开始房地产投资时，除了房产价格外，还需要支付初期费用。初期费用大约为购买价格的 15%左右，例如,3,000万日元的房产，需要支付约450万日元,7,000万日元的房产，需要支付1,000万日元以上。虽然根据贷款情况和自有资金金额而有所不同，但房产价格的20%至30%左右作为初期费用也是常见的情况。 實際上,3,000萬日元的房產，初期費用為600萬至900萬日元,5,000萬日元的房產，初期費用為1,000萬至1,500萬日元。如此可見，初期費用絕非小數目，因此，初學者必須準確掌握費用明細和行情，謹慎制定資金計劃。 本文主要以个人投资者为对象，以区分公寓（单间公寓）和整栋公寓等为前提，对初期费用明细和行情以及降低成本的具体要点进行说明。
房地产投资的初期费用明细和行情
房地产投资的初期费用包括各种项目。以下列出主要明细，并说明各自概要和行情参考。
- 房产首付款（自有资金）：房产价格中无法通过贷款支付的部分作为自有资金支付。通常情况下，首付款为房产价格的10%至30%左右。例如,5000万日元的房产，首付款为20%，则为1000万日元。首付款越多，贷款审查越有利，但投入自有资金过多，则存在手头资金减少的风险。 近年来，全贷款（首付为零）也是一种选择，但实际上，初学者很难获得零首付贷款。
- 中介手续费：支付给房地产中介公司的成功报酬。法律规定了上限，最高为成交价格的「3% + 6万日元」+消费税（成交价格超过400万日元的情况下）。例如,3,000万日元的房产，（3,000万日元×3% + 6万日元）×1.1=约105.6万日元（含税）为最高中介手续费。 該手續費在買賣合同成立時支付，如果賣方是房地產公司（直接銷售），則無需支付仲介手續費。市場行情約為房產價格的3%以上，例如7000萬日元的房產，需要支付約210萬日元。
- 印花税（印花费）：用于购买买卖合同和贷款合同上的印花税。根据房地产买卖合同的金额征收，例如合同金额为 5,000 万日元，印花税约为 6万日元，合同金额为 1,100 万日元，印花税约为 9万日元（※根据合同签订时间，可能有减免措施）。 印花税金额随合同金额的增加而增加，但与其他费用相比，比例较小，为数万至数十万日元。
- 登记费用（注册许可税）：进行房地产所有权转让登记和抵押权设定登记时所需缴纳的税金。征税标准为房地产的固定资产税评估额（约为实际价格的70%），根据规定的税率计算。 稅率為：土地和二手房產所有權轉移登記為 2.0%，住宅用房產保存登記為 0.4%，抵押權設定登記也為 0.4% 等。 例如，购买7,000万日元的房产（土地+建筑物）并获得贷款，登记许可税大约为60万至70万日元。此外，如果委托司法书士办理登记手续，还需要支付司法书士报酬。如果不委托，则无需支付报酬，但由于登记需要专业知识，通常会委托司法书士办理。司法书士的报酬大约为10万至15万日元。
- 贷款手续费：向银行等贷款机构申请贷款时支付的手续费。金融机构有固定费用型（例如:10万至20万日元）和固定比率型（例如：贷款额的2%左右）两种类型，最近采用「贷款额×2.2%（含税）」等固定比率型的情况也越来越多。例如，贷款额为3,000万日元、手续费率为2.2%的情况下，手续费为66万日元。 贷款金额越大，手续费越高，因此在选择贷款机构时，请确认手续费的金额和计算方法。市场行情为贷款金额的1%至3%左右，但固定额型手续费可能控制在10万日元左右。
- 融資保證費：為防止貸款拖欠而向保證公司支付的費用。許多投資貸款都需要利用保證公司，因此會產生保證費。支付方式有兩種：一種是先一次性支付貸款額的1%至2%（外框方式），另一種是將年利率上調0.2%，間接支付（內框方式）。 前者，例如借款5000万日元，担保费大约为50万至100万日元。有些金融机构不收取担保费（无需担保公司）。如果预付担保费，提前还款缩短期限，部分费用可能会返还。一般而言，包括担保费在内的贷款相关手续费总额约为借款额的2%左右，最好与上述贷款手续费一起计算。
- 火災保險費、地震保險費：是物業的損害保險費用。投資用房地產也幾乎必須加入火災保險，有時還會作為融資條件要求加入。火災保險補償因火災、雷擊、風災、水災等造成的建築物和家財的損害，必要時還可加入地震保險（補償地震、火山噴發、海嘯造成的損害）。 保险费根据房产的结构（是否防火）、所在地、赔偿内容、保险期限等因素而差异很大。例如，钢筋混凝土结构的分隔式公寓的火灾保险相对便宜,25平方米左右的公寓5年的保险费约为7万至8万日元。另一方面，木结构的一栋公寓等火灾保险费较高，根据建筑评估额和建筑年限，数十万日元的保险费也不足为奇。 此外，地震保險由國家根據建築結構和所在地制定費率，各保險公司之間沒有差異。總體而言，火災保險費和地震保險費在數萬至數十萬日元之間，在購買房產時，最好取得報價，並比較多家保險公司後再做出選擇。
- 结算金（固定资产税、城市规划税、管理费、维修储备金结算）：房地产交易中，由于所有权在年度中途发生变更，因此需要结算固定资产税等。固定资产税和城市规划税是每年1月1日对所有者征收一年份的税额，因此，在交房时，卖方已全额缴纳了当年的税款。 因此，通常情况下，买方将交房日之后期间的税额按日计算，然后支付给卖方。例如，如果固定资产税为每年 20 万日元左右（根据评估额）的房产在 6 月底交房，则买方需要承担剩余半年约 10 万日元的税额。此外，对于分层公寓等，如果管理费和维修储备金在一个月中途发生所有权变更，也将按日计算并结算。 这些结算金额因房产和交房时间而异，但为了保险起见，最好将数万至十数万日元作为初期费用预留。
- 不动产取得税：不动产取得时一次性征收的地方税。税率原则上为土地和住宅3%（非住宅为4%），但征税标准根据固定资产税评估额计算，还有住宅用地等各种减免措施。 不动产取得税的通知通常会在取得后不久寄送，并非在购买时立即支付。但金额可能会很高，因此在资金计划中，最好事先将此作为初期费用的一部分考虑在内。
- 维修、装修费用（初期整备费用）：以上是合同和登记相关的「杂费」，但还需要考虑购买房产后可能产生的维修和装修费用。 特别是二手房，购买后可能需要立即对设备进行维修或室内装修。分隔式公寓在招租前通常只需进行室内清洁和设备检查，但整栋公寓可能需要大量维修费用，用于屋顶、外墙的维修和公共区域的整修等。新建房屋在短期内不会发生大修，但二手房根据建筑年限，可能需要提前支付维修费用。 因此，将房产价格的数%作为维修备用金，或者事先仔细确认房产状况，计算出必要的初期维修费用，是非常重要的。
以上是主要初期费用明细。根据具体情况，会有多少增减，但以「房产价格的○%」的形式进行概算，便于制定计划。一般来说，初期费用占房产价格的比例会因贷款条件等而变化。 如果购买条件接近全额贷款，初期费用约为房产价格的 15%，如果自有资金比例增加，则可能超过 20% 至 30%。请根据自己的投资计划进行模拟计算，考虑准备合理的自有资金和贷款条件。
降低初期费用的具体要点
为了尽可能减轻初期费用的负担，有一些技巧和谈判策略。以下汇总了房地产投资初学者也容易实践的要点。
- 选择土地价值高或资产价值高的房产：「土地价值高」是指买卖价格接近土地价值（路线价格或实际价格）的房产，建筑物的价值几乎为零。此类房产容易获得金融机构的评估，获得全额贷款的可能性较高。同样，资产价值高的优质房产（地理位置优越、租赁需求高的房产）的担保评估较高，往往能够获得更多的贷款。 也就是说，可以减少自有资金（首付款），减轻初期费用负担。但是，土地价值较高的房产往往建筑年久，需要考虑日后维修的风险。此外，资产价值较高的房产本身价格往往较高，因此综合判断收支平衡非常重要。
- 寻求融资条件较强的公司的支持：如果您没有金融机构的人脉，可以委托擅长融资安排的房地产公司进行中介。 不同房地产公司与金融机构的合作数量和业绩存在差异，擅长融资的公司可能会提供首付为×%即可获得贷款等优惠条件。实际上，融资业绩丰富的公司与银行有着牢固的业务关系，即使是初学者也能获得优惠贷款。房地产公司的网站上可能会刊登融资案例，参考这些信息选择可信赖的公司是个不错的选择。
- 减少首付、利用杂费贷款：如果能够减少占初期费用最大比例的首付，就可以减少自筹资金。如上所述，通过选择容易评估的房产，以及向多家金融机构咨询，寻找贷款比例（LTV）尽可能高的贷款，可以减少首付。但是，需要注意的是，首付减少，贷款额就会相应增加，每月的还款负担也会加重。请考虑制定合理的还款计划。 此外，除了房产贷款外，还可以利用杂费专用贷款。有些银行提供涵盖登记费、保险费等初期杂费的贷款产品，利用这些产品，几乎无需自筹资金即可开始购房。但即使如此，这仍然属于贷款，需要承担利息负担。利用首付和杂费贷款时，请模拟贷款后的现金流，确认投资收支是否平衡。
- 重新审视火灾保险费：火灾保险的保险费因保险内容和保险公司而异，通过比较报价，有可能减轻保险费负担。在确定保险范围后，从多家公司获取报价，避免过度保险和保险费过高的保险。例如，如果位于水灾风险较低的地区，可以取消水灾保险，将建筑物评估额设定在适当的水平，从而降低保险费。此外，利用长期合同折扣，一次性签订合同，也有可能降低保险费。 如果您难以判断，建议咨询保险代理或理财规划师。此外，有些贷款条件要求加入指定的保险，在这种情况下，建议将保险费包括在条件比较中。
- 房产价格谈判和附加费用谈判：如果房产本身的价格能够降低，与价格成比例的各种费用，如中介手续费也会相应降低。与卖方进行价格谈判并不容易，但可以尝试瞄准长期未售出的房产或有降价余地的房产。即使降价几个百分点，总费用也会节省很多。
通过实践以上几点，可以减轻初期费用负担。但是，请注意不要过于追求降低初期费用。如果首付过低，每月现金流会变得紧张，或者只为了便宜而选择的房产长期空置，就会本末倒置。重要的是初期费用与投资收益率和风险之间的平衡。 例如，「因为自有资金少，买了收益率低的单间公寓，结果每月都要补钱」这样的失败案例也时有发生。在尽可能减少初期费用的同时，综合考虑房产的收益性和未来运营计划，是成功投资的捷径。
总结
房地产投资的初期费用因房产价格和贷款条件而异，但大致可参考房产价格的15%至20%左右。 如果自有资金比例较高，可能会接近30%，但相反，根据条件，也可以控制在10%左右。初期费用主要包括中介手续费、各种税金、贷款相关费用、保险费等，重要的是对每项费用有大致的了解，做好准备。即使是对小型公寓或单栋公寓等小规模投资，也需要数百万元的初期成本。
但是，掌握上述降低成本的要点，就可以巧妙地压缩初期费用。积极采取各种对策，例如谈判中介手续费、精心挑选房产、选择金融机构以获得有利的贷款条件等。此时，听取专家的意见也是有效的。通过与房地产公司负责人、金融机构、理财规划师协商，可以制定包括容易被忽视的费用在内的详细资金计划。
正确把握和控制初期费用是成功进行房地产投资的第一步。以力所能及的预算开始，为未来的运营留出足够的现金，做出明智的投资判断。请参考本文的内容，放心开始房地产投资。
