稲澤大輔
2025年3月首都圈（東京都、埼玉縣、千葉縣、神奈川縣）的中古公寓市場正迎來重大轉折期。東日本不動產流通機構（REINS）公布的最新數據顯示，成交件數大幅超越去年同月，市場活絡態勢明顯。另一方面，價格走勢在各區域間呈現明暗分化，都心區與郊外的動向出現差異。本文將就成交件數的地區別推移、成交單價與庫存的變化及其背景因素、以都心3區為中心的重點區域分析，以及各地區特性比較，為您深入淺出地說明。
2025年3月的成交件數依地區呈現怎樣的推移？
總結來說，首都圈整體錄得4,991件（較去年同月+31.0%）的大幅增加，所有區域均一致超越去年同期。
新學年前的需求旺季這一季節性因素也帶來助力，2月至3月的月度增幅亦十分顯著。從各地區較去年同月的成交件數增減來看，首都圈所有區域均大幅增加。
- 東京都（全域合計）約2,661件，較去年增加約+29%。其中東京23區達2,217件（+28.4%），連續3個月超越去年同期；多摩地區亦達444件（+30.6%），大幅增加並連續5個月成長。
- 埼玉縣達573件（+30.2%），連續6個月大幅增加。
- 千葉縣達560件（+28.2%），連續17個月超越去年同期。
- 神奈川縣全體約1,197件（增加約+37%）。其中橫濱、川崎以外的地區（湘南地區及縣央部等）達354件（+51.3%），呈現飛躍性成長。
去年秋季前後曾一度減速的首都圈中古公寓市場，自2024年11月以後持續回升，進入本年後交易件數更急速攀升。可以看出，不僅都心回歸趨勢，連郊外在內的廣泛地區購買需求均在升溫。
成交單價與庫存件數如何變化？其背景因素為何？
總結來說，成交每平方公尺單價持續創下連續59個月較去年同期增長的歷史性上升趨勢，與此同時庫存件數連續11個月減少，供需持續緊張。
價格與庫存最新動向
首都圈中古公寓的平均成交價格（每戶）截至2025年3月約為4,945萬日圓，較去年同月上漲+2.6%（連續5個月上漲）。平均成交每平方公尺單價亦達79.01萬日圓／平方公尺，較去年上漲+4.1%，自2020年5月以來連續59個月超越去年同月，持續創下歷史性上升趨勢。
另一方面，新增登錄件數為16,844件，較去年同月-0.01%（連續13個月低於去年同期）；庫存件數為43,941件，較去年減少-5.2%（連續11個月減少），賣方物件的供給呈持續縮減態勢。
新增登錄每平方公尺單價平均達90.21萬日圓／平方公尺，較去年同月急漲+22.2%。庫存每平方公尺單價亦達84.75萬日圓／平方公尺，較去年上漲+17.7%。上市物件的定價急速攀升，這一情況也反映在作為庫存留存的物件價格上。
背景：利率環境與新建供給動向
價格上漲與庫存減少的背景，在於升息前的搶進需求、新建公寓供給減少（2024年首都圈新建銷售戶數為23,003戶，為調查開始以來最低），以及日圓貶值帶動的外國投資者參與擴大等多重因素交互作用。可以說，結構性的供需緊張在很大程度上支撐著當前市場。
為何都心3區的中古公寓市場呈現一枝獨秀的態勢？
總結來說，以千代田區、中央區、港區為中心的都心區域，因國內外富裕階層需求旺盛以及極端的供給不足，呈現出與其他區域截然不同的價格漲幅。
東京23區的成交每平方公尺單價達121.78萬日圓／平方公尺（較去年同期+11.2%），以兩位數漲幅維持連續59個月超越去年同期。另一方面，其他區域（埼玉、千葉、神奈川）已有部分地區轉為負成長，都心地區呈現一枝獨秀的局面。
都心區域1億日圓以上的高價物件交易已日常化，除自住需求外，將不動產納入資產組合的購買行為強勁，期待漲價而以強氣定價上市的案例十分顯眼。乍看之下首都圈整體似乎過熱，但需留意這在很大程度上是受到都心這一有限區域影響所致。
北部、南部、多摩、總武、川崎、湘南各區域的特性有何差異？
總結來說，各區域的市場特性差異顯著，越靠近都心價格越高，而郊外區域雖然價格調整持續推進，交易卻依然活絡，兩極分化的趨勢正在加深。
- 北部區域（埼玉縣）：平均成交單價42.09萬日圓／平方公尺（較去年同期-4.8%），雖略有調整，但成交件數增加+30.2%，大幅成長。價格趨於穩定反而帶動了交易增加。
- 東部區域（千葉縣、總武線沿線）：平均成交單價37.26萬日圓／平方公尺（較去年同期-7.5%），雖轉為下跌，但成交件數增加+28.2%，連續17個月超越去年同期。
- 西部區域（多摩地區）：平均成交單價58.07萬日圓／平方公尺（較去年同期+5.2%），為23區以外唯一呈現較去年同期正成長的區域。穩健的自住需求提供了支撐。
- 南部區域（橫濱市、縣央部）：橫濱、川崎市區域的平均成交單價為61.64萬日圓／平方公尺（較去年同期-4.3%）。交易件數增加+33.2%，表現亮眼，但價格處於調整階段。
- 湘南區域：新冠疫情期間受到追捧的郊外及度假區域的過熱態勢已趨於平穩，價格調整亦持續推進。
總結而言，呈現出「都心區域價格與交易均最為活絡」、「近郊區域交易增加但適當定價意識逐漸增強」、「郊外區域過熱趨於平穩且價格調整持續推進」等趨勢。對於各區域的不動產運用而言，了解租賃管理相關法規亦是不可或缺的。
未來首都圈中古公寓市場將如何發展？
總結來說，都心區域偏強與郊外調整的格局預計將在一段時間內持續，但急劇的價格下跌局面難以想像。
短期而言，交易活絡、庫存減少的狀況預計將持續一段時間。日本銀行的金融政策仍維持寬鬆，浮動利率型貸款維持在極低水準，因此購買意願急劇降溫的可能性較低。
- 考慮出售的人士：成交單價處於歷史高位區間，買方需求亦強勁，只要定價得當，即可期待在高價位成交的市況。建議委託專業人士進行符合市場行情的價格評估。
- 考慮購買的人士：依區域與物件不同，議價空間已開始出現。鑒於利率未來走高的預期，訂立已納入未來升息因素的資金計劃至關重要。也可將活用免壓力租賃管理系統的運用方式納入考量。
常見問題（FAQ）
2025年3月首都圈中古公寓成交件數是多少？
首都圈整體達4,991件，較去年同月大幅增加+31.0%。所有區域均呈現20%至超過50%的增加率。
中古公寓價格未來會下跌嗎？
只要新建公寓供給減少與庫存不足的情況持續，急劇的價格下跌便難以想像。不過，郊外區域已開始出現價格調整，依區域不同，議價空間正在形成。
應在都心還是郊外購買？
若重視資產價值的穩定，應關注都心、車站附近的物件；若以租金收益或漲價空間為目標，近郊及郊外區域亦值得關注。重要的是依據自身的預算、生活方式及投資目的做出選擇。
