق الحالية والاستراتيجيات المحددة والمقارنات مع الحيازات طويلة الأجل فيما يتعلق بتوقيت بيع عقارات الدخل للأسرة الواحدة. في الختام، بالنسبة للمستثمرين ذوي الملاءة المالية العالية، تختلف مسألة توقيت البيع بشكل كبير وتعتمد على دورة السوق وظروفك الخاصة. ومع ذلك، فإن الشيء الوحيد المشترك بينهم جميعاً هو أن أفضل فرصة للبيع لن تدوم إلى الأبد. فسوق العقارات هو شيء حي ويتغير من لحظة إلى أخرى حسب أسعار الفائدة والسياسات والبيئة الاقتصادية. لذلك من الضروري وضع النقاط المذكورة في هذا المقال في الاعتبار ومراقبة السوق دائماً أثناء وضع الخطة. بالنسبة للأفراد ذوي الملاءة المالية الفائقة، فإن بيع عقار واحد ليس مجرد صفقة، بل هو جزء من استراتيجية الأصول الشاملة. ولضمان نجاح تلك الاستراتيجية، أود أن تتخذ قراراً منطقياً وهادئاً بمشورة خبراء موثوق بهم. وبصفتي شريكاً لك، فإنني ملتزم بمساعدتك على تعظيم قيمة عقارك في أفضل وقت ممكن وبأفضل طريقة ممكنة. يُرجى استخدام هذه المناقشة كنقطة بداية للنظر في أفضل الخيارات في حالتك.