近年来，房产投资作为一种有效的资产积累手段日益受到关注。特别是对于富有的个人投资者而言，房产投资是他们出于资产积累、节税措施和遗产规划等多种目的而选择的投资方式。它既有可能产生稳定的租金收入（收入收益），也有可能因资产增值而在出售资产时获得收益（资本收益），还可望抵御通货膨胀并起到风险对冲的作用。本文从以下几个方面详细阐述了许多人选择投资房产的具体原因。
房产投资为何能有效积累资产
与其他投资方式相比，房产投资被认为在长期资产积累方面具有稳定的收益。与股票投资、外汇等高风险、高回报的产品相比，价格波动较小，实物资产受经济形势影响较小，可以实现资产的长期稳定增值。另一方面，与存款和债券等低风险、低收益的工具相比，收益率较高，是一种有利的资产积累投资，可以有效抵御通货膨胀。
在许多情况下，房地产投资可以通过向金融机构贷款来启动，利用杠杆的能力也是一大吸引力。即使只有少量自有资金，也可以利用银行贷款购置更昂贵的房地产，赚取投资收益。利用贷款购买房产，然后长期以租金收入偿还贷款，这种制度提供了一种强制储蓄效应，导致稳定的资产积累。事实上，长期持有投资性房地产会增加最终获利的可能性，因为每月的租金收入甚至可以弥补市场价格的暂时下跌。通过长期投资让房地产为你 "工作"，你可以期待资产的持续增长。
作为一种节税措施，房地产投资的结构和效果
房地产投资在减税方面也很有效。根据日本的税收制度，如果您的房产租赁收入出现亏损（即支出超过收入），您可以用其他收入抵消亏损。例如，如果将财产折旧、贷款利息等作为支出入账，从而导致租赁业务出现赤字，则可从就业收入和其他收入中扣除，以减少所得税。由于高收入者的税率较高，这种节税效应的好处非常明显，加上租金收入，导致实得工资的回报率较高。
此外，房产投资的节税效应不仅限于所得税。在购买房产时，可以享受登记执照税和不动产购置税的减免，在拥有房产期间，还可以享受房产税的特别措施。在某些情况下，特别是对于新建房产和符合特定要求的住宅房产，房产税减免措施可持续数年，有助于在中长期内节约成本。此外，在未来出售房产时，由于长期持有房产可享受优惠的房地产转让所得税税率（长期税率低于短期税率），因此可减轻出售收益的税负。这些机制使房产投资发挥了综合节税措施的作用，有助于提高投资收益。
稳定收入收益与资本收益的平衡
房产投资之所以如此受欢迎，主要原因之一是它能很好地平衡两种类型的回报：稳定的收入收益和未来的资本收益。来自出租物业租金收入的利润被称为收入收益，是一种稳定的收入，可以在持有物业期间每月定期获得。另一方面，以高于购买价的价格出售房产所获得的利润被称为资本收益，是买卖房产所获得的暂时性利润。在房产投资中，既可以获得收入收益，也可以获得资本收益，这也是房产投资具有其他金融产品所不具备的吸引力的原因。
首先，收入收益稳定：房地产的租金收入不易受经济环境影响，大幅减少或突然降为零的情况很少见。正如第 3.2 节所述，与股票分红不同，很难想象租金会突然下降，而且对于单套公寓或单位来说，所有租户都不可能同时搬走，因此更容易预测未来的收入。这种稳定的收入收益可以用来稳定您的生活和事业，每月提供稳定的现金收入，用于偿还贷款和支付维护费用。
另一方面，资本利得也能带来丰厚的利润，这取决于房地产市场的状况和房产的稀缺程度。特别是在土地神话盛行的日本，在很多情况下，长期持有地段较好的房产，可以以高于购入时的价格出售。当然，房产价格会随着经济和供求关系的变化而波动，但只有房地产投资才可以采取灵活的策略，比如赚取收入收益，并在适当的时候出售房产锁定收益。事实上，许多投资者采取双管齐下的方法，最终目标是通过出售房产获得资本收益，同时在出售前的一段时间内通过出租业务赚取收入收益。既能追求稳定的收入回报，又能追求资产价值的上升，这是人们选择投资房地产的一个重要原因。
房地产作为高净值人群青睐的资产多元化方式的作用
分散投资是高净值投资者管理资产的重点策略之一。通过将资产分配到不同的资产类别，如股票、债券、现金和房地产，目的是用其他资产弥补部分资产价值的下降，并使整体资产稳步增长。事实上，拥有数亿日元净资产的高净值人士很少只集中投资一种资产，而房地产是他们投资组合的重要组成部分。一项研究显示，在全球超高净值人士（净资产超过 30 亿日元）的资产配置中，房地产投资平均占 14.6%。另据报道，日本高净值人士的房地产投资比重往往特别高，这表明房地产在资产防御和多样化方面的重要性。
房地产在资产多样化中的作用值得注意的是其价格变动特点。如上所述，房地产价格不像股市那样每天剧烈波动，受经济波动的影响也较小。当股票和汇率下跌时，房地产价格并不一定会立即同步下跌，而是会随着自身的价值周期长期波动。因此，在以股票为中心的投资组合中加入房地产等价格走势不同的资产，可以降低整体波动性（波动风险），轻松实现稳定的投资结果。事实上，研究表明，在金融资产达到或超过 1 亿日元的高净值投资者中，约有 86% 的人实行多种资产分散投资，包括股票、债券和房地产。因此，房地产是高净值人士青睐的资产分散方法之一，在提高投资组合稳定性和分散风险方面发挥着重要作用。
房地产作为通胀保护和风险对冲资产的吸引力
房地产作为一种 "抗通胀资产 "和 "应急风险对冲工具 "也具有很高的价值。一般来说，现金和存款等金融资产的价值会随着通货膨胀（物价上涨）而减少，但房地产等实物资产即使在物价上涨时也不易贬值。事实上，历史经验表明，当经济升温、物价（消费价格指数）上涨时，房地产价格和租金往往也会相应上涨。例如，在日本和美国过去的高通胀时期，房价和物价之间的相关性仍然很高，这表明房地产提供了一个极好的通胀对冲工具。因此，许多高净值个人和投资者将房地产等不动产资产纳入投资组合，以防范通胀风险。
此外，从风险对冲的角度来看，房地产也是一种令人放心的资产。即使股市因公司业绩或全球发展而暴跌，房地产价格也极不可能在一夜之间暴跌，每日价格波动也很温和。例如，即使出现重大经济震荡或企业丑闻，也不会像股票价格那样瞬间做出反应，而对于出租房产而言，每月的租金收入也不会立即消失。相反，房地产作为一种 "防御性资产"，即使在经济低迷时期也能持续产生一定的价值和收入，因此很有吸引力。此外，当地价和租金随通胀上涨时，房产的实际价值不会减少，甚至会增加资产的整体价值。因此，持有房产是一种风险对冲，可以保护资产免受通货膨胀的影响，并降低市场波动的风险。许多投资者认识到，从长远角度来看，用房产等实物资产替代实物资产比继续持有大量现金更能有效地保护资产。
将房地产作为遗产和企业继承战略
房地产也可以成为将资产传给下一代的有用工具。就继承措施而言，现金和上市股票在继承估值方面按其市场价值的 100%估值，而房地产的估值率低于实际价值，因为它是根据路边地价和房产税评估值确定的。
从企业主的角度来看，房地产也可以作为一种企业继承战略。公司股份和企业资产估值过高，在股份转让给继承人或被继承时，可能会造成较大的遗产税和赠与税负担。因此，如果公司或个人在企业继承之前购买房地产，并将其纳入资产结构，则可望起到降低整体资产评估价值的作用。通过用不动产取代现金和存款，公司所有者的份额估值（净资产估值）可能会降低，从而在继承时降低税负。此外，还有一种被称为 "小型建筑用地例外 "的制度，如果符合某些要求，也可以适用。这是一种优惠制度，用于商业或住宅目的的土地在继承时，其评估价值可减少 50%-80%，值得拥有大量资产的富裕人士考虑。例如，如果土地事先被用作出租房产，那么在继承时，就可以作为贷款业务的住宅用地享受特殊例外，从而起到显著的节税效果。
由此可见，不动产是一种非常有效的为未来继承和企业发展做准备的手段。生前将资产转移到不动产上，不仅可以作为实物资产留给家人，还可以以较低的遗产税评估价值顺利传承。事实上，许多投资房产的富豪购买房产的目的就是为了保存资产，确保顺利交接给下一代。遗产和继承是一个需要专业知识的领域，但通过巧妙地结合房地产，可以控制税负和风险，并在保护重要资产的同时将其传给下一代。
结论。
如上所述，选择房地产投资的原因多种多样，包括其在资产积累方面的有效性、节税优点、赚取收入和资本利得的能力、资产多样化效应、通胀保护和风险对冲功能，以及在遗产和企业继承规划方面的实用性。正如上述各节所述，房产投资不仅仅是为了追求利润，它还可以作为保护和培育资产并将其传给下一代的综合手段，因而具有巨大的吸引力。不仅是超高净值人士，将房地产纳入着眼于未来的资产组合中，也具有非常重要的意义。
当然，投资房地产也有一些需要注意的问题，如房地产的流动性、管理麻烦和管理风险等。不过，如果能在专家的建议下选择和管理合适的房产，这些风险是可以得到充分控制的。从长远角度来看，房地产投资可以成为稳健和多元化资产管理的有力选择。我们希望您能根据自己的资产规模和投资目标，充分利用房地产的多方面优势。
