MaaS改變不動產價格｜交通革命帶來的價格形成機制結構變化與投資策略

MaaS（Mobility as a Service）是一項將所有交通方式整合在單一平台上，大幅提升移動便利性的服務。不動產價格長期以來深受「距離車站遠近」及「交通完善程度」的影響，而MaaS的普及有可能徹底改變不動產的價格形成機制。本文將分析MaaS的運作機制與海外及國內的先進案例，從投資者與專業人士的角度探討其對不動產市場的影響。

何謂MaaS？理解移動革命的本質

MaaS是「Mobility as a Service」的縮寫，指的是運用ICT將交通雲端化，以提升移動便利性的服務。它涵蓋公共交通工具、計程車、共享汽車、共享單車等所有交通方式，讓使用者能透過單一應用程式進行搜尋、預約及付款。

過去，若不使用自用車出行，每種交通方式都需要個別處理。而MaaS只需輸入目的地，系統便會推薦最佳移動路線，讓使用者能無縫銜接多種交通工具。

MaaS的本質不僅是提升移動效率。由於其被視為支撐城市建設與生活基礎的基礎設施，因此受到不動產業界的高度關注。三井不動產等大型不動產業者已開始進行「不動產×MaaS」的實證實驗，便是最好的證明。

為何交通便利性能決定不動產價格？

不動產價格由「一般因素」、「區域因素」及「個別因素」三大價格形成因素決定。交通便利性屬於區域因素及個別因素，尤其對住宅用不動產而言，是最重要的指標之一。

車站距離與價格的相關數據

根據日本國土交通省的「不動產交易價格資訊」，東京都內的中古公寓（3LDK）中，距離車站步行1至5分鐘的物件，平均成交價比步行6至10分鐘的物件高出約200萬日圓。儘管面積幾乎沒有差異，卻產生如此價差，這顯示市場優先考量的是「近車站」而非「坪數大小」。

獨棟住宅也呈現同樣的趨勢。以步行10分鐘為基準進行評估，距離車站5分鐘與6分鐘僅1分鐘之差，價差就可達約200萬日圓；若相差10分鐘，價差甚至可高達約1,000萬日圓。

鐵路系不動產公司成長為大型企業的結構性原因

車站周邊物件的高需求，也直接說明了鐵路系不動產公司為何能成長為業界大型企業。東急不動產、小田急電鐵、京急不動產、阪急阪神不動產、京阪電鐵不動產等鐵路公司的子公司積極發展不動產事業，在車站周邊的土地開發與銷售中佔有很大的市場份額。

透過鐵路事業建設車站基礎設施，再將周邊土地作為不動產銷售的商業模式，證明了交通便利性與不動產價值密不可分。

MaaS將如何改變不動產的價格形成機制？

MaaS的普及主要透過三條途徑影響不動產價格。移動便利性改變了「地段」的定義，使得傳統價格形成的前提可能被打破。

1. 郊區與地方不動產價值的重新評估

若MaaS普及，透過定額制的移動服務，即使遠離車站的地點也能輕鬆移動。芬蘭的「Whim」提供月費方案，可使用公共交通工具、計程車、共享單車，使得住在車站附近的必要性降低。

若移動便利性不再是選擇住宅的限制條件，郊區物件的需求將會增加，市中心與郊區的價格差距也將縮小。對投資者而言，這意味著在郊區地區的投資機會將會擴大。

2. 幹線道路沿線地價上漲的潛力

幹線道路沿線的物件，長期以來因塞車、噪音、廢氣等影響而地價偏低。若MaaS普及使自用車使用率下降，這些環境負擔將會減輕，地價有望上漲。在芬蘭，解決環境問題也是MaaS實用化的目的之一。

3. 附帶移動服務的不動產——新的收益模式

三井不動產在千葉縣柏之葉及東京日本橋等地，針對公寓住戶進行了整合巴士、計程車、共享單車的MaaS實證實驗。向30位住戶發放專用應用程式，提供計程車3,000日圓額度、共享汽車72小時、巴士及共享單車無限搭乘等服務。

透過將移動服務附加於不動產，可同時實現物件附加價值的提升與新收益來源的確保。這也值得作為租賃經營的差異化策略加以關注。

從MaaS先進國家的案例解讀對不動產市場的啟示

世界各國的MaaS案例，為預測不動產市場影響提供了重要的參考數據。

芬蘭「Whim」：全球首個MaaS實用化案例

2017年在赫爾辛基實用化的「Whim」，由MaaS Global公司在交通通訊部的支援下成立。其目的是解決城市塞車問題、廢氣造成的環境污染、高齡者移動手段確保等課題。提供多種依使用狀況設計的收費方案，從公共交通工具到計程車、共享單車，全部可在單一應用程式內完成。

美國「Uber」：共乘服務的社會實踐

Uber是一項由持有駕照的一般民眾以自用車提供類似計程車服務的平台，費用約為計程車的一半。透過司機評價系統確保服務品質。

德國「moovel」、中國「滴滴出行」

德國的moovel於2018年用戶數突破500萬人，已成為城市交通最佳化的平台。中國的滴滴出行則整合叫車、預約、付款功能，並建構了可從5個等級車輛中選擇的機制。

國內「不動產×MaaS」動向：投資者應關注的重點

在日本國內，由不動產業者主導的MaaS導入正在推進中。以下整理影響投資判斷的主要動向。

• 三井不動產：在柏之葉、日本橋等地推動移動願景構想。設計適合各物件、各地區的最佳服務套餐，目標是在住宅之外，也將商業設施、辦公大樓納入MaaS發展
• 東急不動產：在東京竹芝地區，與7家公司共同進行MaaS實證實驗，以建構智慧城市的示範案例
• 京濱急行電鐵：在三浦半島啟動觀光型MaaS「三浦Cocoon」。組成60個團體的觀光活化社群，並探索與包含自動駕駛在內的次世代移動方式的合作
• ADDress：作為定額制多據點共居服務，目標是與ANA及JR東日本集團合作實現「交通訂閱制」

這些動向顯示，不動產的價值正從「地點」轉向「包含移動在內的生活體驗」。在投資判斷上，也需要關注有MaaS導入計畫的地區，以及正在推進附帶移動服務型物件開發的區域。

MaaS時代的不動產投資策略：如何因應市場變化？

MaaS的發展可能為不動產投資帶來以下變化。

• 投資標的區域的擴大：郊區、地方物件也可能期待獲得與市中心相當的收益率
• 初期投資成本的降低：郊區物件的取得價格較低，進入門檻下降
• 價格形成的多元化：從單一「車站距離」的評估，轉向包含移動服務完善程度在內的綜合評估
• 創造新的附加價值：透過附帶MaaS的物件實現差異化，並獲取租金溢價

不過，MaaS在日本正式實用化仍需要時間。目前仍處於實證實驗階段，在租賃經營的招租策略中尚未能直接活用MaaS。以中長期的投資視角，持續關注MaaS相關的政策動向及基礎設施整備計畫是非常重要的。

常見問題（FAQ）

Q1. 什麼是MaaS？

MaaS（Mobility as a Service）是指運用ICT，讓使用者能透過單一應用程式搜尋、預約及支付公共交通工具、計程車、共享汽車、共享單車等各種交通方式的服務。

Q2. MaaS普及後，不動產價格會如何變化？

車站周邊物件與郊區物件的價格差距可能會縮小。由於移動便利性將不再依賴地段，郊區地區的需求增加與地價上漲值得期待。

Q3. 日本的MaaS已經實用化了嗎？

截至2021年仍處於實證實驗階段。三井不動產、東急不動產、京濱急行電鐵等業者已率先投入，預計未來將實現實用化。

Q4. MaaS對不動產投資有什麼影響？

預計將帶來投資標的區域的擴大、初期投資成本的降低、以及「附帶移動服務型物件」這一新投資類別的出現。在中長期投資判斷中納入MaaS動向是非常重要的。

Q5. 鐵路系不動產公司為何能成長為大型企業？

因為透過鐵路事業建設車站基礎設施，並將周邊土地作為不動產進行開發與銷售的商業模式，使其能夠穩定供應交通便利性高的物件。