هل الاستثمار العقاري غير مربح حقًا؟ تحليل شامل للنجاح والفشل

قد يكون العديد من المبتدئين قد سمعوا أشخاصاً يقولون أشياء مثل "لا تستثمر في العقارات" أو "الاستثمار العقاري ليس مربحاً". في الواقع، من الطبيعي أن تشعر بعدم الارتياح تجاه الاستثمار العقاري لأنه يتطلب مبلغاً كبيراً من المال وينطوي على مخاطر. وصحيح أيضاً أن بعض الأشخاص قد فشلوا بالفعل في الاستثمار العقاري وتكبدوا خسائر. لذلك، هناك صورة منتشرة على نطاق واسع بأن الاستثمار العقاري = غير مربح. ومع ذلك، هذا ليس صحيحاً بشكل عام. إذا كانت لديك المعرفة والاستراتيجيةالصحيحة، فهناك العديد من الأشخاص الذين يحققون أرباحاً ثابتة من الاستثمار العقاري.تحلل هذه المقالة خلفية القول بأن الاستثمار العقاري "غير مربح" وتقدم شرحاً شاملاً لهيكل الربح، وأمثلة على الفشل والنجاح، والمخاطر التي يجب على المبتدئين تجنبها، والنقاط الرئيسية للنجاح.اكتساب الفهم الصحيح لمخاطروعوائدالاستثمار العقاريواكتساب المعرفة اللازمة لاتخاذ الخطوة الأولى بثقة، حتى بالنسبة للمبتدئين.

هيكل الأرباح الأساسي للاستثمار العقاري

هناك نوعان رئيسيان من الدخل من الاستثمار العقاري.

مكاسب الدخل (دخل الاستثمار)

مكاسب الدخل، المتمثلة في دخل الإيجار الشهري، هي الأرباح التي يمكن تحقيقها بشكل مستمر من خلال إدارة الإيجار. وتكمن جاذبيتها في أنه بمجرد تأجير العقار، يتم الحصول على دخل ثابت كل شهر، ويمكن توليد تدفق نقدي ثابت على المدى الطويل. ومع ذلك، فإن دخل الإيجار ليس مضموناً إلى الأبد وقد يختلف حسب التقلبات الاقتصادية وتوافر المستأجرين.

الأرباح الرأسمالية (أرباح البيع)

المكاسب الرأسمالية هي المكاسب الناتجة عن بيع العقار. على سبيل المثال، إذا تمكنت من بيع عقار في وقت ارتفع فيه سعر العقار عن وقت شرائه، يمكنك تحقيق ربح كبير من البيع. المكاسب الرأسمالية هي مكاسب كبيرة لمرة واحدة ويمكن أن تكون فرصة رائعة عندما يكون سوق العقارات مزدهراً. من ناحية أخرى، ومع ذلك، تجدر الإشارة إلى أن قيمة العقار تعتمد على الاقتصاد والطلب، لذلك ليس من الممكن دائماً البيع بالسعر الذي تريده.

وبالتالي، فإن الأرباح من الاستثمار العقاري تتكون من مكاسب الدخل "الشهرية الثابتة" ومكاسب رأس المال "مكاسب التداول المستقبلية". للنجاح في الاستثمار العقاري، من المهم فهم هذين الهيكلين من الأرباح ووضع خطة استثمارية من منظور طويل الأجل.

أسباب قول الناس أن الاستثمار العقاري غير مربح وأمثلة على الفشل

هناك عدة أسباب نموذجية تجعل الناس يقولون أن "الاستثمار العقاري غير مربح".

الأسباب الرئيسية.

• الخوف من الاضطرار إلى الحصول على قروض كبيرة - العقارات باهظة الثمن وعادةً ما يتم الحصول على قروض. كثير من الناس يترددون في تحمل ديون كبيرة، ولكن المبدأ الأساسي هو أن دخل الإيجار الشهري يستخدم لسداد القرض.

• مخاطر الشواغر ومتأخرات الإيجار - هناك دائماً خطر الشواغر ومتأخرات الإيجار في إدارة الإيجار. هناك أيضًا خطر غير صفري يتمثل في فترات عدم وجود دخل إيجار إذا تعذر العثور على مستأجرين أو إذا لم يدفع المستأجرون الإيجار.

• مخاطر النفقات بسبب الكوارث والإصلاحات - تتدهور المباني بمرور الوقت وستحتاج في النهاية إلى إصلاحات كبيرة. بالإضافة إلى ذلك، إذا تعرض المبنى للتلف بسبب حريق أو زلزال أو فيضان أو كوارث أخرى، فهناك خطر النفقات التي لا يغطيها التأمين.

• انخفاض العائدات وضعف الربحية - يشير البعض إلى أن "الاستثمار العقاري ليس مربحاً مثل الأسهم والعملات الأجنبية". يبلغ العائد على العقارات بشكل عام حوالي 4-5%، ويجده البعض أقل جاذبية من الاستثمارات ذات المخاطر العالية والعائد المرتفع.

• المعرفة والإدارة المطلوبة (تستغرق وقتاً طويلاً) - الاستثمار العقاري لا يتم عن طريق "اشترِ واترك". هناك حاجة إلى مجموعة واسعة من المعرفة والجهد، بدءاً من اختيار العقار ومفاوضات القروض إلى توظيف المستأجرين وإدارة الممتلكات.

• التجار عديميالضمير - هناك بعض التجار عديمي الضمير الذين يبيعون عقارات غير مناسبة للمبتدئين من خلال عمليات البيع المكثفة والدعاية. وفي بعض الجوانب، أدت تجارب الأشخاص الذين تعرضوا للخداع من قبل هؤلاء التجار وخسروا أموالهم في الماضي إلى أن يقول الناس "لا تستثمر في العقارات".

أمثلة نموذجية للفشل

حالة الفشل 1: حالات الوحدات القديمة المكونة من غرفة واحدة في المناطق الريفية التي تعاني من الشواغر

اشترى السيد (أ) شقة قديمة من غرفة واحدة في إحدى المدن الإقليمية، متوقعاً عائداً مرتفعاً بنسبة 12%، ولكن بعد أن انتقل المستأجر عندما حان موعد تجديد العقد، لم يتمكن من تأمين مستأجر جديد وتوقف دخله من الإيجار. لم يكن أمامه خيار سوى تخفيض الإيجار بأكثر من 10,000 ين شهريًا، وأخيرًا وجد مستأجرًا جديدًا بعد ستة أشهر، ولكن بعد مرور عام واحد انتقل المستأجر مرة أخرى، تاركًا الشقة شاغرة لفترة طويلة مرة أخرى. ونظراً لأن العقار كان قديماً ويبعد 20 دقيقة عن أقرب محطة، لم يكن هناك مشترون قادمون وكان من الصعب بيع العقار. ونتيجةً لذلك، أصبح العائد المتوقع في البداية مجرد نقطة على الرادار، ولم يتبق سوى سداد القرض وتكاليف الصيانة التي أثقلت كاهل الشركة.

حالة الفشل (2): وحدات مبنية حديثًا من غرفة واحدة لا تحقق عائدًا متساويًا

قام السيد (ب) بشراء شقة استوديو حديثة البناء في طوكيو بقرض كامل بحثاً عن دخل ثابت لتقاعده، وبدأ في الاستثمار، مصدقاً تفسير الشركة العقارية في الندوة التي عقدتها بأن "مخاطر الشغور منخفضة والإيجار مضمون". ولكن في الواقع، تجاوز مبلغ السداد الشهري للقرض مبلغ الإيجار المضمون بحوالي 20,000 ين ياباني، ووجد نفسه مضطرًا لسحب المال كل شهر بعد الشراء مباشرة. وعلاوة على ذلك، بعد ثلاث سنوات من توقيع العقد، تلقينا إشعاراً بتخفيض الإيجار المضمون، وزاد عبء السحب أكثر من ذلك. ثم فكرنا بعد ذلك في بيع العقار، ولكن القيمة المقدرة قد انخفضت من 28 مليون ين وقت الشراء إلى حوالي 18 مليون ين، مما أدى إلى خسارة غير محققة قدرها 10 ملايين ين.

وكما تُظهر هذه الأمثلة على الفشل، فإن الاختيار غير الصحيح للعقار، والأخطاء في التخطيط المالي وعدم كفاية التدابير المضادة للمخاطر يمكن أن تؤدي إلى نتيجة مفادها أن "الاستثمار العقاري غير مربح". وعلى الجانب الآخر، فإن أكبر سبب للفشل هو البدء في الاستثمار دون اتخاذ القرارات والإعداد المناسب.

القواسم المشتركة وقصص نجاح المستثمرين الناجحين

من ناحية أخرى، هناك العديد من المستثمرين الناجحين الذين يحققون أرباحاً باستمرار من الاستثمار العقاري. فما الذي يجعل هؤلاء المستثمرين المربحين مختلفين؟ يشتركون جميعاً في شيء واحد: إنهم يخططون بناءً على معرفة صحيحة ويختارون ويديرون العقارات بطريقة متينة.

قصص النجاح

النمط الأول الذي غالباً ما يتم الاستشهاد به كقصة نجاح هو الحالة التي يتم فيها تطبيق المبدأ الأساسي للاستثمار العقاري - شراء عقار بسعر منخفض، وتأجيره وبيعه بسعر مرتفع في المستقبل - بشكل ثابت. على وجه الخصوص، هناك العديد من الأمثلة على النجاحات التي تحققت من خلال شراء الوحدات السكنية والمنازل المستعملة بسعر مخفض وتأجيرها. ونظراً لأن أسعار العقارات المستعملة أقل من أسعار المباني الجديدة، فمن الممكن تأمين عائد سطحي بنسبة 10% أو أكثر، اعتماداً على التوازن بين الإيجار والدخل. من المرجح أن تحتفظ العقارات التي يمكن أن تحقق مثل هذه العوائد المرتفعة بأرباحها بعد خصم أقساط سداد القروض والنفقات، مما يؤدي إلى استثمار ناجح.

ثانياً، إن الاستراتيجيات التي تركز على تنويع مخاطر الشواغر والإدارة طويلة الأجل هي أيضاً من الاستراتيجيات الشائعة لدى المستثمرين الناجحين. على سبيل المثال، خاض أحد موظفي الشركة، السيد "أ"، الذي كان مبتدئًا في الاستثمار العقاري، تحدي شراء شقة مستعملة من مبنى واحد في ضواحي وسط المدينة بهدف بناء أصول مستقبلية، ونجح في تحقيق إدارة مستقرة. عند اختيار العقار، اهتم السيد "أ" بالمناطق القريبة من محطات القطار المناسبة للتنقل والمناطق التي من المرجح أن يزداد فيها عدد السكان في المستقبل، كما اختار بعناية عقارًا لا يتطلب جهدًا إداريًا كبيرًا وتتسم بانخفاض مخاطر الشغور. بالإضافة إلى ذلك، اختار بعناية عقارات ذات جهد إداري قليل ومخاطر شغور منخفضة. ومن العوامل الأخرى التي ساهمت في نجاحها أنها بحثت عن عقارات ذات سياسة واضحة لتأمين عوائد مستقرة وعالية على المدى الطويل، بدلاً من التوجه قصير الأجل المتمثل في الرغبة في إعادة بيع العقار على الفور وكسب المال.

النقاط المشتركة مع الأشخاص الناجحين

• شراء العقارات بسعر مخفض - ابحث دائمًا عن العقارات التي يمكن شراؤها بسعر مخفض عن سعر السوق، واشترها عندما تتوفر شروط جيدة. هناك مجال للتفاوض على الأسعار، خاصةً مع العقارات المستعملة، وإذا كان بإمكانك الشراء بسعر مخفض، فسيؤدي ذلك إلى تحسين العائد وزيادة معدل نجاحك.

• التركيز على العائد وميزان الدخل والنفقات - لا تركز فقط على رقم العائد السطحي، بل ركز أيضاً على ما إذا كان العائد الحقيقي، بعد خصم أقساط سداد القرض والنفقات، إيجابياً. يُجري المستثمرون الناجحون عمليات محاكاة مفصلة للدخل والنفقات قبل الشراء ويتحققون بعناية من أنهم يخططون للحفاظ على الدخل في متناول اليد.

• اختر منطقة ذات طلب مرتفع - لتقليل مخاطر الشواغر، من القواعد الثابتة الاستثمار في المناطق التي يكون فيها الطلب على الإيجار مستقرًا ومرتفعًا. فالعقارات في المناطق التي يميل الناس إلى التجمع فيها، مثل المناطق القريبة من محطات القطار ومراكز المدن والمناطق الجامعية، تكون أقل تأثراً بالمناخ الاقتصادي وتكون مناسبة للإدارة المستقرة على المدى الطويل.

• المنظور طويل الأجل والتنويع - لا يتحمس المستثمرون العقاريون الناجحون أو يحزنون كثيراً بشأن المكاسب قصيرة الأجل، بل ينظرون إلى الاستثمار العقاري كاستراتيجية طويلة الأجل لبناء الأصول. كما أنهم ينوِّعون مصادر دخلهم من خلال الاستثمار في عقارات متعددة أو عقار واحد حيثما أمكن، لتنويع المخاطر حتى لا يؤدي فشل واحد إلى تدمير كل شيء.

نقاط أساسية للمبتدئين للنجاح في الاستثمار العقاري

إذاً، كيف ينبغي للمبتدئين الذين بدأوا للتو في الاستثمار العقاري أن يتعاملوا مع هذا الأمر؟ فيما يلي ملخص للنقاط المهمة.

1- اكتساب المعرفة الصحيحة

الخطوة الأولى هي اكتساب المعرفة الأساسية حول الاستثمار العقاري. احصل على المعلومات من الكتب والندوات والمستشارين الموثوق بهم لاكتساب معرفة واسعة بهيكل الأرباح وإدارة المخاطر والجوانب الضريبية. فمن الخطورة البدء في الاستثمار دون معرفة كافية.

2- اختيار عقار قوي

من المهم بشكل خاص للمبتدئين اختيار عقار مع التركيز على "الأمان". ركّز على وجه التحديد على النقاط التالية

• التركيز على الموقع: قريب من محطات القطار، وخطوط مواصلات جيدة، ومرافق معيشية ملائمة
• المناطق ذات الطلب المستقر: بالقرب من الجامعات والشركات الكبيرة، المناطق التي يقل فيها عدد السكان
• حالة العقار: تحقق من عمر العقار، وحالة المرافق، وتاريخ الإصلاح، وما إلى ذلك.

3- التخطيط الواقعي للدخل والإنفاق

يعتمد نجاح الاستثمار العقاري أو فشله على خطة الدخل والإنفاق. ضع في اعتبارك النقاط التالية عند التخطيط

• توقع معدلات الشغور: خطط لفترة معينة من الشغور، بدلاً من افتراض أن العقار سيكون مشغولاً بالكامل.
• احتياطي للإصلاحات: خصص مبلغاً معيناً كل شهر للإصلاحات المستقبلية.
• التخطيط بهامش: تأكد من وجود أموال كافية لتغطية النفقات غير المتوقعة.

4- اعثر على شريك موثوق

من الصعب القيام بالاستثمار العقاري بمفردك. وجود الشركاء التاليين سيزيد من فرص نجاحك

• وكالة عقارية موثوقة: شركة لا تكتفي بتقديم العقارات فحسب، بل توفر أيضاً دعماً طويل الأجل.
• شركات إدارة متمرسة: يمكنها مساعدتك في توظيف المستأجرين والإدارة اليومية.
• مستشارون ضريبيون خبراء في الاستثمار العقاري: خبراء يمكنهم تقديم المشورة الضريبية.

5- فكّر على المدى الطويل

فكّر في الاستثمار العقاري على أنه بناء أصول طويلة الأجل بدلاً من البحث عن الربح على المدى القصير. من خلال المثابرة، سيعمل تأثير الفائدة المركبة وستزداد أصولك بشكل مطرد.

الخلاصة: يمكن أن يكون الاستثمار العقاري مربحاً "إذا تم القيام به بشكل صحيح".

بينما يقول بعض الناس أن الاستثمار العقاري غير مربح، فلا شك أنه إذا كانت لديك المعرفة والاستراتيجية الصحيحة، فهو طريقة استثمارية يمكن أن توفر دخلاً ثابتاً. ترجع العديد من حالات الفشل إلى عدم الاستعداد الكافي أو القرارات السيئة، وحتى المبتدئين لديهم فرصة جيدة للنجاح إذا اتبعوا النهج الصحيح.

تكمن الجاذبية الحقيقية للاستثمار العقاري في حقيقة أن النتائج يمكن أن تتفاوت بشكل كبير اعتماداً على حكمك وجهودك. ويتمثل الطريق المختصر للنجاح في اكتساب المعرفة الكافية قبل البدء في الاستثمار، ووضع خطة مالية معقولة واتخاذ نظرة طويلة الأجل.

على الرغم من أن مصطلح "الدخل المتاح" قد يروق للكثيرين، إلا أن الحقيقة هي أن الأمر يتطلب الكثير من الجهد "الاستثماري"، خاصة في السنوات القليلة الأولى. ومع ذلك، إذا كان هذا الجهد يؤتي ثماره، فيمكن أن يكون دعماً كبيراً كمصدر دخل ثابت في المستقبل.

إن الاستثمار العقاري ليس بأي حال من الأحوال طريقة استثمار "سهلة الربح للجميع"، ولكنه طريقة استثمار "مربحة" إذا تم القيام به بشكل صحيح.