中華圈富裕階層為何購買東京高級不動產？頂層公寓市場最新動向

以日圓貶值為背景，中華圈富裕階層對東京高級不動產，尤其是都心頂層公寓的投資持續活躍。以投資收益和資產保全為目的的購置日益增多，日本的法律穩定性和市場透明度也獲得高度評價。本文將解說東京頂層公寓市場的最新動向與中華圈投資者的投資策略。

中華圈富裕階層為何選擇日本不動產？

中華圈富裕階層選擇日本高級不動產的原因，大致可分為投資目的和資產保全及居住目的兩類。

就投資而言，日本物件預期收益率約為3.5%至4%，高於中國主要城市不足2%的水準，是頗具吸引力的穩定收入來源。日圓貶值帶來了低價感，有調查顯示，自2022年以來，87.5%的中華圈投資者認為「現在是購買時機」。

就資產保全而言，日本不動產因安全且政治穩定，被視為「安全資產」，作為商務或旅行時的駐留據點購置的情況日益增多。隨著西方反華摩擦加劇，將資金轉移至地理上鄰近的日本的動向也有所可見。

東京哪些區域受歡迎？

中華圈富裕階層青睞的物件區域集中在東京都心的一流地段。

• 港區（赤坂、六本木、青山）：超高層塔樓林立，視野開闊、品牌價值高的物件豐富
• 澀谷區（廣尾、惠比壽、代官山）：作為高級住宅區在國內外享有盛譽
• 千代田區（番町、霞關周邊）：都心核心的稀缺地段

超高淨值階層以預算3億至5億日圓的物件為主，幾乎全部以現金購置。超過120平方公尺的寬敞頂層公寓尤為受歡迎，身處「品牌地段」本身就是一種身分象徵。

哪些物件類型受到青睞？

物件的用途主要分為投資用和自住用兩類。

投資用：整棟收益物件

以購置整棟公寓、住宅樓或辦公大樓來獲取租金收入。日本住宅租賃市場空置率低，可實現在本國無法獲得的3%至4%的收益率運營。

自住用：高級頂層公寓

將塔樓頂層超過120平方公尺的豪宅作為第二居所購置的情況日益增多。在中華圈中，居住在300至500平方公尺獨棟住宅的富裕階層不在少數，他們對寬敞格局的追求往往超過日本人。此外，以子女教育為目的及著眼未來移居的購置情況也有所可見。

INA有哪些購置案例？

INA&Associates株式會社作為連接外國投資者與國內不動產的專業機構，擁有眾多豐富經驗。近期，公司在東京都新宿區居中介紹並受託管理了中國投資者收購公寓樓一事。公司憑藉AI輔助租金評估及維持高入住率的運營能力備受肯定，實現了收益保障與資產價值維護的雙重目標。以東京都心物件為中心，在澀谷區幡谷高級公寓分割產權買賣等方面，持續積累回應海外投資者需求的業績。

日本不動產市場的穩定性體現在哪裡？

日本不動產市場穩定性高、透明度強，對海外投資者具有極大吸引力。

• 可完全擁有土地所有權：與中國土地私有不被允許不同，法律權利清晰明確
• 城市地區價格上漲趨勢：以東京為首的大城市圈不動產價格呈溫和上漲態勢
• 法制體系健全：合約與所有權保護完善，可預見性高
• 地理與文化的相近性：飛行僅需數小時，作為漢字文化圈具有天然親近感

外國投資者在法律制度與稅制方面有哪些要點？

日本原則上對外國人取得不動產沒有限制，可享有與日本人相同的所有權。

主要稅制

稅制頻繁修訂，建議確認最新資訊並向專業人士諮詢。

今後市場將如何變動？

據專家分析，中華圈富裕階層購置日本不動產的趨勢預計將持續。日圓貶值基調的維持、中國大陸不動產市場的低迷，以及資產海外分散的需求，將持續支撐這一需求。

INA也將充分利用在高級不動產買賣仲介和租賃管理方面的專業經驗，進一步強化海外投資者與日本國內物件之間的橋梁作用。來自中華圈的諮詢呈增多趨勢，尤其對東京超豪華公寓的關注度不斷提升。

常見問題（FAQ）

Q. 外國人購買日本不動產有哪些限制？

原則上沒有限制。可獲得與日本人相同的所有權，可自由購置從單套公寓到整棟樓的各類物件。

Q. 非居民也能獲得租金收入嗎？

可以。將作為日本國內不動產收入，適用20.42%的稅率徵稅，但若委託物業管理公司運營，即可實現遠端穩定管理。

Q. 即使日圓貶值優勢消退，日本不動產仍具吸引力嗎？

即便日圓貶值優勢減弱，日本不動產憑藉其法律穩定性、收益水準及良好生活環境，預計仍將維持其價值評價。

Q. 東京熱門頂層公寓的價格區間是多少？

在港區、澀谷區等都心核心地段，主要集中在3億至5億日圓區間。超高淨值階層通常傾向於全額現金購置。