부동산 투자 초기 비용 절감하는 방법과 주의사항

부동산 투자를 시작할 때는 부동산 가격과는 별도로 초기 비용이 필요합니다. 구입 가격의 약 15% 내외가 초기 비용의 기준이며, 예를 들어 3,000만 원짜리 물건이라면 약 450만 원, 7,000만 원짜리 물건이라면 1,000만 원 이상이 필요하다는 계산이 나옵니다. 융자 유무와 자기 자금의 규모에 따라 다르지만, 부동산 가격의 20~30% 정도를 초기 비용으로 예상하는 경우도 있습니다. 실제로 3,000만 원짜리 부동산의 경우 초기 비용은 600만~900만 원, 5,000만 원짜리라면 1,000만~1,500만 원 정도가 소요되는 경우도 있습니다. 이처럼 초기 비용이 결코 적지 않기 때문에 초보자는 그 내역과 시세를 정확히 파악하고 자금 계획을 신중하게 세우는 것이 중요하다. 이번 기사에서는 주로 구분형 아파트 (1실짜리 아파트)나 단독주택 등 개인 투자자가 대상인 부동산을 전제로 초기 비용의 내역과 시세, 그리고 비용을 절감할 수 있는 구체적인 포인트에 대해 알아보겠습니다.

부동산 투자의 초기 비용 내역과 시세

부동산 투자의 초기 비용에는 다양한 항목이 있습니다. 아래는 주요 항목에 대한 개요와 대략적인 시세를 설명합니다.

• 부동산 계약금(자기자금): 부동산 가격 중 대출로 충당할 수 없는 부분을 자기자금으로 지불합니다. 일반적으로 부동산 가격의 10~30% 정도를 계약금으로 마련하는 경우가 많습니다. 예를 들어 5,000만 원짜리 물건에 20%를 계약금으로 내면 1,000만 원이 됩니다. 계약금을 많이 넣을수록 대출 심사에 유리하지만, 자기 자금이 너무 많이 투입되면 수중에 있는 자금이 너무 줄어드는 위험도 있습니다. 최근에는 전액 대출(계약금 0엔)도 옵션으로 존재하지만, 초보자가 계약금 0엔으로 대출을 받기는 쉽지 않은 것이 현실이다.

• 중개수수료: 부동산 중개회사에 지불하는 성공보수입니다. 법률로 상한액이 정해져 있으며, 매매가격의 '3% + 6만엔' + 소비세가 상한(매매가격 400만엔 이상일 경우)으로 정해져 있다. 예를 들어 3,000만 엔의 물건이라면 (3,000만 엔 × 3% + 6만 엔) × 1.1 = 약 105.6만 엔(세금 포함)이 최대 중개수수료입니다. 이 수수료는 매매계약이 성립되었을 때 지불하는 것으로, 판매자가 부동산 회사(직판)인 경우에는 중개수수료가 필요 없다. 시세로는 부동산 가격의 약 3%가 조금 넘는 금액으로, 7,000만 엔의 부동산이라면 약 210만 엔이 필요합니다.

• 인지세(인지세): 매매 계약서나 대출 계약서에 붙이는 수입 인지세입니다. 부동산 매매계약서의 계약금액에 따라 과세되며, 예를 들어 계약금액이 5,000만 엔이면 6만 엔 정도, 11,000만 엔이면 9만 엔 정도가 인지세액의 기준입니다(※계약 시기에 따라 경감조치 있음). 인지세는 계약금액이 클수록 고액이지만, 수만엔~수십만엔 정도로 다른 비용에 비하면 그 비율은 적습니다.

• 등기비용(등록면허세): 부동산의 소유권 이전 등기나 저당권 설정 등기를 할 때 드는 세금입니다. 과세표준은 부동산의 고정자산세 평가액(기준은 실지 가격의 약 70%)에 정해진 세율을 곱하여 계산합니다. 세율은 토지 및 중고건물의 소유권이전등기가 2.0%, 주택용 건물의 보존등기가 0.4%, 저당권 설정등기도 0.4% 등으로 정해져 있습니다. 예를 들어 7,000만 엔의 부동산(토지+건물)을 구입하고 대출을 받을 경우, 등록면허세는 대략 60~70만 엔 전후가 되는 경우가 있습니다. 이 외에도 등기 수속을 법무사에게 의뢰할 경우 법무사 보수가 필요합니다. 의뢰하지 않는 경우에는 보수가 들지 않지만, 등기는 전문지식이 필요하기 때문에 법무사에게 맡기는 것이 일반적입니다. 법무사 보수는 약 10만~15만 엔이 기준이 됩니다.

• 대출사무수수료: 은행 등 대출기관에 대출을 신청할 때 지불하는 수수료입니다. 금융기관에 따라 정액형(예: 10만~20만엔 정도)과 정률형(예: 대출액의 2% 정도)이 있으며, 최근에는 '대출액×2.2%(세금 포함)' 등 정률형을 채택하는 경우도 있습니다. 예를 들어 차입금 3,000만 엔, 수수료율 2.2%라면 66만 엔의 사무수수료가 됩니다. 대출 금액이 클수록 수수료도 높아지므로 대출 기관을 선택할 때는 이 사무 수수료의 금액과 계산 방법도 확인해야 합니다. 시세로는 대출액의 1~3% 정도이지만, 정액형이라면 10만원대로 낮출 수 있는 경우도 있습니다.

• 대출 보증료: 대출금 상환이 연체될 경우를 대비해 보증회사에 지불하는 비용입니다. 대부분의 투자 대출은 보증회사를 이용해야 하며, 이 보증료가 발생한다. 납부 방식은 대출금액의 1~2% 정도를 선납하는 방식(외곽방식)과 이자율에 연 0.2% 정도를 가산하여 간접적으로 납부하는 방식(내곽방식)이 있다. 전자의 경우, 예를 들어 차입금 5,000만 원이라면 보증료는 50만~100만 원 정도입니다. 금융기관에 따라서는 보증료 제로(보증회사 불필요)인 경우도 있습니다. 보증료를 선납한 경우, 조기상환으로 기간을 단축하면 일부를 돌려받을 수 있는 경우도 있습니다. 일반적으로 보증료를 포함한 대출 관련 수수료 총액이 대출 금액의 약 2% 내외인 경우가 많으며, 앞서 언급한 대출 사무 수수료와 함께 계산하는 것이 좋습니다.

• 화재보험료-지진보험료: 부동산에 대한 손해보험 비용입니다. 투자용 부동산에서도 화재보험 가입은 거의 필수이며, 대출 조건으로 가입을 요구하는 경우도 있습니다. 화재보험은 화재, 낙뢰, 풍재, 수재 등으로 인한 건물 및 가재도구를 보상하며, 필요에 따라 지진보험(지진, 분화, 쓰나미로 인한 피해 보상)도 가입합니다. 보험료는 건물의 구조(내화 여부), 위치, 보상내용, 보험기간 등에 따라 크게 달라진다. 예를 들어 철근콘크리트 구조의 구분소유 아파트의 경우 화재보험은 비교적 저렴하며, 25㎡ 정도의 아파트의 경우 5년간 7~8만엔 정도의 보험료가 책정되는 경우도 있다. 반면 목조 단독주택 등은 화재보험료가 비싸고, 건물 평가액이나 건축 연수에 따라 수십만 원에 달하는 경우도 있습니다. 또한 지진보험은 건물 구조와 위치별로 국가가 요율을 정하고 있어 가입하는 회사에 따라 차이가 없다. 일반적으로 화재보험료・지진보험료는 수만엔~수십만엔의 폭이 있지만, 부동산 구입 시에는 견적을 받아 여러 회사를 비교하여 선택하는 것이 바람직합니다.

• 정산금(고정자산세, 도시계획세, 관리비, 수선적립금 정산): 부동산 거래에서는 연도 중간에 소유자가 바뀌기 때문에 고정자산세 등의 정산이 있습니다. 고정자산세・도시계획세는 매년 1월 1일 현재 소유자에게 1년 치가 과세되기 때문에, 인도 시점에 매도인이 그 해의 세금을 전액 납부한 상태입니다. 따라서 인도일 이후의 기간에 해당하는 세액을 일할 계산하여 매수인이 매도인에게 지불하는 형태로 청산하는 것이 일반적입니다. 예를 들어 연간 고정자산세가 20만 엔 정도인 부동산(평가액에 따라 다름)을 6월 말에 인도하는 경우, 남은 반년치인 약 10만 엔을 매수자가 부담하는 식입니다. 또한 구분소유 아파트 등에서는 관리비・수선적립금에 대해서도 월중에 소유자가 바뀌면 일할 정산을 합니다. 이러한 정산금은 물건이나 인도 시기에 따라 다르지만, 수만 엔~수십만 엔 정도를 초기 비용으로 예상해 두면 안심할 수 있습니다.

• 부동산 취득세: 부동산을 취득할 때 한 번만 과세되는 지방세입니다. 세율은 원칙적으로 토지-주택이 3% (비주택은 4%)이지만, 과세표준은 고정자산세 평가액으로 계산되며, 주택용지의 특례 등 각종 감면 조치도 있습니다. 부동산 취득세 납부 통지서는 취득 후 얼마 후에 발송되는 것이 일반적이며, 구입 시 바로 납부하는 것이 아니다. 그러나 금액이 커지는 경우도 있으므로 자금 계획상 초기 비용의 일부로 미리 반영해 두는 것이 좋습니다.

• 수선・리폼 비용(초기 정비 비용): 위는 계약이나 등기에 따른 이른바 '제반 비용'이지만, 부동산 구입 직후에 발생할 수 있는 수선이나 리폼 비용 도 고려해야 합니다. 특히 중고 매물의 경우, 구입 후 바로 설비 수리나 인테리어 리모델링이 필요한 경우가 있습니다. 구분형 아파트의 경우 입주자 모집 전에 실내 청소나 시설 점검 정도로 끝나는 경우가 많지만, 단독주택의 경우 지붕 및 외벽 보수, 공용부 정비 등 초기에는 큰 수리비가 발생할 가능성도 있습니다. 신축 매물이라면 당분간 큰 수선비용이 발생하기 어렵지만, 중고 매물에서는 지은 지 오래된 매물일수록 초기에 수선비용이 발생할 수 있습니다. 따라서 매물 가격의 몇 % 정도를 수선 예비비로 예상하거나, 사전에 매물의 상태를 잘 확인하여 필요한 초기 수선비를 계산해 두는 것이 중요합니다.

이상은 주요 초기 비용의 내역입니다. 개별 상황에 따라 다소 증감이 있을 수 있지만, '부동산 가격의 ○%'라는 형태로 대략적으로 계산해 보면 계획을 세우는데 도움이 될 것입니다. 일반적으로 부동산 가격 대비 초기 비용의 비율은 대출 조건 등에 따라 달라질 수 있습니다. 풀론에 가까운 조건으로 구입할 수 있다면 부동산 가격의 약 15%가 초기 비용이며, 자기 자금의 비율이 높아지면 20~30% 이상이 될 수도 있습니다. 자신의 투자 계획에 맞게 시뮬레이션을 통해 무리 없는 자기 자금 준비와 대출 설정을 고려해야 합니다.

초기 비용 절감을 위한 구체적인 포인트

초기 비용 부담을 최대한 줄일 수 있는 몇 가지 방법이나 협상 요령이 있습니다. 부동산 투자 초보자도 쉽게 실천할 수 있는 포인트를 아래와 같이 정리해 보았다.

• 토지가격이 높거나 자산가치가 높은 부동산을 선택하라: '토지가격이 높은 부동산'이란 매매가격이 토지의 가치(노선가나 실거래가)에 근접한 부동산을 말하며, 건물 가치가 거의 제로에 가까운 경우를 말한다. 이러한 부동산은 금융기관에서 평가가 용이하고, 대출을 받을 수 있는 가능성도 높아진다. 마찬가지로 자산가치가 높은 우량 부동산(입지가 좋고 임대수요가 높은 부동산)은 담보평가가 높아져 더 많은 대출을 받을 수 있는 경향이 있습니다. 즉, 자기 자금(계약금)을 줄일 수 있어 초기 비용 부담을 줄일 수 있습니다. 단, 토지가치가 높은 물건은 오래된 경우가 많으므로 이후 수리 리스크도 고려해야 합니다. 또한 자산 가치가 높은 부동산은 부동산 가격 자체가 높아지는 경향이 있으므로, 수지 균형을 종합적으로 판단하는 것이 중요합니다.

• 대출 조건에 강한 업체의 지원을 받자: 금융기관과 직접 연결이 없는 경우, 대출 주선에 능숙한 부동산 회사에 중개를 의뢰하는 것도 한 가지 방법이다. 부동산 회사마다 제휴 금융기관의 수와 실적에 차이가 있으며, 대출에 능숙한 회사라면 계약금 ○% 대출 가능 등 유리한 조건을 제시해 줄 수 있다. 실제로 대출 실적이 풍부한 회사는 은행과의 거래 관계가 탄탄하기 때문에 초보자도 좋은 조건으로 대출을 받을 수 있는 경우가 있다. 부동산 회사 홈페이지에 대출 사례가 게재되어 있는 경우도 있으므로, 이러한 정보를 참고하여 신뢰할 수 있는 업체를 선택하는 것이 좋다.

• 계약금을 줄이고 제반 비용 대출을 활용한다: 초기 비용에서 가장 큰 비중을 차지하는 계약금을 줄일 수 있다면 자기 자금의 지출을 줄일 수 있다. 위에서 언급한 바와 같이 평가가 잘 나오는 매물을 선택하거나, 여러 금융기관에서 가능한 한 높은 대출비율(LTV)의 대출을 찾아 계약금을 줄일 수 있는 방법을 찾을 수 있습니다. 단, 계약금을 줄이면 그만큼 대출 금액이 늘어나 월 상환 부담이 커진다는 점에 주의해야 합니다. 무리하지 않는 상환 계획과의 균형을 고려해야 합니다. 또한, 부동산 가격 대출과 별도로 제반 비용 전용 대출을 이용하는 방법도 있습니다. 은행에 따라서는 등기 비용이나 보험료 등 초기 제반 비용을 충당할 수 있는 대출 상품을 제공하고 있으며, 이를 활용하면 자기 자금이 거의 없는 상태에서 시작할 수도 있습니다. 물론 이 경우에도 대출인 것은 변함없고, 이자 부담도 발생한다. 계약금 및 제반 비용 대출을 활용할 때는 대출 후 현금흐름을 시뮬레이션하여 투자 손익이 가능한지 확인해야 한다.

• 화재보험료 검토: 화재보험은 보장내용과 보험회사에 따라 보험료가 다르기 때문에 견적을 비교하면 보험료 부담을 줄일 수 있다. 보상 범위를 결정한 후 여러 회사의 견적을 받아 과도한 보상이나 비싼 보험은 피하는 것이 좋다. 예를 들어 수해 위험이 낮은 지역이라면 수해 보장을 빼고, 건물 평가액을 적정하게 설정하는 등의 방법으로 보험료를 낮출 수 있습니다. 또한 장기계약 할인을 이용해 일괄 계약하면 저렴하게 가입할 수 있는 경우도 있습니다. 스스로 판단하기 어렵다면 보험대리점이나 FP와 상담하는 것이 좋다. 또한, 대출 조건으로 지정 보험에 가입해야 하는 경우도 있으므로, 이 경우 보험료를 포함한 조건 비교를 하는 것이 좋습니다.

• 매물 가격 협상과 부대비용 협상: 매물 자체의 가격을 낮출 수 있다면 중개수수료 등 가격에 비례하는 제반 비용도 덩달아 낮아질 수 있습니다. 매도자와의 가격 협상은 쉽지 않지만, 장기 미매물이나 가격 인하 여지가 있는 매물을 노려보는 것도 좋은 방법이다. 몇 %의 가격 인하도 총액으로 보면 큰 절약이 될 수 있습니다.

위와 같은 포인트를 실천하면 초기 비용의 부담을 줄일 수 있습니다. 단, 초기 비용을 낮추는 것 자체가 목적이 되지 않도록 주의해야 한다. 극단적으로 계약금을 너무 낮춰서 월별 현금흐름이 어려워지거나, 저렴한 가격만 보고 선택한 물건이 계속 공실이라면 낭패를 볼 수 있습니다. 중요한 것은 초기 비용과 투자 수익률 및 리스크의 균형 입니다. 예를 들어 '자기 자금이 적다고 수익률이 낮은 원룸을 샀다가 결국 월세만 내고 나가게 됐다'는 식의 실패도 있을 수 있다. 초기 비용은 최대한 줄이되, 부동산의 수익성과 향후 운영 계획을 종합적으로 고려하는 것이 성공의 지름길이라고 할 수 있습니다.

결론

부동산 투자의 초기 비용은 부동산 가격이나 대출 조건에 따라 다르지만, 대략적인 기준은 부동산 가격의 15~20% 정도라고 생각하시면 됩니다. 자기자금 비율이 높으면 30%에 육박하는 경우도 있지만, 조건에 따라서는 10%대 초반까지 낮출 수도 있습니다. 초기 비용의 주요 내역으로는 중개수수료, 각종 세금, 대출 관련 비용, 보험료 등이 있으며, 각각에 대한 시세를 파악하여 준비하는 것이 중요합니다. 구분형 아파트나 단독주택과 같은 소규모 투자라 하더라도 수백만 원 단위의 초기 비용이 필요합니다.

하지만 앞서 소개한 비용 절감 포인트를 잘 활용하면 초기 비용을 현명하게 절감할 수 있다. 중개수수료 협상, 물건 고르기, 금융기관 선정에 따른 유리한 대출 조건 활용 등 할 수 있는 대책은 적극 활용해보자. 이때 전문가의 의견을 들어보는 것도 도움이 된다. 부동산 회사 담당자나 금융기관, 재무설계사와 상담하면서 진행하면 간과하기 쉬운 비용까지 포함해 꼼꼼한 자금 계획을 세울 수 있다.

초기 비용을 정확히 파악하고 통제하는 것은 성공적인 부동산 투자의 첫걸음이다. 무리하지 않는 예산으로 시작하되, 향후 운용을 위한 충분한 여유자금을 남겨두고 현명한 투자 판단을 내리도록 하자. 이 글을 참고하여 안심하고 부동산 투자를 시작하시길 바랍니다.