東京都心再開發對不動產價值的影響｜虎之門、澀谷、品川的投資分析

東京都心正在推進的大規模城市再開發項目，正劇性地革新城市功能與景觀，並大幅改變不動產價值。虎之門・麻布台、澀谷、品川等地區的再開發如何進展，又將為投資者帶來哪些機遇與風險？本文從不動產價值提升的角度，深入探討再開發的本質。

虎之門・麻布台地區的再開發進展到什麼程度？

虎之門・麻布台地區在森大廈主導的約35年大規模再開發下，正蛻變為東京都心最受矚目的國際商業樞紐。2023年11月以「麻布台之丘」的名稱部分開業。

計畫用地約8.1公頃，總事業費約5,800億日圓，屬超大型開發項目。主塔森JP塔地上64層、高度約330公尺，竣工後將成為日本第一高樓。僅辦公室部分租賃面積即達約21萬平方公尺，預計容納2萬名就業人口，並涵蓋住宅、頂級飯店（Janu東京）、國際學校、慶應義塾大學預防醫療中心等多元機能。

再開發的效益已明確反映在周邊地價上。虎之門之丘站附近的商業地地價從2012年至2021年上漲約2倍（超過+110%）。國土交通省的報告亦指出，虎之門地區近一年地價上漲率高達+17.1%。

澀谷站周邊的再開發如何改變不動產市場？

澀谷站周邊正在推進被譽為「百年一遇」的大規模再開發，逐步確立其作為IT・創意產業聚集地的地位。2023年11月，被稱為再開發最後一塊拼圖的澀谷Sakura Stage竣工。

路線地價方面，澀谷站八公前地點每平方公尺達2,944萬日圓，於2023年達到全國第2位的水準。過去5年間，澀谷中心部的路線地價上漲逾五成。2023年公示地價中，澀谷區商業地上漲率亦居23區頂尖水準。

Google等國內外企業相繼入駐新設辦公室，澀谷正從年輕人文化街區蛻變為尖端企業匯聚的商業重鎮。車站直結的大型商業設施及廣場空間的整備，亦大幅改善了行人動線與防災能力。

品川・田町地區為何被稱為「第二個丸之內」？

品川地區作為磁浮中央新幹線預定始發站，正進行大規模再開發，蛻變為東京的國際門戶。高輪Gateway站的開業與高輪Gateway城市開發，將創造新的辦公室聚集地。

JR山手線約50年來首設新站——高輪Gateway站於2020年開業，包含隈研吾設計的文化設施及大規模廣場空間的品川開發項目（高輪Gateway城市）正持續推進，預計於2025年度內正式開街。

交通方面，2027年磁浮中央新幹線開業後，品川至名古屋最短僅需40分鐘，未來三大城市有望形成一大經濟圈「超級大都會區」。港區整體2024年基準地價較前年上漲+9.0%，品川站東側的港南地區2025年住宅地上漲率達+18.6%，居23區頂尖水準。

東京站周邊的再開發正在發生什麼？

東京站周邊有多個超高層項目正在推進，包括預計成為日本最高樓的Torch Tower（高度約390公尺）。竣工後預計成為東京的新地標，並作為吸引國內外投資資金的核心。

三菱地所主導的TOKYO TORCH計畫中，預計2028年竣工的Torch Tower（地上63層・總樓地板面積約54萬平方公尺）將設置頂級飯店（多切斯特典藏）、2,000席規模的劇場型大廳，以及東京最高峰的展望設施。約7,000平方公尺的大規模廣場「Tokyo Torch Park」亦將同步整備。

八重洲口側亦持續推進東京中城八重洲（地上45層・2022年開業）等再開發，辦公、商業與巴士總站一體化的新街區正加速成形。丸之內・大手町維持著全國頂尖的租金水準與低空置率。

再開發對不動產投資帶來怎樣的衝擊？

大規模再開發推升周邊地區的地價與租金，為投資者帶來資產增值的恩惠。虎之門、澀谷、品川均較再開發前的地價上漲數十%至翻倍，再開發＝不動產價值提升的公式得到印證。

東京都心對高品質辦公室的需求持續強勁，擁有最新規格的大樓在招攬租戶方面更具優勢。疫情後，與歐美相比，日本企業回歸辦公室的趨勢更為顯著，多數觀點認為供給增加對租金的下壓效果有限。

住宅市場方面，麻布台之丘的超高層住宅「安縵公寓東京」（91戶）吸引了國內外富裕階層的強烈關注，再開發物件作為獎杯資產，成為投資資金的重要承接方。近年來，海外資金收購都心優質資產的案例亦接連不斷。

再開發為地區社會帶來哪些變化？

大規模再開發不僅革新硬體設施，還在交通便利性提升、商業環境充實、防災能力改善等方面，為地區社會帶來多面向的變化。

新站開業與天橋步道整備大幅改善了街區的流通性。麻布台之丘設置了日本首個創投聚集據點「Tokyo Venture Capital Hub」，計畫吸引約70家VC進駐，共同推動新創企業支援工作。

環境方面，各項目均以取得環境認證為目標，採取減少CO2排放與雨水利用等降低環境負荷的措施。麻布台之丘更宣示整個街區採購100%再生能源電力（RE100），致力實現脫碳型城市。

國內外投資者採取怎樣的策略？

東京都心的再開發促進了跨境投資資金的再度流入，投資者策略亦從「穩定收益型」轉向「價值提升型」。

2024年下半年起，海外投資資金再度流入日本市場。摩根士丹利、布魯克菲爾德等大型資產管理公司正組建日本專項基金，推進千億日圓規模的資金募集。

投資策略方面，透過翻新改造與租金調漲來提升收益的價值提升型傾向日益強烈。從ESG投資的角度，以綠色債券籌資的案例亦在增加，森大廈即曾發行以虎之門・麻布台項目為對象的綠色債券。

對富裕個人而言，東京一線不動產兼具資產保全與地位象徵的中長期魅力，在日圓貶值時期，海外富裕階層的購置案例亦持續增加。

東京的再開發如何影響城市結構與經濟圈？

一系列再開發項目正推動東京向多核分散型城市演進，並與磁浮新幹線開業相輔相成，對形成億人規模的大都會區具有深遠的長期影響。

澀谷（IT・創意）、虎之門（國際商業）、品川（尖端科技・交流樞紐）等各核心形成各具特色的產業聚集，使東京整體孕育出多元的經濟生態系統。這亦有助於災害時的風險分散與通勤擁擠的均衡化。

結合日本的法規環境，不動產的價值正從單純的經濟收益性，擴展至涵蓋環境價值與社會價值的多元面向。東京的再開發在硬體與軟體兩方面持續投資未來，不斷提升整座城市的附加價值。

常見問題（FAQ）

Q. 東京再開發地區的地價上漲了多少？

虎之門之丘站附近的商業地地價從2012年至2021年上漲約2倍。澀谷中心部的路線地價5年間亦上漲逾五成，品川站東側的港南地區2025年住宅地上漲率達前年比+18.6%，居23區頂尖水準。

Q. 投資再開發地區需注意哪些風險？

2023至2025年間辦公大樓竣工潮持續，存在暫時性空置率上升的可能性。但對最新規格大樓的需求依然強勁，中長期而言，供給增加對租金的下壓效果被認為是有限的。

Q. 海外投資者關注哪些地區？

虎之門・麻布台、品川、東京站周邊尤為受到關注。在日圓貶值與相對低估的背景下，美國大型資產管理公司及亞洲主權財富基金紛紛組建日本專項基金，投資資金流入持續加速。

Q. 磁浮新幹線對不動產市場有何影響？

以品川站為始發站的磁浮中央新幹線開業（預計2027年）後，品川至名古屋最短僅需40分鐘。東京、名古屋、大阪三大城市有望形成一大經濟圈，品川地區的不動產價值預計將進一步攀升。