停止投资拍卖房产的五大理由及实际案例解析

在考虑房产投资时，很多人认为拍卖房产可以打折购买。的确，拍卖房产可以以低于市场价 20%-30% 的价格购买，乍一看似乎是一个很有吸引力的投资目标。

然而，根据我们 INA & Associates 处理过的许多房地产投资项目的经验，拍卖房地产投资所涉及的风险是普通房地产交易无法想象的。事实上，我们见过很多人仅仅因为拍卖房产价格便宜就开始投资，结果却遇到了意想不到的麻烦。

在这篇文章中，我们将介绍不建议投资拍卖房产的原因，并举例说明已经发生的实际问题。我们希望通过这些信息，您能够实现安全可靠的房产投资。

什么是拍卖房产？

为了正确理解拍卖房产，我们将首先解释其基本结构。

拍卖房产的定义和类型

拍卖房产是指当债务人无力偿还抵押贷款或其他债务时，法院根据债权人的申请强制拍卖的房地产。拍卖主要有三种类型。

强制拍卖是在拖欠税款或不遵守法院付款命令时进行的拍卖。债务人的财产即使没有抵押担保，也可能被查封和拍卖。

担保财产拍卖是指作为抵押贷款或商业贷款担保的财产因违约而被拍卖的情况。这是最常见的拍卖形式。

正式拍卖是为履行与共同财产分割或遗产分割相关的法律手续而举行的拍卖。它与其他拍卖的不同之处在于它不以清偿债务为目的。

如何查询拍卖财产信息

拍卖财产的信息由称为 "三件套 "的文件确认。财产说明描述了财产的权利和法律限制，以及占用人的交付条件。现状调查报告是执法人员现场检查的结果，报告内容包括房产的用途、是否有人居住、建筑物的结构和设备等，并附有照片。估价报告是由法院指定的财产评估师对市场价值进行的评估，是计算标准销售价格的依据。

拍卖财产的现状和统计数据

以数字形式查看拍卖房产市场的现状。

2024 年拍卖房产的趋势

2024 年拍卖房产数量为 11,415 件，比上一年增加 329 件。这是自 2009 年以来的首次增长，实际上也是 15 年来首次增长。2009 年，雷曼兄弟公司倒闭后，有超过 60,000 处房产被拍卖，但从那时起，这一数字逐年下降。

然而，仅从大都市区来看，定期拍卖的房产数量一直在下降，2024 年上半年的房产数量将下降到 10 年前的一半左右。这说明地区之间存在差异。

价格趋势和中标情况

关东地区的平均中标价格为 1 356 万日元，近畿地区为 1 160 万日元。另一方面，拍卖房产的价格呈下降趋势，出价数量也在减少。

这些数据表明，拍卖房产市场并不是一个稳定的投资环境。房产数量大起大落，价格难以预测。

不建议投资拍卖房产的原因

根据我们在房地产行业的多年经验，我们解释了不建议投资拍卖房产的主要原因。

免除合同违约责任

最重要的问题是，合同不符责任（原缺陷责任）不适用于拍卖房产。在普通房产交易中，如果发现房产存在严重缺陷，即使在购买后也可以向卖方索赔维修费用。

但在拍卖房产的情况下，法院不对可能出现的任何问题负责。如果在购买后发现漏水或白蚁损害，或发现地震问题，则完全由买方负责。

缺乏专业支持

由于拍卖房产没有中介介入，因此从竞拍程序到交接，一切都必须自己完成。在普通的房产交易中，中介会代表您调查房产、起草合同并交付款项，但在拍卖房产中却没有这样的支持。

如果您缺乏房产交易方面的专业知识，就更有可能遇到意想不到的问题。尤其是在法律程序和检查权利方面缺乏专业支持是一大风险。

高额押金和融资困难。

竞拍房产需要交纳相当于标准售价 20% 的保证金。例如，如果一处房产的标准售价为 2 000 万日元，则必须预付 400 万日元的保证金。

此外，拍卖房产还存在难以获得贷款的问题。金融机构往往认为拍卖房产是由于某些问题而被拍卖的，并往往将其作为抵押品的价值定得很低。因此，金融机构往往被迫一次性现金购买房产。

财产调查的限制

如果债务人居住在拍卖房产内，则无法检查拍卖房产。必须完全从外部判断房产的状况，因此极难发现隐藏的缺陷。

无法获得重要信息，如建筑物的结构问题、设备缺陷和周围环境问题，而这些只有通过实际检查才能发现，这对投资决策是致命的限制。

实际问题举例

以下是拍卖物业实际出现问题的例子。这些案例说明了投资拍卖物业的具体风险。

案例 1：意料之外的装修费用

一位投资者以 1,500 万日元的价格拍得一处拍卖房产。从外观上看，这套已有 15 年历史的公寓似乎没有什么特别的问题，但在交房后对内部进行检查时，却发现了一系列严重的问题。

首先，浴室和厨房的水管因老化而损坏，正在漏水。此外，电气装置的线路也有问题，出于安全考虑，需要彻底更换。还发现屋顶漏水，需要进行防水处理。

最终，这些维修费用超过了 500 万日元，远远超出了最初的投资预算。物业价格和维修费用的总和超过了附近同类物业的市场价格，使其成为一项完全失败的投资。

案例研究 2：前业主坐拥房产的问题

在另一个案例中，一位投资者在拍卖会上竞得了一栋独立式住宅，但却面临着前房主被驱逐的问题。中标三个月后，前房主仍未搬走，无法开始出租房产。

我们试图进行谈判，但前房主仍以找不到搬家的地方和没有搬家费为由拒绝搬走。最后，我们不得不请律师提起法律诉讼，直到采取强制执行行动，耗时约 8 个月。

这期间的律师费和强制执行费约为 80 万日元，我们又损失了 8 个月的租金收入。最初的投资计划是从第一年开始盈利，但实际上，亏损一直持续到第二年。

案例 3：收回拖欠的管理费

在一个案例中，一位投资者竞得了一个单位拍卖物业，最终接手了前业主拖欠的管理费。中标后，管理协会要求支付过去三年拖欠的 180 万日元管理费和维修准备金。

根据管理规定，新业主有义务接管拖欠的费用，但这一信息无法事先确定。出于保护隐私的考虑，管理协会不会事先披露是否存在欠款或欠款数额。

这笔意外开支导致投资余额大幅下降，远远低于原计划的收益率。

案例 4：发现违反建筑法规的情况

在一些案例中，投资者在拍卖会上购买了旧的独立式房产，但却面临着违反建筑法规的问题。他们发现该房产的某些部分不符合建筑规范，因此无法出租。

具体来说，扩建部分没有获得建筑许可证，也不符合现行的《建筑法》。为了开展出租业务，必须拆除房产的非法部分或使其合法化，费用超过 300 万日元。

此外，在合法化工作期间，该房产无法出租，也无法获得计划的租金收入。

案例 5：边界问题和邻里问题

在一些案例中，带土地的独立式住宅拍卖房产出现了边界问题。与邻近土地的边界不清，与邻近土地所有者就土地使用范围产生了争议。

后来发现前业主未经许可使用了邻近土地的一部分，邻近土地业主要求归还土地并赔偿损失。边界确定调查和法律程序大约花了一年时间才完成，在此期间，该地产无法得到有效利用。

最终，部分土地不得不归还给邻近的土地所有者，导致土地面积小于最初的设想。这就限制了可建楼房的规模，不得不对投资计划进行重大修改。

拍卖物业风险分析表

下表总结了投资拍卖物业的风险。

从表中可以看出，拍卖房产投资涉及许多高风险和高影响因素，其中大部分都是难以应对的。

安全房产投资的其他选择

除拍卖房产外，还有其他一些有利可图的房产投资机会。

考虑自愿出售房产

自愿出售房产是指债务人和债权人在拍卖前达成协议出售的房产。与拍卖房产相比，风险大大降低，因为可以事先看房，也可以与卖方进行谈判。

价格往往比市场价低 10%-20%，虽然没有拍卖房产那么高，但也有足够的投资优势。

旧房翻新投资

另一种有效的投资方法是购买旧房产并对其进行翻新。这是一种容易控制风险的投资方法，因为可以提前检查房产状况，自由制定翻新计划。

通过适当的房产选择和翻新规划，可以获得高收益。

投资新建物业

如果非常看重稳定性，可以选择投资新建或新建物业。初期维修风险低，长期租金管理稳定。

虽然收益率不如拍卖房产高，但您可以在降低风险的同时实现稳定的投资。

结论。

我们从不同角度对拍卖物业进行了研究。诚然，拍卖房产可以以低于市场的价格购买，但其中的风险并不适合新手投资者。

尤其重要的是，由于免于承担合同违约责任，所有风险都转移到了购买者身上。如果没有专业知识和丰富经验，就很难做出适当的风险决策。

在 INA&Associates 有限公司，我们会根据您的投资目标和风险承受能力为您提供最合适的房地产投资计划。除拍卖房产外，还有许多其他既有利可图又安全的投资机会。

如果您正在考虑投资房产，请联系我们了解更多信息。我们将凭借丰富的经验和专业知识，为您建立资产提供支持。

常见问题

问 1：我真的能以折扣价购买拍卖房产吗？

答 1：拍卖房产确实可以以低于市场价 20%-30% 的价格购买。但是，如果将隐藏的缺陷、维修成本和各种程序成本计算在内，最终的投资成本往往与市场价格相同或更高。

问题 2：我可以获得拍卖房产的抵押贷款吗？

答 2：尽管在该制度下可以获得抵押贷款，但金融机构不愿意为拍卖房产提供贷款。抵押物的评估价值往往较低，贷款条件也更为严格。此外，贷款程序必须在从竞拍到付款的约一个月的短时间内完成，这在实践中往往意味着现金购买不可避免。

问题 3：在哪里可以找到正在拍卖的房产信息？

答 3：您可以在法院运营的 BIT 网站上查询房地产拍卖信息。可以下载 "三件套"--房产说明、状况调查报告和估价报告--并查看详细信息。但要注意的是，仅凭这些信息无法确定其中存在的一些风险。

问题 4：不是有些投资者通过拍卖房产获得了成功吗？

答 4：确实有成功的拍卖房产投资者。但是，这些人拥有丰富的经验和专业知识，他们能很好地控制风险。指望初学者也能取得类似的成绩是不现实的。

问 5：除了拍卖房产，还有其他以折扣价购买房产的途径吗？

答 5：除拍卖房产外，还有其他机会以低于市场价的价格购买房产，如自愿出售、旧房产翻新或急于出售的房产。可以提前对这些方法进行研究，这样可以大大降低风险。