日圓貶值對日本不動產價格的影響｜海外投資資金流入與建設成本高漲的實態

近年來，日圓價值急速下滑的「日圓貶值」持續演進，為不動產市場帶來複合性變化。本文將整理日圓貶值的現狀與背景，從外國投資者動向、市場變化、建設成本高漲及資產運用視角，全面探討其對不動產價格的影響。

為何歷史性的日圓貶值持續發生？

日圓貶值主要源於日美利差擴大。面對美國急速升息，日本銀行維持超低利率政策，使得日圓持續遭到拋售。此外，伴隨能源及原物料進口的購買美元與拋售日圓操作，也加速了日圓貶值的態勢。

匯率從2022年初的1美元兌110日圓水準，下滑至2023年10月超過150日圓，達到約30年來的最低水準。

日圓貶值如何改變外國投資者對日本不動產的投資？

日圓貶值使日本不動產對外國投資者而言顯得物超所值，成為活化不動產市場的因素之一。

具體數據如下：

• 2023年日本不動產領域的海外投資金額約為102億美元
• 僅2023年上半年，外國人投資金額便較前一年增加45%
• 2023年飯店投資金額較前一年增加約240%，達到5,000億日圓，其中約2,400億日圓來自海外投資者

東京、大阪都心物件特別受到外國投資者青睞，中國富裕人士對日本不動產的投資正在加速。黑石集團收購東京都內大型複合大樓等規模空前的海外投資案也相繼浮現。

日圓貶值如何影響國內不動產價格？

海外資金流入成為推升日本整體不動產價格的上漲因素。

東京都心新建公寓平均價格持續創歷史新高，2023年錄得較前一年大幅上漲29%。商業不動產方面，一級辦公大樓的買賣成交價格也呈現上漲趨勢。

對投資收益率的影響

隨著價格上漲，表面收益率面臨下壓，但由於日本借貸成本極低，影響相對有限。主要城市租賃住宅的毛收益率維持在4%左右，房貸利率約2%（浮動利率甚至不到1%），投資收益率與融資利率之間的利差仍相對容易確保。

另一方面，對日本投資者而言，物件價格高漲導致初期投資成本增加是一大課題。部分投資者轉而關注地方物件，或考慮納入海外不動產的投資組合分散。

建設成本高漲如何波及不動產市場？

日圓貶值對供給面也造成嚴峻衝擊。日本對木材、鋼鐵、設備等建材高度依賴進口，日圓貶值直接推高了建材進口價格。

匯率因素加上烏克蘭局勢及木材危機，建設成本急劇攀升。東京都中野區中野サンプラザ再開發案中，預估建設成本較原計畫暴增約900億日圓，導致專案延期。

建設成本上漲反映在新建物件售價上，進而帶動中古物件的需求與價格連動上漲。對於已持有物件的屋主而言，有助於提升收益性，但同時也對開發商的利潤造成壓縮。

日圓貶值時代的不動產投資策略與資產防禦策略為何？

不動產作為實物資產，具備即使在通膨環境下仍能維持價值的特性。當伴隨日圓貶值的物價上漲使現金和存款的實質價值縮水時，將資金轉移至不動產投資或J-REIT是有效的資產防禦策略。

不動產能夠產生租金收益，在通膨基調持續的情況下，預期租金收入會隨物價溫和上升，有助於維持資產的實質價值。

未來展望

包含通膨與建設費高漲時代的退出策略在內，匯率風險管理與適當的投資組合分散對投資者而言至關重要。

常見問題（FAQ）

Q. 預測日圓貶值會持續到何時？

市場共識認為，只要日本銀行對大幅升息保持謹慎態度，日圓貶值基調可能還會持續一段時間。然而匯率動向本身存在不確定性。

Q. 在日圓貶值時購買日本不動產有何優勢？

對海外投資者而言存在低價感；對國內投資者而言，不動產作為能對抗通膨的實物資產具有吸引力。

Q. 日圓貶值導致建設成本上漲，會如何影響不動產投資？

新建供給受到抑制，使現有物件的相對價值容易上升。但另一方面，新開發案的利潤率也承受壓力。

Q. 在日圓貶值時代，不動產作為資產防禦手段是否有效？

是的。不動產是對抗通膨的實物資產，租金收入也有隨物價上漲的傾向，因此是對抗現金和存款實質價值縮水的有效避險手段。