涩谷站周边再开发：房地产市场的机遇与挑战

涩谷站周边正处于被称为“百年一遇”的大规模再开发项目的中期阶段。新的地标建筑接连诞生，城市景观与功能正发生剧烈变革。这一变革对办公市场、商业设施的集客力、居住需求均产生深远影响，并直接关联周边房地产价值走势。 本文将整理渋谷站周边正在进行中及规划中的主要再开发项目最新动态，分析其对市场变化、未来地价及租金走势的预测，以及对房地产投资者带来的机遇与风险，并探讨渋谷地区长期发展的潜力。

渋谷站周边主要再开发项目动态

自2000年代以来，涩谷站周边随着铁路地下化和车站功能重组，大规模再开发项目持续推进。至2010年代以来，众多大型综合建筑相继落成，城市面貌焕然一新。以下按时间顺序整理近年来完成的主要项目及未来开发计划。

近年来完成的主要项目（~2024年）

• 2012年4月：渋谷ヒカリエ – 地上34层、高度约182米的综合大楼。在东口打造了新的办公及商业中心，成为渋谷再开发的先驱。
• 2018年9月：涩谷Stream – 地上35层、高度约180米。该综合设施位于旧东横线地面线路遗址上，除办公空间外，还设有酒店、餐饮设施及沿涩谷川的步行空间。因谷歌日本总部入驻而备受关注。
• 2019年3月：涩谷索拉斯特 – 地上21层、高度约107米的办公楼。位于IT企业聚集的神南地区，提供配备最新设施的高级办公空间。
• 2019年11月：涩谷弗拉克斯 – 地上18层、高度约103米的综合大楼。 该项目是旧东急广场旧址的再开发项目，与西口巴士总站直接连接，除商业设施和办公空间外，还包含旅游咨询中心等公共功能。
• 2019年11月：渋谷スクランブルスクエア（第I期：东栋） – 地上47层、高度约230米的超高层综合大楼，成为与渋谷站直接连接的新地标。 高层部分设有观景设施“涩谷天空”，吸引大量国内外游客。
• 2020年7月：MIYASHITA PARK（宫下公园） – 宫下公园改造项目，包含地上4层商业楼与18层酒店楼的综合设施。屋顶公园与商业设施的融合，成为涩谷新的休闲与潮流发源地。
• 2023年3月：道玄坂通（Dogenzaka-dori） – 地上28层、高度约119米的超大型综合大楼。旧东横一马渋谷店周边地区再开发项目,2至10层为大型办公楼层（每层约526坪）,11至28层由外资系生活方式酒店“Hotel Indigo Tokyo Shibuya”入驻。 低层部分设有商业店铺，并新建了可贯通整个场地的全新通道，提升了周边区域的通行便利性。
• 2023年11月：涩谷樱花舞台（Shibuya Sakura Stage） – 涩谷站西南侧樱丘町地区的大规模再开发项目。占地约2.6公顷，包含A街区超高层办公楼（A1栋:39层、高度179米等）和B街区高层综合楼（30层、高度127米）等建筑。 除大规模办公空间（标准层面积842坪）外，还包含商业设施、创业支援设施、住宅及服务式公寓等，打造集“工作、娱乐、居住”于一体的都市空间。连接车站与樱丘地区的步行天桥已建成，成为涩谷的新门户。竣工后的2024年7月，商业区内37家店铺同步开业，进一步提升了区域活力。
• 2024年5月：渋谷アクシュ（SHIBUYA AXSH） – 毗邻渋谷ヒカリエ、沿青山通完成的地上23层、高度约120米的综合大楼。5至23层为最先进的环保型办公空间（每层约400坪）,1至4层为商业楼层。 通过天桥和广场与Hikarie及周边街区相连，显著提升了东口区域高低错落的流动性。正如其名称所蕴含的“将青山与渋谷以握手相连”的寓意，该建筑作为渋谷东口的新地标，于2024年7月正式开业。

规划中的“道玄坂二丁目南地区”（高层楼栋、中层楼栋）完成效果图。左后方为现有渋谷スクランブルスクエア东栋，右前方为渋谷マークシティ。通过再开发，マークシティ与新楼栋将通过天桥直接连接。

未来主要规划项目（2025年以后）

• 2026年度：MITAKE Link Park（暂定名） – 该项目将利用渋谷一丁目、原都立儿童会馆旧址等用地，以官民合作形式推进综合开发。计划建设地上14层、地下2层的综合设施，包含办公空间、商业设施、创意文化教育设施、租赁住宅及多功能厅等多元功能。 由ヒューリック与清水建设共同作为事业主体，计划于2024年度动工,2026年度完工。
• 2027年2月：道玄坂二丁目南地区第一种市街地再开发事业 – 毗邻渋谷马克城市的大规模再开发计划，占地约0.8公顷。 该项目将对7栋老旧建筑进行整体拆除重建，新建地上30层、高度约155米的超高层办公楼（以办公为主）和地上11层、高度约60米的中层建筑（计划建设高级酒店“TRUNK HOTEL”）。2022年已成立再开发组合，计划于2026年度竣工。 竣工后，马克城市与新楼将通过天桥连接，实现道玄坂区域与车站直达设施的有机融合。
• 2027年度：涩谷スクランブルスクエア第二期（中央栋·西栋） – 作为涩谷站上空再开发项目的最终阶段，继现有东栋之后，中央栋（地上10层、高度约61米）和西栋（地上13层、高度约76米）两栋建筑正在建设中。 中央栋位于JR涩谷站正上方，与车站设施直接连接；西栋则以原东急东横店旧址为核心进行开发。两栋建筑的总建筑面积约为27.6万平方米，计划于2027年度完工。届时，涩谷车站区域的重新规划将全面完成，连接车站东西两侧的巨大天桥及地下广场等交通枢纽功能也将实现一体化。
• 2028年度：宫益坂项目（宫益坂下交叉路口地区） – 该项目是针对渋谷站东口宫益坂下交叉路口周边的大型综合开发计划。A街区将建设地上33层、高度约180米、总建筑面积约19万平方米的超高层塔楼，上层规划国际标准酒店，中上层为办公空间， 低层部分将设置多功能厅、商业设施、产业培育支援设施等。相邻的B街区（地上7层）将作为商业大楼，与A街区通过天桥连接。计划于2024年度开工、2028年度竣工，届时东口区域将诞生新的地标建筑。
• 2029年度：涩谷二丁目西地区再开发（涩谷再生项目） – 该项目是涩谷地区最大规模的再开发计划，占地约2.9公顷，毗邻青山通和六本木通。 用地内分为A、B、C三个街区。A街区将建设配备空中广场的低层建筑，B街区将建设地上41层、高度约208米的办公楼和酒店为主的超高层塔楼，C街区将建设地上41层、高度约175米的住宅为主的塔楼。 各街区通过步行天桥相互连接，并完善连接车站与周边市街地的步行网络。该项目计划于2025年度动工,2029年度完工，建成后将进一步强化渋谷地区的城市功能。

如上所述，渋谷站周边已完成的设施与未来数年内计划完成的设施众多。2010年代的“第一阶段”以与车站直连的Hikarie和Scramble Square东栋为代表的大型建筑林立，而2020年代后半的“第二阶段”则计划对樱丘、道玄坂、宫益坂等周边区域进行进一步开发。 这些再开发项目不仅使都市容量实现飞跃式扩大与高度化，同时也推动了街区整体功能结构的多元化。下一章将分析此类开发对涩谷站周边办公市场、商业及居住需求带来的具体变化。

办公市场：供应扩张与需求趋势转变

近年来，涩谷通过再开发项目显著增加了高端办公空间供应，吸引了以IT及创意产业为中心的租户需求持续升温。 事实上，2023年大量供应的新建办公楼在2024年也顺利出租，涩谷区整体办公楼空置率在2024年2月升至4.38%后，开始改善，至年底降至2.60%（同比下降1.37个百分点）。 尽管疫情后远程办公模式的普及曾引发空置率上升的担忧，但2024年随着员工返岗趋势增强，为促进“面对面沟通”和“吸引优秀人才”而进行的扩租搬迁案例频发。特别是渋谷区（尤其是渋谷站周边地区），在IT企业和全球企业强劲需求的推动下，空置率消化和租金回升趋势明显。

租金方面，涩谷区平均招租租金（月租）截至2024年底为每坪32,164日元，较上年同期上涨2,585日元，恢复速度超过东京核心5区平均水平。虽未达到千代田区（大手町·丸之内地区）每坪4万日元以上的水准，但涩谷与港区、新宿区并列成为东京市内租金最高的区域之一。 在新建高端办公楼中，每坪3.5万至4万日元的成交案例也开始出现，这表明涩谷的办公市场已从传统的“面向初创企业的低成本办公聚集地”演变为“大型企业也进驻的高附加值办公枢纽”。

当然，供应增加的影响并非完全没有。2020年至2023年间，涩谷相继竣工了スクランブルスクエア、サクラステージ、道玄坂通等大型办公楼，导致空置率暂时上升，租金进入调整阶段。然而，由于需求旺盛，吸收进展顺利，目前空置率已逐步回归至合理水平（约3%左右）。 新建成的大部分办公楼均以高入住率运营，以涩谷为据点的企業阵容也呈现多元化，涵盖初创企业、谷歌、Meta等外资IT巨头以及金融相关新兴企业。通过再开发，办公市场在质量和数量上均实现升级，预计涩谷将继续作为“想工作的地方”“想设立据点的地方”保持高人气。

商业设施需求：客流量与租户动态的变化

虽然涩谷以年轻文化和潮流发源地、商业街的形象为人所知，但实际上，与其他副都心地区相比，商业设施的绝对数量一直较少。东急不动产涩谷开发事业部部长坂井指出，“以销售额为基准，涩谷的商业销售额仅为池袋的一半，新宿的三分之一以下”。 涩谷地势为盆地状的狭小区域，难以大规模扩建大型店铺，长期以来仅有东急百货店、パルコ、109（マルキュー）等少数商业设施密集分布。因此，近年来再开发项目主要以“拆旧建新”方式更新商业空间，并未出现商业面积爆炸性增长，因此不存在供应过剩的认识。

实际上，涩谷地区的商业空间存在不足的观点也存在，再开发中新增的商业设施均面临较高的租户需求。涩谷スクランブルスクエア、涩谷パルコ（2019年重建开业）、ミヤシタパーク、サクラステージ、アクシュ等新开业的商业设施均汇聚了热门店铺、餐厅及体验型内容，展现出强大的集客力。 例如，2024年7月正式开业的涩谷樱花舞台商业区，开业后周边行人数量较之前增加了43%，被报道为涩谷新的休闲聚集地。涩谷阿克舒也聚集了包括国内首家门店在内的个性化租户，正逐步改变东口区域的人流格局。

此外，入境游客（访日游客）需求的恢复也为涩谷的商业市场注入了动力。涩谷十字路口和八公像广场是海外游客的热门景点，随着疫情后旅游业的恢复，访问涩谷的外国游客数量急剧增加。观景设施“涩谷天空”作为社交媒体热门打卡地备受青睐，涩谷パルコ内的任天堂和宝可梦官方商店更是每天排起长队。 涩谷中心街的零售销售额也正逐步恢复至疫情前水平，商业租金保持稳定或呈现上升趋势（部分区域的招租租金较去年同期上涨数个百分点）。

如上所述，通过再开发，商业基础设施得到扩充和更新的涩谷，正朝着能够满足更加多样化消费需求的方向进化。正如坂井氏所指出的，“现实与虚拟的融合”、“从物质消费向体验消费的转变”等重大课题依然存在。涩谷拥有强大的信息传播力，能够吸引“为了体验而来到涩谷”的人们，但为了回应这种期待，未来仍需继续提升商业空间的质量。 涩谷地区的开发运营商已明确表示将继续推进以体验价值为核心的商业开发，因此涩谷的商业潜力仍存在较大增长空间。

居住需求的变化：都心居住与“宜居城市”的转变

传统上，涩谷车站周边以办公和商业为主，居住人口较少。 然而近年来，随着“市中心居住”需求的提升及城市便利性的改善，选择涩谷作为居住地的居民逐渐增加。再开发项目中也开始引入住宅用途，例如涩谷樱花舞台的B街区（涩谷樱花塔等）就融入了分售公寓、服务式公寓等住宅功能。由于该区域紧邻涩谷站，可实现职住近便的生活方式，尽管价格较高，仍备受关注。

此外，樱丘地区和涩谷二丁目地区也计划建设超高层办公楼与高端租赁住宅。涩谷二丁目西地区再开发C街区拟建41层住宅楼，未来预计供应数百户新住宅。这将成为涩谷站步行圈内前所未有的庞大居住空间，建成后可能吸引富裕阶层和高技能外国人才等新居民群体。

从整个渋谷区来看，受都市中心回流趋势影响，人口保持稳定增长，平均收入水平在23区内名列前茅。渋谷区本就拥有惠比寿、广尾、代官山等高端住宅区，住宅需求一直较高，近年来渋谷站周边地区也逐渐展现出作为居住地的魅力。 随着再开发，车站前广场和公园将重新整備，安全舒适的步行空间和防灾性能的提升等“居住环境”的质量也将得到提升。例如，涩谷站东口将整備大型地下广场和步行天桥，确保婴儿车和轮椅等无障碍通行路线。车站周边的便利设施（商业、医疗、行政服务等）日益完善，日常生活更加便利。

总体而言，涩谷正从“工作与娱乐的城市”向“工作、娱乐与居住的城市”转型。然而，也存在挑战。由于住宅用地供应有限，租金和房价水平居高不下，普通家庭难以轻松居住。涩谷区的平均公寓价格（新建）位居东京市内前列，租金市场也普遍较高，单间月租十数万日元是常态。 因此，短期内主要居住者仍将是富裕单身人士、DINKS（双收入无子女家庭）及外国高管等群体。然而，随着住宅存量增加及城市24小时活化进程推进，未来涩谷或许能真正跻身“最宜居城市排行榜”。

地价与租金走势数据及未来展望

大规模再开发对涩谷地区价值的提升，已显著反映在地价与租金指标中。 2025年，渋谷区公示地价平均值较上年增长12.53%，位列全国第三高水平。其中，渋谷车站周边涨幅尤为显著，车站周边平均地价达918万6666日元/平方米（约合每坪3036万日元），较上年增长13.88%。 例如，位于涩谷十字路口附近的宇田川町23-3（QFRONT大楼前）的公示地价已达每平方米3,350万日元（每坪约1亿1,074万日元），已成为国内屈指可数的超高端商业用地。这种地价飙升现象，反映了人们对再开发前景的期待以及对未来收益的乐观预期。

租金方面，除前述办公租金持续上涨外，商业租金（路面店租金）也因疫情后复苏及入境游客回暖而呈现上涨趋势。在中心街、公园通等繁华地段，部分招租租金已超过金融危机前的水平。 根据房地产服务巨头的统计，截至2024年底，东京主要7区（千代田、中央、港、新宿、涩谷、品川、丰岛）的平均招租租金为每坪29,250日元，已连续5个月上涨。涩谷区单独的平均租金也持续高于都心平均水平，这主要是由于再开发完成后街区魅力提升，推动了租户的支付意愿租金。

未来展望方面，预计涩谷站周边的地价和租金将继续保持坚挺。尽管再开发带来的供应增加，但需求侧的潜力更高，随着完成项目的陆续运营，区域的集客力和产业吸引力将不断提升，形成良性循环。不过,2022年至2023年那种急剧上涨的节奏将逐渐放缓，涨幅可能趋于平稳。 目前涩谷的地价水平已达到相当高的水平，若金融环境发生变化（例如利率上升导致房地产收益率上升压力），可能引发短期价格调整。此外，随着2027年前后新供应达到峰值，办公租金可能因供需缓和而转为横盘或小幅下跌。 然而从长期来看，涩谷作为城市品牌的价值与稀缺性不会改变，城市发展潜力仍存。综合而言，“短期内可能经历调整阶段，但中长期仍将维持持续价值上升趋势”的判断较为合理。

房地产投资者面临的机遇与风险

涩谷站周边的开发热潮，从房地产投资角度看，既带来重大机遇，也蕴含潜在风险。 以下整理了投资者需重点关注的要点。

投资机会（机遇）

• 资本增值预期：随着再开发完成带来的区域整体升级，资产价值有望提升。事实上，公示地价的大幅上涨已表明，涩谷地区房地产价格正随开发进展呈现上升趋势。若能提前购入，有望在中长期获得价格上涨带来的资本增值收益。
• 稳定的租户需求：由于IT企业、初创公司及海外企业等对办公空间的旺盛需求，以及作为世界级旅游胜地的商业需求，租户结构多样且稳固。空置率保持在低水平，租金呈上涨趋势，因此可预期稳定的租金收入（收入）。特别是最新设施的建筑，租户竞争力高，更容易吸引签订长期合同的优质企业。
• 资产流动性提升：涩谷在国内外投资者中知名度高，随着再开发关注度提升，房地产市场流动性有望增强。由于实需与投资需求均强劲，制定出售退出策略较为容易。大型办公楼有望成为REIT或机构投资者的收购目标。
• 广域涩谷圈的溢出效应：东急集团将以涩谷站为中心，半径2.5公里范围定义为“Greater SHIBUYA”，推进区域整体开发。该战略不仅将提升涩谷站周边价值，还可能带动原宿、表参道、惠比寿、代官山等周边区域的价值提升。因此，涩谷区内整体物业将受益于积极的溢出效应，周边区域的投资机会也将扩大。

投资风险（注意事项）

• 收益率下降与估值过高：受地价及房产价格急剧上涨影响，投资收益率（资本化率）呈现下降趋势。据称涩谷核心地段的办公楼NOI收益率已低于3%，部分观点认为投资吸引力不足。若在高位入市，可能面临利率上升导致收支恶化或隐性亏损的风险，因此投资回报率的评估尤为关键。
• 经济与市场波动风险：涩谷地区科技企业占比高，易受经济波动及行业趋势影响。例如，若IT行业低迷或初创企业融资环境恶化，办公需求可能急剧萎缩。此外，若金融市场的不稳定因素在全球蔓延，可能引发资本外逃，导致都市核心区房地产市场整体降温的风险。
• 一极集中风险：虽然对涩谷地区的投资回报预期较高，但同时存在资产组合过于集中于市中心区域的风险。从房地产投资的基本原则——分散效应——来看，尽管涩谷物业具有吸引力，但应避免集中投资，而是与其他区域保持平衡。通过同时投资东京其他区域或海外物业等，可缓解局部风险。
• 开发延迟或计划变更：需考虑未来计划中的再开发项目可能无法按计划推进的风险。大型项目受经济形势和行政审批影响，存在工期延误或规模缩减的风险。若开发完成时间晚于预期，可能导致期间收益机会损失，以及周边配套设施建设滞后导致租金增长受限等影响。 在做出投资决策时，需密切关注各项目的进展情况，并基于最新信息制定风险对策。
• 社会结构的变化：从长期来看，科技进步带来的工作方式和生活方式的变革也不容忽视。远程办公和元宇宙的普及可能导致市中心办公需求缩减。另一方面，对实体空间价值的重新认识也有所抬头，但这是一个未来不确定性较高的议题。 面对这些社会变化，涩谷这座城市能否持续灵活地进行更新，将成为决定长期投资风险的关键。

长期展望：涩谷地区的潜力评估

最后，从长期视角评估涩谷地区的潜力。结论而言，预计涩谷将继续作为东京最具活力的地区之一，保持并提升其高潜力。其依据如下：

首先，涩谷聚集了青年文化、IT产业、创意产业等引领时代潮流的要素。通过再开发，硬件设施（基础设施、办公空间等）得到完善，与软件魅力（文化、人才）形成协同效应的土壤已然形成。未来，涩谷将继续作为“比特谷”的创业圣地，持续孕育创新，并吸引更多全球企业设立日本总部。 这种经济活动的活力支撑着城市的价值。

其次，东急集团主导的“Greater SHIBUYA 2.0”战略的存在。该新城市发展战略于2021年制定，旨在通过融合“工作、娱乐、生活”三大要素，并以数字化和可持续性政策为支撑，实现“只有在涩谷才能体验的都市生活”。 这种不仅局限于单一开发项目，而是将整个街区规划为一个生活圈和经济圈的综合性规划，在日本城市开发中具有先进性。这使涩谷成为一个不断进化的“未完成项目”，拥有长期增长的故事。城市经营愿景的明确性本身，就是作为投资价值城市的核心优势。

第三，基础设施方面，铁路和道路网络的节点强化正在推进，城市整体完成度不断提升。涩谷站东西自由通道、地下广场、新巴士总站的建设等，人流和交通便利性实现了飞跃式提升。曾经错综复杂、容易迷路的涩谷站，在再开发完成后，将变身为主要线路换乘顺畅、舒适的交通枢纽。 此外，通过渋谷川的环境整治和防灾基础设施的强化，安全与安心方面的课题也正逐步解决。这些城市基础设施的完善，将是长期支撑资产价值的重要因素。

最后，渋谷独特的品牌力和知名度将持续保持不变。在全球范围内，“SHIBUYA”已被公认为象征东京的地名，对游客和企业而言都是极具吸引力的地点。 作为年轻文化发源地，涩谷始终保持着新陈代谢的活力，作为城市不会衰老。这种品牌资产是房地产价值的源泉，是难以被模仿的独特优势。

综上所述，涩谷车站周边区域长期来看仍具备较高潜力，预计将持续保持作为房地产投资对象的吸引力。然而，如前所述，需注意市场和社会变化带来的风险，灵活应对是不可或缺的。 幸运的是，涩谷正是擅长“不断变化”的城市。相关企业和行政部门也认识到这一点，已建立起全城范围内的进化机制。对于投资者而言，以中长期视角参与涩谷区域发展，搭上其增长故事，有望带来可观回报。

结语

涩谷车站周边的再开发不仅改变了城市形态，还对房地产市场产生了重大影响。我们详细分析了主要项目的进展及其对办公、商业、居住需求的变化，以及地价和租金的走势。总体而言，可以得出“涩谷是一个持续进化并提升价值的区域”的结论。对于房地产投资者而言，涩谷的变迁既是机遇，也因高价水平而需要谨慎判断。 然而，基于明确愿景的城市增长潜力极具吸引力，若能以恰当的视野与战略布局，必将收获丰厚回报。

每天看着不断变幻的涩谷街景，能感受到其脚下房地产价值正在稳步积累。“百年一遇的再开发”完成后的数年后，涩谷将呈现怎样的面貌——作为投资者，我们需持续关注最新信息并深化洞察，以期描绘出其未来蓝图。