房地產投資公司選擇指南|避免失敗的19個要點

房地产投资是投入数百万至数亿的大笔资金，至少需要数年、甚至数十年长期运营的投资。而且，遗憾的是，房地产行业也不乏灰色企业。选择房产固然重要，但更重要的是选择投资公司这个「合作伙伴」，这决定着投资的成败，一点也不为过。房地產投資公司是在購買房產後繼續提供管理和出租運營支援的存在，其後續服務的質量決定了房地產投資的成敗。如果能夠找到值得信賴的公司，就可以適當管理房地產投資的風險，更容易獲得穩定的收益。另一方面，如果選擇了錯誤的公司，在購買後可能會遇到預想不到的空房和麻煩，最壞的情況可能會遭受巨大的損失。

本文将介绍初学者在选择房地产投资公司时需要注意的19个要点。从公司的可靠性、业绩、处理房产的特点、合同内容注意事项、支持体制、销售人员的态度等，按类别具体解释要点。理解并实践每个要点，您将能够判断出可靠的合作伙伴，并掌握进行房地产投资所需的知识。

避免失败的19个要点

关于企业可靠性和业绩的检查要点

经营历史（创业年限）：房地产投资公司的经营历史是衡量其可靠性的基本指标。据说全国有超过 12 万家房地产公司，比便利店还多，但其中也不乏成立不久的新公司。能够长期持续经营本身就说明了一定的可靠性。作为参考，创业 10 年以上的公司比较放心。以长期运营为前提的房地产投资，公司不会中途倒闭也是一个重要因素。请在公司简介页面等处确认成立时间。
注册资本：公司的注册资本也是客观评估业绩和经营稳定性的要点。一般而言，注册资本越大的公司，业务规模越大，经营实力越强。房地产投资是一场长达10年以上的长期战，因此注册资本充裕、财务基础稳固的公司更让人放心。相反，注册资本过小的公司，存在经营破产的风险，以及无法提供充分服务的担忧。在公司简介中查看注册资本栏，如果可能，选择注册资本在数千万日元以上的公司比较好。
规模（员工人数）：员工人数也是衡量公司规模和稳定性的指标。实际上，全国房地产公司中约有 84% 是员工人数在 5 人以下的小型企业，员工人数超过 100 人的公司仅占 2% 左右。當然，小型公司中也有優秀的公司，但員工人數較多的公司往往具有支付人工成本的財務實力，並傾向於投資於人才培養和服務提升。擁有 100 名以上員工的大型公司，交易實績豐富，經營基礎穩固的可能性較高。請在公司簡介頁面確認員工人數，作為判斷的參考之一。
交易业绩（买卖件数、管理户数等）：该公司迄今为止的房地产交易业绩也是判断其可靠性的重要因素。例如，如果公司公布了累计买卖房屋数量和租赁管理户数，请进行核对。这些数字越多，说明该公司积累的房地产投资专业知识就越丰富。特别是从事租赁经营的公司，管理物业的入住率也是一个参考指标。入住率高说明该公司处理的是地理位置优越、需求旺盛的房产，或者在适当的时候进行装修等，拥有维持收益的专业知识。业绩丰富的公司应对购买后风险的能力也值得期待，因此尽可能选择交易业绩丰富的公司。
客户评价和口碑：除了业绩外，还要确认公司的口碑。首先，如果官方网站上刊登了「客户评价」或案例访谈，请查看内容。了解购买者的真实评价，可以更容易地想象该公司的应对和投资后的情况，而且有客户配合接受访谈，也证明有满意的用户。此外，网络上的口碑和评价也值得参考。在社交网络和论坛上搜索实际使用者的评价，避免选择口碑过差的公司。但口碑中包含主观意见，因此仅作为参考信息，自己也要调查企业的公开信息，综合判断后做出决定。
与金融机构的交易业绩：房地产投资往往需要银行等金融机构的贷款，因此投资公司与金融机构的合作数量也是衡量其可靠性的指标之一。与多家（3至5家以上）银行有合作关系的投资公司，可以说得到了金融机构的认可。合作金融机构越多，在贷款时可以比较和考虑的利率和贷款产品就越多，投资者就越容易选择对自己有利的条件。相反，如果只与一家金融机构有合作关系，贷款条件的选项就会受到限制，需要多加注意。请在公司介绍和研讨会中确认是否有「与××家金融机构合作」等信息。
专家和有资格人员：房地产投资不仅涉及房产购买，还涉及贷款计划的调整、税收对策、未来的出售和继承等广泛领域，因此，公司内部拥有这些领域的专业知识的人才数量也很重要。有些公司几乎没有房地产交易师（宅建）等资格证人员，只专注于销售。为了放心将长期运营委托给公司，除了宅建师之外，根据情况，公司内部或顾问中还有租赁房地产经营管理师、理财规划师（FP）、税务师、律师等人员会让人感到放心。拥有许多资格证人员的公司会在官方网站上公布员工介绍和资格证人数，有时还会举办研讨会等，邀请专家担任讲师。请注意这些方面。
处理房产和服务的检查要点
处理房产的类型：每家投资公司都有自己擅长的房产类型。房地产投资虽然说得简单，但有整栋公寓、分隔式公寓、独栋房屋、新建和二手房等多种类型。根据处理房产的类型，所需资金规模、风险和回报的特点也会有所不同。请根据自己的资金和目的，判断公司是否处理适合您的房产类型。您可以在公司提供的资料或网站的「房产信息」栏目中查看其经营的房产类别（公寓、公寓、独栋房屋、新建、二手房、区分、整栋等）。
经营房产的区域：房产区域也因公司而异。许多房地产投资公司倾向于在公司所在地周边地区采购房产。房地产投资以地理位置为命，区域的选择与空房风险直接相关。基本上，人口多、需求高的城市越容易找到租客，空房风险就越低。例如，东京、神奈川、大阪等主要城市圈的房产，即使有人退租，也往往很快就能找到新的租客。相反，地方偏僻地区或郊外地区，即使看起来收益率很高，但可能找不到租客，导致租金收入为零的风险也会很高。最好调查该公司主要经营哪个地区的房产，选择在人口流入多、需求高的地区有优势的公司。可以从官方网站的房产介绍和业绩案例中了解该地区的趋势。
是否有未公开房产：优质的投资房产信息并不一定会公开在门户网站上。实际上，优质房产往往通过介绍交易方或向有限的客户非公开提供信息。一般房产搜索网站（如Rakumachi、Reins等）上的信息良莠不齐，即使有符合条件的房产，也往往很快就被其他公司抢走。因此，还要检查该公司是否拥有未公开房产的信息渠道。如果该公司能够通过自己独特的网络提供限定信息，那么找到优质房产的几率就会提高。有些公司在其主页上标榜「未公开房产占〇%」，或者只向参加研讨会的人介绍未公开信息。请确认该公司是否有这样的优势。
卖方还是中介（交易形式）：房地产投资房产的销售形式有两种：一是公司自己购买房产并持有销售（卖方公司），二是公司不拥有房产，而是作为中介介绍其他卖方的房产（中介公司）。 对于初学者来说，其实卖方公司更值得推荐。中介公司依赖卖方提供的信息，因此难以事先掌握房产的详细情况，例如是否漏雨、是否有拖欠租金等。而自己收购房产并转售的公司，由于自己掌握房产的情况，信息披露比较顺畅。特别是在购买二手房产时，尽可能从卖方公司购买会更放心。實際介紹的房產資料中的「交易方式」欄中是否有「賣方」的記載也是需要注意的要點。但是，賣方公司的價格會比較高，因為其中包含了房地產公司的利潤。
提供一站式服務（租賃管理等）：購買後是否提供租賃管理服務也很重要。房地產投資不是買了房產就結束，而是出租房產獲得租金收入後，投資才真正開始。当然，需要处理各种事务，如应对租户、管理建筑物、退租时的恢复原状等，对于初学者来说，自己完成这些工作非常困难。因此，能够将物业管理全部委托给一家公司，会让人感到更安心。房地产公司有专门从事买卖和中介的公司，也有在购买后提供租赁管理服务的公司，还是选择后者比较稳妥。如果选择提供租赁管理的一站式服务公司，从提出房产方案的阶段开始，就可以期待公司提供着眼于未来运营的建议，而且购买后也不必另找管理公司，省去了麻烦。例如，如果公司负责代收房租、处理设备故障、投诉等，房东的负担就会大大减轻。在签订合同之前，最好确认「管理由贵公司负责吗？」，并具体询问售后服务内容。合同内容的检查要点
手续费和费用的透明度：与房地产投资公司交易时，除了房产价格外，还要仔细确认合同中是否还有其他手续费和费用。如前所述，通过中介公司购买房产时需要支付中介手续费，购买房产后还有管理委托手续费、贷款手续费、火灾保险费等各种费用。为了避免事后被要求支付不明费用，请仔细阅读合同和重要事项说明，如有不明之处，请务必询问。可靠的公司会详细解释费用明细。特别是中介手续费，法律规定了上限，基本上为买卖价格的 3% + 6 万日元，但为了以防万一，请确认是否还有其他额外费用。在签订合同时，如果感到有任何不透明之处，应谨慎行事。
确认转租合同（租金保证）的内容：对于初学者，有时会提出转租（统一承租、租金保证）作为降低空房风险的方法。转租本身有可获得稳定收入的优势，但如果不充分理解合同内容就贸然行动，可能会导致意想不到的失败，因此需要注意。常见的失败案例包括：最初设定的保证租金在几年后大幅下调，导致收支恶化；合同期间业主无法解除合同，无法采取行动；甚至出现转租公司经营恶化，停止支付租金的情况。這些問題都是由於未充分確認合同內容（租金調整條件和解約條款）以及次租公司的財務狀況所致。收到次租提案時，請務必仔細檢查租金調整條款的有無及條件、中途解約的可能性，以及合同方的經營狀況。如果對合同內容有疑問，請諮詢第三方專家。請從長遠角度評估風險和回報，只有在完全理解並同意的情況下才簽訂合同。
遵守法律法规和道德规范（是否提出违法建议）：需要注意那些优先考虑自己眼前利益，而不是投资者中长期利益的不良公司。例如，使用非法诱饵广告吸引顾客的公司是绝对不能考虑的。他们用实际上并不存在的「超优质房产」广告吸引顾客，当顾客咨询时，他们就会说「该房产已经成交了」，然后推销其他房产，这是明显的违法行为。因此，一定要避免与有违法行为或灰色地带推销行为的公司打交道。那些催促签订合同、只说「现在就签」、「绝对赚钱」等甜言蜜语而不提及风险的公司也不值得信任。健全的公司会遵守法律法规，不会提出背信弃义的建议。如果感到有任何可疑之处，与该公司保持距离是明智之举。支持体制与销售态度的检查要点
研讨会和个别咨询的实施情况：对于房地产投资知识尚不丰富的初学者，建议参加该公司举办的免费研讨会和个别咨询会。在研讨会上，不仅可以学习房地产投资的基础知识和最新市场动向，还可以了解讲师的知识水平和公司方针。通过面对面的交流，可以感受到网站无法了解的企业氛围和态度。好的公司应该会坦诚地提供各种信息。许多公司在研讨会结束后会提供个人咨询，您可以提出不明之处，听取具体的建议。
从客户角度出发的建议、值得信赖的负责人：选择房地产投资公司时，除了公司本身是否值得信赖外，负责销售的人是否值得信赖也很重要。优秀的公司会根据每个客户的资金状况和未来展望，提出最合适的房产建议。在咨询时，请确认对方是否认真听取您的希望和不安，并提出符合您目的的建议。例如，如果销售人员只推荐与您的年收入和自有资金不符的高价房产，或者为了销售自己公司的库存而强推房产，则需要多加注意。另一方面，请注意销售人员的资格情况和应对方式。销售人员是否拥有房地产交易师等房地产相关资格，能否诚实、准确地回答问题，是否急于签订合同，这些都是需要注意的要点。最好是与销售人员充分沟通，在达成共识的基础上签订合同，并且如果双方不合适，公司能够灵活应对更改的要求。
包括风险在内的详细说明：作为投资，除了优点之外，必然存在风险和缺点。优秀的房地产投资公司会对此进行充分的说明，让客户理解。如果销售人员只说「这个房产绝对安全」、「肯定能赚钱」等甜言蜜语，而不透露任何不利信息，则需要多加注意。例如，空房風險、租金下降、利率上升導致還款負擔增加等，即使是初學者也必須了解的風險因素有很多。要判斷公司是否能夠具體說明對這些可預見的風險採取何種應對措施。如果公司沒有說明風險，不要僅憑該公司的研討會或資料來判斷，建議向其他公司諮詢並進行比較。能夠包括缺點在內進行透明說明的公司，才是可以長期信賴的合作伙伴。
完善的售后服务：最后，购买房产后支持体制是否完善也是必不可少的检查要点。房地产投资中，购买后的租赁管理和建筑维护才是真正的工作。无论购买时房产有多好，如果运营阶段的管理和运营不适当，就无法维持收益。请确认以下售后服务内容，判断该公司是否能够放心长期委托运营。除此之外，税务咨询、诉讼纠纷应对专家介绍、业主专用咨询窗口的设置等也是需要检查的要点。能够与您建立「遇到困难时可以立即咨询」的关系的公司，对于初学者来说才是最可靠的合作伙伴。
- 租金调整建议：是否根据市场和周边行情适时提供租金设定建议？如果出现长期空房的情况，能够提出降低租金等建议的公司会让人放心。
- 定期物业维护：是否提供应对老化、提出装修建议等维护资产价值、提高资产价值的后续服务。
- 退出策略支持：将来想要出售物业时，是否提供出售咨询，提出合适的出售时机建议。

常见失败案例及应对方法

选择房地产投资公司失误会带来什么后果——最后，介绍一些初学者常见的失败案例及应对方法。為了避免重蹈覆轍，我們還將介紹一些檢查要點。

案例 1：因高收益率而失敗……只相信「收益率為 X%！」這個數字，購買了郊外的二手房，結果沒有租客，租金收入為零。正如前面所述，表面收益率越高的房產，空房風險和維修風險越容易被忽視。為避免這種情況，除了收益率之外，還必須重視地理位置和需求趨勢（檢查要點 8、9）。同時，還要確認房產的建造年份和設備狀況，必要時請專家進行調查。此外，在進行收支模擬時，應採用悲觀的假設，制定即使最壞情況下空房持續也不致造成致命打擊的計劃。
案例 2：轻信开发商的话，购买不良房产……听信销售人员的「绝对推荐」而签订合同，事后发现房产存在致命缺陷或租户不足的情况。不良开发商可能会只强调优点，不提风险，推销对自己有利的房产。为了避免这种失败，咨询多家公司进行比较和考虑是有效的办法。不要轻信一家公司的信息，听取其他公司的建议和意见，避免做出偏颇的判断。此外，在签订合同之前，要仔细询问房产的负面信息（空房历史、事故记录、周边环境问题等），判断该公司是否会公开缺点（检查要点 18）。如果有任何疑问，不要急于签订合同，要留出时间自己进行调查。
案例 3：转租合同导致收入恶化……原本以为有租金保证，但几年后，保证租金被单方面下调，经营陷入赤字。还有合同规定房东不能解除合同，只能接受条件的情况。这种转租失败的原因是签订合同时没有充分了解风险。作为对策，最重要的是仔细阅读并理解合同条款（检查要点 14）。具体来说，应事先了解「租金调整的条件和频率」、「解除合同和续签合同的规则」、「担保公司破产时的应对措施」等。如有疑问，应在签订合同前提出，如果无法得到明确的答复，则应勇敢地拒绝签订合同。此外，还应调查提供转租公司的财务状况和信誉，避免选择经营状况极不稳定的公司（检查要点 1、2）。为了实现长期稳定运营，除了眼前的安心感之外，合同的公平性和公司的信誉也是必不可少的。

除了上述情况之外，房地产投资还有「贷款偿还计划不切实际，空房时资金周转困难」、「没有考虑退出策略，无法出售而陷入困境」等各种失败案例。但是，可以共同指出的是，事先缺乏知识和准备不足是导致失败的原因。作为对策，除了选择可信赖的房地产投资公司之外，业主本身也必须掌握基本知识。利用本文的检查要点，不断学习，就能控制风险，接近成功。

总结：寻找适合自己的合作伙伴

本文全面介绍了房地产投资公司选择方面初学者应掌握的要点。19个要点都非常重要，但最重要的是判断该公司是否符合您的投资风格和目的。例如，如果您是上班族，目的是增加副业收入，那么提供周到管理代理和支持的公司更适合您；如果您想扩大资产规模，那么拥有丰富未公开房产信息的公司更适合您。首先，明确自己的投资目的和目标，参考本文的检查清单，对多个候选公司进行比较和考察。

不必急著做出決定。參加研討會或個別諮詢，與負責人直接交談，您一定能找到「值得信賴」的公司。屆時，請再次檢查本文提到的要點，進行綜合判斷。找到值得信賴的房地產投資公司這個最佳夥伴，您就離房地產投資的成功更近了一步。請消除一個個不安因素，選擇最適合自己的夥伴。