如何在新房价飙升的市场中明智选择二手公寓

在向我们的客户提供房地产各方面咨询的过程中，我们经常听到，尤其是在最近几年，新公寓的价格涨得很高，以至于很难买得起。事实上，各种数据表明，新建公寓的价格在持续上涨，而供应单位的数量却在下降。这种情况可能是很多人在找房时最担心的问题。

不过，我们认为不必对这些市场变化感到悲观。相反，我们认为这是一个绝佳的机会，让那些一直受 "买房第一步就是建新房 "这一陈旧观念束缚的人，可以考虑更多样化、更适合自己生活方式和价值观的选择。

这其中的核心就是二手公寓的选择。新建筑供应量的减少导致了二手公寓市场的复苏，这也为优质房产的上市提供了机会。此外，人们对 "翻新 "的兴趣也在不断增长，对新建筑的标准化布局不满意的人可以购买现有房产，创造自己的理想空间。

本文通俗易懂地解释了新建公寓供应量下降、价格上涨的结构性因素。然后，我们将分析这些因素对二手公寓市场的影响，并提出具体的检查点，以我们的专业知识帮助您在未来做出 "明智的住房选择"。希望能对您的置业有所帮助。

为什么新建公寓的供应量在下降？

新公寓供应量下降和价格飙升背后没有单一的原因，而是有复杂的综合因素。在此，我们用数据来解释其中三个影响最大的因素。

1. 建筑成本持续上升

第一个也是最重要的一个因素是建筑成本上升。公寓的售价主要由 "土地购置成本 "和 "建筑施工成本 "构成，但近年来这些建筑成本大幅上涨。

这背后是全球材料价格的上涨--2021 年前后开始显现的 "木材冲击 "让人记忆犹新，除此之外，钢架和螺纹钢价格上涨的 "铁冲击"，以及俄罗斯和乌克兰的长期局势，都导致各种材料价格上涨。能源价格的上涨和其他因素正在推高所有建筑材料的价格。

更为严重的是建筑业劳动力短缺和劳动力成本上升。由于出生率下降和人口老龄化，建筑工地上的熟练工人数量逐年减少，要找到工匠，尤其是有专业技能的工匠非常困难。根据国土交通省的调查，公共工程的单位人工成本逐年上升，2025 年 3 月，全国所有职业类别的平均人工成本比上年增长了 6%。这直接反映在公寓的建筑成本上，也是推高销售价格的一个重要因素。

(2) 难以获得土地

其次，尤其是在市中心，越来越难以获得适合公寓开发的土地。在交通十分便利的地区，住房需求依然旺盛，开发商之间为获得公寓开发用地而展开的竞争正在加剧。来自酒店和办公楼等其他用途的竞争也很激烈，土地购买价格居高不下。

此外，在土地所有者众多的情况下，调整土地权利关系需要花费大量的时间和精力，因此获得大片土地本身的障碍就非常大。因此，开发商为了从有限的土地上获取最大的利润，不得不制定高昂的销售价格。

开发商供应战略的变化

在成本上升、获取土地困难的背景下，房地产开发商的供应战略发生了变化。它们已从过去供应和销售大量单位的商业模式转向提高单位附加值的模式，并把重点放在针对富人和权势夫妇的高价房产上。

这表明管理层决定避免一次性销售过多单位的风险，并确保即使销售少量单位也能获得利润。因此，向市场供应的公寓单位总数减少，形成了推高平均价格的结构。

事实上，不动产经济研究所发布的数据显示，虽然东京都内新上市的公寓数量呈下降趋势，但平均价格却持续上涨。

参考：东京首都圈新上市公寓的市场趋势

资料来源："2025 年 8 月首都圈新建公寓销售市场动向"，不动产经济研究所公司。

因此，材料和劳动力成本的上升、土地获取的困难以及开发商战略的转变等多种因素共同作用，造成了目前新建公寓供应量下降、价格上涨的局面。

3 新建公寓供应量下降对二手公寓市场的影响

新建公寓市场的变化直接影响到与新建公寓市场相对应的二手公寓市场。市场结构本身也在发生变化，因为过去以新建公寓为主要选择的部分人群开始关注二手市场。这里介绍三种典型的影响。

1. 二手房价格上涨和需求增长

最明显的影响是二手公寓的价格上涨和需求增长。随着新公寓价格的飙升，理想区域和面积的房产变得难以负担，一部分人开始考虑将二手公寓作为一个现实的选择。这种需求的转变是推动整个二手房市场价格上涨的主要因素。

根据东日本房地产信息网（East Japan Rains）发布的 2025 年 8 月数据，东京都内的二手公寓合同每平方米单价已连续 64 个月超过去年同期。合同数量也大幅增加，同比增长 54.5%，表明市场正在蓬勃发展。

参考资料：首都圈二手公寓市场概况（2025 年 8 月）

资料来源："月度快报，2025 年 8 月市场观察总结报告"，东日本房地产信息网。

特别是，购房者正在集中购买所谓 "有利条件 "的房产，如靠近车站、年轻且管理状况良好的房产，这些房产的售价与新建时持平甚至更高，这种情况并不罕见。我们预计这一趋势将持续下去。

翻新 "市场正在复苏

下一个值得关注的趋势是，以 "翻新 "为基础购买二手房的现象正在普遍化。那些不满足于新建筑的标准化布局和内部装饰，或者希望获得更加个性化的居住空间的人，正在发现 "翻新 "的价值。"翻新 "是指购买现有公寓并进行大规模翻新。

翻新具有以下优势

• 空间设计自由： 与新建公寓相比，翻新 公寓对平面图的限制较少，您可以根据自己的生活方式自由设计空间。
• 成本控制：将预算集中在 您希望重点关注 的领域，减少不必要领域的成本，从而实现平衡的财务计划。
• 提高资产价值：通过改进 设计 和功能，您可望保持甚至提高房产的资产价值。

目前，新建筑的建造成本居高不下，在预算相当的情况下，"购买新房 "与 "在好地段购买二手房并进行翻新 "相比，后者更有可能获得更宽敞、更理想的住宅。在此背景下，与翻新相关的市场将继续增长。

重新评估资产价值和 "位置 "的重要性

过去，"建筑物的价值会随着使用年限的增加而降低 "的观念在日本根深蒂固，并存在着 "新建建筑物资产价值最高 "的 "新建建筑物神话"。然而，随着新建筑供应量的减少和二手市场的日益活跃，这种价值标准正在发生重大变化。

如今，仅仅是新楼并不能保证资产价值，房产的内在价值，即其 "位置"，正变得越来越重要。这是因为交通便利程度、周边设施质量和区域品牌形象等因素具有普遍价值，不易受经济波动或市场变化的影响。

管理完善、地段优越的二手公寓，随着使用年限的增加，价值也不会下降，甚至会随着周边地区的重新开发而增值。这表明，将房产作为长期 "资产 "而非 "消费 "对象的观念已经深入人心。除了新房和二手房的框架之外，正确评估房产潜力的能力对于未来选择房地产也至关重要。

精明选择二手公寓的五个要点

随着二手公寓市场的日趋活跃，要想在众多楼盘中找到最适合自己的那一套并不容易。要想不留遗憾，关键在于不要盲目找房，而是要有明确的标准。以下是我们经常从专业角度告诉客户的五个检查点。

1. 位置和周边环境：影响未来房产价值的最重要因素

毫不夸张地说，房产的价值 "由其位置决定"。位置是决定未来房产价值是否可能保持和提高的最重要标准。具体来说，需要全面评估以下几点

• 交通便利性：查看 距离最近车站 的步行时间（一般在 10 分钟以内）、可乘坐的火车线路数量以及到达市中心的时间。
• 生活便利性：检查 超市 、便利店、药店、医院、学校和公园等基本生活设施是否在步行范围之内。
• 该地区的未来潜力：该地区的未来潜力也是一个重要因素，它决定了 附近 是否有重建计划以及人口是否在增加。查看当地政府的城市规划也很有用。

2. 管理状况：与建筑寿命和居住舒适度直接相关

俗话说 "买楼买管理"，管理的好坏对楼房的寿命、居住的舒适度以及房产未来的价值都有极大的影响。无论地理位置多么优越，都应避免选择管理不善的物业。在考虑购买时，一定要查看以下文件，以确保管理协会正常运作

• 长期维修计划：该计划说明了计划维修工程（如大型维修工程）的时间表和预算，以便在 未来 对大楼进行维护。检查该计划是否具体，是否基于现实的财务计划。
• 维修储备基金的状况：为实施 长期 维修计划，我们要检查每月从单元业主处收取的维修储备基金总额，以及每个单元的欠费状况。重要的是要检查储备金是否不足以执行计划，是否有很多拖欠的业主。
• 大会记录：这些记录是 管理 协会运营政策和居民讨论问题的宝贵信息来源。建议至少查看过去两到三年的会议记录。

楼龄和抗震标准：正确认识利弊

虽然楼龄是影响价格的一个重要因素，但简单地判断新楼更好、旧楼更差还为时过早。重要的是要正确理解不同楼龄的优缺点，并将其与您的预算和寿命计划进行比较。一个经验法则是检查建筑物是否符合 "新抗震标准"，该标准适用于 1981 年 6 月 1 日之后批准建造的建筑物。

[不同建筑年代的优缺点比较

4. 布局和翻新的可能性

除了要考虑布局是否适合当前的家庭结构和生活方式外，还要考虑布局是否足够灵活，以适应未来的变化。例如，检查是否有可能在孩子长大后分割房间，或确保将来在家工作的空间。

如果考虑翻新，还应注意结构上的限制。特别是 "墙体结构 "的公寓，即建筑由墙体支撑的公寓，通常不允许拆除内墙，这对平面布局的改变造成了很大的限制。而由支柱和横梁支撑的 "拉面结构 "则可以相对自由地改变平面布局。在参观房产时，请与房产中介确认结构类型。

5. 财务规划和抵押贷款

最后，最重要的是制定合理的财务计划。不要只关注房产的价格，而要考虑 "总金额"，包括购房时将产生的各种费用（中介费、登记费、房地产购置税等）以及任何装修费用。一般来说，各种费用估计约占房产价格的 6-9%。

此外，在使用按揭贷款时，由于不同的金融机构对楼龄和楼房结构的评估不同，因此必须事先确认您想要的房产是否可以获得贷款以及您可以贷到多少款。我们建议您多咨询几家金融机构，以获得最优惠的条件。如果您咨询像我们这样的房地产专业人士，我们可以为您提供全面支持，包括财务规划和金融机构介绍。

总结：战略性地选择房产，在变革时代游刃有余

在本文中，我们阐述了新公寓供应量下降、价格飙升的背景，以及这对二手公寓市场的影响，并具体介绍了选择精明二手公寓的要点。

我们认为，材料和劳动力成本上升等建筑成本的结构性问题不会在一夜之间得到解决，未来新建公寓的价格很可能会居高不下或继续逐步上涨。在这种情况下，要想实现自己的理想居所，就必须比以往任何时候都更具战略眼光。

如果我们把目光转向二手房市场，而不是一味地选择新建公寓，那么我们就有可能以更实惠的价格购买到地段更好的房产，并根据自己的生活方式进行自由翻新。这就意味着，我们可以创造一个属于自己的 "资产"，而不是把房子当作千篇一律的 "商品 "来选择。

当然，二手公寓也有其特殊的困难，比如每套房产的状况都大相径庭。因此，我们必须从可靠的渠道获取相关知识，并培养一双 "慧眼"，洞察内在价值，例如地理位置和管理条件。

在INA&Associates，我们的专业人员拥有丰富的经验和专业知识，可以帮助您在这个变化的时代为您和您的家庭做出最佳选择。INA&Associates 从财务规划开始，为您选择最适合您个人情况的房产提供支持。如果您有任何关于房地产的问题或疑虑，请随时联系我们。

常见问题 (Q&A)

问 1：什么时候是购买二手公寓的 "最佳时机"？

答 1：由于房地产价格受各种经济条件的影响，因此很难肯定地说 "何时是绝对的最佳购买时机"。不过，在目前需求转向二手市场的情况下，状况良好的房产很快就能卖出去。与其为价格波动而悲喜交加，不如在生活计划（结婚、生子、调动等）和财务计划都已就绪时，才是您的 "购房时机"。重要的是要找到一个可靠的合作伙伴，时刻关注市场动向，并做好把握机会的准备。

问题 2：购买较旧的房产安全吗？

答 2：即使是较旧的房产，也不一定意味着是不好的房产。重要的是，它是否是按照 1981 年 6 月以后的 "新抗震标准 "建造的，以及它的管理是否完善。特别是那些有完善的长期维修计划和大量维修储备金的公寓，即使房龄较长，也能保持其房产价值。事实上，在预算相同的情况下，您可以选择地段比新建楼房好得多的房产，这是一个很大的优势。内部装修可以通过翻新来更新，因此要关注建筑物的结构和管理状况。

问题 3：翻新费用是多少？

答 3：翻新费用因建筑规模和内部材料等级的不同而有很大差异，但一般来说，标准费用在每平方米 10 万至 20 万日元之间。例如，如果要对一个 70 平方米的公寓进行全面翻修，预计需要支付 700 万至 1 400 万日元。不过，这只是一个参考值，费用的高低取决于平面图的改动规模和设备的档次。重要的是要从多家装修公司获取报价，以找到适合您的需求和预算的方案。

问题 4：价值不太可能下跌的现有公寓有哪些特点？

答 4：保持资产价值且不易贬值的二手公寓有几个共同特点。

• 靠近车站（步行 10 分钟以内）。
• 最近的终点站可通往多条线路
• 附近有完善的商业和公共设施
• 管理完善（如清洁良好、维修记录清晰等）
• 有一定的规模，如总套数在 50 套以上（因为管理费和维修储备金趋于稳定）。
• 在当地具有良好的品牌形象

满足上述几个条件的物业受经济环境影响较小，在未来出售或出租时更具优势。