稲澤大輔
2025年2月，首都圈二手公寓市場迎來了重大轉折點。成交件數較去年同月大幅增加+23.9%，時隔約4年再度突破月間4,000件，與此同時價格維持在歷史高位區間。本文將從金融政策轉向所引發的供需變動、各地區的冷熱溫差，以及辦公室市況與再開發的聯動關係等多角度進行分析。
為何2025年2月成交件數急增？利率上升所催生的市場活絡實態
結論是，日本銀行追加升息的決定同時推動了賣方與買方的行動，導致成交件數急增。2025年1月下旬的政策利率上調（0.25%→0.5%）是直接的導火線。
2025年2月，首都圈（東京都、神奈川縣、千葉縣、埼玉縣）二手公寓成交件數較去年同月大幅增加+23.9%，達到時隔約4年再度突破月間4,000件的水準。這是自新冠疫情後的高峰期2021年3月（4,228件）以來的最高水準，也超越了過去峰值——去年3月的3,810件。成交件數連續4個月超越前年，市場的活絡態勢十分明顯。
在4月以後浮動利率上升已成定局的情況下，買方為避免未來貸款負擔加重而提前購入，賣方也趁著高價加上低利率之際紛紛進場出售。這股由利率因素引發的搶購潮不僅波及二手公寓，也蔓延至二手獨棟住宅，2月二手獨棟住宅成交件數亦較去年同比大幅增加+44.8%。
價格方面，成交單價（每平方公尺成交價格）在首都圈平均較去年同月上漲+4.8%，自2020年5月起已連續58個月超越前年。首都圈整體二手公寓平均成交價格（每戶）也較去年同月上漲+2.6%，連續3個月超越前年。平均價格漲幅小於單價漲幅，是因為平均專有面積較去年同比縮小2.1%，顯示出越來越多的買方開始配合預算選擇比以往更小的房間。
截至2025年1月，首都圈整體成交每平方公尺單價（約81.9萬日圓/平方公尺）已超越泡沫期1990年11月的水準（約80.1萬日圓/平方公尺），長期持續的價格飆漲清晰可見。2月同樣維持了這一高價趨勢，但與上月相比成交單價出現了些微的調整。根據東日本房地產資訊網（REINS）的18地區別數據，2月共有18個地區中的14個地區較上月成交單價下滑，過去約半年持續的月度漲勢在許多地區出現了短暫休止。
二手公寓庫存不足為何持續？供給端的結構性問題
結論是，業主惜售情況持續，新增登錄件數已連續11個月低於前年。庫存件數也連續9個月低於前年，供需持續呈現緊張狀態。
在需求膨脹的同時，供給端的指標依然持續疲軟。新增登錄件數（新登錄至市場的待售物件數）持續較去年同月減少，截至2025年1月已連續11個月為負（同比-6.5%）。其背景在於，近年來價格高漲期間業主惜售的動向持續不斷。許多業主以「賣掉後再買的替代物件太貴」、「不想放棄現有的低利率房貸」等理由推遲出售，導致新增供給持續萎縮。
結果，庫存件數（市場上流通的二手公寓物件總數）也持續減少，截至1月已連續9個月低於前年（同比-4.2%）。對買方而言，選擇有限的局面持續存在，而這種供給制約也成為支撐價格的因素之一。
不過，2月部分賣方趁利率上升前完成出售，新增登錄的跌幅或許略有收窄。但根本性的供給不足不會立即消除。在市場整體庫存水準持續偏低的情況下，「物件一出即售罄」的狀態將持續，無壓力租賃管理的重要性也隨之提升。
都心與郊區二手公寓市況存在哪些差異？
結論是，都心3區（千代田區、中央區、港區）因價格大幅上漲導致買方群體受限，成交件數增長乏力；而郊區地帶的交易件數則大幅增加。
從地區別來看二手公寓市況，即便同在首都圈內，各地區之間也呈現出明顯的冷熱溫差。東京都23區的平均價格（約6,290萬日圓）是千葉縣（其他地區）平均價格（約2,061萬日圓）的3倍，顯示出都心與郊區之間存在巨大的價格差距。
東京都心部價格持續上漲，但有觀點指出，特別是高價物件集中的都心3區已連續低於前年。由於都心核心區域的物件價格漲幅過大，買方群體已縮限至富裕層和部分投資者，交易數量的增長正逐漸觸頂。東京23區的平均價格自2024年下半年起以每月2%以上的速度持續上漲，截至2025年2月，僅近半年內便已上漲逾15%。
以日圓貶值為背景的海外投資者購買行為在都心部也十分顯著。過去5年間，人民幣兌日圓升值約35%，新加坡幣升值約30%，東京不動產對外國人而言的價格優勢感愈發增強。外國投資者對東京不動產市場的影響也值得持續關注。
另一方面，埼玉縣以さいたま市為中心交易件數旺盛，郊區臥城的需求復甦態勢十分明顯。千葉縣的成交件數自2023年11月起已連續16個月超越前年，表現同樣亮眼。神奈川縣的橫濱市、川崎市等都市部，成交每平方公尺單價較前年上漲數%，交易件數與價格均維持穩健。整體而言，2月時點呈現出「都心部高價維持但交易增長乏力、郊區交易活絡但價格持平乃至局部下跌」的兩極化格局。
辦公室市況與再開發如何影響二手公寓市場？
結論是，都心辦公大樓大量供給與再開發計畫接連中止，整體不動產市場的結構性變化有可能波及住宅市場。
截至2025年2月，東京都心5區（千代田、中央、港、新宿、澀谷）大型辦公大樓空置率為3.58%，較上月上升+0.22個百分點。中長期而言，有觀點指出，因2025年前後大量供給，空置率有可能上升至6%後段。
都市再開發動向也出現了變化的跡象。中野Sun Plaza的再開發計畫因工程費用大幅攀升（約為原計劃的2倍），於2025年3月事實上被撤回。五反田TOC大樓的重建計劃也因建築費高漲而叫停。
不過，再開發中止接連發生本身也具有供給調整的作用。將剩餘辦公室轉換為住宅或其他用途的動向，今後也有可能正式進入軌道。就未來都市重組與辦公大樓供需方向而言，「從偏重新建轉向活用存量」將成為關鍵詞。活用AI・IoT的大樓維護未來也備受矚目。
投資與購置考量者現在應掌握的要點是什麼？
結論是，在利率上升這一新變數加入的當下，對地區特性與合理價格的研判比以往任何時候都更加重要。
2025年2月的首都圈二手公寓市場，以金融政策的變化為契機大幅波動。從地區別來看，都心部交易量增長乏力，而郊區則有穩健需求作為支撐。若重視資產價值的穩定，都心、近車站、高品質的物件依然強勢；但若著眼於漲價空間或投資報酬率，將目光轉向今後有望成長的郊區地帶也不失為一個方案。
若房貸利率上升，買方的預算將受到壓縮，但相應地，進行價格談判的空間也將隨之增加。對於購置考量者而言，密切關注周邊行情與未來利率走向，培養判斷是否為合理價格的眼光至關重要。從長遠來看，首都圈的不動產市場依然是一個潛力充沛的市場。
常見問題（FAQ）
2025年2月首都圈二手公寓成交件數增加了多少？
較去年同月大幅增加+23.9%，時隔約4年再度達到月間超過4,000件的水準。以日本銀行追加升息決定為契機所引發的搶購需求是主要原因。
二手公寓價格與泡沫期相比如何？
截至2025年1月，首都圈整體成交每平方公尺單價（約81.9萬日圓/平方公尺）已超越泡沫期高峰1990年11月的水準（約80.1萬日圓/平方公尺）。2月同樣維持在同等水準的高價區間。
今後二手公寓價格將如何變化？
若利率上升全面進入軌道，買方預算將受到制約；但只要庫存不足的狀況持續，急劇的價格下跌便難以想像。預計將出現都心部高價維持、郊區緩慢調整的兩極化局面。
購買二手公寓應注意哪些事項？
制定將未來利率上升納入考量的資金計劃至關重要。此外，建議重視立地的未來性、管理狀況、修繕儲備金的健全性等物件的本質價值，在充分調查周邊行情後再做判斷。
