الدليل الشامل لاختيار شركة استثمار عقاري موثوقة: 19 نقطة تفتيش

الاستثمار العقاري هو استثمار يتم فيه استثمار مبالغ كبيرة من المال، تتراوح بين الملايين ومئات الملايين، لعدة سنوات على الأقل، وعلى المدى الطويل لعدة عقود. ولسوء الحظ، هناك أيضاً العديد من الشركات الرمادية في مجال العقارات. ليس من المبالغة القول إن اختيار العقار المناسب أمر مهم، ولكن اختيار الشركة الاستثمارية المناسبة أكثر أهمية. فشركات الاستثمار العقاري تقدم الدعم المستمر لعمليات الإدارة والتأجير بعد شراء العقار، وجودة خدمة المتابعة التي تقدمها تحدد نجاح الاستثمار العقاري. إذا قابلت شركة موثوقة، سيكون من الأسهل عليك إدارة مخاطر الاستثمار العقاري بشكل صحيح وكسب دخل ثابت. من ناحية أخرى، إذا اخترت الشركة الخاطئة، فقد تواجهك مشاكل أو شواغر غير متوقعة بعد الشراء، وفي أسوأ الحالات، قد تتكبد خسائر كبيرة.

تقدم هذه المقالة 19 نقطة تفتيش يجب أن يضعها المبتدئون في اعتبارهم من أجل اختيار شركة استثمار عقاري لن تفشل. يتم شرح نقاط محددة لكل فئة، بدءاً من موثوقية الشركة وسجلها الحافل، إلى خصائص العقارات التي يتم التعامل معها، والنقاط التي يجب ملاحظتها في العقد، ونظام الدعم، وموقف مندوب المبيعات. من خلال فهم وممارسة كل نقطة من نقاط التدقيق، ستتمكن من تحديد شريك موثوق به واكتساب القدرة على المضي قدماً في استثمارك العقاري براحة بال.

19 نقطة تفتيش لتجنب الفشل

نقاط التحقق من موثوقية الشركة وسجلها الحافل

1. التاريخ التجاري (طول الفترة الزمنية في العمل): يعد التاريخ التجاري لشركة الاستثمار العقاري مؤشراً أساسياً للموثوقية. يُقال أن هناك أكثر من 120 000 وكيل عقاري في البلاد، أي أكثر من المتاجر الصغيرة، ولكن الكثير منها شركات حديثة العهد لم يتم تأسيسها إلا مؤخراً. وحقيقة أن الشركة تعمل منذ سنوات عديدة هي في حد ذاتها علامة على مستوى معين من الثقة. وكقاعدة عامة، تعتبر الشركة التي تعمل في مجال الأعمال التجارية منذ أكثر من 10 سنوات عاملاً مطمئناً. في الاستثمار العقاري، حيث الإدارة طويلة الأجل شرط أساسي، من المهم أيضاً التحقق من أن الشركة لن تتوقف عن العمل في منتصف فترة الاستثمار. تحقق من تاريخ التأسيس في صفحة الملف الشخصي للشركة.
2. رأس المال:يُعد مقدار رأس مال الشركةعاملاً موضوعياًآخرفي تقييم سجلها واستقرار إدارتها. بشكل عام، كلما كان رأس مالالشركةأكبر،كلما كان حجم الأعمال أكبر، وكلما كانت الإدارة أقوى. نظرًا لأن الاستثمار العقاري هو لعبة طويلة الأجل تستمر لأكثر من 10 سنوات،فمن الأكثر أمانًاالاستثمار فيشركة ذات رأس مال وفير وقاعدة مالية صلبة. وعلى العكس من ذلك، إذا كان رأس المال صغيراً للغاية،فهناك خطرفشل الأعمال أوعدم القدرة على تقديم خدماتكافية.يُنصحبالتحقق من عمود رأس المال في الملف الشخصي للشركةواختيار شركةبرأس مال لا يقل عن عدة عشرات الملايين من الين إن أمكن.
3. الحجم (عدد الموظفين): عدد الموظفين هومقياسآخرلحجم الشركة واستقرارها. في الواقع، 84% من جميع الشركات العقارية في البلادهي شركات صغيرة تضم أقل منخمسةموظفين، و2% فقط من الشركات التي تضم أكثر من 100 موظف. بالطبع،هناكشركاتصغيرة جيدة،لكن الشركات التي لديها عدد أكبر من الموظفينتميلإلى امتلاك القوة المالية لتغطية تكاليف موظفيها والاستثمار في التدريب وتحسينخدماتها، أما الشركات الكبيرة التي تضم أكثر من100 موظففمن المرجح أن يكون لديهاسجل حافل وأساس عمل قوي.تحقق من عدد الموظفين في صفحة الملف الشخصي للشركة لمساعدتك في اتخاذ القرار.
4. السجل الحافل (عدد المعاملات، وعدد الوحدات المدارة، وما إلى ذلك):يعد سجل المعاملات العقارية للشركة حتى الآنعاملاً مهماًأيضاًفي تحديد الموثوقية. على سبيل المثال، تحقق مما إذا كانت الشركة تنشرالعددالتراكمي للعقارات التي تم شراؤها وبيعها أو الوحدات التي تم تأجيرها وإدارتها.كلما كانت هذه الأرقام أعلى، كلما كانت خبرة الشركة في مجال الاستثمار العقاري أكثر شمولاً. كما يعد ارتفاعمعدل إشغالالعقارات الخاضعة للإدارة مؤشراًأيضاً، خاصةًإذا كانت الشركة تدير أيضاً عقارات للإيجار. فمعدل الإشغال المرتفعدليل على أن الشركة تدير عقارات في مواقع جيدةومطلوبة بكثرة، ولديها الدراية الفنية للحفاظ على الأرباح من خلال التجديد في الوقت المناسب. اختر شركة ذات سجل حافل من المعاملات كلما كان ذلك ممكناً، حيث من المتوقع أيضاً أن تكون الشركة التي تتمتع بسجل حافل قادرة على التعامل مع المخاطر بعد الشراء.
5. الشهادات والسمعة: إلى جانب السجل الحافل، ستحتاج أيضاً إلى التحقق منسمعة الشركة.أولاً،تحققأولاًمن محتويات"شهادات العملاء"ومقابلاتدراسة الحالةعلىالموقع الإلكتروني الرسمي،إذا كانت متاحة. فمعرفة الأصوات الحقيقية للمشترين ستساعدك على تصور استجابة الشركة وحالة ما بعد الاستثمار، وحقيقة تعاون العملاء مع من أجرى المقابلة دليل على وجود مستخدمين راضين.كما يمكن أن تكون المراجعات والتقييماتعبر الإنترنتمفيدة أيضاً: تحقق مما يقوله المستخدمون الفعليون على مواقع التواصل الاجتماعي ولوحات الإعلانات، وتجنب الشركات التي لديها الكثير من المراجعات السيئة. ولكن، بما أن المراجعات الشفوية تتضمن آراء شخصية، فمن المهم استخدامها كمعلومات تكميلية فقط واتخاذ قرار شامل من خلال التحقق من المعلومات العامة للشركة بنفسك.
6. السجل الحافل مع المؤسسات المالية: نظراً لأن العديد من الاستثمارات العقارية يتم تمويلها من قِبل البنوك،فإن عددالمؤسسات المالية التي ترتبط بها الشركة الاستثمارية هو أيضاً مقياس للموثوقية.إذا كانت الشركة لديهاعدة بنوك (ثلاثة إلى خمسة أو أكثر) كشركاء،فيمكن القول إنها تحظى بتقدير كبير من قبل المؤسسات المالية. إن وجود عدد كبير من المؤسسات المالية الشريكة يمنح المستثمرين المزيد من الخيارات لمقارنة أسعار الفائدة ومنتجات القروض عند الاقتراض، وله ميزة تسهيل اختيار المستثمرين للشروط المواتية. وعلى العكس من ذلك، إذا كان هناك شريك مالي واحد محدد فقط، فإن اختيار شروط القرض يكون محدوداً، لذا يجب توخي الحذر. تحقق من كتيبات الشركة وندواتها للحصول على معلومات مثل "المؤسسات المالية الشريكة X".
7. المتخصصون والموظفون المؤهلون:لا ينطوي الاستثمار العقاري على شراء العقاراتفحسب، بل يشمل أيضاًمجموعة واسعة من المعارف، مثل تخطيط القروض والتخطيط الضريبي والبيع المستقبلي والميراث. لذلك من المهم وجودأشخاص ذوي خبرة فيهذه المجالات داخل الشركة. في بعض الشركات، لا يوجد تقريباً أي مقاولي بناء مؤهلين، وينصب التركيز فقط على المبيعات. ولإسناد إدارة طويلة الأجل إلى شركة ما براحة بال،من المطمئن أن تعرف أن الشركة ليس لديها مقاولبناءمرخصفحسب،بل أيضاً في بعض الحالاتمدير عقارات للإيجار،أومخطط مالي،أومحاسب ضرائبأومحام،إما داخلياً أو كمستشار. قد تقوم الشركات التي لديها العديد من الموظفين المؤهلين أيضاً بالإعلان عن ملفات تعريف موظفيها وعدد الموظفين المؤهلين على مواقعها الإلكترونية الرسمية، أو أن يكون لديها خبراء كمحاضرين في الندوات والفعاليات الأخرى. تحقق من هذه النقاط أيضاً.
   

   نقاط التحقق من العقارات التي يتم التعامل معها والخدمات المقدمة

8. أنواع العقارات التي يتم التعامل معها: تتخصص شركات الاستثمار المختلفة في أنواع مختلفة من العقارات. ويختلف مصطلح "الاستثمار العقاري" باختلاف ما إذا كنت تستثمر في مبنى سكني واحد أو مبنى سكني أو منزل منفصل أو في عقار حديث البناء أو عقار مستعمل. كما يختلف حجم الأموال المطلوبة وخصائص المخاطرة/العائد أيضاً باختلاف نوع العقار الذي تتعامل معه. حدد ما إذا كانت الشركة تتعامل مع النوع المناسب من العقارات في ضوء أموالك وأهدافك. يمكنك التحقق من فئات العقارات التي يتم التعامل معها (الشقق، والوحدات السكنية، والمنازل، والمباني الجديدة والمستعملة، والأقسام، والمباني الفردية، وما إلى ذلك) في قسم "معلومات العقار" في مواد الشركة أو موقعها الإلكتروني.
   

9. مساحة العقارات التي يتم التعامل معها: تختلف مناطق العقارات أيضاً من شركة إلى أخرى. تميل العديد من شركات الاستثمار العقاري إلى شراء العقارات بشكل رئيسي في المنطقة المحيطة بموقعها. في مجال الاستثمار العقاري، يؤثر اختيار المنطقة بشكل مباشر على مخاطر الشواغر، حيث يقال إن الموقع أمر حيوي. بشكل أساسي، كلما كانت المناطق الحضرية أكثر اكتظاظاً بالسكان وأكثر طلباً على العقارات، كان من الأسهل العثور على مستأجرين وانخفضت مخاطر الشغور. على سبيل المثال، تميل العقارات في المناطق الحضرية الكبرى مثل طوكيو وكاناغاوا وأوساكا إلى أن تكون الفترة الزمنية التي تسبق انتقال المستأجر التالي أقصر حتى لو انتقل أحد المستأجرين. وعلى العكس من ذلك، في المناطق الريفية الخالية من السكان أو المناطق البعيدة جداً خارج المدينة، تزداد المخاطرة بأنه حتى لو بدا أن العقار يتمتع بعائد مرتفع، فلن ينتقل أي مستأجرين إليه وسيكون دخل الإيجار صفراً... ويُنصح بمعرفة المناطق التي تتعامل معها الشركة بشكل رئيسي، وإذا أمكن، اختيار شركة ذات نقاط قوة في المناطق ذات التدفق السكاني المرتفع والطلب المرتفع. يمكنك قراءة اتجاهات المنطقة من قوائم العقارات ودراسات الحالة على الموقع الإلكتروني الرسمي.

10. توافر عقارات غير معلن عنها: لا يتم دائماً نشر معلومات جيدة عن العقارات الاستثمارية عالية الجودة على البوابات الإلكترونية.في الواقع، كلما كان العقار أفضل، كلما كان من المرجح أن يتم توفير المعلوماتبشكل خاص من خلال مقدمات من قبل شركاء العمل أو لعدد محدود من العملاء.وغالباً ما تكون المعلومات على المواقع الإلكترونية العامة للبحث عن العقارات (مثل راكوراكو ورينس) مختلطة، وحتى إذا تم العثور على عقار بشروط جيدة، فغالباً ما يتم الاستيلاء عليه بسرعة من قبل شركة أخرى. ولذلك،من المهم أيضاً التحقق مما إذا كانت الشركةلديها طرق معلومات عن العقارات غير المدرجة. إذا كانت الشركة تقدم معلومات محدودة يتم الحصول عليها من خلال شبكتها الخاصة، تزداد احتمالية العثور على عقار جيد. قد تعلن بعض الشركات على مواقعها الإلكترونية أن لديها "0% من العقارات غير المدرجة" أو تقدم معلومات غير معلنة حصرياً للحاضرين في الندوة. تحقق مما إذا كان لديهم نقاط القوة هذه.

11. بائع أو وسيط (شكل الصفقة):هناك شكلان من أشكال بيع العقارات الاستثمارية العقارية: الشركات التي تشتري عقاراتها الخاصةوتحتفظ بها وتبيعها (الشركات البائعة) والشركات التي لا تمتلك عقارات ولكنها تقدم عقارات بائعين آخرين من خلال وسيط (الشركات الوسيطة). في الواقعيوصى بشركات البائعينللمبتدئين. بصفتها وسيطاً، فهي تعتمد على المعلومات التي يقدمها البائع، والتي من عيوبها أنه من الصعب فهم الوضع التفصيلي للعقار مسبقاً، على سبيل المثال، ما إذا كان هناك أي تسريبات أو مستأجرين متأخرين في السداد أم لا. من ناحية أخرى، إذا اشترت الشركة العقار من تلقاء نفسها وأعادت بيعه، فإن الإفصاح عن المعلومات يكون سلسًا نسبيًا لأنها تبيع العقار بعد أن تستوعب وضع العقار بنفسها. على وجه الخصوص، عند شراء عقار مستعمل، يمكن القول أنه من الآمن الشراء منشركة البائعقدر الإمكان. ومن نقاط التحقق أيضًا إذا تم ذكر "البائع" في عمود "وضع المعاملة" في بيانات العقار المقدمة بالفعل.ومع ذلك، في حالة وكيل البائع، سيكون السعر أعلى بسبب حصة الشركة العقارية من الربح.

12. توفير الخدمات الشاملة (مثل إدارة الإيجار):من المهم أيضاً وجود أو عدم وجود خدماتإدارة الإيجار بعد الشراء. لا ينتهي الاستثمار العقاري بشراء العقار، ولكنه يبدأ فقط عندما يتم تأجير العقار والحصول على دخل الإيجار. بطبيعة الحال، تنشأ مهام مختلفة، مثل التعامل مع المستأجرين وإدارة المبنى وإعادة العقار إلى حالته الأصلية عند خروج المستأجرين، ولكن من الصعب على المبتدئين القيام بهذه المهام بمفردهم. ولذلك،فإن الشركة التي يمكن أن يُعهد إليها بإدارة العقار بمفردها تُحدثفرقاً في الشعور بالأمان. هناك نوعان من الشركات العقارية: تلك التي تتخصص في البيع والوساطة فقط، وتلك التي تقدم إدارة الإيجار بعد الشراء ضمن مجموعتها الخاصة، ولكن اختيار النوع الأخير أكثر أماناً. إذا كانت الشركة هي شركة شاملة لإدارة الإيجار، فيمكنك أن تتوقع الحصول على المشورة من مرحلة اقتراح العقار مع التركيز على الإدارة المستقبلية، ويمكنك تجنب متاعب الاضطرار إلى إيجاد شركة إدارة منفصلة بعد الشراء. على سبيل المثال، إذا كانت الشركة تتولى تحصيل الإيجار واستكشاف الأخطاء وإصلاحها والشكاوى داخل الشركة، فإن العبء على المالك يقل كثيراً. قبل توقيع العقد، اطرح أسئلة مثل "هل ستتولى شركتك الإدارة؟ " قبل توقيع العقد، واسأل تحديداً عن خدمة ما بعد البيع.

    نقاط التحقق من تفاصيل العقد

13. شفافية العمولات والرسوم: عند التعامل مع شركة استثمار عقاري، احرص على التحقق من تفاصيل العقد بعناية لمعرفة العمولات والرسوم المترتبة بالإضافة إلى سعر العقار. يتم فرض رسوم السمسرة عند التعامل مع شركة وساطة، كما ذكرنا أعلاه، وبعد الحصول على العقار هناك العديد من المصاريف مثل رسوم الإدارة ورسوم ترتيب القرض وأقساط التأمين ضد الحريق. لتجنب مشاكل الرسوم غير الواضحة التي يتم تحصيلها لاحقاً، من المهم قراءة العقد وشرح الأمور المهمة بعناية وعدم التردد في طرح الأسئلة إذا كان هناك أي شيء غير واضح. ستكون الشركة الموثوقة قادرة على شرح تفاصيل التكاليف بالتفصيل. على وجه الخصوص، فإن الحد الأعلى لرسوم الوكالة ثابت بموجب القانون وهو في الأساس 3% من سعر البيع بالإضافة إلى 60,000 ين، ولكن تحقق للتأكد من عدم وجود رسوم إضافية أخرى. إذا شعرت بأي شك في مرحلة العقد، فيجب عليك توخي الحذر.

14. تحقق من محتويات عقد الإيجار من الباطن (ضمان الإيجار):يُعرض التأجير من الباطن (إيجار مقطوع وضمان الإيجار) في بعض الأحيان على المبتدئينكوسيلة للحد من مخاطر الشواغر. يتمتع التأجير من الباطن في حد ذاته بميزة توفير دخل مستقر، ولكن انتبه إلى أن القفز إلى عقد الإيجار من الباطن دون فهم كامل لشروط العقد يمكن أن يؤدي إلى فشل غير متوقع. تشمل أنماط الفشل الشائعة التي يتم الإبلاغ عنها الحالات التي ينخفض فيها ضمان الإيجار المحدد في البداية بشكل كبير بعد بضع سنوات ويزداد الدخل والنفقات سوءاً، والحالات التي لا يستطيع فيها المالك إنهاء العقد خلال فترة العقد ويعلق، وأخيراًالحالات التيتتوقف فيها مدفوعات الإيجار بسببالصعوبات المالية التي تواجهها شركة التأجير من الباطن.ويرجع ذلك إلى حقيقة أن العقد (شروط مراجعة الإيجار وبنود الإلغاء) والوضع المالي للشركة المؤجرة من الباطن لم يتم التحقق منها بشكل كافٍ. عندما تتلقى عرضاً للإيجار من الباطن،تحقق بعنايةمن وجود بنود مراجعة الإيجاروشروطها،وما إذا كان من الممكن إنهاء العقد في منتصف المدة أملا، وحتى الصحة المالية للطرف المتعاقد. إذا لم تكن متأكداً من فهمك للعقد، فمن المفيد أيضاً استشارة خبير خارجي. قم بتقييم المخاطر والمكافآت من منظور طويل الأجل ولا توقع العقد إلا إذا كنت راضياً عنه.

15. الامتثال للقوانين والأخلاقيات (عدم تقديم عروض غير قانونية):كن حذرًا من الشركات الخبيثة التي تعطي الأولوية لمصالحها قصيرة الأجل على مصالح المستثمرين على المدى المتوسط إلى الطويل.على سبيل المثال،الشركات التي تستخدمإعلانات طُعمغير قانونيةلجذب العملاء غير واردة. من الممارسات غير القانونية الواضحة جذب العملاء بإعلانات عن "عقارات رائعة" غير موجودة بالفعل، ثم بيع عقار آخر عند ورود استفسار من العملاء، قائلين إن "العقار قد تم بيعه بالفعل". تجنب قطعاً الشركات التي تقدم هذا النوع من السلوكيات المخالفة للقانون أو الإغراء الرمادي. لا يمكنك أيضاً أن تثق بالشركات التي تستعجلك في إبرام عقد أو تستخدم كلمات معسولة مثل "الآن فقط" أو "ستجني المال بالتأكيد" ولا تذكر المخاطر التي تنطوي عليها. ستلتزم الشركة السليمة بالقانون ولن تقدم عروضاً تخون ثقة المستثمرين. إذا كنت تشعر بالريبة ولو قليلاً، فمن الحكمة أن تبتعد عن الشركة.

    نقاط التحقق من نظام الدعم وموقف المبيعات

16. الندوات والاستشارات الفردية: يُنصح المبتدئون الذين ليس لديهم معرفة كافية بالاستثمار العقاري بحضور الندوات والاستشاراتالفرديةالمجانية التي تنظمها الشركة. لا تسمح لك الندوات بالتعرف على أساسيات الاستثمار العقاري وأحدث اتجاهات السوق فحسب، بل تتيح لك أيضاً فرصة الحصول على لمحة عن المستوى المعرفي للموظفين الذين يلقون المحاضرات وسياسات الشركة. من خلال مقابلتهم والتحدث إليهم وجهاً لوجه، ستشعر بجو الشركة وسلوكها الذي لا يمكنك الحصول عليه من الموقع الإلكتروني وحده. إذا كانت الشركة جيدة، فستكون قادرة على تزويدك بمجموعة متنوعة من المعلومات دون إخفاء. تقدم العديد من الشركات استشارات فردية بعد الندوة، لذا من الجيد أن تطرح أي أسئلة قد تكون لديك أو تتلقى اقتراحات محددة.

17. مقترحات موجهة للعملاءومندوبي مبيعاتجديرين بالثقة: عند اختيار شركة استثمار عقاري،من المهم ليس فقط أن تكون الشركة جديرة بالثقة، ولكن أيضاًأن يكونمندوبو المبيعاتالأفراد المسؤولونجديرين بالثقة. فالشركة الجيدة ستكون قادرة على التوصية بالعقار الأنسب لكل عميل وفقاً لوضعه المالي وتوقعاته المستقبلية. أثناء الاستشارة، تأكد من أن الشركة على استعداد للاستماع بعناية لرغباتك واهتماماتك، وأنها قادرة على تقديم مقترحات تناسب أهدافك. على سبيل المثال، كن حذراً إذا كان الشخص المسؤول لا يوصي إلا بعقارات عالية السعر لا تتناسب مع دخلك السنوي أو أموالك الشخصية، أو يحاول فرض عقارات فقط من أجل راحة مخزونه الخاص. من ناحية أخرى، انتبه إلى حالة مؤهلاته وطريقة تجاوبه معك.تحقق مما إذا كانالشخص المسؤولحاصلاً على مؤهل عقاريمثل تاجرعقاراتللبناء، وما إذا كان يجيب على الأسئلة بصدق ودقة، وما إذا كان لا يتصرف وكأنه يستعجل العقد. من المستحسن أيضًا أن تسمح لك الشركة بالمضي قدمًا في العقد بعد مناقشة كافية مع الشخص المسؤول، وأن تكون مرنة بما يكفي لقبول التغييرات في حالة عدم التوافق.

18. الشرح الدقيق للمخاطر: كاستثمار،هناك دائماًمخاطر ومساوئ بالإضافة إلى المزايا.ستشرح لك شركة الاستثمار العقاري الجيدة هذا الأمر وتتأكد من فهمك له. كن حذراً من مندوبي المبيعات الذين لا يقولون سوى أشياء حلوة مثل "هذا العقار آمن تماماً" و "ستجني المال بالتأكيد"، ولا يقدمون أبداً أي معلومات غير مريحة. هناك العديد من عوامل المخاطرة التي يجب أن يكون المبتدئون على دراية بها، مثل مخاطر الشواغر وانخفاض الإيجارات وزيادة أعباء السداد بسبب ارتفاع أسعار الفائدة. حدد ما إذا كانت الشركة قادرة على شرح التدابير المحددة التي تتخذها للتعامل مع هذه المخاطر المتوقعة. إذا كانت الشركة لا تشرح المخاطر، فلا تحكم عليها فقط على أساس ندواتها أو طلباتها للمواد الإعلامية؛ فمن المستحسن مقارنة الشركات الأخرى. فالشركة التي تقدم توضيحات شفافة، بما في ذلك العيوب، هي شريك يمكنك الوثوق به لفترة طويلة.

19. المتابعة الجيدة: أخيراً،من الضروري أيضاً التحقق من أن الشركة لديهانظام دعمجيد بعد شراء العقار.بعد الشراء، فإن إدارة الإيجار وصيانة المبنى هي العمل الحقيقي في الاستثمار العقاري. بغض النظر عن مدى جودة العقار وقت الشراء، إذا لم تتم إدارته وتشغيله بشكل صحيح خلال مرحلة الإدارة، فلن يحافظ على ربحيته. تحقق من خدمات المتابعة التالية للتأكد من أن الشركة يمكن الوثوق بها في الإدارة على المدى الطويل مع راحة البال.

    • اقتراحات لمراجعات الإيجار: هل تقدم الشركة المشورة بشأن تحديد الإيجار وفقاً للسوق وأسعار السوق المحيطة حسب الاقتضاء؟ في حالة استمرار وجود شواغر، يجب أن تكون الشركة قادرة على تقديم اقتراحات لتخفيض الإيجارات وما إلى ذلك.

    • الصيانة الدورية للعقار: هل تقوم الشركة بمتابعة الحفاظ على العقار وتحسين قيمته، على سبيل المثال، من خلال تقديم المشورة بشأن تدابير مكافحة التدهور المرتبط بالعمر ومقترحات التجديد؟

    • دعم استراتيجيات الخروج من العقار: إذا كنت ترغب في بيع العقار في المستقبل، فهل تقدم لك الشركة المشورة بشأن بيع العقار وتقترح الوقت المناسب لذلك؟

    بالإضافة إلى ذلك، تشمل نقاط التحقق الأخرى المشورة الضريبية، والإحالة إلى المتخصصين للتعامل مع مشاكل التقاضي، ووجود نقطة اتصال مخصصة للمالكين. فالشركة التي تستطيع بناء علاقة يمكنك من خلالها "استشارة فورية عندما تواجهك مشكلة" حتى بعد الشراء ستكون شريكاً مطمئناً للمبتدئين.

الأخطاء الشائعة وكيفية تجنبها

وأخيراً، إليك بعض الأخطاء الشائعة التي غالباً ما يرتكبها المبتدئون وكيفية تجنبها. دعنا نلقي نظرة أيضاً على كيفية استخدام نقاط التفتيش لتجنب الوقوع في نفس الأخطاء.

• الحالة 1: الفشل بالقفز على العقارات ذات العائد المرتفع... "عائد 0%! هذه حالة من حالات الفشل حيث، نتيجة لشراء عقار مستعمل في الضواحي مع الاعتقاد فقط في رقم "عائد 0%"، لا يتم إرفاق أي مستأجرين ولا يتم توليد أي دخل إيجار. كما ذكرنا في "العقار ذو العائد المرتفع ظاهرياً يميل إلى التغاضي عن مخاطر الشغور ومخاطر الإصلاح. وكحل بديل، من المهم التركيز على ظروف الموقع واتجاهات الطلب، بدلاً من الحكم على العائد وحده (نقطتا التدقيق 8 و9). تحقق أيضًا من عمر العقار وحالة المرافق، وإذا لزم الأمر، اطلب من أحد المتخصصين إجراء مسح. من المهم أيضًا إجراء عمليات محاكاة للدخل والنفقات حتى في ظل الافتراضات المتشائمة، والتخطيط لأسوأ سيناريو لاستمرار الشغور غير المميت.

• الحالة 2: شراء عقار معيب بناءً على قصة الباني... هذا مثال حيث يتم توقيع العقد كما أخبر مندوب المبيعات أن العقار "موصى به تمامًا"، ليكتشف لاحقًا أن العقار به عيوب قاتلة أو أنه غير مشغول بشكل كافٍ. قد يركز التجار الخبثاء على المزايا فقط دون الإفصاح عن المخاطر ويحاولون الترويج للعقارات التي تناسبهم. لتجنب هذا الخطأ، من المفيد استشارة عدة شركات وإجراء مقارنات. لا تعتمد على معلومات شركة واحدة فقط، بل استمع إلى اقتراحات وآراء الشركات الأخرى لتجنب الأحكام المتحيزة. بالإضافة إلى ذلك، قبل التوقيع على العقد، اطرح أسئلة حول المعلومات السلبية عن العقار (مثل تاريخ الشواغر، وتاريخ الحوادث، والمشاكل في البيئة المحيطة، وما إلى ذلك) وحدد ما إذا كانت الشركة مستعدة أيضاً للكشف عن العيوب (نقطة التحقق 18). إذا كانت لديك أي شكوك، فمن المهم ألا تتسرع في إبرام عقد وأن يكون لديك الوقت الكافي لإجراء بحثك الخاص.

• الحالة 3: التدهور غير المتوقع في الدخل والنفقات بموجب عقد إيجار من الباطن... هذه حالة اعتقد فيها المالك أن العقد آمن لأنه يتضمن ضماناً للإيجار، ولكن بعد بضع سنوات تم تخفيض الإيجار المضمون من جانب واحد وانخفضت قيمة الإيجار المضمون من جانب واحد وسقط العمل في المنطقة الحمراء. كانت هناك أيضًا تقارير عن حالات لم يتمكن فيها المالك من إنهاء العقد ولم يكن أمامه خيار سوى قبول الشروط والأحكام. ويرجع فشل الإيجار من الباطن هذا إلى الفشل في قراءة المخاطر في مرحلة العقد. وكإجراء مضاد، من الأهمية بمكان التحقق من شروط العقد وفهمها بالتفصيل (نقطة التدقيق 14). على وجه التحديد، يجب فهم شروط وتواتر مراجعات الإيجار وقواعد الإلغاء وتجديد العقد وما يجب فعله إذا أفلست شركة الضمان. يجب طرح الأسئلة قبل التوقيع على العقد، ويجب أن تتحلى بالشجاعة لعدم توقيع العقد إذا لم تتمكن من الحصول على إجابة واضحة. يجب عليك أيضًا التحقق من الوضع المالي والجدارة الائتمانية لمقدم خدمة التأجير من الباطن نفسه، وتجنب الشركات التي تبدو إدارتها غير مستقرة للغاية (نقطتا التحقق 1 و2). إن عدالة العقد وموثوقية الشركة بالإضافة إلى الأمان الفوري أمران ضروريان للإدارة المستقرة على المدى الطويل.

وبالإضافة إلى ما سبق، هناك العديد من أنماط الفشل الأخرى في الاستثمار العقاري، مثل التعثر في التدفق النقدي عند حدوث شواغر بسبب ضعف خطة سداد القروض، أو عدم القدرة على البيع دون التفكير في استراتيجية خروج. ومع ذلك، فإن القاسم المشترك بينها جميعاً هو أن الافتقار إلى المعرفة المسبقة والإعداد المسبق يؤدي إلى الفشل. وكإجراء مضاد، من المهم اختيار شركة استثمار عقاري موثوق بها بالطبع، ولكن من المهم أيضاً أن يكتسب المالكون أنفسهم المعرفة الأساسية. باستخدام نقاط التحقق الواردة في هذه المقالة والدراسة بنفسك، ستتمكن من التحكم في المخاطر والاقتراب من النجاح.

ملخص: ابحث عن الشريك المناسب لك

لقد قدم هذا المقال دليلاً شاملاً حول كيفية اختيار شركة استثمار عقاري، حيث يغطي النقاط الرئيسية للمبتدئين: جميع نقاط التفتيش الـ 19 مهمة، ولكن في النهاية من المهم تحديد ما إذا كانت الشركة مناسبة لأسلوبك وأهدافك الاستثمارية. على سبيل المثال، إذا كنت موظفاً تتقاضى راتباً وتبحث عن دخل إضافي، فقد تكون الشركة التي تقدم إدارة ودعم سخي مناسبة، بينما إذا كنت تتطلع إلى توسيع أصولك، فقد تكون الشركة التي لديها ثروة من المعلومات عن العقارات غير المدرجة في البورصة هي الشريك المناسب لك. أولاً، قم بتوضيح أهدافك الاستثمارية وأهدافك الخاصة، ثم استخدم قائمة المراجعة الواردة في هذه المقالة للمقارنة بين العديد من الشركات المحتملة.

لا داعي للتسرع في اتخاذ القرار. يجب أن تكون قادرًا على العثور على شركة تشعر أنه يمكنك الوثوق بها من خلال حضور الندوات والتحدث مباشرةً مع الشخص المسؤول في الاستشارات الفردية. في ذلك الوقت، تحقق مرة أخرى مما إذا كانت النقاط المذكورة في هذه المقالة مستوفاة واتخذ قراراً شاملاً. إن العثور على أفضل شريك - شركة استثمار عقاري موثوق بها - سيقربك كثيراً من الاستثمار العقاري الناجح. يرجى المضي قدماً في اختيار الشريك الأفضل بالنسبة لك، مع سحق أي مخاوف لديك واحدة تلو الأخرى.